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  1. soniab

    soniab Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buongiorno avrei necessità di un vostro parere in merito.
    Circa un anno e mezzo fa ho stipulato un preliminare di compravendita con scadenza al rogito per il 15 di luglio. Essendo la mia prima casa d'accordo con l'acquirente (che doveva vendere la sua) abbiamo stabilito che il tempo fattibile era quello che così loro avrebbero avuto il tempo di vendere il loro appartamento e io di avere la scadenza naturale dei 5 anni di prima casa. Ne l preliminare ( che non hanno registrato) c'era una clausola in cui si stabiliva che "la presente scrittura, e quindi tutte le somme versate a titolo di acconto o di caparra confirmatoria era subordinata inderogabilmente all'approvazione del mutuo fondiario chiesto dalla parte acquirente, in caso contrario la presente scrittura si dovrà ritenere automaticamente risolta con la totale restituzione delle somme di denaro fino a quel momento versate anche a titolo di acconto dalla parte promettente acquirente alla parte promettente venditrice." Detto questo mi hanno versato 5000 euro di caparra confirmatoria subito. Loro hanno venduto l'appartamento a ottobre 2013 e con un accordo fra noi sono entrati con un comodato di uso gratuito (scadenza 15 luglio) nella casa e ha aggiunto altri 7000 euro, dichiarati sempre come caparra confirmatoria, abbiamo rifatto il preliminare e sono state inserite in tutto 12000 euro (5000+7000). Loro inizialmente erano andati alla banca con l'agente immobiliare per sentire se potevano ottenere un mutuo fondiario. Glielo accettavano senza problemi anche perchè avrebbero usato parte della vendita della casa. Ci sono andati poi ancora a gennaio di quest'anno in banca e gli avevano ripetuto che non c'erano problemi.Ora a marzo/aprile 2014 hanno fatto richiesta per un finanziamento di 30000 euro ad una finanziaria che gliel'ha concesso. Ecco che quando hanno fatto richiesta meno di un mese fa la banca di gli dato picche perchè avevano già questo finanziamento. Ora in casi come questo come funziona con la caparra confirmatoria, considerando che si sono messi loro nella condizione che la banca non gli accettasse più il mutuo? Possono tenerla tutta. Loro fra l'altro mi hanno avvisato una decina di giorni fa, ma era chiara l'intenzione di non acquistare più casa visti i tempi in cui si sono mossi e visto che hanno fatto richiesta del finanziamento con una rata mensile di 700 euro. Inoltre dal cognato dell'interessato, fratello della moglie abbiamo saputo che si sono messi in moto per acquistare casa della madre di lei. Ma non abbiamo nessun documento che ad ora ci dia conferma di questo. Grazie per il vostro aiuto e per la questione spinosa che vi pongo
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, purtroppo devo dire che la faccenda è stata condotta con molta leggerezza, oltretutto dati i tempi molto lunghi sarebbe stato meglio prevedere una clausola per colpa del richiedente, comunque piangere sul latte versato non risolve il problema, non avendo davanti il compromesso e le carte , a naso l'unica soluzione ( da verificare oltretutto ) potrebbe essere solo quella di rivolgersi ad un avvocato e contestare il rifiuto per colpa e dolo del richiedente, cioè far risultare che il mutuo non è stato accettato perchè il compratore ha richiesto il finanziamento, ma sinceramente la vedo dura. Fabrizio
     
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  3. soniab

    soniab Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie della celere risposta. Ma in questi casi può la banca a cui a richiesto il mutuo fornirci qualche dato?(ci ha confermato che non gliel'hanno concesso proprio perchè aveva un finanziamento in atto che prima non avevano). Si onestamente è stato fatto tutto con molta leggerezza e mi sono sentita poco tutelata anche dall'agenzia, ma per pecca mia che avevo fretta di vendere e trovare un acquirente, e vedendo gli acquirenti fortemente interessati all'acquisto. Fra l'altro questi sono andati dalla banca richiedendo un mutuo al 100% quando inizialmente dovevano chiedere 80% e infatti c'era scritto mutuo fondiario
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Purtroppo molto spesso la Banca è restia nel rendere questi dati a persone non direttamente interessato alla cosa, però queste informazioni devono essere rese dalla Banca nel caso di una richiesta dell'autorità giudiziaria... questo significa che dovrai sobbarcarti una causa per vedere accolta la tua richiesta. Fabrizio
     
  5. soniab

    soniab Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Mmmmm ma l'acquirente in ogni caso deve darmi la prova che la banca ed altre banche non hanno voluto dargli il mutuo. Anche perchè è la sua parola e io non posso accettarla senza comunque una prova.
     
  6. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Certo, ti darà la prova... richiederà quindi in Banca una dichiarazione che non ha otttenuto il mutuo, e questo sanerà la situazione e lo metterà al sicuro, sarà compito tuo dimostrare che per colpa della richiesta del finanziamento non gli hanno concesso il mutuo... tenendo presente che alla fine potrà dire che non immaginava che l'uno ostacolava l'altro.
     
  7. soniab

    soniab Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie dell'aiuto, è che se la sono fatta proprio da furboni perchè quei soldi liquidi gli sono serviti per anticipare il discorso della casa della madre di lei e che oltretutto, non erano più interessati alla mia da un bel pò visto che hanno fatto richiesta di "prassi mutuo" 15 gg fa quando solitamente uno si prepara per tempo (considerando come si sono comportati fino ad ora e l'ansia che avevano a rogitare questo fino a qualche mese fa). Solo che non sono ancora andati al rogito e quindi non ho prove reali.
     
  8. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Spiega tutto ad un buon avvocato, poi fagli mandare una lettera nella quale spieghi per filo e per segno il tuo pensiero in merito alla faccenda e... speriamo bene. Fabrizio
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    cosa vuol dire abbiamo rifatto il preliminare? Avete annullato il precedente?
    Questa era la prima scrittura? Non vedo una data di scadenza a questa sospensiva.
     
  10. soniab

    soniab Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie studiopci
     
  11. soniab

    soniab Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve Rosa, abbiamo fatto un primo preliminare in cui la stipula del rogito sarebbe avvenuta il 28/02/2015. Dopo di che l'agente ci ha fatto rifare lo stesso preliminare cambiando data e aggiungendo i 7000 euro con scadenza 15 luglio 2014. Questo perchè loro avevano venduto casa nel frattempo ed erano sicuri di poter stipulare prima,data che andava meglio anche a me. L'uno annulla l'altro? Entrambi non sono stati registrati. Cosa implica questo?
     
  12. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Per vedere cosa implica, bisogna vedere cosa dice l'ultimo compromesso ( come ti dicevo prima senza carte avanti dare una risposta precisa è difficile ) , se menziona il precedente ed a che titolo, se invece è integrativo del precedente...
     
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  13. soniab

    soniab Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Non menziona l'altro è lo stesso solo modificato degli importi e delle date. Mi conviene caricare il documento e allegarlo?
     
  14. raffa85

    raffa85 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    l' unico consiglio che mi sento di dare in questi casi è di ricordarsi che siamo in italia, evitare avvocati e giudici, ciascuno si riprenda le sue somme e le sue proprietà.
     
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  15. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    concordo con tutti coloro che mi hanno preceduto, non sono risposte che si possono dare in un forum e senza leggere le carte.
    è possibile che la linea difensiva di soniab sarà incentrata sul rispetto da parte della controparte dell'art. 1358 cc, che impone alle parti di comportarsi secondo buona fede in pendenza di condizione.
    Soniab deve andare da un avvocato e portargli tutte le carte.
    in bocca al lupo.
     
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  16. soniab

    soniab Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie all'Avvocato Luigi Polidoro per la gentile risposta. L'agente immobiliare mi aveva risposto che la caparra avrei potuto tenerla visto che l'acquirente si era messo lui nella condizione di non poter avere il mutuo chiedendo 2 mesi fa un finanziamento con una rata di 700 euro circa. E sapeva benissimo che non gli avrebbero concesso il mutuo, perchè loro già a suo tempo mi dicevano che con la vendita della loro casa avrebbero potuto accedere ad un mutuo di 600/700 euro e infatti l'avrebbero fatto all'80%. Ciò non toglie che se mi avessero comunicato la cosa con qualche mese di anticipo avrei già iniziato a rimettere sul mercato la casa e magari la caparra gliel'avrei ridata. Per non trovarmi in una situazione critica, con un affitto da pagare in altra sede dove vivo e un mutuo ancora aperto, inoltre l'idea era di acquistare casa appena chiuso il vecchio mutuo. La malafede la vedo dal fatto che hanno iniziato la richiesta di mutuo un mese scarso fa dalla data del rogito, cosa che di solito si inizia con anticipo, dal fatto che sono andati alla banca senza nemmeno chiedere nessuna carta della casa, e inoltre che poco tempo fa la moglie ha avuto la divisione dell'eredità dalla madre e che a detta del fratello non erano più interessati ad acquistare perchè avrebbero acquistato casa della madre di lei. Ma ad ora non c'è un rogito o un passaggio della cosa da poter consultare. Mi sento presa in giro perchè nella mia totale buona fede gli avevo concesso anche di viverci e anche delle concessioni in più.
     

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