Se mi trovassi in una situazione come la tua procederei con il seguente sistema
1. l’attività più semplice, diretta e meno onerosa è quella che ti ha già detto con chiarezza Salves. Cioè trovare la costituzione della servitù di passaggio, per la via più breve e più comoda a sud, nei pregressi atti di provenienza della proprietà. Se questa ricerca sugli atti non dovesse dare risultati e se pensi che possa esserci invece qualche elemento negli allegati ad una certa voltura potresti chiederne copia o ai precedenti proprietari oppure presso gli Archivi dell’Agenzia del Territorio della tua Provincia. Non mi fermerei in questa attività di ricerca d’archivio finché non avessi predisposto un fascicolo ordinato e completo di tutti i documenti che è stato materialmente possibile reperire, prendendo nota di eventuali documenti irreperibili e del motivo della loro irreperibilità possibilmente specificata per iscritto dall’Ufficio conservatore.
2. Se questa ricerca non dovesse dare risultati sufficienti dal punto di vista della formalità, potresti provare a dimostrare comunque una esistente servitù di fatto avvalendoti della integrazione della generica dicitura di “nello stato di diritto e di fatto in cui si trova, comprese servitù ecc” con eventuali testimonianze di terzi se disponibili e se hanno all’epoca assistito a questa servitù di fatto di allora.
3. Uno strumento particolarmente interessante potrebbe essere l’aerofotogrammometrico che negli anni 70 circa fu sviluppato in belle fotografie in bianco e nero in tutto il territorio nazionale, come una sorta di Google Earth senza zoom di allora. Le strade private, le case, gli alberi, le automobili si vedono molto chiaramente; allora la tua casa doveva essere servita dalla via più breve da sud e non dovrebbe esserci traccia di quella più ripida a nord. Quando mi sono serviti degli aerofotogrammometrici degli anni 70 li ho comprati direttamente presso l’Istituto geografico militare, quando mi trovavo a passare in treno da Firenze, esso infatti è a poche centinaia di metri dalla Stazione di S. Maria Novella. Se decidi in tal senso devi andarci con una planimetria della zona e con una lente di ingrandimento perché devi individuare tu con pazienza su un quadro di insieme in scala molto grande, che rappresenta il piano di volo di una vasta area, il piccolo quadratino che, tra tantissimi altri quadratini, corrisponde allo scatto che comprende proprio l’immobile che ti interessa. Paghi alla cassa ed in breve ti spediscono il CD con il .pdf della foto richiesta che comprende anche le diciture dell’anno del volo, dell’altezza dal suolo ed altre specifiche tecniche.
4. anche se la rinuncia alla servitù da parte dei precedenti proprietari della tua casa non depone a tuo favore, tale circostanza non dovrebbe essere determinante per i tuoi diritti che trovano fondamento dal seguente quadro normativo
5. Le modalità con cui viene inteso un diritto, ho avuto occasione di apprendere, segue l’evolversi del comune vivere civile della Società. Per comprendere quale sia il comune vivere civile della Società in una zona come la tua si può fare utilmente riferimento a tutta quella catena di provvedimenti normativi che a partire dalle Direttive europee passa per i Decreti di recepimento nazionali, quindi alle Leggi regionali ed infine al P.S.R. Piano di sviluppo rurale della Regione che ti riguarda direttamente. Uno degli obiettivi perseguiti da tali piani, tra l’altro, é di assicurare la vivibilità degli ambienti rurali per la quale viene riconosciuta particolare importanza alla viabilità. Tale serie di provvedimenti normativi è intesa proprio ad evitare la crudezza di aspetti come quello che ricorre nel tuo caso che sono causa di abbandono delle campagne con conseguente degrado ambientale, paesaggistico ed idrogeologico. Riepilogando in sintesi la tua proprietà non solo ha diritto di accesso in base al Codice Civile, ma ha diritto ad un accesso adeguato all’attuale vivere civile. Eventuali altri elementi potrebbero essere reperiti nel Regolamento di polizia rurale se presso il tuo comune c’è oppure nella normativa regionale che in genere si interessa molto degli ambienti rurali.
6. Fino qui sono stati riepilogati i presupposti teorici, solo tu però sai secondo buon senso la reale situazione dei luoghi se per esempio la strada ripida a nord può essere migliorata oppure se ci sono alte alternative od altri presupposti sui quali la teoria va calata diversamente nella pratica.
7. Se lo stato dei luoghi non consente effettivamente alternative, invierei una raccomandata a.r. alla proprietaria della strada indicando, senza allegarle, le prove documentali e testimoniali che hai raccolto, i riferimenti normativi e le intese con il marito ex sindaco ed aggiungendo che intendi usufruire della servitù sulla strada di sua proprietà. La inviterei però ad addivenire ad un accordo bonario per evitare antipatiche vertenze legali, anche smuovendoti un po’ nel senso che potresti offrirgli una ragionevole parte della somma che ti ha chiesto, anche considerando le spese legali che dovresti affrontare ed il tempo che dovresti perdere.
8. In difetto di accordo per queste materie di diritto civile dal 31/03/11 circa è obbligatorio accedere alle Commissioni di conciliazione che, da quello che ho potuto apprendere, sono una novità giuridica predisposta per fare pervenire meno nuove cause ai Tribunali, per dare così ad essi un po’ di tregua per potersi dedicare a smaltire l’arretrato. Non tutte le Province si sono però bene organizzate per questo novità e quindi devi informati presso l’Ordine degli Avvocati, il Collegio dei Commercialisti od altri Enti simili. Se c’è questa concreta organizzazione te la dovresti cavare con poche centinaia di euro, in breve tempo e senza necessariamente l’assistenza di un avvocato se ritieni così (soluzione sconsigliata). Chi non accetta il verdetto della Commissione e vuole proseguire in Tribunale lo può fare, ma in caso di perdita gli vengono attribuite anche tutte le spese della Commissione di Conciliazione, il cui verdetto non ha voluto accettare.
Un saluto
