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  1. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    1) Il cortile serve per dare area e luce al fabbricato; poi serve come area di passaggio per raggiungere le parti comuni e private. Garantite queste funzioni, l'assemblea può individuare altri usi. per es nel ns. caso, individuare uno spazio parcheggio.

    2) Questo si può fare solo se si garantiscono i presupposti dell'art. 1102 c.c. il <PARI USO> se ci sono 10 u.i. con 10 proprietari, ci devono essere 10 posti auto; se c'erano 10 u.i. ma uno è stato sdoppiato, rimanendo intestato allo stesso propreitario originario, abbiamo 11 u.i. 10 teste, ci devono essere 10 posti auto; ma quando venderà la nuova u.i. dovranno esserci 11 posti auto
    3) Non si possono fare assegnazioni si fanno abitualmente, per una più agevole convivenza, ma non hanno nessun valore legale
    4) Se è impossibile avere tanti posti auto, quante sono le "intestazioni" presenti nel fabbricato, o si eleminano per tutti i posti auto o esiste la possibilità di individuare dei posti auto agevoli e
    a) Usarli a rotazione per identici periodi
    b) Si danno in locazione, a condomini o esterni, l'incasso è per tutto il condominio, in base ai millesimi (USO INDIRITTO PARTI COMUNI)​

    questi sono i concetti e la logica, sotto, alcuni riferimenti giuridici:

    1)Parcheggio su aree comuni del condominio. Sezione Seconda Civile , Sentenza n. 24146 del 29 dicembre 2004
    La regolamentazione dell'uso delle aree scoperte comuni come parcheggio e come parco giochi non richiede la unanimità dei consensi, ma unicamente una deliberazione dell'aseemblea dei condomini adottata con la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c.

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    2)Posti auto non equivalenti in condominio: illegittima la scelta in base ai millesimi
    Cassazione , sez. II civile, sentenza 07.12.2006 n° 26226 (Giuseppe Mommo)

    La sentenza della Cassazione n. 26226, depositata il 7 dicembre 2006, ha confermato l’illegittimità di una delibera condominiale che aveva consentito la scelta del posto auto in funzione dei millesimi di proprietà.
    La vicenda giudiziaria ha riguardato un condominio in cui i posti auto si trovavano in un garage condominiale ad uso promiscuo ed il problema di fondo era rappresentato dalla circostanza che “i posti auto (in totale nove) non erano equivalenti in quanto i posti 7 e 9 per la loro fruibilità in entrata ed in uscita, rendevano necessaria la rimozione delle autovetture allocate nei posti 6 e 8, che dovevano pertanto, lasciare il cambio in folle per lo spostamento a mano”.
    Con la delibera ritenuta illegittima “si era stabilito che la scelta del posto auto nel garage condominiale avvenisse partendo dal condominio titolare del più alto numero di millesimi”.
    Il Giudice d’Appello aveva ritenuto illegittima la delibera condominiale, adottata a maggioranza, perché, quanto all’uso del garage comune condominiale, non poteva attribuire ai condomini la scelta del posto macchina secondo il criterio del valore degli appartamenti e quindi in funzione dei millesimi di proprietà.
    La Cassazione ha confermato la decisione di merito precisando che “la quota di proprietà di cui all′articolo 1118 Cc, quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione; ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti”.
    Pertanto, ove i posti macchina non siano equivalenti per comodità d’uso, il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello indicato dall’articolo 1102 cod. civ, il quale,”con il porre il limite del “pari uso”, impedisce che “alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri”.
    Il criterio prescelto dall′assemblea, secondo la Cassazione, non può essere condiviso e ritenersi legittimo “traducendosi in una assegnazione dei posti a tempo indeterminato, dal momento che i condomini favoriti non rinuncerebbero al posto più comodo per uno meno comodo, perpetuando così nel tempo la illegittima comprensione del pari uso dei condomini svantaggiati”.
    Ne consegue che, come nel caso di insufficienza di posti, anche nel caso di “diversa comodità”, al fine di non ledere il principio del “pari uso” da parte di tutti i condomini del bene comune previsto dall′art. 1102 cod. civ., il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello della turnazione.
    A proposito del principio del “pari uso” e del “godimento paritario”, in fatto di parcheggi condominiali, per completezza di informazione si può aggiungere che la carenza di spazi destinati al parcheggio, essendo una delle principali problematiche in diverse realtà condominiali, ha spinto alla trasformazione di cortili ed altri locali di proprietà comune (pur insufficienti a soddisfare pienamente tutti i condomini!) in zone destinate al parcheggio.
    Alla impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, si ricollega un notevole contenzioso, basato sulla pretesa violazione del principio del “godimento paritario” e del “pari uso” della cosa comune da parte di tutti i condomini.
    Sul significato di “pari uso” e “godimento paritario” e sulla legittimità della trasformazione, anche nel caso in cui non sia possibile assicurare a ciascun condomino un posto macchina, la Cassazione si è pronunciata per la prima volta nel 1992, quando ha stabilito che “l'assemblea di un condominio edilizio può validamente deliberare con la maggioranza di cui all'art. 1136 2° comma c. c. la specifica destinazione di un locale di proprietà comune a garage in relazione alle caratteristiche obiettive del locale medesimo non importando una sostanziale modifica della cosa comune bensì trattandosi di un atto di amministrazione diretto ad assicurare a tutti i condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione della cosa comune, senza che ne derivi una violazione del principio del godimento paritario per l'impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, in quanto il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i compartecipi della comunione, che resta affidato alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza”. (Cass. civ. Sez. II, 20-02-1992, n. 2084).
    Nel caso deciso in quella circostanza, si trattava di un locale situato al piano terra dell'edificio con accesso alla via pubblica mediante una rampa carrabile.
    Sul fatto che il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, la Corte, poi, è tornata con altre pronunce conformi (cfr. Cass. Sentt. n. 9649/1998, n. 1057/1999 e n. 12873/2005), ampliando e definendo meglio il solco tracciato da quella prima decisione.
    Volendo brevemente riassumere, i principi sanciti dai giudici di legittimità sono i seguenti:
    • nel caso di uso promiscuo del garage condominiale, l’eventuale assegnazione del posto macchina non può essere a tempo indeterminato e la scelta del posto non può seguire il criterio del valore degli appartamenti e quindi non può essere fatta in funzione dei millesimi di proprietà, favorendo i condomini con i millesimi più alti;
    • la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perchè se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine;
    • la delibera, che stabilisce la specifica destinazione dei posti auto disponibili, per assicurare ai condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione dei posti, può essere adottata con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. e non con l'unanimità;
    • la disciplina turnaria, dei posti macchina, lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune è adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell'uniformità di trattamento tenendo conto delle circostanze.

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    3) Assegnazione posti auto nel cortile comune

    Costituisce innovazione, vietata ai sensi dell' art. 1120, comma secondo, cod. civ. e, come tale, affetta da nullità, l'assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera, da un lato, sottrae l'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall' altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usila cosa comune con animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione, non essendo a tal fine necessaria l'interversione del possesso da parte del compossessore il quale, attraverso l'occupazione della relativa area, eserciti un possesso esclusivo, impedendo autonomamente agli altri condomini di utilizzarla allo stesso modo.

    Corte di Cassazione, sez. Il, n.1004 22 gennaio 2004


    Innovazioni vietate ex art. 1120, II comma, c.c. - Cass.Civ. 22.01.2004 n.1004
    Costituisce innovazione vietata ex art. 1120, II comma, c.c., l’assegnazione invia esclusiva e nominativa – ai condomini- di posti auto sul cortile-giardino di proprietà comune, ciò in quanto tale assegnazione viene ad incidere nella sfera dei diritti reali, sottraendo parte rilevante della proprietà comune a quei condomini che non sono in possesso di seconda auto.

    E' nulla la delibera con la quale l'assemblea attribuisce a ciascun condomino uno spazio esclusivo per il parcheggio dell'auto
    (16/04/2010)Tribunale di Trento, sentenza del 15 gennaio 2010 n. 23
    E’ da ritenersi nulla, in quanto incide sui diritti individuali e pertanto impugnabile senza termini, la delibera con la quale l'assemblea attribuisce a ciascun condomino uno spazio esclusivo per il parcheggio dell'auto con la conseguenza che altri condomini non possano farne uso.
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    4) 2004013763 - Cass. 22 luglio 2004, n. 13763 - Ordine del giorno / Locazione bene condominiale
    (573 parole totali contate in questo testo)

    La Suprema Corte di Cassazione, nella sentenza n. 13763/2004, ha affermato i seguenti due principi:

    1) ORDINE DEL GIORNO: La partecipazione informata del condomino all'assemblea, prevista in virtù del richiamo operato dall'art. 1139 c.c. alle norme sulla comunone in generale e, quindi, anche al terzo comma dell'art. 1105 c.c., è partecipazione garantita da un avviso di convocazione, che, sia pure non analiticamente, specifici gli argomenti da trattare, così da farli comprendere nei termini essenziali.

    2) LOCAZIONE DI BENE CONDOMINIALE: Quando non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i condomini, proporzionalmente alla loro quota, come nella specie rilevato senza contestazioni di sorta, i condomini possono deliberarne l'uso indiretto, a maggioranza, tramite atto di ordinaria amministrazione, qual è il contratto di locazione.

    Riferimenti:
    1) ORDINE DEL GIORNO Sul punto, la Suprema Corte ha richiamato le seguenti sentenze:

    Cass. 27 marzo 2000, n. 3634, secondo la quale "affinchè la delibera di un'assemblea condominiale sia valida è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione. In particolare la disposizione dell'art. 1105 comma 3 c.c. - applicabile anche in materia di condominio di edifici la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea."

    Cass. 16 marzo 1990, n. 2198, la quale - in materia societaria - ha affermato che "l'indicazione, nell'avviso di convocazione dell'assemblea dei soci, dell'elenco delle materie da trattare (art. 2366 c.c.) ha la duplice funzione di rendere edotti i soci circa gli argomenti sui quali essi dovranno deliberare, per consentire la loro partecipazione all'assemblea con la necessaria preparazione ed informazione, e di evitare che sia sorpresa la buona fede degli assenti a seguito di deliberazione su materie non incluse nell'ordine del giorno; a tal fine, pertanto, non è necessaria un'indicazione particolareggiata dell'elenco delle materie da trattare, ma è sufficiente un'indicazione sintetica, purché chiara e non ambigua, specifica e non generica, ed altresì è irrilevante che l'argomento indicato nell'ordine del giorno possa essere interpretato in senso più ampio rispetto alle proposte da sottoporre all'assemblea."

    2) LOCAZIONE DI BENE CONDOMINIALE Sul punto, la Suprema Corte ha richiamato le seguenti sentenze:

    Cass. 22 marzo 2001, n. 4131, nella quale viene affermato che "quando non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i partecipanti al condominio, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni temporali o frazionamento degli spazi, i condomini possono deliberare l'uso indiretto della cosa comune, a maggioranza se è un atto di ordinaria amministrazione, come nel caso della locazione."

    Cass. 21 ottobre 1998, n. 10446, secondo la quale "la conclusione del contratto di locazione di un appartamento condominiale è da considerarsi atto di amministrazione ordinaria, essendo possibile conseguire la finalità del "miglior godimento delle cose comuni" anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto); ne consegue che, ove l'amministratore del condominio abbia locato il bene condominiale anche in assenza di un preventivo mandato che lo abilitasse a tanto, deve ritenersi valida la ratifica del suddetto contratto di locazione disposta dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata a maggioranza semplice."

    Note:
    La sentenza sarà pubblicata per esteso nella rivista Amministrare Immobili.

    A cura del Centro Studi Nazionale (avv. Luigi Salciarini)
     

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