Preliminare con caparra senza successione e con planimetria da rifare

[alessandro89]

Buongiorno,

ho stipulato un preliminare in data 31.01. nel quale il venditore dichiarava espressamente di essere l'unico ed esclusivo proprietario dell'immobile. Ho scoperto che al momento del preliminare non era stata fatta successione. Manca ape, misura catastale del nuovo proprietario, planimetrie catastali da rifare completamente perché non conformi alla realtà. Non c'è agenzia ma un geometra come mediatore.

La data del rogito è fissata per il 31.03. ed ad oggi sono ancora all'oscuro di tutto. Non posso nemmeno recarmi in banca per valutare e aprire una richiesta di mutuo portando tutta la documentazione necessaria perché mancante.

Domanda può un venditore dichiarare di fatto il falso dicendo di essere l'unico ed esclusivo proprietario pur non avendo fatto la successione?
Inoltre, visto la mancanza di tali informazioni e documentazione, posso richiedere la risoluzione del preliminare per inadempienza del venditore?

Grazie

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno,

ho stipulato un preliminare in data 31.01. nel quale il venditore dichiarava espressamente di essere l'unico ed esclusivo proprietario dell'immobile. Ho scoperto che al momento del preliminare non era stata fatta successione. Manca ape, misura catastale del nuovo proprietario, planimetrie catastali da rifare completamente perché non conformi alla realtà. Non c'è agenzia ma un geometra come mediatore.

La data del rogito è fissata per il 31.03. ed ad oggi sono ancora all'oscuro di tutto. Non posso nemmeno recarmi in banca per valutare e aprire una richiesta di mutuo portando tutta la documentazione necessaria perché mancante.

Domanda può un venditore dichiarare di fatto il falso dicendo di essere l'unico ed esclusivo proprietario pur non avendo fatto la successione?
Inoltre, visto la mancanza di tali informazioni e documentazione, posso richiedere la risoluzione del preliminare per inadempienza del venditore?

Grazie

Siccome sta acquistando tramite un abusivo che probabilmente non sa fare il geometra e allora prova a fare l'agente immobiliare, non puoi aspettarti di meglio.
Comunque per puro caso, forse (andrebbero visti i fogli), quello che elenchi non è irrimediabile.
La cosa grave è che non essendo mediatore non è assicurato per certe cose.
Al momento del preliminare alcune cose possono non essere a posto basta che lo siano al rogito.
Non pagare quel geometra, anzi segnalalo in camera di commercio e se è davvero geometra al suo albo.

 

[marcanto]

Domanda può un venditore dichiarare di fatto il falso dicendo di essere l'unico ed esclusivo proprietario pur non avendo fatto la successione?

La questione non è la successione in sé ma se vi sono altri comproprietari e se hanno l'intenzione di vendere.
Quanti sono i comproprietari?

Inoltre, visto la mancanza di tali informazioni e documentazione, posso richiedere la risoluzione del preliminare per inadempienza del venditore?

Sarebbe inadempiente se non sistema o se non regolarizza.

Prescindendo dai contesti catastali che sono marginali
E' SOPRATUTTO da controllare anche se vi siano abusi edilizi e se questi POI vengo sanati.
Meglio affidarsi anche ad un tecnico di fiducia.

Sul geometra meglio che non mi esprimo, lo lascio fare agli altri.

 

[francesca63]

visto la mancanza di tali informazioni e documentazione, posso richiedere la risoluzione del preliminare per inadempienza del venditore?

Paradossalmente, se per il 31/3 il venditore avesse pronti i documenti, ma tu non avessi pronto il mutuo, saresti tu quello inadempiente (salvo condizione sospensiva).
Diciamo che questo è improbabile che accada, visto che l’affare viene gestito (male) da un abusivo, e ci sono diverse situazioni da verificare.

Certo devi farti parte attiva, e chiedere se e quando verrà presentata la dichiarazione di successione, e devi accordarti per rimandare la data del rogito, in modo da avere il tempo di chiedere il mutuo.
E devi anche accertarti della regolarità urbanistica dell’immobile, che a mio avviso è l’aspetto più preoccupante, data la difformità tra planimetria catastale e stato di fatto.

Ma ho come l’impressione che tu non voglia più acquistare quell’immobile, anche se fosse tutto a posto : sbaglio ?

 

[marcanto]

Ma ho come l’impressione che tu non voglia più acquistare quell’immobile, anche se fosse tutto a posto : sbaglio ?

🤣

 

[Rebound]

Sembra che ti sei infilato in un labirinto fatto di fumi e specchi.
In linea di principio, le dichiarazioni scritte al preliminare devono corrispondere sempre al vero per quanto concerne la condizione giuridica dell’immobile e alla sua conformità o meno alla normativa urbanistica; compreso l'impegno a regolarizzare le eventuali difformità o mancanze entro il Rogito.
Qui non si capisce chi e quanti sono i proprietari (o chi lo sarà) se non a successione avvenuta, e allo stesso tempo se l'iimobile è sanabile e regolarizzabile entro la data da presentarsi innanzi al Notaio.
Cosa avete scritto nel preliminare? Se la situazione si discosta da quella reale (per quanto dichiarato dalla parte venditrice) hai possibilità di recedere dal contratto.
La mediazione può essere trattata solo da un agente immobilare abilitato e in regola. Il resto è abusivismo mascherato, e può essere segnalato alla camera di commercio.

 

[alessandro89]

La questione non è la successione in sé ma se vi sono altri comproprietari e se hanno l'intenzione di vendere.
Quanti sono i comproprietari?


Sarebbe inadempiente se non sistema o se non regolarizza.

Prescindendo dai contesti catastali che sono marginali
E' SOPRATUTTO da controllare anche se vi siano abusi edilizi e se questi POI vengo sanati.
Meglio affidarsi anche ad un tecnico di fiducia.

Sul geometra meglio che non mi esprimo, lo lascio fare agli altri.

Il proprietario erede dell'immobile è uno solo, a quanto mi è stato detto. c'è un altro erede che non eredita l'immobile ma passa in successione con la legittima. Ad oggi, anche se ancora non ho visto nulla, mi è stato riferito che la successione è stata fatta.

Paradossalmente, se per il 31/3 il venditore avesse pronti i documenti, ma tu non avessi pronto il mutuo, saresti tu quello inadempiente.
Diciamo che questo è improbabile che accada, visto che l’affare viene gestito (male) da un abusivo, e ci sono diverse situazioni da verificare.

Certo devi farti parte attiva, e chiedere se e quando verrà presentata la dichiarazione di successione, e devi accordarti per rimandare la data del rogito, in modo da avere il tempo di chiedere il mutuo.
E devi anche accertarti della regolarità urbanistica dell’immobile, che a mio avviso è l’aspetto più preoccupante, data la difformità tra planimetria catastale è stato di fatto.

Ma ho come l’impressione che tu non voglia più acquistare quell’immobile, anche se fosse tutto a posto : sbaglio ?

Di

Siccome sta acquistando tramite un abusivo che probabilmente non sa fare il geometra e allora prova a fare l'agente immobiliare, non puoi aspettarti di meglio.
Comunque per puro caso, forse (andrebbero visti i fogli), quello che elenchi non è irrimediabile.
La cosa grave è che non essendo mediatore non è assicurato per certe cose.
Al momento del preliminare alcune cose possono non essere a posto basta che lo siano al rogito.
Non pagare quel geometra, anzi segnalalo in camera di commercio e se è davvero geometra al suo albo.

Sul geometra non mi esprimo, che e meglio. Anzi, molto probabile che lo segnalerò come lei dice.

Paradossalmente, se per il 31/3 il venditore avesse pronti i documenti, ma tu non avessi pronto il mutuo, saresti tu quello inadempiente.
Diciamo che questo è improbabile che accada, visto che l’affare viene gestito (male) da un abusivo, e ci sono diverse situazioni da verificare.

Certo devi farti parte attiva, e chiedere se e quando verrà presentata la dichiarazione di successione, e devi accordarti per rimandare la data del rogito, in modo da avere il tempo di chiedere il mutuo.
E devi anche accertarti della regolarità urbanistica dell’immobile, che a mio avviso è l’aspetto più preoccupante, data la difformità tra planimetria catastale è stato di fatto.

Ma ho come l’impressione che tu non voglia più acquistare quell’immobile, anche se fosse tutto a posto : sbaglio ?

Non si sbaglia!A queste condizioni la voglia, ti scappa.

Sembra che ti sei infilato in un labirinto fatto di fumi e specchi.
In linea di principio, le dichiarazioni scritte al preliminare devono corrispondere sempre al vero per quanto concerne la condizione giuridica dell’immobile e alla sua conformità o meno alla normativa urbanistica; compreso l'impegno a regolarizzare le eventuali difformità o mancanze entro il Rogito.
Qui non si capisce chi e quanti sono i proprietari (o chi lo sarà) se non a successione avvenuta, e allo stesso tempo se l'iimobile è sanabile e regolarizzabile entro la data da presentarsi innanzi al Notaio.
Cosa avete scritto nel preliminare? Se la situazione si discosta da quella reale (per quanto dichiarato dalla parte venditrice) hai possibilità di recedere dal contratto.
La mediazione può essere trattata solo da un agente immobilare abilitato e in regola. Il resto è abusivismo mascherato, e può essere segnalato alla camera di commercio.

Nel preliminare la parte venditrice ha espressamente dichiarato di essere l'unico ed esclusivo proprietario. non è stata citata ne successione, sono state allegate la visura catastale del defunto proprietario e le vecchie planimetrie catastali. Mi sembra che la situazione si discosti molto da quella reale.

Paradossalmente, se per il 31/3 il venditore avesse pronti i documenti, ma tu non avessi pronto il mutuo, saresti tu quello inadempiente.
Diciamo che questo è improbabile che accada, visto che l’affare viene gestito (male) da un abusivo, e ci sono diverse situazioni da verificare.

Certo devi farti parte attiva, e chiedere se e quando verrà presentata la dichiarazione di successione, e devi accordarti per rimandare la data del rogito, in modo da avere il tempo di chiedere il mutuo.
E devi anche accertarti della regolarità urbanistica dell’immobile, che a mio avviso è l’aspetto più preoccupante, data la difformità tra planimetria catastale è stato di fatto.

Ma ho come l’impressione che tu non voglia più acquistare quell’immobile, anche se fosse tutto a posto : sbaglio ?

Cioè sarei io l'inadempiente senza avere uno straccio di documento corretto in mano? Come faccio ad andare in banca in questo preciso istante a richiedere un mutuo che mi cacciano fuori senza nemmeno prendere in considerazione la cosa? Inoltre poniamo il caso che da qui a fine mese si regolarizzi tutto ma tutto però, cosa molto improbabile vista la situazione, come è possibile che io abbia tutto pronto per il 31.3?Impossibile, quindi per questo chiedevo se posso rescindere dal contratto a fine mese in modo da liberarmi da questa intricata e spiacevole situazione e richiedere indietro i miei soldi versarti come caparra.

 

[francesca63]

Non si sbaglia!A queste condizioni la voglia, ti scappa.

Posso capire, ma bisognerebbe leggere quanto firmato di preciso.
Fino al 31/3 non si può sapere se i documenti saranno a posto ( anche se dubito ci riescano).

Inoltre poniamo il caso che da qui a fine mese si regolarizzi tutto ma tutto però, cosa molto improbabile vista la situazione, come è possibile che io abbia tutto pronto per il 31.3?

Se sarà tutto a posto ( come detto sopra, ne dubito), e tu non avrai pronti i fondi necessari, sarai tu inadempiente; a meno che sia specificato che pagherai con mutuo, o che , meglio ancora, ci sia condizione sospensiva.

per questo chiedevo se posso rescindere dal contratto a fine mese in modo da liberarmi da questa intricata e spiacevole situazione e richiedere indietro i miei soldi versarti come caparra.

Se a fine mese l’immobile non risulterà regolare, con successione presentata, in teoria potresti chiedere il doppio della caparra.

Ma secondo me puoi provare a chiedere un incontro per capire come si stanno muovendo, e, se è chiaro che non saranno pronti, proporre di firmare una scrittura di risoluzione consensuale del contratto, con restituzione della sola caparra; in questo modo saresti libero senza attendere fine mese.

 

[alessandro89]

Posso capire, ma bisognerebbe leggere quanto firmato di preciso.
Fino al 31/3 non si può sapere se i documenti saranno a posto ( anche se dubito ci riescano).

Se sarà tutto a posto ( come detto sopra, ne dubito), e tu non avrai pronti i fondi necessari, sarai tu inadempiente; a meno che sia specificato che pagherai con mutuo, o che , meglio ancora, ci sia condizione sospensiva.

Se a fine mese l’immobile non risulterà regolare, con successione presentata, in teoria potresti chiedere il doppio della caparra.

Ma secondo me puoi provare a chiedere un incontro per capire come si stanno muovendo, e, se è chiaro che non saranno pronti, proporre di firmare una scrittura di risoluzione consensuale del contratto, con restituzione della sola caparra; in questo modo saresti libero senza attendere fine mese.

Grazie per la risposte precise, molto gentile. E specificato che dovrò ricorrere al mutuo, la condizione sospensiva è un pò equivoca, il doppio della caparra non mi interessa, proverò a chiedere un incontro per capire meglio la situazione attuale, se evidenzio lacune e situazioni ancora al limite chiedere la restituzione della solo caparra. Sperando che accettino altrimenti dovrò far scrivere dal mio legale.

Un'altra domanda, il "sedicente mediatore" mi ha riferito che la successione è stata fatta e sta attendendo la voltura catastale a nome dell'erede. Io da ignorante in materia sapevo che la voltura viene fatta immediatamente in sede di successione, corretto? Se cosi non fosse, dopo la voluttà è sufficiente che presenti le schede catastali nuove al catasto o deve fare anche una sanatoria che passa dal comune? Nelle planimetrie attuali, c'è una scala disegnata che non è presente e nei box un muro esistente ma non presente nelle planimetrie attuali.

Inoltre, essendoci una legittima di mezzo, deve fare anche accettazione di eredità?

Grazie

 

[francesca63]

E specificato che dovrò ricorrere al mutuo

Ok

la condizione sospensiva è un pò equivoca

Cioè ? Puoi riportarla qui, per far capire.
Di solito con condizione sospensiva non si versa caparra al venditore, ma l’assegno resta in deposito al mediatore .

Io da ignorante in materia sapevo che la voltura viene fatta immediatamente in sede di successione, corretto?

Va fatta Entro 30 giorni

Se cosi non fosse, dopo la voluttà è sufficiente che presenti le schede catastali nuove al catasto o deve fare anche una sanatoria che passa dal comune?

Dipende da cosa risulta in Comune, verificando gli atti presenti ( cioè tutte le pratiche edilizie che riguardano quell’immobile).
Se corrispondono allo stato di fatto, basta presentate nuova planimetria catastale, altrimenti serve prima fare pratica in Comune ( se è possibile regolarizzare), e poi pratica catastale.

essendoci una legittima di mezzo, deve fare anche accettazione di eredità?

L’accettazione ( o meglio, la trascrizione dell’avvenuta accettazione tacita) si può fare contestualmente al rogito; di solito avviene così.
Cosa intendi con “c’è una legittima di mezzo”? Chi è il de cuius? E c’è testamento ?