Santiagos

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Privato Cittadino
Buongiorno,
scrivo per chiedere pareri, se possibile, in quanto mi trovo in una situazione un po ingarbugliata.
A metà maggio ho fatto una proposta che poi è stata accettata per un'immobile da ristrutturare. A giugno abbiamo fatti un preliminare, registrato e con caparra sostanziosa. Ero a conoscenza del fatto che l'immobile veniva promesso in vendita da eredi con successione in corso e che c'era una difformità nell'elaborato planimetrico risultante in catasto. Tutta la documentazione e ogni contatto con la proprietà è gestita da una agenzia immobiliare. Già a maggio mi è stato rassicurato che la difformità verrà sanata per il rogito e per fare ciò è stato chiesto l'accesso agli atti in comune per verificare la conformità delle planimetrie con lo stato di fatto. Questo è chiaramente anche inserito nel preliminare.
Adesso, a distanza di due mesi, non mi vengono ancora forniti, ne planimetria comunale, ne dichiarazione di successione, ne è stato ancora corretto l'elaborato planimetrico catastale, ma in cambio l'agenzia immobiliare mi chiede di saldare la propria fattura asserendo di avere maturato il diritto alla firma del preliminare.
Non voglio pagare per un'immobile che ancora non è commerciabile più di ciò che ho già pagato(caparra confirmatoria pari al 30% del prezzo), anche se riconosco che come mediatore l'agenzia ha fatto il suo dovere, come rappresentante della proprietà invece è ancora inadempiente, in quanto non mi è stata ancora fornita la documentazione per potere andare a rogito.
Come devo fare?
Grazie a chi mi vorrà aiutare.
 

Bagudi

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Agente Immobiliare
La provvigione matura contestualmente all'accettazione della proprietà, per cui sarebbe già maturata.

A questo punto, avete fissato una data per il rogito, immagino: quando sarà ?
 

Santiagos

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Privato Cittadino
Il rogito è fissato tra circa 2 mesi. Se non mi viene fornita la documentazione non si può rogitare, quindi per il momento l'immobile non è commerciabile, la planimetria catastale è difforme. Questi documenti dovevano essere pronti un mese fa, i contatti li tiene l'agente, perchè dovrei pagarlo se non mi ha ancora fornito ne titolo di proprietà, ne planimetria conforme?
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Perchè per legge avrebbe diritto di essere pagato all'accettazione della proprietà e i documenti devono essere pronti per il rogito.
 

Santiagos

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Privato Cittadino
Se dovessi pagarlo e poi questa documentazione non venga fornita, con conseguente impossibilità di rogitare, l'agente avrebbe responsabilità, visto che dall'inizio ha fatto lui le veci dei proprietari? Che sia chiaro, io sarei più che felice di pagare l'agenzia se non avessi il dubbio che mi stiano negando la documentazione del comune (dicendo che il comune non ha risposto alla richiesta di accesso agli atti dopo 2 mesi) perchè magari hanno trovato qualche abuso urbanistico che costerebbe molti soldi sanarlo, molti di più della caparra che ho versato io. L'immobile è degli anni 70, quando veniva fatto un uso molto filosofico delle planimetrie e negli anni ha subito alcune modifiche, che non compaiono nell'elaborato planimetrico. Insomma, se io pago l'agenzia e questi in combutta e malafede fanno saltare la vendita, non riesco a ripagarmi con il doppio della caparra di tutte le spese avute, perchè il compenso dovuto all'agenzia è molto alto (stabilito una tantum).
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Se dovessi pagarlo e poi questa documentazione non venga fornita, con conseguente impossibilità di rogitare, l'agente avrebbe responsabilità, visto che dall'inizio ha fatto lui le veci dei proprietari? Che sia chiaro, io sarei più che felice di pagare l'agenzia se non avessi il dubbio che mi stiano negando la documentazione del comune (dicendo che il comune non ha risposto alla richiesta di accesso agli atti dopo 2 mesi) perchè magari hanno trovato qualche abuso urbanistico che costerebbe molti soldi sanarlo, molti di più della caparra che ho versato io. L'immobile è degli anni 70, quando veniva fatto un uso molto filosofico delle planimetrie e negli anni ha subito alcune modifiche, che non compaiono nell'elaborato planimetrico. Insomma, se io pago l'agenzia e questi in combutta e malafede fanno saltare la vendita, non riesco a ripagarmi con il doppio della caparra di tutte le spese avute, perchè il compenso dovuto all'agenzia è molto alto (stabilito una tantum).
L'agenzia risponde di ciò che ti dice e deve "parlare" dopo le dovute verifiche. Quindi se nel contrato preliminare c'è scritto che il tutto sarà allineato/sanato entro il rogito, l'agenzia ha fatto il proprio lavoro e deve essere pagata, è il proprietario che ha preso quell'impegno. Se invece l'agenzia ha mediato una compravendita, nel cui preliminare c'è critto che già adesso è tutto a posto deve darti i documenti perché ne risponde
 

Santiagos

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
L'agenzia risponde di ciò che ti dice e deve "parlare" dopo le dovute verifiche. Quindi se nel contrato preliminare c'è scritto che il tutto sarà allineato/sanato entro il rogito, l'agenzia ha fatto il proprio lavoro e deve essere pagata, è il proprietario che ha preso quell'impegno. Se invece l'agenzia ha mediato una compravendita, nel cui preliminare c'è critto che già adesso è tutto a posto deve darti i documenti perché ne risponde
Nel preliminare infatti è assicurata la conformità urbanistica e gli eredi asseriscono di avere già ereditato. Non è menzionato che in realtà le planimetrie sono difformi e saranno sanate e che ancora non hanno fatto la dichiarazione di successione. Ho proceduto al preliminare lo stesso perchè non ho motivi di dubitare che siano gli unici eredi (li conosco in quanto vicini di casa di mia sorella) e perchè ho dato molto tempo per il rogito, ma dopo due mesi ancora nulla.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
L'agenzia va pagata perché ,avendo tu e il venditore stipulato un contratto preliminare di compravendita,ha svolto il lavoro per cui,secondo la legge,è maturato il suo diritto alla provvigione.

Altro discorso riguarda i venditori:hanno promesso in vendita un immobile ,questo immobile deve essere regolare,con i documenti a posto,e devono aver fatto la successione.
Queste cose non sono sotto la responsabilità dell'agente(non potrebbe neanche presentare una successione); può solo verificare che i venditori le stiano facendo,e far presente cosa succede se non le fanno.
Se alla data prevista per il rogito non sarà tutto a posto,saranno inadempienti e ,se
non si potrà rogitare per qualche abuso non sanabile dovranno restituire il doppio della caparra ricevuta.
 

Santiagos

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
L'agente ha l'obbligo legale della buona fede o no? Sono passati due mesi e non mi vengono forniti i documenti essenziali per la vendita, ma pretende la sua parcella? Perchè non aspetta anche lui come sto aspettando io? Il Comune dovrebbe rispondere in 30 giorni, lui fa spallucce, dovrei crederci e sborsare ancora senza nulla in mano?
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
L'agente ha l'obbligo legale della buona fede o no? Sono passati due mesi e non mi vengono forniti i documenti essenziali per la vendita, ma pretende la sua parcella? Perchè non aspetta anche lui come sto aspettando io? Il Comune dovrebbe rispondere in 30 giorni, lui fa spallucce, dovrei crederci e sborsare ancora senza nulla in mano?

Potevi benissimo versare meno caparra.

Alla luce dei rischi che hai esposto, sarebbe stato meglio versare l'intera provvigione al mediatore e invece un minimo di caparra, al venditore.

Atteso che le mediazioni pagate sarebbero state imputabili come danno.
Liquidi ed immediatamente esigibili.

Detto cio' non esistono case non commerciabili.
Non se ne ha memoria da prima di Cristo.

Evidentemente fin dall'inizio hai ritenuto troppo marginale l'intervento del mediatore.

Ora che sorgono lungaggini e criticita' di sorta, ti accorgi che era molto meglio averlo dalla tua parte, nella cura del tuo interesse.

La consegna dei documenti essenziali e' adempimento del proprietario.
A lui hai versato i soldi.

In finale mi sa' che hai fatto troppo lo splendido col venditore.
 

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