Robs93

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
ciao a tutti, volevo delucidazioni su una situazione che riguarda l’acquisto di una casa; abbiamo trovato una casa che ci piace, dopo varie trattative ci siamo messi d’accordo per il prezzo(100.000€) ma al momento di firmare il preliminare i proprietari ci hanno detto che per loro la caparra di 5000€ è troppo bassa e che ci faranno sapere se procedere o meno; premetto che noi per fare il preliminare ci siamo affidati a un avvocato e la pratica standard ci ha detto che è questa e che non gli era mai capitata una cosa del genere( anche perché una volta che viene deliberato il mutuo la

Somma va restituita quindi l’importo in realtà è simbolico per fare vedere la buona fede nell’acquisto visto che quei soldi sono “bloccati” )..come comportarsi?
 
U

Utente Cancellato 72152

Ospite
una somma che non so se chiamarla caparra/acconto/deposito come garanzia della nostra buona fede nel procedere all’acquisto dell’immobile che naturalmente avendo chiesto un mutuo al 100% va restituita perché la banca al venditore darà tutti i 100 mila euro! Quindi chiedo se 5000€ date queste premesse e condizioni sono giusti visto che poi la banca ci darà tutti i 100 mila; noi possiamo
Metterne anche 20 mila ma secondo noi non ha senso perché alla banca abbiamo chiesto l’intera somma e abbiamo paura che poi perdiamo questi soldi

La domanda ora è chiara, io pure non capisco bene come funziona.
Andiamo per punti.
Il venditore chiede una garanzia e vuole una caparra, e dice che 5000 Euro è poco.
Voi avete chiesto 100.000 Euro alla banca, ed è il 100% del valore dell'immobile.
Giustamente la banca poi vi erogherà un mutuo da 100.000 Euro, e voi vi state chiedendo che fine farà l'assegno da 5000 Euro / 10000 Euro o quel che starà bene al venditore.
Si può uscire dalla situazione di stallo concordando in forma scritta che questo assegno resterà in deposito al notaio, a garanzia del venditore, finché egli non avrà ricevuto 100.000 Euro dalla banca.
Quando la banca avrà erogato il 100%, il notaio restituirà l'assegno a voi acquirenti, e a quel punto andrete in banca per farlo annullare (non basta stracciarlo, bisogna passare in sede per farlo annullare non solo fisicamente ma anche logicamente, cioè va cancellato il seriale dell'assegno dai sistemi informativi bancari in modo da invalidarlo).
@francesca63 ti chiedo aiuto perché non so se quanto ho scritto è corretto!
Chiunque altro voglia correggermi, è assolutamente gradito.
Grazie.
 

Robs93

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Con sospensive molti venditori richiedono caparre cospicue. Questo per sentirsi comunque più tutelati. In caso di mutuo al 100% è buona norma inserire nel preliminare una clausola che sancisca la restituzione dello stesso al momento del rogito o che ( cosa che mi sento di consigliare) questo sia lasciato al notaio incaricato oppure all’agenzia che vi segue. Hai trovato un venditore che accetta una sospensiva, che accetta un mutuo al 100% ( molti storcono il naso) deposita presso il notaio un assegno di almeno 15.000 euro e procedi.
Grazie mille! Penso faremo cosi

Che tu lo voglia tenere da parte

Che tu li voglia tenere da parte o meno la cosa non cambia: stai all atto pratico comprando casa senza una lira.
Quello che il tuo avvocato definisce ( solo lui pero' ) "caparra" e' in realta' il "milione del Sig Bonaventura" Carta straccia con in piu una condizione sospensiva.
Non ti avrei fatto firmare una proposta per non perdere tempo carta ed inchiostro.
CERTO che il venditore rifiuta.
Mettiti in condizione di avere 20.000 euro "buoni" e NON "simbolici" da trasformare in "caparra", di chiedere un mutuo al 70% e se il resto va tutto bene, avrai porte aperte.
Cosi' non vedo nulla di strano di prenderne una in faccia salvo essere alla disperazione..al che mi farei delle domande..
Papale papale come andava detto, cosi si e' fatto.
Saluti.
Non siamo disperati! Chiediamo consigli su quale sia la soluzione migliore visto che è la prima volta che ci approcciamo a questo mondo e non vorremmo perdere soldi! Grazie della risposta “papale” ma senza soluzione!

La domanda ora è chiara, io pure non capisco bene come funziona.
Andiamo per punti.
Il venditore chiede una garanzia e vuole una caparra, e dice che 5000 Euro è poco.
Voi avete chiesto 100.000 Euro alla banca, ed è il 100% del valore dell'immobile.
Giustamente la banca poi vi erogherà un mutuo da 100.000 Euro, e voi vi state chiedendo che fine farà l'assegno da 5000 Euro / 10000 Euro o quel che starà bene al venditore.
Si può uscire dalla situazione di stallo concordando in forma scritta che questo assegno resterà in deposito al notaio, a garanzia del venditore, finché egli non avrà ricevuto 100.000 Euro dalla banca.
Quando la banca avrà erogato il 100%, il notaio restituirà l'assegno a voi acquirenti, e a quel punto andrete in banca per farlo annullare (non basta stracciarlo, bisogna passare in sede per farlo annullare non solo fisicamente ma anche logicamente, cioè va cancellato il seriale dell'assegno dai sistemi informativi bancari in modo da invalidarlo).
@francesca63 ti chiedo aiuto perché non so se quanto ho scritto è corretto!
Chiunque altro voglia correggermi, è assolutamente gradito.
Grazie.
Una risposta finalmente chiara e cordiale soprattutto! Grazie mille
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
le risposte che leggo sembrano un po’ irritate
Mi scuso se hai avuto questa impressione: ma , almeno da parte mia, l’eventuale irritazione è verso l’avvocato che non ti sta spiegando le cose in modo approfondito, non certo verso di te, che hai tutto il diritto di essere inesperto e fare domande.
Il deposito della caparra al notaio, una volta realizzata la condizione sospensiva mutuo, può essere una soluzione: ma il venditore potrebbe non essere d’accordo, ad esempio se i soldi gli servono subito .
E poi non mi è chiaro perché mettere sospensiva, se avete avuto già l’ok dalla banca, come hai scritto.
Comunque dovete discutere di tutte queste cose con il venditore, perché essersi accordati sul prezzo è solo un aspetto della trattativa: vanno analizzati anche i dettagli, con l’aiuto di un professionista più pratico del settore, e che non ragioni per schemi immutabili…
 

Robs93

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Mi scuso se hai avuto questa impressione: ma , almeno da parte mia, l’eventuale irritazione è verso l’avvocato che non ti sta spiegando le cose in modo approfondito, non certo verso di te, che hai tutto il diritto di essere inesperto e fare domande.
Il deposito della caparra al notaio, una volta realizzata la condizione sospensiva mutuo, può essere una soluzione: ma il venditore potrebbe non essere d’accordo, ad esempio se i soldi gli servono subito .
E poi non mi è chiaro perché mettere sospensiva, se avete avuto già l’ok dalla banca, come hai scritto.
Comunque dovete discutere di tutte queste cose con il venditore, perché essersi accordati sul prezzo è solo un aspetto della trattativa: vanno analizzati anche i dettagli, con l’aiuto di un professionista più pratico del settore, e che non ragioni per schemi immutabili…

In realtà noi non abbiamo ancora chiesto approfonditamente nulla all’avvocato se non di preparare una proposta vincolata al mutuo! La banca è vero che ci ha detto ok per la nostra situazione patrimoniale ma sappiamo che potrebbero bloccare l’erogazione anche se il perito si accorge di vizi dell’immobile non avendo ancora le visure, planimetrie ecc quindi per sicurezza stiamo vincolando tutto al mutuo! Comunque penso che come hanno consigliato anche altri faremo un assegno piu cospicuo che nel caso peggiore se non dovessero accettare il mutuo ci faremmo restituire! Grazie mille delle risposte! È stato molto utile
 
U

Utente Cancellato 83267

Ospite
Se non ti concedono il mutuo perché l’immobile presenta problemi il venditore è costretto a risolvere per non diventare inadempiente e quindi renderti il doppio della caparra. I periti non fanno quasi mai ricerche approfondite, piuttosto fatti dare i documenti e incarica un tecnico di tua fiducia per farli, il prima possibile
 
U

Utente Cancellato 72152

Ospite
incarica un tecnico di tua fiducia per farli, il prima possibile

Sì, è chiaro che il tecnico deve essere pagato da chi caccia i soldi.
Anche perché chi caccia i soldi acquistando l'immobile, EREDITA ANCHE EVENTUALI ABUSI, per cui è bene ESSERNE A CONOSCENZA PRIMA POSSIBILE, per i provvedimenti del caso: il venditore dovrà sanare gli abusi per non rendersi inadempiente.
 
U

Utente Cancellato 83267

Ospite
Sì, è chiaro che il tecnico deve essere pagato da chi caccia i soldi.
Anche perché chi caccia i soldi acquistando l'immobile, EREDITA ANCHE EVENTUALI ABUSI, per cui è bene ESSERNE A CONOSCENZA PRIMA POSSIBILE, per i provvedimenti del caso: il venditore dovrà sanare gli abusi per non rendersi inadempiente.
O se li scopri dopo avvìi una causa che terminerà,se va bene, dopo 6 anni
 

Robs93

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Che non hai compreso per non averla letta.
La rileggi, la comprendi, poi semmai mi rispondi.
Funziona cosi.
Ho compreso benissimo! Semplicemente ci sono modi e modi di dire le cose; il tuo di certo non è gentile e garbato! Detto ciò ti consiglio di leggere, comprendere e rispondere in modo meno saccente! Funziona cosi!
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
..come comportarsi?

@Robs93

Molto semplicemente dovete essere meno malfidenti.

La compravendita è l'intesa tra le parti.

Se non vi fidate del venditore, se non vi fidate dell'agenzia, se avete paura di perdere i soldi, se ancor prima di iniziare già siete dall'avvocato, se vi occorre il notaio come garante e custode dell'assegno;

Più che l'intesa tra le parti pare l'intifada israelo palestinese.

In presenza di una condizione sospensiva, che l'assegno acconto/caparra sia di cinque o di quindici per te cambierebbe poco.
Considerato, che senza il nulla osta della banca, comunque il titolo di credito non si può incassare.

Da qui, si comprende, come per il venditore invece, una volta arrivato il via libera dalla banca, l'entità di quell'acconto proposto, non sia sufficiente per poter ottemperare a tutti quegli impegni necessari per liberare e consegnarti la casa per tempo.

Atteso, che secondo quanto dettato dalla tua azione di acquisto, il saldo e la relativa consegna, avverrà interamente solo contestualmente al rogito.

Ecco che a queste condizioni, finché non viene convocato al rogito, il venditore resta nell' incertezza.
Mentre, appena questo viene fissato, si ritroverà colto alla sprovvista.
Senza o con acconti insufficienti in mano per poter levare le tende e con l'obbligo di consegnarti la casa.

Se avete il timore di perdere i soldi e dovete in via preliminare rivolgervi ad un avvocato, nella preoccupazione che il venditore possa darsi alla macchia con il vostro assegno sospeso, restate dove siete senza promettere di comperare nulla.

Timore del tutto infondato.
Dove vuoi che vada il venditore?
Se dovesse azzardarsi ad incassare l'assegno senza averne titolo vi basterà recapitargli un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Resta inteso, che dal momento che la compravendita è intermediata da un agente, la circostanza di una indebita consegna e dell'incasso dell'assegno, è inattendibile.

Mentre quella di nominare il notaio, quale garante e custode di un assegno a garanzia di un contratto sospeso, è inverosimile.
Chiunque, tra colleghi e addetti ai lavori che lo suggerisce, è un dilettante.

Nessun notaio sano di mente, si presterebbe come l'arbitro, di una eventuale disputa tra le parti.
Rendendo disponibile il proprio studio, come il campo di battaglia dove far volare i loro stracci, tra chi vuole impedire o escutere l'incasso.

La caparra può essere integrata o costituita da acconti a più riprese.

Quindi puoi fare 5000 euro a sostegno della proposta condizionata al mutuo.
A titolo di deposito fiduciario.
Che restera' In custodia nelle mani dell'agente immobiliare fino al nulla osta dalla banca.
Così risparmiavi senza scomodare l'avvocato.

Altri cinque mila o dieci mila (a sentimento) appena ricevi il nulla osta dalla banca, procedendo con la stipula del preliminare ad effetti obbligatori.

Al rogito, sistemarai il tuo calcolo economico tra acquisto e ristrutturazione, facendo un semplice giroconto.

Se la banca ti accorda i centomila che hai richiesto, come la tiri o la sposti, la coperta sempre quella è.
 
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