Preliminare saltato

[marco198010]

Assolutamente no, mi sarei attivato sinnda fine agosto (data in cui al venditore sono sorti i problemi), invece ad oggi nessun intenzione s voler risolvere. Lo dimostra il fatto che non si sono attivati alla richiesta di nomina. Unico loro intendo è la possibile risoluzione con la restituzione della caparra, ma neppure oggi ma tra 6 mesi, e soprattutto annullamento del vecchio preliminare, con la sottosrixione di uno nuovo, non più firmato dal venditore ma da un loro parente, quindi a responsabilità limitata. risultato per me: perdita di tempo, perdita dell' affare e soprattutto perdita di denaro perché se non fossi andato da un legale brancolerei nel buio.

 

[GEO_DGE]

Mi sa che la firma sull'accettazione della proposta è molto dubbia che sia fatta veramente dal venditore, e a sto punto a mio avviso solo legale che al limite (se interessa proprio) costringa all'atto (se fattibile) o restituzione dei soldi spesi e caparra e spese legali e qualcosa x la perdita di tempo

 

[Michela_]

La responsabilità del mediatore in ordine alla autenticità delle sottoscrizioni viene riferita a tutte le scritture di carattere negoziale trasmesse per il tramite del mediatore da un contraente all'altro.

Vedi art. 1759 del codice civile ..... Le primissime cose che un Agente abilitato dovrebbe ben conoscere.

Quindi se una proposta viene firmata dal proponente e inviata via PEC all'agente immobiliare NON va bene?

 

[cristian casabella]

Quindi se una proposta viene firmata dal proponente e inviata via PEC all'agente immobiliare NON va bene?

in teoria non dovrebbe andar bene o meglio, ci sarebbe il rischio che la firma non sia realmente del venditore/acquirente. Poi in questi casi si potrebbe vedere almeno un paio di reati penali....

 

[francesca63]

Il loro legale ha proposto un nuovo contratto, facendo una riduzione del prezzo con queste condizioni che sinceramente mi sembrano poco cristalline o meglio a loro vantaggio: (condizione sospensiva) che trascorsi inutilmente sei mesi dalla richiesta della nomina al tribunale, si riterrà non avverata quindi la restituzione della caparra confirmatoria. Inoltre le parti convengono che il contratto sarà risolto in caso di decesso antecedente alla stipula del contratto definitivo, con restituzione della caparra confirmatoria.

E’ evidente che una simile proposta non può essere presa in considerazione, visto che rischi di perdere davvero del gran tempo per nulla.
Ma non dici cosa ne pensa , in generale, il tuo avvocato: il contratto in essere potrebbe anche non esistere (se la firma è falsa), o essere annullabile (se si dimostra che all’epoca della firma il comproprietario non era in grado di firmare).
Nel primo caso le provvigioni devono esserti rese, così come la caparra.
Nel secondo, se la convocazione del tuo avvocato rivestiva la forma di una diffida ad adempiere, dovrebbero renderti il doppio della caparra (sperando che sia superiore alle provvigioni pagate).

In ogni caso, come detto prima, va valutata la responsabilità dell’agente, ma sarà il tuo avvocato a suggerirti come procedere.

 

[DBC]

Il loro legale ha proposto un nuovo contratto, facendo una riduzione del prezzo con queste condizioni che sinceramente mi sembrano poco cristalline o meglio a loro vantaggio: (condizione sospensiva) che trascorsi inutilmente sei mesi dalla richiesta della nomina al tribunale, si riterrà non avverata quindi la restituzione della caparra confirmatoria. Inoltre le parti convengono che il contratto sarà risolto in caso di decesso antecedente alla stipula del contratto definitivo, con restituzione della caparra confirmatoria.

Ammesso che ti vadano bene i termini...
Con la condizione sospensiva risolvi il problema dell'agenzia la quale non ha diritto alla mediazione fino all'avveramento di tale condizione, fermo restando che l'agenzia è responsabile di una firma fatta e non accertata dalla stessa.
Ma poi scrivi che il contratto sarà risolto, quindi sembrerebbe apposta una condizione risolutiva (con la quale l'agenzia invece ha diritto alla mediazione). Fatti seguire da un legale.

 

[cristian casabella]

Comunque una cosa che mi fa pensare ancora più "male" è che la parte venditrice in caso di decesso di uno dei proprietario si voglia ritirare dalla vendita...quindi è chiaro che non hanno grande interessa a concludere la vendita
Mi domando perché tirarla avanti per niente, a meno che non sia solo un sistema per evitare ogni possibile guaio visto quello che combinato fino ad ora

 

[DBC]

Comunque una cosa che mi fa pensare ancora più "male" è che la parte venditrice in caso di decesso di uno dei proprietario si voglia ritirare dalla vendita...quindi è chiaro che non hanno grande interessa a concludere la vendita
Mi domando perché tirarla avanti per niente, a meno che non sia solo un sistema per evitare ogni possibile guaio visto quello che combinato fino ad ora

E' probabile che vogliano recuperare i soldi da darti oppure avere la scusa del tribunale per potersi ritirare senza penale.
Il fatto è che adesso c'è una caparra confirmatoria alla quale loro o gli eredi devono rispondere, e anche l'agenzia deve rispondere di come ha gestito.
Loro vogliono fare nuovi accordi per rischiare meno possibile.
Ripeto, un ottimo avvocato troverà la soluzione a te più congeniale.

 

[ab.qualcosa]

Chiedo all’agente come è avvenuta la firma e mi risponde tramite scannerizzazione,

Ossignur.

Cosa devo fare?

Segui pedissequamente quello che suggerisce l'avvocato, ma mi sa che questa è persa, si tratta di uscirne meglio possibile.

io vorrei capire l'agente immobiliare ha agito correttamente?

Assolutamente no.

inoltre la provvigione l'ho persa?

Secondo me hai ottime possibilità di riaverla indietro.

Fermo restando le responsabilità dell’agenzia, se dimostrabili.

Non mi pare ci voglia molto, c'è un preliminare della cui sottoscrizione l'agenzia è responsabile che è circolato senza validità.
Come alternativa potrebbe essere effettivamente stato firmato dal proprietario e la causa di incapacità, parziale o totale, essere sopravvenuta dopo.
Ma la veridicità della firma è oggettivamente dimostrabile in giudizio e la superficialità dell'agente evidente.

Se così fosse mi viene da pensare che l'agenzia una qualche responsabilità ne avrebbe, credo, e come minimo dovrebbe restituire quanto incassato.

Assolutamente.

La responsabilità del mediatore in ordine alla autenticità delle sottoscrizioni viene riferita a tutte le scritture di carattere negoziale trasmesse per il tramite del mediatore da un contraente all'altro.

Vedi art. 1759 del codice civile ..... Le primissime cose che un Agente abilitato dovrebbe ben conoscere.

Mi hai tolto l'antipast... ehm... le parole di bocca.

Il loro legale ha proposto un nuovo contratto, facendo una riduzione del prezzo con queste condizioni che sinceramente mi sembrano poco cristalline o meglio a loro vantaggio:

In che senso a loro vantaggio?

Nel senso che stanno cercando di svincolarsi senza rimetterci nulla ed azzerando quanto di poco chiaro fatto prima sventolando di fronte ad OP la possibilità di ottenere la casa che lui vuole ma di fatto senza offrire nulla di solido dato che possono ritirarsi senza problemi.

Quindi se una proposta viene firmata dal proponente e inviata via PEC all'agente immobiliare NON va bene?

Secondo me va bene, ma l'agente è comunque responsabile se la firma non è valida.

 

[francesca63]

Non mi pare ci voglia molto, c'è un preliminare della cui sottoscrizione l'agenzia è responsabile che è circolato senza validità.
Come alternativa potrebbe essere effettivamente stato firmato dal proprietario e la causa di incapacità, parziale o totale, essere sopravvenuta dopo.
Ma la veridicità della firma è oggettivamente dimostrabile in giudizio e la superficialità dell'agente evidente.

Le problematiche sono due:
1) validità della firma: nel caso la persona fosse ritenuta incapace al momento della firma, il contratto può essere annullato, ma serve procedimento giudiziale per l’accertamento .
Come ricordato, può anche essere che l’infermità sia sopravvenuta, cioè insorta dopo la firma.
Sotto questo aspetto, presumo che l’agente avesse avuto un contatto con questo comproprietario, quantomeno al momento del conferimento dell’incarico: a meno che l’agente avesse conosciuto la persona di cui si tratta, comprendendo che non aveva la capacità giuridica di firmare autonomamente, non credo ci sia qualcosa di imputabile all’agente.


2) veridicità della firma: ovvero, il caso in cui la firma sia falsa, apposta da terzi all’insaputa della comproprietario.
Anche in questo caso, penso si possano fare dei distinguo: un conto è se il contratto è stato inviato firmato da una sola mail (dell’altro comproprietario), un altro se ognuno dei due avesse risposto con propria mail , o meglio PEC, in modo autonomo .
Nella prima situazione l’agente forse doveva approfondire, nella seconda aveva meno motivo di dubitare delle veridicità.
In ogni caso, la veridicità della firma può essere contestata solo dalla persona a cui è stata falsificata, o dai suoi eredi.
Sarebbe da chiarire anche chi ha dato incarico, e con che modalità: uno solo dei due, o entrambi ? Per iscritto (di persona o via mail), o verbalmente ?

Nell’affare in questione sembre di vedere comunque una certa leggerezza dell’agente, ma anche una certa malafede del comproprietario “sano” , che, nella peggiore delle ipotesi, sembrerebbe aver firmato anche per l’altro, salvo poi accorgersi che il contratto non reggeva, ma dopo aver incassato la caparra.

Come detto ripetutamente, solo l’avvocato, che ha in mano tutta la documentazione, e conosce i dettagli, può indicare la via esatta da seguire.
Fermo restando che la proposta della controparte risulta irricevibile, sia perché non conforme alle aspettative dell’acquirente, sia perché, se un comproprietario necessita di amministratore di sostegno, attualmente non può firmare personalmente, e nessuno può farlo in sua vece, in attesa della nomina dell’amministratore (e quindi un qualsiasi accordo risulterebbe attualmente privo di validità ).