andrea b

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Nemmeno io sono addetto ai lavori, ma seguo vagamente il mercato, visto che devo prendere casa a Milano.
Non sono nemmeno un giocatore, ma scommetterei casa mia che hanno cannato in pieno le previsioni.
Io cerco un appartamento abbastanza ampio, diciamo quadrilocale oltre 150 mq, in zona discretamente servita, soprattutto metropolitana. Beh, i cartelli vendesi restano qualcosina in più dei 6-7 mesi citati, anche quelli di case relativamente a "buon mercato". Diciamo anche 2-3 anni, se non di più. E questo nonostante le richieste, tutte comunque trattabili, calino ogni volta che cambia agenzia, anche in maniera sensibile.
Per mia fortuna non ho fretta e posso aspettare che crolli il mercato, così magari riesco a prendere una casa ad un prezzo ragionevole e non folle. E per come la vedo io, ripeto da non addetto ai lavori e quindi magari sbaglio in pieno, devo aspettare solo qualche mese.
Mi piacerebbe capire come è potuta accadere questa ubriacatura collettiva nel mercato immobiliare, che ha portato a prezzi folli e ciononostante la gente continuava a comprare e indebitarsi a vita.
Provate a tornare indietro qualche anno: se uno vi diceva che aveva comprato una casa da 600 milioni, aveva preso una reggia, non un appartamento! Adesso se hai preso un'appartamento da 300.000 Euro, sei poco più di un pezzente. Almeno a Milano, ma credo anche nel resto d'Italia. Non dico di tornare a quei prezzi, ma secondo me a breve potremo riavvicinarci abbastanza.
Proverò a rileggermi questo mio intervento fra qualche mese, per vedere se deliravo o se da grande posso fare il profeta.
saluti

Andrea
 

jacopoge

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Trovo stucchevoli le previsioni sul mercato a carattere generale. Già da tempo si assiste ad una progressiva differenziazione dei prezzi in base alle caratteristiche specifiche di ogni singolo immobile. Aspettare che "crolli il mercato" è poco sensato quando si sta cercando una casa ben precisa. In particolare i tagli più grandi, in zone servite, ben difficilmente vedranno una forte contrazione dei prezzi. Un ribasso dei prezzi si avrà sugli immobili "peggiori". Attualmente a livello generale prezzi degli immobili in termini reali sono ai livelli del 2002 e del 1993. Con la differenza che le case "belle" non hanno subito forti oscillazioni, quelle "medie" e "brutte" sono andate sull'otto volante in base alla disponibilità di mutui. http://img46.imageshack.us/img46/6900/prezzirealiabitazioni19.jpg
 

Mil

Membro Senior
Trovo stucchevoli le previsioni sul mercato a carattere generale. Già da tempo si assiste ad una progressiva differenziazione dei prezzi in base alle caratteristiche specifiche di ogni singolo immobile. Aspettare che "crolli il mercato" è poco sensato quando si sta cercando una casa ben precisa. In particolare i tagli più grandi, in zone servite, ben difficilmente vedranno una forte contrazione dei prezzi. Un ribasso dei prezzi si avrà sugli immobili "peggiori". Attualmente a livello generale prezzi degli immobili in termini reali sono ai livelli del 2002 e del 1993. Con la differenza che le case "belle" non hanno subito forti oscillazioni, quelle "medie" e "brutte" sono andate sull'otto volante in base alla disponibilità di mutui. http://img46.imageshack.us/img46/6900/prezzirealiabitazioni19.jpg


Temo che i due nostri amici profani abbiano purtoppo ragione e che il ragionamento del "tanto il crollo dei prezzi non ci sarà" non lo beva più molto neppure il mio barista. E questo è perchè quando i vari osservatori immobiliari dicevano che non c'era alcun rischio bolla e che gli aumenti dei prezzi del 30% in tre anni erano semplicemente dovuti al normale assestamento del mercato poi sono stati smentiti dai fatti, da trasmissioni tv etc...che hanno messo in luce la reale difficoltà.
Per fortuna non abbiamo avuto il tonfo come in altri Paesi, nè credo ai profeti di sventure eccesiivamente pessimisti (c'è un blog politico seguitissimo che pronostica lo scoppio bolla del settore immobiliare appunto da qui a due anni,ma secondo me non è da prendere per oro colato, anche se sul crak Parmalat aveva previsto tutto un anno prima...).
In ogni caso quando ci sia assesterà su valori di mercato veramente realistici sarà comunque già troppo tardi, come si sta già vedendo. Spero però davvero che meno acquirenti possibili giungano a questa conclusione, perchè tra sfiduciati anche solo nel cercare e gente che non può comprare siamo messi davvero maluccio!!
 

jacopoge

Membro Attivo
Agente Immobiliare
che il ragionamento del "tanto il crollo dei prezzi non ci sarà" non lo beva più molto neppure il mio barista

Non ho detto che non ci sarà l crollo dei prezzi, ma che non si può pensare in termini generali. Le stime Tecnocasa e quelle dei millenaristi del disastro peccano di genericità entrambi. E non questione di darla a bere, ma di spiegare. Esistono immobili pesantemente sopravvalutati ed altri per i quali la domanda sarà comunque sostenuta. La distribuzione della ricchezza si sta concentrando: a fronte di un alto numero di persone che si impoveriscono, il loro reddito reale disponibile diminuisce, ve ne sono altre, in numero nettamente inferiore, la cui ricchezza aumenta. La conseguenza dal lato della domanda, estremamente semplificata, è che chi ha disponibilità comprerà solo l'immobile che presenta tutte le caratteristiche che cerca e chi compra per necessità cercherà chi fa il prezzo inferiore. Per quanto riguarda l'offerta si avrà un grande aumento per la fascia media e bassa del mercato con conseguente effetto depressivo sui prezzi. Anche l'enorme patrimonio derivante dai crediti incagliati delle banche appartiene a queste fasce. A fronte di un prevedibile calo dei prezzi, ci sarà chi cadrà nel sottoscala e chi scenderà un paio di gradini.
 

andrea b

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Guardate, io guardo il mercato da osservatore relativamente poco "interessato", quindi in maniera più distaccata di voi, visto che non è questo che mi dà da mangiare. Ripeto, sono completamente digiuno di "dati storici" personali o ufficiali e cerco casa, ma senza per mia fortuna aver fretta di comprare. In sostanza mi devo allargare, probabilmente prendere la casa definitiva (o almeno dei prossimi 20 anni), ma un tetto c'è e nessuno me lo leva. quindi vado cercando in giro per la città le zone che mi piacciono, i palazzi che mi piacciono, ecc e mi annoto i cartelli vendesi. Faccio qualche chiamata, vedo qualche casa interessante, ma per ora ho notato solo una cosa: che i cartelli in giro rimangono anche qualche anno, magari cambiando agenzia, e che le richieste sono sempre molto trattabili, anche prima di chiedere sconti o altro. Nel senso che già viene proposto un buon ribasso rispetto al prezzo richiesto senza che nessuno abbia nemmeno chiesto. Che se vi devo dire la verità è un modo di fare che mi infastidisce non poco: gonfiare il prezzo per poi proporre sconti fittizi. Io sono abituato che se faccio un preventivo per una cifra è perchè voglio quella cifra; poi posso venire incontro e arrotondare, ma non ho mai gonfiato le mie richieste per far apparire sconti esorbitanti, lo trovo poco serio.
Tornando a bomba: vi porto un esempio su tutti per farvi capire cosa intendo più precisamente.
Sto seguendo nel tempo 3-4 appartamenti sui 170-180 mq, palazzi anni '60-'70, discrete condizioni generali dei condomini, appartamenti comunque da ristrutturare in maniera abbastanza consistente, anche se volendo abitabili, tutti con box ampi e cantina o solaio. Sono tutti in vendita da almeno 3-4 anni, passati da varie agenzie e in questi anni i cali di prezzo sono stati sicuramente consistenti (molto indicativamente siamo passati da richieste di circa 700.000 Euro a circa 500.000-550.000). Comunque non si vendono. Io mi sono fatto l'idea che questa metratura sia la più difficile da vendere, per un semplice motivo (oltre al prezzo forse eccessivo per l'appartamento): è sicuramente impegnativa perchè la metratura importante fa salire il prezzo finale e quindi ci deve essere una certa capacità economica, ma allo stesso tempo se uno cerca il superappartamento di lusso, cerca metrature più ampie, dai 220-250 mq in su, magari in zone più centrali, ecc. Questa è quindi una metratura intermedia fra il "piccolo" quadrilocale di 130-140 mq e il superlusso, con poco mercato perchè c'è poca richiesta.
Volevo anche approfittare della vostra esperienza per chiedervi opinioni su una cosa che noto a Milano: stanno sorgendo ovunque palazzi nuovi, ovviamente in classe A o B, in genere in zone semiperiferiche, in quanto quelle più centrali sono già occupate. I prezzi sono molto competitivi, comunque, rispetto ai prezzi delle case vecchie nelle stesse zone: tanto per fare esempi pratici parliamo di cifre sui 3300-4000 Euro/mq contro 3000-3500 o più del vecchio, da semiristrutturare. Anche sul nuovo si riesce a trattare il prezzo finale, anche se non come l'usato, oltretutto. Ora mi chiedo, ma soprattutto chiedo a voi: come possono mantenersi questi prezzi sul vecchio, quasi pari al nuovo, con una simile offerta sul mercato? A me piacciono i condomini degli anni 60-70, perchè hanno stanze ampie, soffitti in genere più alti, da quello che vedo e riesco a capire a livello tecnico sono anche costruiti meglio, come qualità e cura, però parliamo di case con ormai 40-50 anni e case nuove di zecca. Mettendo tutto sulla bilancia, avrei non pochi dubbi su cosa scegliere.
 

gmp

Membro Storico
Privato Cittadino
"aumenti dei prezzi del 30% in 3 anni", quali anni? :sorrisone: a roma i prezzi sono aumentati dal 2001 del 200% in semicentro, 300% periferia e in centro punte del 700%...
... e pure qua, case belle "al prezzo medio della zona" invendute da 3 anni... :ok:
 

StLegaleDeValeriRoma

Membro Assiduo
Professionista
Le previsioni lasciano il tempo che trovano... resta il fatto che chi vende se ha bisogno di realizzare sarà disposto a ridurre la richiesta anche del 20-30% se chi deve acquistare saprà ben condurre la trattativa interfacciandosi con il proprietario...con l'ausilio del mediatore se presente oppure in prima persona visto che le occasioni non mancano quando il privato decide di curare personalmente la vendita del proprio immobile.
Basta saper cercare ed aspettare il momento opportuno.
Luigi De Valeri:stretta_di_mano:
 
I

immpittaro

Ospite
Scusate, ma Tecnocasa come campa ? Con gli affiliati , credo e devono essere in crescita come numero ed inoltre devono sempre essere confortati sul loro investimento ( visto che l'apertura se la pagano loro )
Per cui non parliamo di previsioni ma di spottoni di inizio anno per tenere duro.
Già perchè in questo settore a parte pochi bravi stanno tutti tenendo duro, visto che vedo ancora poche chiusure.....ma aspettando cosa? L'unica cosa che concordo con le stime di Tecnocasa è che i prezzi non crolleranno, vista la fondamentale mancanza di bisogno di vendere per la maggior parte dei clienti ( a parte casi di insolvenze e crisi )
E allora preparatevi ad anni ingessati e statici perchè questo è il mercato e se vi piace arrivare a fine anno contenti di esser riusciti a pagare le tasse....va bene così.....anche perchè altri lavori non se ne trovano facilmente.
questa è la situazione.
 

teri

Membro Ordinario
Io sto cercando casa a Roma mai prezzi non sono scesi per niente , sono anni che ci sono sempre gli stessi appartamenti in vendita allo stesso altissimo prezzo , prima dell' euro nel quartiere Aurelio si comprava a circa 3 milioni di lire al metro ai 4 ,quadro ora chiedono dai 5 a 6 mila euro al metro quadro e anche di più , parlo di appartamenti residenziali di categoria , quando scenderanno questi prezzi , e quanto secondo voi è il prezzo giusto per roma il quartiere aurelio di un piano alto al metro quadro
 

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