Primo acquisto: dubbi, burocrazia e parole difficili

[Mr.ZQP]

Buonasera a tutti.
Sono un nuovo iscritto e vi ringrazio sin d'ora per l'ospitalità e per l'aiuto che potrete darmi.
Mi accingo ad acquistare la mia prima casa che è ancora in costruzione (termine lavori nov 2010) e non ho ancora messo a fuoco un paio di passaggi 'burocratici'.
Scusate la semplicità delle domande e della trattazione ma se non si comincia così non si arriva da nessuna parte!

Tra le imposte a mio carico l'agenzia ha messo il 'frazionamento', poichè la casa sarà sì nuova, ma in realtà si tratta di una ristrutturazione completa di un vecchio palazzo che verrà smembrato e rifrazionato appunto. Il primo dubbio che mi viene è se è pratica comune mettere a carico dell'acquirente questo tipo di tassa. Si tratterebbe dell'1% del dovuto.
Il secondo dubbio è circa le reali dimensioni, anche solo commerciali, non per forza effettive, dell'immobile; perchè mi viene detto essere di una certa dimensione, ma non essendo ancora frazionato, chi mi assicura che così sarà?
Poi ancora: l'immobile ancora da costruire non è ovviamente accatastato (almeno credo! sbaglio?), io dovrei fare il compromesso ma, posso fare un compromesso su un immobile che non è ancora accatastato?
Il dubbio è simile al precedente: e se a catasto mettono dimensioni e tipologie diverse da quelle illustrate in questa fase?

Vi richiedo scusa per il groviglio di richieste e informazioni che vi ho dato, ma conto di chiarirmi di molto le idee proprio grazie alla vostra competenza.
Grazie a tutti.

 

[Sandro 7942]

Cercherò di risponderti con ordine (e spero correttezza...):

1) l'addebitarti il costo del frazionamento è lecito, è una pratica che può esserti addebitata direttamente (dicendotelo) o indirettamente (il prezzo dell'immobile sarebbe stato un po'più alto)

2) per quanto riguarda le reali dimensioni penso che la ditta ti abbia consegnato delle planimetrie di progetto alle quali si atterrà per la ristrutturazione (e conseguente frazionamento), planimetrie che di norma vengono allegate o menzionate sul preliminare e diventano VINCOLANTI (sono ammesse di norma variazioni di 1/20 massimo sulle misure indicate)

3) se l'immobile è già costruito (come hai detto a inizio post si tratta di una ristrutturazione) dovrebbe essere accatastato, sicuramente la situazione catastale cambierà con la fine dei lavori (frazionamenti) ma a te questo non interessa; quello che conta è che l'appartamento che hai prenotato ti venga consegnato nello stato pattuito nel preliminare

Spero di essere stato corretto, se hai altri dubbi siamo qui!

 

[Umberto Granducato]

1. Si tratta di un accordo, non è pratica comune. Quell'1% non riesco a interpretarlo.......
2. Quoto il collega,
3. riquoto il collega

 

[Mr.ZQP]

Grazie per la rapidissima risposta Sandro grazie anche a te granducato. Siete stati molto gentili ed esaurienti!

1) effettivamente il frazionamento potevano 'nasconderlo' e nessuno gli avrebbe potuto dire niente!
Però, anche leggendo granducato, diventa un punto % contrattabile e quindi, coltello fra i denti, vedrò di farmelo togliere
2) Al momento mi hanno sì dato delle planimetrie ma, grazie al tuo aiuto, ne richiederò di più specifiche, che abbiano almeno delle misure riportate da loro Grazie davvero.
3) è su questo punto devo nuovamente ringraziarti: effettivamente l'immobile che stanno demolendo (internamente) deve per forza essere accatastato, quindi: mi conviene fare quelle verificuccie che tutti consigliano su proprietà/ipoteche e tutte quelle cose lì? Essere precisetti non può che far bene, no? Attualmente la proprietà dell'immobile deve essere dell'immobiliare che sta ristrutturando e a catasto dovrebbe risultare, dico bene?

Visto che siete così gentili, ne approfitto ancora un pò e vi chiedo ancora qualcosa

Cosa mi potete dire in una situazione come la mia sulle spese condominiali? Immagino che nessuno possa sapere a quanto ammonteranno o sbaglio? Forse loro, avendo cmq frazionati gli appartamenti (almeno su carta) possono già saperle?

Dovrò andare a giorni a definire l'offerta e probabilmente, tra i metodi di pagamento si parlerà
dell'avanzamento lavori: che voi sappiate c'è una disciplina che regola questa modalità oppure possono chiedermi quello che vogliono? In altre parole c'è un limite oltre il quale non possono chiedere prima dell'effettiva consegna dell'immobile (non so, un 70% del pattuito per fare un esempio)? Ad ogni modo, anche se fosse solo l'anticipo per il compromesso, deve essere tutto coperto da fidejussione, vero?

E' un'altra cosa che mi viene in mente, visto che Sandro e parecchi di voi siete agenti, è:
quando vi deve essere data la vs percentuale? (a me chiedono il 3%+IVA)! Suppongo al rogito o sbaglio?

Vi ringrazio immensamente e scusate se ne ho approfittato troppo!
buona giornata e buon lavoro a tutti voi

 

[andrea boschini]

CIAO,
sulle spese condominiali purtroppo si possono fare solo supposizioni ( le parti comuni sono vaste? c'e' giardino..ascensore? etc.. siete in tanti o pochi condomini? )
in merito all'avanzamento non esiste un modus operandi..ma e' forma integrante della trattativa...l'unica cosa che posso consigliarti sono le fidejussioni ( meglio se bancarie o assicurative in prima escussione " a semplice richiesta " termine tecnico imprescindibile per la validita' ) sulle somme che versi.
Le provvigioni,personalmente,,nelle case in costruzione le richiedo al preliminare ( fermo restando l'assistenza sino al rogito,da non confondere con assitenza di cantiere )

 

[Sandro 7942]

Direi che il buon Andrea mi ha anticipato!

Integro solo sul punto del costo dell'accatastamento, dalle mie parti è una pratica che può variare dai circa 1.000 ai 1.700 €, quindi non so quanto tu stia pagando l'immobile... E non so come sia composto... Ma se è un alloggio di medie dimensioni e quell'1% oscilla su quei valori non vedo il motivo di trattarlo.

Quello che voglio farti capire è questo: vedo spesso delle trattative che vengono improntate da parte dell'acquirente secondo la regola "cerchiamo di tagliare tutto il tagliabile"...

NON SEMPRE E' CORRETTO!

Se l'impresa si è fatta i suoi calcoli, sa quali sono i suoi margini di ricavo (e credimi, sulle ristrutturazioni le imprese hanno dei rischi imprenditoriali da non sottovalutare), non vedo ragione per ribassare oltre determinati limiti un prezzo.
Il rischio è quello, nel caso di un'offerta troppo bassa, di indisporre l'impresario... Che poi si chiuderà a riccio e ne farà una questione di principio!

In definitiva, si può provare a tirare un po' la corda, ma ascolta bene i consigli dell'agente a cui ti sei affidato e che probabilmente ha il polso della situazione!

Per quanto riguarda le provvigioni: il diritto dell'agente sorge nel momento stesso in cui tu vieni messo a conoscenza dell'accettazione da parte del venditore; prassi comune è di richiederle al preliminare e codice etico è seguire poi la pratica fino al rogito notarile.
Il 3% può essere equo come no: su un'immobile di 50.000€ col 3% non ci ricavo un granchè; su una villa da 550.000 un 1.5% mi sembra più che onesto.

 

[Mr.ZQP]

Non pensavo di togliermi tutti questi dubbi in così poco tempo.
Vi ringrazio davvero tutti di cuore!
Sandro il tuo discorso non fa una piega e accetto anche questo suggerimento di buon grado!

Dunque per concludere (almeno per ora )
al compromesso mi troverò a pagare:
- l'anticipo pattuito,
- l'IVA sull'anticipo, perchè compro dall'impresa e dunque ho anche l'IVA,
- il frazionamento che mi richiedono
- la provvigione all'agenzia
- l'IVA sulla provvigione
dico bene? o manca qualcosa

e sul catasto attuale cosa mi dite? mi conviene fare delle ricerche, vero?

GRAZIE siete davvero di grande aiuto!

 

[Bagudi]

Se il primo versamento che fai a compromesso è definito caparra, non sarà coperto da fidejussione, così come l'ultimo versamento contestuale al rogito e così come l'eventuale accollo di mutuo.

Solo gli acconti saranno coperti da fidejussione.
Ciao
Silvana

 

[Mr.ZQP]

Grazie anche a te Silvana, davvero gentile,
però leggendoti mi viene un dubbio:

cosa non ho capito del dL122? Non dice che il venditore è obbligato a dare fidejussione pari alla caparra alla sottoscrizione del compromesso?

:?

 

[Sandro 7942]

Se il primo versamento che fai a compromesso è definito caparra, non sarà coperto da fidejussione, così come l'ultimo versamento contestuale al rogito e così come l'eventuale accollo di mutuo.

Solo gli acconti saranno coperti da fidejussione.
Ciao
Silvana

Su questo dissento, le imprese con cui lavoro rilasciano fidejussione anche sulle caparre, e consiglio fortemente di esigerla!

Per quanto riguarda le verifiche al catasto bisogna tenere a mente che NON E' PROBATORIO, quindi l'immobile in questione potrebbe addirittura risultare intestato ad altre persone (basta che non sia stato "volturato").
Se proprio vuoi stare tranquillo chiedi di visionare l'atto di acquisto dell'impresa, ma anche qui: l'impresa potrebbe agire anche non avendo direttamente la proprietà! Ad esempio può aver preso accordi col proprietario per eseguire i lavori in nome suo offrendogli il cosiddetto "cambiocamera", e non c'è nulla di strano!