Probabile difformità edilizia e mutuo

[ViolaFrittella]

Ciao,
Ho fatto una proposta di acquisto non vincolata al mutuo per un appartamento.
Sono stata informata che la cucina è stata spostata da una stanza all'altra e della chiusura del balcone che è diventato un prolungamento dell' ex cucinotto. La chiusura del balcone è un abuso edilizio e ho fatto inserire nella proposta che all'accettazione della proposta il venditore si impegna a riportare il balcone allo stato conforme alla planimetria (non mi interessava l'appartamento senza).
Navigando su internet ho però scoperto che anche lo spostamento della cucina da una stanza ad un'altra è una modifica che va registrata al catasto e nella planimetria. L'agente immobiliare non me lo aveva detto ma ho ragione di pensare che si tratti di difformità catastale, perché entrambi i lavori sono stati fatti durante la stessa ristrutturazione.
E se il venditore accetta? Con una difformità catastale del genere la banca non credo concederebbe il mutuo. Come mi dovrò muovere se il venditore dovesse accettare la proposta? Sono piuttosto arrabbiata con l'agente immobiliare che ha sottolineato con grande pedanteria l'abuso del balcone ma ha taciuto l'altra difformità catastale convincendomi a non inserire la sospensiva mutuo, che il venditore non vuole. Mi sono fatta fregare? Quali rogne dovrei aspettarmi? Devo sperare che la proposta non venga accettata?

 

[francesca63]

E se il venditore accetta?

Se accetta, vuol dire che si impegna a venderti un immobile regolare, catastalmente e urbanisticamente.
Per quanto riguarda il balcone, dovrebbe, come hai fatto scrivere, ripristinare la situazione precedente.
Per quanto riguarda la cucina, dovrebbe regolarizzare la situazione attuale: bisognerà verificare se ha fatto lavori presentando le dovute pratiche in Comune, ho ha fatto tutto …un po’ alla buona…

Devo sperare che la proposta non venga accettata?

Chiarisci con l’agenzia; devono spiegare al venditore quali responsabilità ha se accetterà la tua proposta.
Se non sarà in grado di venderti quanto promesso, nello stato di fatto attuale, e in regola, sarà inadempiente (con le conseguenze economiche del caso).

 

[ViolaFrittella]

Grazie Francesca. Quindi mi consigli di chiamare l'agenzia e fare presente che anche la questione cucina non è stata regolarizzata e che se andiamo avanti per formalizzare la compravendita

Se accetta, vuol dire che si impegna a venderti un immobile regolare, catastalmente e urbanisticamente.
Per quanto riguarda il balcone, dovrebbe, come hai fatto scrivere, ripristinare la situazione precedente.
Per quanto riguarda la cucina, dovrebbe regolarizzare la situazione attuale: bisognerà verificare se ha fatto lavori presentando le dovute pratiche in Comune, ho ha fatto tutto …un po’ alla buona…

Chiarisci con l’agenzia; devono spiegare al venditore quali responsabilità ha se accetterà la tua proposta.
Se non sarà in grado di venderti quanto promesso, nello stato di fatto attuale, e in regola, sarà inadempiente (con le conseguenze economiche del caso).

L'agenzia mi ha detto che sono tutelata dalla relsz tecnica integrata che però nom vedo come possa tutelarmi nell'erogazione del mutuo se viene presentata 10 giorni prima del rogito. Cosa faccio? Faccio modificare la proposta? Sarà presentata oggi al proprietario

 

[francesca63]

Cosa faccio? Faccio modificare la proposta?

Il venditore deve regolarizzare ogni aspetto non conforme comunque.
Puoi giusto fare una telefonata spiegando che ti sei accorta della differenza tra planimetria catastale e stato di fatto, ed accertarti che lo facciano presente al venditore, in modo che ne sia consapevole.

 

[ViolaFrittella]

Il venditore deve regolarizzare ogni aspetto non conforme comunque.
Puoi giusto fare una telefonata spiegando che ti sei accorta della differenza tra planimetria catastale e stato di fatto, ed accertarti che lo facciano presente al venditore, in modo che ne sia consapevole.

Ho telefonato all'agenzia e abbiamo concordato che stasera non presenteranno la proposta ma informeranno il venditore della situazione. L'agente ha ammesso di non aver considerato che per la perizia della banca la RTI va necessariamente presentata prima del tempo inserito in proposta (10 gg prima del rogito). Abbiamo quindi concordato una modifica della proposta che includa la presentazione della relazione tecnica integrata entro 20 giorni dall'accettazione della proposta perché la parte acquirente chiede mutuo. Può essere sufficiente a tuo avviso?
Mi consigli di aggiungere anche che desidero fare un preliminare di vendita registrato in una seconda fase?
Ho appuntamento domani pomeriggio per le modifiche.
Grazie Francesca.

Il venditore deve regolarizzare ogni aspetto non conforme comunque.
Puoi giusto fare una telefonata spiegando che ti sei accorta della differenza tra planimetria catastale e stato di fatto, ed accertarti che lo facciano presente al venditore, in modo che ne sia consapevole.

Aggiungo che, a quanto dice l'agente, lo spostamento della cucina è stato fatto dal precedente proprietario e non dall'attuale ante 2017, quando la RTI non era richiesta e bastava che il venditore dichiarasse che non erano state eseguite opere soggette a autorizzazione, licenza ecc. (come vedo nel rogito di cui ho copia). Anche se, per esser sincera, mi pare veramente strano che io abbia capito fischi per fiaschi e ciò significa che l'attuale venditore ha comprato un immobile con un vizio di forma, ereditandolo. È possibile? L'agente è evidentemente poco esperto, si interfaccia continuamente con il titolare dell'agenzia. Ciò mi rende ulteriormente insicura. Comunque a me interessa che l'immobile sia conforme prima di iniziare la pratica per il mutuo e basta, giusto? L'appartamento mi piace, vorrei comprarlo ma non infilarmi in un ginepraio.

 

[francesca63]

Abbiamo quindi concordato una modifica della proposta che includa la presentazione della relazione tecnica integrata entro 20 giorni dall'accettazione della proposta perché la parte acquirente chiede mutuo. Può essere sufficiente a tuo avviso?

Va bene.
Meglio ancora sarebbe inserire condizione sospensiva , per la relazione che attesti che non ci sono problemi , e, se ci sono che siano facilmente risolvibili prima di iniziare la pratica di mutuo.

Mi consigli di aggiungere anche che desidero fare un preliminare di vendita registrato in una seconda fase?

il preliminare ( proposta accettata), va comunque registrato.
Se invece intendevi “trascritto” , di solito non è necessario.

ciò significa che l'attuale venditore ha comprato un immobile con un vizio di forma, ereditandolo. È possibile?

Si, fino a una decina di anni fa si facevano pochi controlli.

L'agente è evidentemente poco esperto, si interfaccia continuamente con il titolare dell'agenzia.

Chiedi di parlare anche tu con il titolare direttamente.
Comunque la disponibilità a modificare a tua tutela la proposta è un buon segnale

 

[ViolaFrittella]

Va bene.
Meglio ancora sarebbe inserire condizione sospensiva , per la relazione che attesti che non ci sono problemi , e, se ci sono che siano facilmente risolvibili prima di iniziare la pratica di mutuo.

il preliminare ( proposta accettata), va comunque registrato.
Se invece intendevi “trascritto” , di solito non è necessario.

Si, fino a una decina di anni fa si facevano pochi controlli.

Chiedi di parlare anche tu con il titolare direttamente.
Comunque la disponibilità a modificare a tua tutela la proposta è un buon segnale

Grazie. Chiederò di inserirla come sospensiva, del resto non c'è n'è nessuna se non quelle obbligatorie, se non accettassero sarebbero un po' ******i. Credi basti la dicitura "facilmente risolvibili" o serve essere più precisi?

 

[francesca63]

Credi basti la dicitura "facilmente risolvibili" o serve essere più precisi?

Meglio “difformità o irregolarità ,catastali e/o urbanistiche sanabili”, precisando che sarà onere del venditore regolarizzare a sua cura e spesa prima della richiesta di mutuo.

 

[ViolaFrittella]

Meglio “abusi o irregolarità sanabili”, precisando che sarà onere del venditore regolarizzare a sua cura e spesa prima della richiesta di mutuo.

Bene, ti ringrazio.
Riguardo il preliminare credo che l'agente si riferisca alla sezione "condizioni di vendita - scrittura integrativa" presente dei moduli prestampati. Ammetto che su questo tema non mi sono informata ancora, non ho chiare le differenze tra proposta, preliminare (e se la prima diventi la seconda all'accettazione) e compromesso.

 

[ViolaFrittella]

Sono stata ricontattata dall'agente il quale mi ha proposto un incontro con il loro geometra prima di modificare la proposta. Ciò mi fa pensare che ci siano rogne ulteriori. Mi conviene ingaggiare un mio geometra e portarlo con me all'incontro? Esiste questa opzione?