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  1. annamaria74

    annamaria74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno,

    sono una nuova iscritta . La mia famiglia ha messo in vendita un appartamento ed un mese fa ha firmato il compromesso di vendita ricevendo dalla parte acquirente un acconto sul totale.
    L'acquirente ha avviato le pratiche di mutuo e la banca ha richiesto i seguenti documenti che noi abbiamo provveduto a fornire:
    1. Licenza edilizia
    2. Autorizzazione di abitabilità
    3. Progetto edilizio.

    Ci siamo resi conto che il progetto iniziale presentato dal costruttore prevedeva la costruzione di un edificio composto da 4 appartamenti su 2 piani (2 per piano).
    il costruttore ne ha costruiti in tutto 9 ( 3 per piano).
    Successivamente ha condonato gli appartamenti del 3° piano non previsto.
    quindi , riassumendo i primi due piani erano stati costruiti con regolare licenza edilizia.
    Il problema sorto è che il costruttore ha avuto l'abitabilità per 9 appartamenti (3 per piano) ma i primi due piani"apparentemente regolari" risultano avere 3 appartamenti, diversamente da quanto era previsto nel progetto iniziale.
    Il costruttore avrebbe dovuto presentare una rettifica al progetto iniziale, in base al quale ha ottenuto la licenza, ma non lo ha fatto ! Ciò nonostante il comune gli ha rilasciato l'abitabilità.
    La vendita al momento è bloccata in quanto il notaio si aspetta da noi la rettifica effettuata dal costruttore al progetto iniziale.
    Cosa posso fare per risolvere questa situazione ?
    In attesa di risposta, vi ringrazio anticipatamente.
    Annamaria
     
  2. annamaria74

    annamaria74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Volevo aggiugere che tutti i 9 appartamenti sono stati accatastati !

    Annamaria
     
  3. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Annamaria,vai al Comune(Ufficio tecnico)con i documenti in tuo possesso e troverai quanto ti occorre. :)
     
  4. annamaria74

    annamaria74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    sono stata al comune ma non risulta nessuna documentazione relativa ad una variante al progetto iniziale, ciò nonostante lo stesso costruttore è riuscito ad ottenere il certificato di abitabilità per tutti gli appartamenti dello stabile.
    Si può chiedere una DIA in sanatoria ?
     
  5. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    E' impossibile che al Comune non sappiano nulla, o qualcuno ha commesso l'illecito o il certificato è falso. Dopo la sanatoria si potrebbe procedere con un progetto di conformità, ma deve andare sempre al Comune. Credimi non vi sono altre alternative, il catasto non garantisce nulla in tale circostanza.
    Rivolgiti al responsabile dell'ufficio tecnico del Comune e pretendi risposte, altrimenti dovrai rivolgerti al legale. Mi dispiace.Ciao
     
  6. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sicuramente qualcosa da sanare c'è! :D
    A mio parere non sarà sufficiente una semplice DIA, in quanto aumentare il numero delle unità immobiliari significa dover fare delle valutazioni di impatto sociale (parcheggi, fogne, fruizione degli spazi verdi ecc.) e di chissà quante altre cose! :occhi_al_cielo:
    Secondo me dovresti innanzitutto trovare un geometra in gamba cui affidare la gestione della pratica, per poi valutare l'opportunità di rivolgersi o meno ad un legale!
    Facci sapere! :stretta_di_mano:

    ;)
     
  7. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Maurizio il Geometra andrebbe ad esaminare i documenti al Comune, cosa fatta da Annamaria, ma non esistono documenti salvo che il Certificato di abitabilità(sempre rilasciato dal Comune). Questa faccenda si deve esaminare in primis al Comune.
    ;)
     
  8. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    .. magari però il geometra può suggerire delle alternative "tecniche" che poi Annamaria potrà cercare di attuare accordandosi con il costruttore e/o con l'acquirente! :occhi_al_cielo:
    Io le proverei tutte prima di finire in mano agli avvocati! :disappunto:

    ;)
     
  9. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ma Annamaria, il Notaio e gli acquirenti aspettano questi documenti, sono nella fase conclusiva, sai come funziona Maurizio. Speriamo che al Comune quel giorno l'impiegato dell'ufficio tecnico era svogliato e quindi si trovino tutti i documenti necessari per il rogito. Annamaria rappresenta la parte promissaria venditrice e comprendo l'ansia.
    Anche perchè se dovessero esserci problemi, in qualità di proprietari dovrebbero far fronte alle spese per sistemare l'immobile dal punto di vista urbanistico(e non sono poche),però potrebbero lo stesso rogitare con i protocolli di avvenuta presentazione della domanda di.....al Comune(vedrà il tecnico che si occuperà della faccenda).Poi resterebbe da sapere se l'Istituto di Credito sia disponibile a rogitare con i soli protocolli o pretenda la definizione della pratica al Comune(almeno 6 mesi).
    Io spero nell'impiegato svogliato. :)
     
  10. gigizzo

    gigizzo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi sembre di capire che il costruttore ha fatto un piano in più ricavando un numero maggiore di alloggi. Quindi non parliamo di piccole difformità al progetto, ma un abuso vero e proprio. Ma dov'era il progettista-Direttore dei Lavori? In situazione di sanatoria avrebbe dovuto condonare l'intera palazzina per difformità sostanziale, ma non l'ha fatto. Il Comune ha rilasciato l'abitabilità senza verificare dal vivo l'immobile (silenzio assenso). Secondo me la vendita non è possibile perché il permesso di costruire si riferisce all'intero edificio e non ai singoli appartamenti (anche quelli regolari). Se sei in tempo restituisci l'acconto, perché se la vendita salta per questo motivo più che legittimo, dovrai sborsare una cifra maggiore in quanto il tuo appartamento è tecnicamente invendibile. Parola di perito. Ciao Gigizzo
     
  11. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Conviene a mio parere coinvolgere tutti i reisidenti e fare voce unica in comune, in quanto si troveranno un domani nello stesso problema.

    Si radunano tutti e chiedeono un incontro con il responsabile dell'ufficio tecnico e valutare la situazione che sembra alquanto complessa.

    RIcordiamoci che il sindaco a poteri di deroga e in casi estremi o "contorti" cercherà di sanare, penso, visto che hanno rilasciato anche loro un certificato di abitabilità non conforme al progetto.

    Fai sapere.
     
  12. Finimservice

    Finimservice Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ma il Notaio che ha rogitato e trascritto l'atto di acquisto di Annamaria74 non doveva controllare la conformità dei documenti?
    Giorgio
     
  13. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    E si, vero. :applauso: Giorgio.
    Annamaria chiedi il risarcimento al Notaio, ovviamente verificati i presupposti di legge. Che faccenda complicata! Io spero sempre nell'impiegato del Comune svogliato.
     
  14. maltese

    maltese Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ........se il costruttore ha rispettato la sagoma dell'edificio alzandolo di un piano e successivamente condonandolo e possibile fare una dia in sanatoria. In sostanza è un frazionamento non dichiarato.
    La dia in sanatoria è soggetta ad una multa amministrativa che va da 500 euro sino a 2000 a cui devi aggiungere le spese per lo sviluppo della pratica che saranno circa 1500 euro. Rivolgiti al tec. comunale parlando con lui chiaramente e fatti indicare un Geom. o Arch. del posto che lavora sistematicamente con il Comune. ;)
    Cordialità Maltese
     
  15. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo con Gigizzo, Maltese considera che le cose non sono semplici come dici tu infatti:
    1) L'incremento di unità immobiliari, anche a parità di volume potrebbe non essere ammissibile.
    2) ci sono da pagare fior di oneri di urbanizzazione e se non c'è l'unanimità (o la disponibilità economica) dei condomini potresti non poter fare nulla.
    3) l'unico che ha eventualmente delle responsabilità (a mio parere) è il D.L. che ha certificato la conformità di quanto realizzato rispetto ai progetti presentati, il Comune rilascia l'abitabilità d'ufficio e ha facoltà di effettuare sopralluoghi per verificare la veridicità di quanto dichiarato ma non è responsabile.
    4) La DIA è ammissibile solo se non sono state fatte opere che hanno modificato l'aspetto esteriore del fabbricato, altrimenti ci vuole un nuovo Permesso di Costruire e con le attuali normative anche la verifica dell'antisismica e l'adeguamento energetico.

    Cerca di restituire quanto ricevuto facendo leva sulla tua buona fede e tieniti la casa.
    Con molta calma riunisci i proprietari della palazzina e incaricate un tecnico con la T e gli attributi per fare una verifica in Comune e una relazione per la sanabilità della cosa.
    Mi meraviglia il Costruttore che ha condonato il terzo piano ma non il frazionamento, sarebbe stato semplice.
    Sei sicura di aver spulciato per bene la pratica, a volte alcuni fascicoli finiscono in altre sezioni e ci vuole pazienza e competenza per trovare tutto.

    In ultimo ma non meno importante: il notaio non ha nessun obbligo di verificare la conformità urbanistica del bene compravenduto in quanto cita in atto la dichiarazione sostitutiva del venditore, rendendolo edotto delle conseguenze in caso di dichiarazione mendace e facendosi sollevare da ogni responsabilità.
     
  16. annamaria74

    annamaria74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    grazie a tutti per aver mostrato interesse alla mia situazione.
    Adesso vi aggiorno un pò ! La situazione è molto complessa, ho ancora bisogno di aiuto.
    Dopo aver trascorso numerosi giorni al comune, ho trovato le carte del condono del piano superiore al mio. In tali documenti il costruttore aveva dichiarato che il numero di appartamenti complessivo della palazzina era di 9 appartamenti. Con questi documenti, insieme alla regolare licenza edilizia e all'autorizzazione di abitabilità concessa dal sindaco sono riuscita a tappare la bocca al notaio...ma per poco!!!!
    Il giorno dopo l'acquirente mi chiama dicendo che la vendita era nuovamente bloccata a causa di un'altra difformità...e così iniziano altri problemi !
    Quando nel 1997 ho acquistato casa, il notaio dopo aver avuto dall'acquirente la piantina del box auto notò che i metri quadri effettivi del box non corrispondevano ai metri quadri indicati dalla cartina. Nell'atto d'acquisto rettificò l'errore senza però fare ulteriori verifiche !
    In questi giorni ho scoperto da una visura catastale che la mia cantina è intestata al costruttore...io risulto invece proprietaria della cantina accanto. Nel frattempo in questi anni il costruttore si è indebitato a tal punto da farsi pignorare tutti i suoi beni. Le sue case sono state vendute all'asta. Il costruttore è morto due anni fa. La moglie era convinta di aver perso tutto, compreso i box auto di loro proprietà, inoltre non ha provveduto ad accettare la successione per paura di eventuali debiti....in pratica, la scarsa cultura della moglie ha permesso a chi ha acquistato le case all'asta di appropriarsi indebitamente anche dei box auto.
    Il notaio per rettificare l'errore ricorrente tra in numero di attribuzione della cantina e l'attuale planimetria, ci ha chiesto di effettuare una rettifica notarile che presuppone l'accettazione dell'eredità da parte degli eredi.
    Gli eredi non mostrano interesse ad accettare l'eredità ed io non posso rettificare la situazione.
    Adesso vi faccio una domanda...tale problema può risolverlo un bravo geometra rettificando l'errore al catasto?
    Esiste qualche strada alternativa?
    Certa di una vostra risposta, vi ringrazio anticipatamente.......che situazione assurda!!!!!
     
  17. annamaria74

    annamaria74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    tengo a precisare che nell'atto di acquisto, all'epoca il box fu ben descritto ed individuato, però fu riportato un numero di sub errato.
    Sulla mappa catastale il numero del box ( che corrispondeva al numero "6" ) venne corretto con il numero "7".
    Nell'atto di acquisto il mio notaio riportò il numero "7" del box ma gli associò un numero di sub diverso.
    Quindi la proprietà risulta invertita !
    Adesso il box è occupato da chi ha acquistato la casa all'asta senza però essere proprietario della cantina.
    Che casino!...sono esaurita.
     
  18. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per te non è un grosso problema, dato che puoi sempre chiedere al proprietario del "tuo" box di cedertelo.
    Infatti il tribunale non poteva trasferire la proprietà di un bene che di fatto non era della disponibilità del debitore dato che in conservatoria era trascritto a tuo nome.
    Fa fede la conservatoria, non il Catasto che ha mera funzione fiscale ma non probatoria.
     
  19. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    cara annamaria, se posso.... in quest'ultimo pasticcio mi sembra che qualcuno abbia sbagliato ( notai, tribunale, ecc) . Personalmente ti consiglio di rivolgerti al consiglio notarile della tua zona, allegando atti, planimetrie ecc. Loro possono intervenire affinche' il notaio, qualora venga accertata una sua responsabilità, rimedi al danno causato. auguri. Mi è successo è si è risolto bene ed in tempi brevi.
    p.s. se posso .... un viaggio a Lourdes?
    ciao
     
  20. gaetano53

    gaetano53 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi inserisco nell'argomento perché il discorso mi interessa approfondirlo ed avere qualche conforto anch'io. La questione prospettata da Annamaria, per certi versi è simile alla mia: "Ho comperato un appartamento nel 2000 e per ottenere il mutuo, tra i documenti richiesi anche il certificato fi abitabilità, che mi venne consegnato ( a firma del sindaco del 1986). Incariacai un geometra di verificare e accertarsi che tutto fosse in ordine e ottenni anche che il certificato fosse accompagnato da una perizia giurata. Quindi il certificato di abitabilità con acclusa perizia giurata venne depositato presso il tribunale. Bene, anzi male, un mese fa mi è stata recapitata una lettere da parte del comune in cui mi si rappresenta che c'è una sanatoria pendente relativa ad una domanda presentata dai costruttori dell'immobile nel 1986. Presso l'ufficio tecnico apprendo che si tratta di corpi difformi ovvero la realizzazione della lavanderia ed del garage. (la questione riguarda tutti gli appartamenti della palazzina ( 4 appartamenti). Ho inviato una raccomandata al comune (Tecnico, Uff. Sanatoria, Sindaco, Amministratore del condominio e al vecchio proprietario/venditore), asserendo di essere in possesso di detto certificato in cui è anche trascritto sia la lavanderi che il garage. Il tutto a firma del sindaco di allora e con il visto dell'Ufficiale Sanitario e tanto di protocollo comunale dell'epoca in riferimento. Qualcuno mi ha prospettato che il documento potrebbe non essere genuino". La mia domanda è: se nella malaugurata ipotesi, così fosse, (visto i trascorsi tra qualche funzionario del comune e costruttore per altre vicende truffaldine scoperte da me solo da un paio d'anni a questa parte) io che sono in possesso di una certificazione rilasciata da una Istituzione (quindi per me certa), a cosa vado incontro? Preciso che al comune è sparita tutta la pratica che forma il fascicolo dell'immobile, solo qualche fotocopia di poco conto. Io per questioni di principio e legalità, sono pronto anche alla guerra sebbene si tratti di qualche centinaio di euro da sborsare. Grazie per l'eventuale contributo. Gaetano53
     

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