Proposta d'acquisto con assegno intestato ad un solo comproprietario

[Kope]

Buongiorno,
Torno a scrivere in merito ad un immobile ereditato da mio marito e mia cognata e molto faticosamente messo ora in vendita.
Sintentizzando, è stato dato incarico ad un'agenzia (ovviamente l'incarico è stato sottoscritto sia da mio marito che da mia cognata). L'agente pochi giorni fa ci ha inoltrato una proposta d'acquisto. Nella proposta le modalità di pagamento vengono elencate come segue:
"prezzo d'acquisto 150.000 dei quali
1) 5.000 alla sottoscrizione della presente proposta con assegno intestato a XX (ovvero mia cognata). Tale somma al momento dell'accettazione e dell'avvenuta predelibera del mutuo richiesto, entro il 1/8 potrà essere incassato e diventerà parte della caparra confirmatoria"
2) 145.000 con parte di mutuo bancario e assegni circolari bancari al rogito entro il 15/10 [...].
Condizioni essenziali della presente proposta sono il riscontro della regolarità edilizia, urbanistica ecc. e l'accettazione della richiesta di un mutuo bancario come sopra meglio specificato. In assenza di una sola delle condizioni mi sarà restituito quanto versato".

Letta la proposta, la prima reazione è stata di contattare l'agente per chiedere il perché di unico assegno e perché intestato esclusivamente a mia cognata (specifico che i rapporti tra fratelli non sono idilliaci). Diciamo che questo aspetto potrebbe trovare una soluzione, nel senso che la proposta verrà riscritta, stavolta con il deposito di due assegni. Ma, a prescindere da questo aspetto (che mi sembra comunque allarmante), mi sembra ci possano essere ulteriori elementi poco tranquillizzanti. Forse sono paranoica o troppo pignola, ma non capisco perché l'assegno (o questo punto gli assegni) dovrebbe diventare "parte" della caparra? Non dovrebbe costituirla in toto? E poi: ma che vuol dire che il pagamento verrà effettuato "con parte di mutuo e assegni circolari bancari"? Non sarebbe più logico scrivere "il pagamento verrà effettuato con assegni circolari"? Che c'entra il mutuo? Non è mica una modalità di pagamento.

Ma, soprattutto, in una proposta d'acquisto, non si dovrebbe fare esplicito riferimento alla delibera/ concessione/ erogazione del mutuo e non a "predelibera" e "accettazione della richiesta del mutuo"? Magari sono sottigliezze lessicali, o forse no. Potreste chiarirmi le idee? Ve ne sarei molto grata.

 

[francesca63]

ma non capisco perché l'assegno (o questo punto gli assegni) dovrebbe diventare "parte" della caparra?

Non avendo letto la proposta per intero, immagino che sia previsto un ulteriore versamento prima del rogito, a titolo di integrazione caparra.
Quindi , se è così, i 5000 iniziali sono “parte” della caparra totale.

ma che vuol dire che il pagamento verrà effettuato "con parte di mutuo e assegni circolari bancari"?

La parte finanziata dalla banca (il mutuo), potrebbe essere con bonifico.
Concordo però che non è scritto chiarissimo.

Ma, soprattutto, in una proposta d'acquisto, non si dovrebbe fare esplicito riferimento alla delibera/ concessione/ erogazione del mutuo e non a "predelibera" e "accettazione della richiesta del mutuo"?

Anche in questo caso, le clausole non mi paiono scritte benissimo:
1) argomento mutuo: da quanto si capisce inizialmente la condizione sospensiva si avvererà se avranno una predelibera reddituale positiva, senza attendere l’ok definitivo del mutuo.
Ma poi sotto si parla di “accettazione della richiesta di un mutuo”: puoi chiedere che sia specificato meglio cosa serve per considerare ok la condizione.

Condizioni essenziali della presente proposta sono il riscontro della regolarità edilizia, urbanistica ecc. e l'accettazione della richiesta di un mutuo bancario come sopra meglio specificato. In assenza di una sola delle condizioni mi sarà restituito quanto versato".

Non mi piace questa formulazione, in generale.
Intanto perché entro l’1/8 potrebbe non essere possibile riscontrare la regolarità edilizia, e poi perché la condizione, che sembrava sospensiva, qui invece è diventata risolutiva .
Questo comporta il pagamento delle provvigioni , anche se poi dovrai rendere l’assegno: che potrebbe anche essere corretto, ma bisogna capirsi bene.

Mi permetto di aggiungere che non capisco ancora perché un acquirente non si fa fare la predelibera prima di firmare una proposta, e un venditore non fa accertare la regolarità del suo immobile prima di metterlo in vendita.

 

[Kope]

Non avendo letto la proposta per intero, immagino che sia previsto un ulteriore versamento prima del rogito, a titolo di integrazione caparra.
Quindi , se è così, i 5000 iniziali sono “parte” della caparra totale.

No, non è previsto alcun pagamento intermedio. Questo è certo. Infatti non capisco perché sia scritto cosi. Magari è solo una svista, per carità. Pero' sembra scritta con i piedi, questa proposta. E mi sembra che lo confermi anche tu:

La parte finanziata dalla banca (il mutuo), potrebbe essere con bonifico.
Concordo però che non è scritto chiarissimo.

Anche in questo caso, le clausole non mi paiono scritte benissimo:
1) argomento mutuo: da quanto si capisce inizialmente la condizione sospensiva si avvererà se avranno una predelibera reddituale positiva, senza attendere l’ok definitivo del mutuo.
Ma poi sotto si parla di “accettazione della richiesta di un mutuo”: puoi chiedere che sia specificato meglio cosa serve per considerare ok la condizione.

Lo chiederemo senz'altro.

Non mi piace questa formulazione, in generale.
Intanto perché entro l’1/8 potrebbe non essere possibile riscontrare la regolarità edilizia, e poi perché la condizione, che sembrava sospensiva, qui invece è diventata risolutiva .
Questo comporta il pagamento delle provvigioni , anche se poi dovrai rendere l’assegno: che potrebbe anche essere corretto, ma bisogna capirsi bene.

Anche qui ti ringrazio per il consiglio. Cercheremo di "capirci meglio" con l'agente.

Mi permetto di aggiungere che non capisco ancora perché un acquirente non si fa fare la predelibera prima di firmare una proposta, e un venditore non fa accertare la regolarità del suo immobile prima di metterlo in vendita.

Per quanto riguarda la regolarità dell'immobile, non c'è nulla di particolare da accertare. Mai effettuati lavori. L'unica magagna che aveva questo appartamento era che si tratta di una proprietà superficiaria, la cui affrancazione ha richiesto qualcosa come 8 anni (Comune di Roma...).

 

[cristian casabella]

Al di là che magari non sono scritte perfettamente le clasusole

Non vedo problemi se il primo assegno, anzi non ci sono problemi...è intestato ad una sola delle parti, poi è ovvio che al Rogito o con eventuale integrazione caparra l'ammontare della vendita dovrà essere X/2
Parte con Mutuo e parte con assegni circolari starà semplicemente ad indicare che non fanno tutto mutuo (magari poteva specificare meglio le somme)
Normale che se non c'è conformità edilizia (abusi) e se ci fossero altri problemi sull'immobile, il Mutuo non verrà concesso quindi restituzione della caparra o del doppio della stessa
Non mi piacciono e non ho mai usato clausole risolutive ma solo sospensive...mi sembra di "rubare" non tanto alla parte inadempiente/colpevole, ma anche all'altra...che poi dovrebbe fare causa per recuperare i soldi "buttati"

 

[Kope]

Grazie molto per le risposte. Pero' potreste spiegarmi la differenza tra clausola sospensiva e risolutiva? Mi sto confondendo...scusate l'ignoranza

 

[francesca63]

Pero' potreste spiegarmi la differenza tra clausola sospensiva e risolutiva?

La sospensiva sospende l’efficacia del contratto: in pratica si procede con la vendita solo se la condizione si avvera entro il termine stabilito.
Si paga la provvigione e il
venditore riceve la caparra solo ad avveramento condizione .
Con la risolutiva il contratto è subito “operativo”, ma se la condizione si avvera entro il termine di risolve, praticamente “annullandone gli effetti”.
La caparra incassata va resa, ma le parti devono comunque pagare le provvigioni.

Ho cercato di spiegare in modo semplice e sintetico, spero si sia capito

 

[Kope]

Vediamo se ho capito: (prendendo l'erogazione del mutuo come condizione)
con la clausola sospensiva, il contratto diviene efficace solo a partire dal momento in cui il mutuo viene erogato; risolutiva: il contratto (che era già efficace) si scioglie se il mutuo non viene erogato. Ti ringrazio tantissimo per aver posto l'accento sulla proviggione, perché a questo aspetto non avevamo prestato nessuna attenzione.

 

[francesca63]

Vediamo se ho capito

Hai capito perfettamente.
Solo, generalmente la condizione non si riferisce alla erogazione (che avviene concretamente solo al rogito), ma alla decisone finale della banca di concedere il mutuo (che avviene qualche tempo prima), o, come pare nel tuo caso, alla sola predelibera reddituale.
Ed è corretto inserire un termine per la condizione, e poi uno per il rogito.
Se si vuole essere più precisi ancora , che è sempre meglio, si inserisce la cifra di mutuo richiesto, e la banca.

 

[Kope]

Ancora grazie!