Proposta d'acquisto Immobiliare con clausola riguardante il mutuo

[Oliver Twist]

deciderò il da farsi, eventualmente accordandomi col venditore. Però ritirarmi a quasto punto è un mio diritto, anche perchè temo che la banca non mi eroghi la cifra che ho richiesto e prima di firmare altre carte che mi vincolano voglio risolvere con loro.

 

[CheCasa!]

Buongiorno a tutti, mi presento sono Fabio nuovo del Forum, ma vi seguo con attenzione
Ho visto che ci sono molti agenti immobiliari esperti ed anche avvocati che danno preziosi consigli ed a queste categorie mi rivolgo, perchè ho le ore contate e non so cosa fare!! (aiuto).

La Situazione:
Circa un mese fa predispongo presso agenzia proposta di acquisto irrevocabile con caparra di euro 5000. La proposta è stata firmata da me e accettata dal venditore. All'agente ho dato un foglio di pre-delibera mutuo, che però indicava chiaramente che il mutuo l'istituto avrebbe potuto rifiutarlo a loro insindacabile giudizio nonostante la pre-delibera. Per questo ho fatto inserire la clausola legata all'ottenimento del mutuo, poichè il mutuo si compone anche della parte di perizia dell'immobile, dove ne esce il valore e di conseguenza quanto la banca può erogare. La clausola cita testualmente:

" La presente proposta anche se accettata da parte venditrice è vincolata alla risposta per la fattibilità del mutuo da parte della banca entro e non oltre il 19/02/2021".

Ora dalla banca perviene silenzio totale e alla data di ieri non m è stato comunicato nulla in merito.
Sentendo un amico avvocato sul da farsi, mi dice che per svincolarmi dalla proposta devo mandare raccomandata AR ad agenzia e proprietario, indicando la risoluzione del contratto citando la clausola RISOLUTIVA, ma così la mediazione all'agente sarebbe dovuta.

Spero di essere stato chiaro e scusate la lungaggine, a questo punto vi chiedo perchè ho qualche dubbio:

-La clausola indicata è SOSPENSIVA o RISOLUTIVA? devo citarla nella lettera?
-l'agenzia può chiedermi anche la provvigione della parte venditrice?
-Se non mando la raccomandata il prima possibile lunedì, possono far valere il contratto per silenzio assenso?
-Può la parte venditrice farmi causa per inadempienza?

Sarò grato a chiunque sappia aiutarmi perchè la situazione è molto seria e io non dormo da giorni, grazie.

Sarei abbastanza cauto sulla qualificazione della natura della condizione ma propenderei per quanto ti avrebbe consigliato il tuo avvocato. La differenza tra una clausola sospensiva ed una clausola risolutiva consiste... fondamentalmente... nella formulazione della condizione... (ed ovviamente nelle conseguenze giuridiche che ciascuna comporta per sua natura). La sospensione deve essere evidenziata correttamente... ed in questo senso non mi pare che il termine "vincolo" sia in qualche modo in grado di sottenderla chiaramente.

Il fatto che un assegno resti in deposito in agenzia poco ha a che fare con la fattispecie della condizione. La caparra è una garanzia dell'adempimento che potrebbe rimanere in deposito per patto espresso sino al rogito anche in assenza di clausole sospensive o risolutive. Addirittura potrebbe un contratto preliminare non prevedere il versamento di alcuna caparra... pur considerandosi concluso...

Inoltre cos'è "il parere per la fattibilità"? Come si fa a ritenere che per "parere per la fattibilità" non si debba intendere il documento che tu hai già consegnato all'agenzia e non "l'erogazione del finanziamento" o la "delibera del finanziamento" che sono due momenti tecnicamente ben determinati?

Dulcis in fundo, "La presente proposta anche se accettata da parte venditrice... " sembrerebbe dare da intendere che la condizione (di subordinazione o di risoluzione?!?) sia stata aggiunta in seguito all'accettazione della proposta...

In che modo ciò sarebbe accaduto? Con firma per correzione effettuata da entrambe le parti? Per semplice inserimento tardivo ed arbitrario dell'agente immobiliare?

Invito alla cautela e ad un'analisi più approfondita delle conseguenze. In assenza di una interpretazione certa forse il consiglio più logico che mi sentirei di darti potrebbe essere quello di una proroga della condizione.

Proroga la condizione e nel prorogarla scrivila come Dio comanda! Magari fattene suggerire una formulazione tutelante dal tuo legale di fiducia.

In bocca al lupo.

 

[RhPositivo]

Sarei abbastanza cauto sulla qualificazione della natura della condizione ma propenderei per quanto ti avrebbe consigliato il tuo avvocato. La differenza tra una clausola sospensiva ed una clausola risolutiva consiste... fondamentalmente... nella formulazione della condizione... (ed ovviamente nelle conseguenze giuridiche che ciascuna comporta per sua natura). La sospensione deve essere evidenziata correttamente... ed in questo senso non mi pare che il termine "vincolo" sia in qualche modo in grado di sottenderla.

Il fatto che un assegno resti in deposito in agenzia poco ha a che fare con la fattispecie della condizione. La caparra è una garanzia dell'adempimento che potrebbe rimanere in deposito per patto espresso sino al rogito anche in assenza di clausole sospensive o risolutive. Addirittura potrebbe un contratto preliminare non prevedere il versamento di alcuna caparra... pur considerandosi concluso...

Inoltre cos'è "il parere per la fattibilità"? Come si fa ad intendere che per "parere per la fattibilità" non si debba intendere il documento che tu hai già consegnato all'agenzia e non "l'erogazione del finanziamento" o la "delibera del finanziamento" che sono due momenti tecnicamente ben determinati?

Dulcis in fundo, "La presente proposta anche se accettata da parte venditrice... " sembrerebbe dare da intendere che la condizione (di subordinazione o di risoluzione?!?) sia stata aggiunta in seguito all'accettazione della proposta...

In che modo ciò sarebbe accaduto? Con firma per correzione effettuata da entrambe le parti? Per semplice inserimento tardivo ed arbitrario dell'agente immobiliare?

Invito alla cautela e ad un'analisi più approfondita delle conseguenze. In assenza di una interpretazione certa forse il consiglio più logico che mi sentirei di darti potrebbe essere quello di una proroga della condizione.

Proroga la condizione e nel prorogarla scrivila come Dio comanda! Magari fattene suggerire una formulazione tutelante dal tuo legale di fiducia.

In bocca al lupo.

"Amico legale di fiducia "

 

[Bagudi]

Comincia il balletto dei ripensamenti.

Prima i venditori, che pensano di poter ricavare di più.

Adesso gli acquirenti, che pensano di poter pagare di meno...

 

[francesca63]

La differenza tra una clausola sospensiva ed una clausola risolutiva consiste... fondamentalmente... nella formulazione della condizione... (ed ovviamente nelle conseguenze giuridiche che ciascuna comporta per sua natura).

Le conseguenze sono diverse solo per l’agenzia, che in un caso avrebbe diritto alle provvigioni, nell’altro no; ma tra un privato cittadino e un imprenditore, nel dubbio l’interpretazione è quella più favorevole al consumatore , che non ha la stessa competenza ed è ritenuto meritevole di maggior tutela.
Anche fosse condizione risolutiva, non servirebbe una comunicazione, dato che il contratto diverrebbe inefficace per il solo fatto che il termine è passato invano.

Peraltro da sempre sono contraria all’inserimento di condizioni di qualsiasi tipo, che sono quasi sempre scritte con i piedi e lasciano troppo spazio di ripensamento, come in questo caso.
Concordo che la proroga sarebbe la scelta migliore, ammesso che il venditore sia disponibile.

La caparra è una garanzia dell'adempimento che potrebbe rimanere in deposito per patto espresso sino al rogito

L’assegno dato dall’agente non sarebbe definibile come caparra, se non dopo la consegna al venditore .

 

[specialist]

Comunque la clausola che contiene la presunta sospensiva è inguardabile, perché si presta a non univoca interpretazione. Non si capisce se la data si riferisca al soggetto della frase o al complemento di termine e questo fa un'enorme differenza, perché se fosse interpretata come riferita alla proposta vorrebbe dire che in realtà oltre tale data questa sarebbe svincolata dalla risposta e pertanto valida a tutti gli effetti.

 

[IL TRUCE]

IO non ho detto nulla !
Sono in meditazione vulcaniana per convincere l astice a saltare in pentola.
Da solo.
Vi sapro dire.

Risorgero' domani verso la 10.00 per il brunch.
Prima apparizione intorno alle 10.45

Vi benedico cari..e mi raccomando..firmate e firmate tutto.
San Lo Pescio vi protegge.

AMEN.

Vabbe' non resisto...e' sospensiva perche' scritta da cagnaccio, ti salvi per quello ma diciam che con me non bevi.

Torno all astice ribelle.

 

[brina82]

Comincia il balletto dei ripensamenti.

Prima i venditori, che pensano di poter ricavare di più.

Adesso gli acquirenti, che pensano di poter pagare di meno...

Bisogna sempre sperare che tra il preliminare e il rogito non svanisca la magia dell'innamoramento dell'appartamento...

Quando hai firmato hai firmato, ma non vorrei mai vendere un appartamento a qualcuno non convinto dell'acquisto.

Vorrei comprarmi un piccolo camioncino e mettermi a vendere panini "zozzoni" con hamburger e cipolla a 6e l'uno, all'uscita dalle discoteche. Anche se fai salire il prezzo a 10e, gli acquirenti acquistano comunque col sorriso.

Ieri avrei chiuso "a voce" la vendita di un mio appartamento; il probabile acquirente (che già aveva visto l'immobile un paio di volte) mi aveva comunicato per telefono che voleva mettere nero su bianco, ma io non ho portato nulla di scritto, appositamente. Quando ci siamo visti, abbiamo concordato il prezzo finale, trattando, ma gli ho anche detto di pensarci ancora per qualche giorno, prima di firmare il contratto.

Lo so, sono un pessimo venditore, e ho molto da imparare; forse un giorno farò almeno un corso per agenti immobiliari...

 

[Oliver Twist]

Dulcis in fundo, il perito mi ha detto che alcune pertinenze che dovevano essere di proprietà in realtà sono ad uso esclusivo ma non di proprietà. A me l’agente aveva detto che erano di proprietà. Grande differenza perché non posso rivenderle. Se volessi proseguire posso ritrattare sul prezzo per questa ragione?

 

[RhPositivo]

Dulcis in fundo, il perito mi ha detto che alcune pertinenze che dovevano essere di proprietà in realtà sono ad uso esclusivo ma non di proprietà. A me l’agente aveva detto che erano di proprietà. Grande differenza perché non posso rivenderle. Se volessi proseguire posso ritrattare sul prezzo per questa ragione?

In teoria si, dovevi leggere bene l'atto di provenienza e farti aiutare da un tecnico. L'agente può dirti quello che vuole che non ha responsabilità.