Proposta di acquisto saltata a causa di agente immobiliare

[Becksy]

Non esiste una legge o una norma scritta che "obblighi" l'agente immobiliare a raccogliere una determinata proposta.
Esiste come ho scritto, e come tu stesso anche scrivi, il buon senso o se preferisci il senso di responsabilità (o meglio ancora, l'interesse anche personale), che suggeriscono di raccogliere una proposta d'acquisto, quando questa non sia oscena, o a maggior ragione quando il venditore afferma che potrebbe valutare di accettare determinate condizioni.

E' indubbio, che nel tuo caso l'agente abbia agito in maniera maldestra o poco saggia, cosa che come ho scritto in precedenza mi suggerisce che 1) sotto ci sia dell'altro o 2) l'agente sia un totale incapace.

Per rispondere al tuo secondo quesito, la provvigione non è legata alla proposta ma al buon fine dell'affare.
In questo specifico caso, se l'acquirente dovesse acquistare l'immobile, lo farà anche grazie all'operato dell'agente immobiliare il quale anche se ha agito in maniera poco saggia, incompleta o poco professionale ha comunque presentato un immobile all'acquirente il quale ha deciso di acquistarlo (si chiama nesso di causa).
Poco importa che l'acquirente non abbia firmato nulla (sempre ammesso che sia vero, poichè di solito almeno avrà firmato il "foglio visita").
La stessa onestà e correttezza individuale dell'acquirente impongono di annettere l'esistenza del nesso di causa e quindi di pagare il dovuto.

Ok perfetto. Sei stato chiarissimo nessuno comunque vuole negare che l'acquirente si sia trovato grazie alla pubblicità dell'agenzia, ci mancherebbe altro.
Quello su cui ho da ridire è il comportamento dell'agente: perchè io dovrei dare 13mila € ad una persona che si comporta così e soprattutto perchè ne ha diritto? Minacci di non seguire più l'incarico se non si accettano offerte inferiori di 100mila € rispetto al prezzo di acquisto solo perchè hai bisogno urgente di soldi e poi ti contraddici mollando gli acquirenti, facendo scenate teatrali in un luogo pubblico, chiudendo il telefono in faccia e via dicendo? Anche i miei genitori hanno bisogno urgente di soldi ma sono sempre stati educati e rispettosi anche quando l'agente presentava offerte come dici tu oscene e poi si sentivano dare dei matti perchè le rifiutavano. Al massimo ti rimborso le spese che hai sostenuto per la pubblicità.
Abbiamo persino richiesto di non essere più seguiti da questo agente e continuare comunque la trattativa ma la risposta è stata no.

 

[francesca63]

Io non so quali costi abbia una agenzia immobiliare, ma credo che si rifaccia abbondantemente delle spese sostenute se anzichè prendere il 4% prende il 3%, che tra l'altro mi sembra di capire sia quello che richiedono la maggior parte delle agenzie.

Umanamente posso capire questo ragionamento, a tutti piace risparmiare; ma credo che nessuno si possa permettere di fare i conti in tasca ad altri.
Altrimenti potremmo discutere la parcella del notaio, del dentista, del carrozziere, e via dicendo, sulla base di “tanto guadagna abbastanza lo stesso”...
Se l’agente vuole, si può accontentare di prendere meno di quanto pattuito inizialmente ; ma mai gli potrà essere imposto, ne lo si può mal giudicare se non si presta ad abbassare il suo compenso.
D’altronde se si vuole risparmiare sulle provvigioni, basta cercare un acquirente privatamente.
Certo la maleducazione è imperdonabile.

Abbiamo persino richiesto di non essere più seguiti da questo agente e continuare comunque la trattativa ma la risposta è stata no.

Potete proseguire la trattativa privatamente, e poi pagare le provvigioni all’agenzia.
Oppure potete proseguire privatamente, e aspettare la richiesta di provvigioni , e andare in giudizio, dove forse otterrete di pagare meno di quanto concordato.
Ma, ne vale la pena ?

Un anno senza vendere, se l’immobile non ha difetti particolari, è un tempo lungo: di solito dipende sproprio dal prezzo troppo alto.

 

[eldic]

secondo me l'errore (vostro) è stato quello di accettare, a mandato scaduto, un accordo come quello che hai descritto: "non c'è mandato ma continuiamo a portarti clienti".
se il moderatore mi concede il paragone boccaccesco (me lo concede, vero? dai! dai!) è come quando da ragazzi si dice "non stiamo più insieme, ma continuiamo a fare le cosacce".

secondo me, ora come ora, vi conviene, senz'altro, tagliare i ponti con questa agenzia;
sei di milano, non credo che gli educati signori siano gli unici sulla piazza, no?

per evitare potenziale rogne, mettete una pietra sopra quel cliente e riproponete l'immobile sul mercato al prezzo che avreste accettato da lui; evidentemente a quella cifra siete a prezzo di mercato... difficile pensare che sia l'unico interessato.

 

[Becksy]

Umanamente posso capire questo ragionamento, a tutti piace risparmiare; ma credo che nessuno si possa permettere di fare i conti in tasca ad altri.
Altrimenti potremmo discutere la parcella del notaio, del dentista, del carrozziere, e via dicendo, sulla base di “tanto guadagna abbastanza lo stesso”...

Anche questo è vero, ci mancherebbe altro...però l'alternativa al momento è non guadagnare niente perchè sia i miei che gli acquirenti si sono sentiti offesi per il trattamento ricevuto.

Se l’agente vuole, si può accontentare di prendere meno di quanto pattuito inizialmente ; ma mai gli potrà essere imposto, ne lo si può mal giudicare se non si presta ad abbassare il suo compenso.
D’altronde se si vuole risparmiare sulle provvigioni, basta cercare un acquirente privatamente.
Certo la maleducazione è imperdonabile.

Potete proseguire la trattativa privatamente, e poi pagare le provvigioni all’agenzia.
Oppure potete proseguire privatamente, e aspettare la richiesta di provvigioni , e andare in giudizio, dove forse otterrete di pagare meno di quanto concordato.
Ma, ne vale la pena ?

Un anno senza vendere, se l’immobile non ha difetti particolari, è un tempo lungo: di solito dipende sproprio dal prezzo troppo alto.

Assolutamente non ne vale la pena. Piuttosto è meglio rinunciare a quegli acquirenti e cercarne altri.

 

[Becksy]

secondo me l'errore (vostro) è stato quello di accettare, a mandato scaduto, un accordo come quello che hai descritto: "non c'è mandato ma continuiamo a portarti clienti".
se il moderatore mi concede il paragone boccaccesco (me lo concede, vero? dai! dai!) è come quando da ragazzi si dice "non stiamo più insieme, ma continuiamo a fare le cosacce".

secondo me, ora come ora, vi conviene, senz'altro, tagliare i ponti con questa agenzia.
per evitare potenziale rogne, mettete una pietra sopra quel cliente e riproponete l'immobile sul mercato al prezzo che avreste accettato da lui.

Hai ragione, è più o meno così. Cosa vuoi che ti dica? Ci siamo fidati...mai fidarsi degli accordi verbali. Comunque si, molto meglio tagliare i ponti con l'agenzia e cercare altri acquirenti e pazienza.

 

[CheCasa!]

Buongiorno, i miei genitori hanno messo in vendita una casa tramite un'agenzia immobiliare con mandato di esclusiva scaduto nel 2018 senza tacito rinnovo. Il contratto stabiliva il prezzo di vendita a 390mila e provvigioni del 4% più IVA. Alla scadenza del contratto sono comunque rimasti d'accordo verbalmente che avrebbero continuato a portare persone interessate, hanno convinto i miei genitori ad abbassare il prezzo di ulteriori 40mila e, nel caso in cui si fosse trovato l'acquirente avrebbero poi anche trovato un accordo sulle provvigioni. Le visite continuano ma i miei genitori rifiutano offerte solo verbali, non scritte, perchè si aggirano tutte a circa 100mila in meno rispetto al prezzo iniziale pattuito di 390, con continue pressioni psicologiche dell'agenzia ad accettare queste offerte, minacciando di non seguire più la vendita e dandogli letteralmente dei matti perchè non volevano accettarle. Premetto che i miei genitori sono due persone anziane e la mancanza di rispetto è evidente...nemmeno io figlio mi permetto di usare certe parole con loro. Un giorno arrivano degli acquirenti che, alla seconda visita, effettuata senza agente poichè impossibilitato, decidono di contattare telefonicamente l'agente e offrono "solo" 75mila in meno rispetto al prezzo iniziale, quindi un netto miglioramento. Si incontrano con l'agente, il quale chiama i miei per sapere se avrebbero accettato quell'offerta. I miei rispondono che potevano pensare di accettarla solo se anche l'agenzia rivedeva le loro provvigioni. Cosa succede? Che anche gli acquirenti hanno chiesto di trattare sulle provvigioni. Quindi l'agente cosa fa? Prima abbandona di punto in bianco gli acquirenti senza far firmare loro la proposta, dicendo che non intendeva assolutamente trattare, che si erano messi d'accordo e che non accettava ricatti, e andando via senza neanche salutare, poi chiama i miei accusandoli di aver complottato, che era solo colpa loro se la trattativa saltava e chiude il telefono in faccia, senza possibilità alcuna di replica. I miei a quel punto contattano il titolare dell'agenzia, chiedendo spiegazioni sul comportamento della sua collaboratrice e lui risponde che ha fatto benissimo e che a parti invertite avrebbe fatto lo stesso. Inoltre alla richiesta dei miei di non essere più seguiti da quell'agente lui si è rifiutato. Ovviamente nè i miei nè i possibili acquirenti vogliono più avere a che fare con questa agenzia. Queste persone però non trovano giusto che ora non possano comprare più comprare la casa senza dover riconoscere le provvigioni a questa agenzia. I miei d'altro canto non vogliono saperne di chiudere con queste persone per lo stesso motivo, non vogliono rischiare di andare in causa etc. E' effettivamente così? Non c'è nessuna legge che tuteli il venditore in casi come questi?

Ciao @Becksy ,
non voglio giustificare l'agente immobiliare che non è in grado di mantenere i nervi saldi e finisce per assumere un atteggiamento aggressivo ma cerchiamo di capire meglio...

Generalmente sarebbe corretto che lo sconto all'agente venisse richiesto in separata sede e non di fronte alla controparte. Si tratta anche in questo caso di buon senso. Se il venditore mi domanda uno sconto di fronte all'acquirente mi mette in una posizione imbarazzante: concedere lo sconto ad uno dei due renderebbe quasi obbligatorio concederlo pure all'altra parte ("perchè a lui sì e a me no").

E' possibile che l'immobile venga venduto ad un prezzo vantaggioso per chi compra, da come scrivi. Quindi l'agente avrebbe potuto agevolare voi venditori ma ritenere pure di non voler scontare la propria mediazione all'acquirente.

Tutte le altre questioni, la pressione psicologica, la richiesta incessante di ribasso del prezzo... trovano il tempo che trovano: è evidente che, scaduto l'incarico, se l'agente avesse superato il segno non ci sarebbe voluto molto per escuderlo dalla gestione della vendita...

Il consiglio che vi do è quello di fissare un appuntamento con il titolare dell'agenzia e di recuperare il rapporto, concordando uno sconto plausibile e disinteressandovi al trattamento economico che verrà riservato all'altra parte...

 

[Becksy]

Ciao @Becksy ,
non voglio giustificare l'agente immobiliare che non è in grado di mantenere i nervi saldi e finisce per assumere un atteggiamento aggressivo ma cerchiamo di capire meglio...

Generalmente sarebbe corretto che lo sconto all'agente venisse richiesto in separata sede e non di fronte alla controparte. Si tratta anche in questo caso di buon senso. Se il venditore mi domanda uno sconto di fronte all'acquirente mi mette in una posizione imbarazzante: concedere lo sconto ad uno dei due renderebbe quasi obbligatorio concederlo pure all'altra parte ("perchè a lui sì e a me no").

E' possibile che l'immobile venga venduto ad un prezzo vantaggioso per chi compra, da come scrivi. Quindi l'agente avrebbe potuto agevolare voi venditori ma ritenere pure di non voler scontare la propria mediazione all'acquirente.

Tutte le altre questioni, la pressione psicologica, la richiesta incessante di ribasso del prezzo... trovano il tempo che trovano: è evidente che, scaduto l'incarico, se l'agente avesse superato il segno non ci sarebbe voluto molto per escuderlo dalla gestione della vendita...

Il consiglio che vi do è quello di fissare un appuntamento con il titolare dell'agenzia e di recuperare il rapporto, concordando uno sconto plausibile e disinteressandovi al trattamento economico che verrà riservato all'altra parte...

Ciao, grazie mille per la risposta! Giusto una piccola precisione: lo sconto sulle provvigioni è stato chiesto privatamente per messaggio al titolare qualche settimana prima che queste persone si manifestassero, per via del continuo calare di prezzo, a cui però non abbiamo mai ricevuto risposta. E' stato poi richiesto per via telefonica al collaboratore nel momento in cui ci ha informato dell'offerta di questi signori. E siccome anche questi signori, a dire del collaboratore, avevano appena richiesto la riduzione delle provvigioni ci ha accusato di complotti vari, che i miei genitori e queste persone si erano messe d'accordo e via dicendo.

 

[CheCasa!]

Ciao, grazie mille per la risposta! Giusto una piccola precisione: lo sconto sulle provvigioni è stato chiesto privatamente per messaggio al titolare qualche settimana prima che queste persone si manifestassero, per via del continuo calare di prezzo, a cui però non abbiamo mai ricevuto risposta. E' stato poi richiesto per via telefonica al collaboratore nel momento in cui ci ha informato dell'offerta di questi signori. E siccome anche questi signori, a dire del collaboratore, avevano appena richiesto la riduzione delle provvigioni ci ha accusato di complotti vari, che i miei genitori e queste persone si erano messe d'accordo e via dicendo.

Certo. Ripeto, non voglio giustificare un collega. Quando si supera il segno e non si riesce a mantenere un approccio disteso... certamente si fa fatica a definirsi "mediatori"...
Per esperienza posso dirti che queste situazioni capitano molto spesso. Che le parti si accordino, creino non un complotto, diciamo più un' alleanza per mettere al muro l'agente immobiliare... Un agente scafato sa che queste cose possono avvenire e deve essere in grado di gestirle con la massima serenità. Se ne parla e si trova un accordo.
Se non si trova un accordo la legge stabilisce già di per sè una tariffa di riferimento che cambia da provincia a provincia e che può essere consultata in Camera di Commercio. Voi sapete che la contrattazione può oscillare da questo valore, alla piena mediazione concordata sull'incarico...

Si troverà un accordo sicuramente perchè l'agente immobiliare è consapevole che in caso contrario, saltando la trattativa, non potrà più gestire quell'immobile e che, per questo motivo, l'alternativa di guadagno potrebbe essere anche uno "0"

 

[specialist]

Anche i miei genitori hanno bisogno urgente di soldi

Se hanno bisogno di soldi avrebbero dovuto accettare a -100mila € e a maggior ragione a -75mila, invece di impuntarsi per quattro spicci di provvigioni. In fondo si tratta solo del 20-25% in meno per una casa in vendita da più di un anno, destinata comunque a essere svenduta.

 

[PyerSilvio]

Io concordo col Zagor.

Evidentemente, qualche altra motivazione avra’ turbato e non poco, tutta la trattativa ed il suo esito.

Considerando le argomentazioni esposte dal @Becksy, probabilmente l’impianto di vendita e’ stato compromesso da loro stessi, senza che neppure se ne siano accorti.

Parole di troppo, imprudenze o argomentazioni inopportune, hanno aperto le porte alla via della pretestuosita’, da parte dell’acquirente.

Che si sara’ sentito l’unico fesso ad aver offerto di piu’ di tutti gli altri, che in tutto quel tempo, si erano avvicinati a quell’acquisto.

Continuare l’azione di intermediazione, dopo la scadenza del mandato, e’ una consuetudine che accade sempre.
Dettata indubbiamente dal venditore.

Giacche’ e’ Impensabile che degli Agenti immobiliari rifiutino un rinnovo o una proroga del contratto, in favore di un non vincolante accordo verbale.

Da qui si comprende la visione del tutto contorta del Beckey.
A fidarsi, al contrario di quanto da lui sostenuto, e’ stato l’intermediario e non i proprietari suoi congiunti.
Con i risultati sorprendenti che si sono letti.

Pure che un intermediario, abbia fatto saltare il banco perdendo una vendita di quella scorta per via di poche migliaia di euro, resta assai difficile da credere.

Nel finale, nelle fasi di una compravendita, i venditori dovrebbero stare al loro posto, mantenendo lontano il rischio di turbative che possono in ogni momento compromettere l’azione del mediatore.

Turbative, che possono essere sia volontarie che involontarie, ma che possono cagionare danni irreversibili.

Mi capito’ il venditore che alla fine di un buon appuntamento, disse all’acquirente Che il mandato scadeva alla fine del mese e che quindi nel giro di venti giorni, la casa sarebbe costata meno.

Oppure un altro, che alla domanda dell’acquirente sul vicinato, snocciolava l’arrivo dei peruviani al primo piano e l’arresto del pregiudicato calabrese al secondo piano, che cosi’ era rimasto vuoto.

Complimenti vivissimi.