Proposta di acquisto saltata a causa di agente immobiliare

[Becksy]

Buongiorno, i miei genitori hanno messo in vendita una casa tramite un'agenzia immobiliare con mandato di esclusiva scaduto nel 2018 senza tacito rinnovo. Il contratto stabiliva il prezzo di vendita a 390mila e provvigioni del 4% più IVA. Alla scadenza del contratto sono comunque rimasti d'accordo verbalmente che avrebbero continuato a portare persone interessate, hanno convinto i miei genitori ad abbassare il prezzo di ulteriori 40mila e, nel caso in cui si fosse trovato l'acquirente avrebbero poi anche trovato un accordo sulle provvigioni. Le visite continuano ma i miei genitori rifiutano offerte solo verbali, non scritte, perchè si aggirano tutte a circa 100mila in meno rispetto al prezzo iniziale pattuito di 390, con continue pressioni psicologiche dell'agenzia ad accettare queste offerte, minacciando di non seguire più la vendita e dandogli letteralmente dei matti perchè non volevano accettarle. Premetto che i miei genitori sono due persone anziane e la mancanza di rispetto è evidente...nemmeno io figlio mi permetto di usare certe parole con loro. Un giorno arrivano degli acquirenti che, alla seconda visita, effettuata senza agente poichè impossibilitato, decidono di contattare telefonicamente l'agente e offrono "solo" 75mila in meno rispetto al prezzo iniziale, quindi un netto miglioramento. Si incontrano con l'agente, il quale chiama i miei per sapere se avrebbero accettato quell'offerta. I miei rispondono che potevano pensare di accettarla solo se anche l'agenzia rivedeva le loro provvigioni. Cosa succede? Che anche gli acquirenti hanno chiesto di trattare sulle provvigioni. Quindi l'agente cosa fa? Prima abbandona di punto in bianco gli acquirenti senza far firmare loro la proposta, dicendo che non intendeva assolutamente trattare, che si erano messi d'accordo e che non accettava ricatti, e andando via senza neanche salutare, poi chiama i miei accusandoli di aver complottato, che era solo colpa loro se la trattativa saltava e chiude il telefono in faccia, senza possibilità alcuna di replica. I miei a quel punto contattano il titolare dell'agenzia, chiedendo spiegazioni sul comportamento della sua collaboratrice e lui risponde che ha fatto benissimo e che a parti invertite avrebbe fatto lo stesso. Inoltre alla richiesta dei miei di non essere più seguiti da quell'agente lui si è rifiutato. Ovviamente nè i miei nè i possibili acquirenti vogliono più avere a che fare con questa agenzia. Queste persone però non trovano giusto che ora non possano comprare più comprare la casa senza dover riconoscere le provvigioni a questa agenzia. I miei d'altro canto non vogliono saperne di chiudere con queste persone per lo stesso motivo, non vogliono rischiare di andare in causa etc. E' effettivamente così? Non c'è nessuna legge che tuteli il venditore in casi come questi?

 

[Zagonara Emanuele]

Stando al tuo racconto direi che l'agente immobiliare si è comortato in modo a dir poco bizzarro, in quanto sarebbe stato anche suo interesse cercare un accordo per chiudere la trattativa (anche nel suo stesso interesse).
Sembra strano quindi che non ci siano altre motivazioni oltre a quella da te menzionata.

In ogni caso, l'agenzia non ha alcun obbligo di legge, di accettare una proposta e/o di rivedere la provvigione pattuita.

Se decideste di proseguire con la compravendita (escludendo l'agente immobiliare che ha trattato l'affare), dovete mettere in conto che l'agente una volta venuto a conoscenza dell'avvenuta conclusione dell'affare, vi chieda per vie legali la "dovuta" provvigione.
Pertanto preparatevi a dover pagare la provvigione.

Tuttavia, una causa richiederà tempo (anche anni) e costi, e il verdetto potrebbe non essere scontato.
Potrebbe accadere che il giudiche "condanni" si il venditore, sia l'acquirente a pagare la provvigione all'agenzia immobiliare tenendo conto non degli accordi presi (specialemnte se solo verbali), ma delle consuetudini della zona dove l'immobile è ubicato, consuetudini conoscibili presso la competente CCIAA (e che solitamente non superano il 2% per parte).

 

[Becksy]

Ciao Emanuele, ti ringrazio per la tua risposta. Si, lo so che suona strano questo comportamento. Ti assicuro che ha lasciato allibiti anche noi. So benissimo che non è costretto a trattare le provvigioni, ma il buon senso mi fa pensare "ok, non sono stato capace di vendere la casa al prezzo che io ho proposto tramite le mie analisi di mercato, i proprietari si sono comunque dimostrati disponibili a trattare ed è giusto che anche io gli vada incontro per quanto riguarda le provvigioni".
Domanda da ignorante: perchè l'agente non è obbligato ad accettare la proposta? Non è stato incaricato dal venditore di rifiutarla. Inoltre perchè la proposta d'acquisto è collegata alle provvigioni? L'acquirente non ha firmato nessun contratto con l'agenzia.

 

[Zagonara Emanuele]

Non esiste una legge o una norma scritta che "obblighi" l'agente immobiliare a raccogliere una determinata proposta.
Esiste come ho scritto, e come tu stesso anche scrivi, il buon senso o se preferisci il senso di responsabilità (o meglio ancora, l'interesse anche personale), che suggeriscono di raccogliere una proposta d'acquisto, quando questa non sia oscena, o a maggior ragione quando il venditore afferma che potrebbe valutare di accettare determinate condizioni.

E' indubbio, che nel tuo caso l'agente abbia agito in maniera maldestra o poco saggia, cosa che come ho scritto in precedenza mi suggerisce che 1) sotto ci sia dell'altro o 2) l'agente sia un totale incapace.

Per rispondere al tuo secondo quesito, la provvigione non è legata alla proposta ma al buon fine dell'affare.
In questo specifico caso, se l'acquirente dovesse acquistare l'immobile, lo farà anche grazie all'operato dell'agente immobiliare il quale anche se ha agito in maniera poco saggia, incompleta o poco professionale ha comunque presentato un immobile all'acquirente il quale ha deciso di acquistarlo (si chiama nesso di causa).
Poco importa che l'acquirente non abbia firmato nulla (sempre ammesso che sia vero, poichè di solito almeno avrà firmato il "foglio visita").
La stessa onestà e correttezza individuale dell'acquirente impongono di annettere l'esistenza del nesso di causa e quindi di pagare il dovuto.

 

[Becksy]

Ok perfetto. Sei stato chiarissimo nessuno comunque vuole negare che l'acquirente si sia trovato grazie alla pubblicità dell'agenzia, ci mancherebbe altro.
Quello su cui ho da ridire è il comportamento dell'agente: perchè io dovrei dare 13mila € ad una persona che si comporta così e soprattutto perchè ne ha diritto? Minacci di non seguire più l'incarico se non si accettano offerte inferiori di 100mila € rispetto al prezzo di acquisto solo perchè hai bisogno urgente di soldi e poi ti contraddici mollando gli acquirenti, facendo scenate teatrali in un luogo pubblico, chiudendo il telefono in faccia e via dicendo? Anche i miei genitori hanno bisogno urgente di soldi ma sono sempre stati educati e rispettosi anche quando l'agente presentava offerte come dici tu oscene e poi si sentivano dare dei matti perchè le rifiutavano. Al massimo ti rimborso le spese che hai sostenuto per la pubblicità.
Abbiamo persino richiesto di non essere più seguiti da questo agente e continuare comunque la trattativa ma la risposta è stata no.

 

[elisabettam]

Non esiste una legge o una norma scritta che "obblighi" l'agente immobiliare a raccogliere una determinata proposta.
Esiste come ho scritto, e come tu stesso anche scrivi, il buon senso o se preferisci il senso di responsabilità (o meglio ancora, l'interesse anche personale), che suggeriscono di raccogliere una proposta d'acquisto, quando questa non sia oscena, o a maggior ragione quando il venditore afferma che potrebbe valutare di accettare determinate condizioni.

E' indubbio, che nel tuo caso l'agente abbia agito in maniera maldestra o poco saggia, cosa che come ho scritto in precedenza mi suggerisce che 1) sotto ci sia dell'altro o 2) l'agente sia un totale incapace.

Per rispondere al tuo secondo quesito, la provvigione non è legata alla proposta ma al buon fine dell'affare.
In questo specifico caso, se l'acquirente dovesse acquistare l'immobile, lo farà anche grazie all'operato dell'agente immobiliare il quale anche se ha agito in maniera poco saggia, incompleta o poco professionale ha comunque presentato un immobile all'acquirente il quale ha deciso di acquistarlo (si chiama nesso di causa).
Poco importa che l'acquirente non abbia firmato nulla (sempre ammesso che sia vero, poichè di solito almeno avrà firmato il "foglio visita").
La stessa onestà e correttezza individuale dell'acquirente impongono di annettere l'esistenza del nesso di causa e quindi di pagare il dovuto.

le parti pagheranno l'agenzia in base agliusi e consuetudini della CCIAA, non credo sia il 4%

 

[francesca63]

Trovo che l'agente immobiliare si sia comportato in maniera molto poco educata, ma temo che non abbia tutta la responsabilità.
Se l'immobile è difficile da vendere, e ha gia lavorato a lungo senza trovare acquirenti,
non si può pensare che , per accontentare venditore e acquirente, abbassi le provvigioni ad entrambi, e resti senza il giusto compenso.
Ovvero, se per fare alzare il più possibile la proposta , aveva accettato di ridurre le provvigioni all'acquirente, non si poteva dare per scontato che le abbassasse molto anche al venditore.

i proprietari si sono comunque dimostrati disponibili a trattare ed è giusto che anche io gli vada incontro per quanto riguarda le provvigioni"

Sono due piani diversi; i venditori abbassano le pretese perché vogliono vendere, e non sono obbligati ad accettare una proposta bassa che non li soddisfa.
Ma se la accettano, è grazie al lavoro dell'agente, che ha convinto gi acquirenti ad alzare il più possibile (anche abbassando le sue provvigioni).
Insomma, quando la coperta è corta...resta corta...

Con questo non voglio giustificare l'agente, che è e resta un gran cafone.
Ma se lavora per te, anche il cafone va pagato.

 

[Rosa1968]

Ma alla fine il prezzo di questa casa quanto è? Capisco le persone anziane, ma di solito quando si valuta il venditore, si cerca un interlocutore diverso, un figlio ecc.

 

[Becksy]

Trovo che l'agente immobiliare si sia comportato in maniera molto poco educata, ma temo che non abbia tutta la responsabilità.
Se l'immobile è difficile da vendere, e ha gia lavorato a lungo senza trovare acquirenti,
non si può pensare che , per accontentare venditore e acquirente, abbassi le provvigioni ad entrambi, e resti senza il giusto compenso.
Ovvero, se per fare alzare il più possibile la proposta , aveva accettato di ridurre le provvigioni all'acquirente, non si poteva dare per scontato che le abbassasse molto anche al venditore.

Sono due piani diversi; i venditori abbassano le pretese perché vogliono vendere, e non sono obbligati ad accettare una proposta bassa che non li soddisfa.
Ma se la accettano, è grazie al lavoro dell'agente, che ha convinto gi acquirenti ad alzare il più possibile (anche abbassando le sue provvigioni).
Insomma, quando la coperta è corta...resta corta...

Con questo non voglio giustificare l'agente, che è e resta un gran cafone.
Ma se lavora per te, anche il cafone va pagato.

Ciao Francesca, grazie per aver risposto. L'immobile è in vendita da un anno esatto, non so se sia considerato un lasso di tempo breve o meno. L'agenzia non vuole abbassare le provvigioni a nessuno, ne al venditore ne al possibile acquirente. Io non so quali costi abbia una agenzia immobiliare, ma credo che si rifaccia abbondantemente delle spese sostenute se anzichè prendere il 4% prende il 3%, che tra l'altro mi sembra di capire sia quello che richiedono la maggior parte delle agenzie. Nessuno pretende che gli altri lavorino gratis.

 

[Becksy]

Ma alla fine il prezzo di questa casa quanto è? Capisco le persone anziane, ma di solito quando si valuta il venditore, si cerca un interlocutore diverso, un figlio ecc.

Io vivo all'estero e non potrei seguire adeguatamente la vendita della casa. E comunque per fortuna i miei genitori sono capacissimi di intendere e di volere, non era quello il senso del mio discorso. Era solo per evidenziare la maleducazione nei loro confronti. Capisco che non c'entri niente col discorso provvigioni però trovo più che normale che l'idea di dover dare 13mila€ ad una persona così mi dia fastidio.