Casistica che mi sembra già ampiamente dibattuta sul forum, eppure sempre frequente...
Chiedo il vostro parere sulla mia avventura perché davvero mi sembra di trovarmi in un gioco delle parti un pò paradossale...
Provo a riassumere i fatti.
Un venditore dà mandato ad un'agenzia immobiliare di vendere un appezzamento di terreno abbastanza ampio sia come unica particella (allo stato attuale dei fatti), sia come eventuale suddivisione (da frazionare successivamente) in due distinte particelle.
Una delle due (possibili) particelle attira il mio interesse, specialmente per una potenzialità edificatoria che, tuttavia, andrebbe accertata solo in sede di rilascio della CDU, prevista per qualche giorno seguente.
Decido comunque di sottoscrivere una proposta irrevocabile d'acquisto per una cifra congrua, con deposito di assegno a mani dell'immobiliare quale eventuale caparra confirmatoria, per una durata di 4 settimane e vincolata alla realizzabilità del potenziale edificatorio vantato in pubblicità.
Il giorno stesso l'Agente immobiliare sottopone la proposta di acquisto che viene felicemente accettata dal venditore.
Tuttavia entrambi decidono (anche correttamente) di aspettare ad informarmi, e di farlo solo a seguito delle già citate verifiche concernenti la CDU che danno, tuttavia, esito negativo, attestando che la capacità edificatoria del lotto andrebbe ridimensionata di un buon 10%...
A questo punto, nell'informarmi di detta verifica, l'agente immobiliare non mi informa verbalmente dell'accettazione della proposta (anche se su questo punto giura e spergiura di averlo fatto), ma mi consiglia di ripresentare un'offerta lievemente al ribasso (se ancora fossi stato interessato stante le mutate condizioni) oppure di presentare una seconda offerta per l'intero lotto ad una cifra in netto ribasso rispetto alla richiesta, con pari data (la scadenza di quelle 4 settimane), stesso assegno già in suo possesso, etc...
Sul momento non mi preoccupo granché della sorte della prima proposta che tanto, per mia parte, ritengo comunque priva di effetti vincolanti nei miei confronti proprio per quella specifica clausola sul potere edificatorio che avevo fatto inserire.
Ripresento dunque la seconda proposta su cui il venditore si mostrerà molto più restio ad accettare, tanto da non offrire alcun riscontro nelle tre settimane seguenti.
In effetti vengo a sapere dall'agenzia che lo stesso starebbe trattando il lotto unico con altri privati, con cui avrebbe già raggiunto un accordo verbale per cifra ben più alta della mia proposta, cosa che sembra infastidire anche l'agente immobiliare che vedrebbe ridimensionarsi le sue provvigioni, mentre dall'accordo raggiunto con me gli sarebbero derivate sia quelle dell'acquirente che quelle del venditore.
A quel punto, considerato che il periodo di irrevocabilità della seconda (e anche della prima) proposta risultava quasi scaduto, mi ripresento dall'immobiliare per comunicare che, se per tutto il lotto non si era trovata nemmeno la sponda per ricevere una controproposta, allora avrei potuto ripresentare la prima proposta sul lotto singolo alla pari cifra, pur consapevole della minore volumetria assentibile... e qui, quasi per caso, l'agente immobiliare se ne esce con quella frase "Pensare che l'aveva accettata..." e io casco completamente dalle nuvole.... in effetti mi presenta l'originale della prima proposta d'acquisto (NB: ancora valida fino alla mezzanotte di quello stesso giorno) firmata il giorno stesso in cui era stata presentata... Io stesso, vedendo l'atto chiedo di firmarlo immediatamente in calce, nella parte relativa alla presa visione dell'accettazione dell'atto da parte del venditore... L'agente immobiliare me lo concede, ma inizia ad informarsi con il proprio ufficio legale di riferimento perchè, secondo lui, quel potenziale edificatorio non raggiunto renderebbe vana la proposta tanto per lui venditore ma anche per me proponente... e tengo a specificare che, nel momento in cui venivo a conoscenza dell'esistenza dell'atto debitamente sottoscritto, non era giunta nessuna comunicazione scritta di revoca dell'accettazione da parte del venditore.
A questo punto, però, il venditore è irremovibile... l'acquirente con cui avrebbe trovato un accordo in questi giorni compra il lotto unico e offre una cifra estremamente solida e fuori dalla mia portata. Ed eventuali azioni legali che potrei intraprendere non sembrano preoccuparlo.
D'altro canto io, più che il doppio della caparra, avrei avuto interesse alla definizione del contratto alle condizioni pattuite. Ma so bene che, quand'anche questo fosse possibile, e non credo considerando che la scrittura privata non è trascrivibile e, quindi, opponibile a terzi, avverrebbe al termine di una estenuante battaglia legale in cui si ha sempre timore di volersi cimentare...
Messaggio fiume, ma almeno penso di aver dato un quadro piuttosto preciso degli eventi...
Grazie a chi vorrà offrirmi un consiglio...
Chiedo il vostro parere sulla mia avventura perché davvero mi sembra di trovarmi in un gioco delle parti un pò paradossale...
Provo a riassumere i fatti.
Un venditore dà mandato ad un'agenzia immobiliare di vendere un appezzamento di terreno abbastanza ampio sia come unica particella (allo stato attuale dei fatti), sia come eventuale suddivisione (da frazionare successivamente) in due distinte particelle.
Una delle due (possibili) particelle attira il mio interesse, specialmente per una potenzialità edificatoria che, tuttavia, andrebbe accertata solo in sede di rilascio della CDU, prevista per qualche giorno seguente.
Decido comunque di sottoscrivere una proposta irrevocabile d'acquisto per una cifra congrua, con deposito di assegno a mani dell'immobiliare quale eventuale caparra confirmatoria, per una durata di 4 settimane e vincolata alla realizzabilità del potenziale edificatorio vantato in pubblicità.
Il giorno stesso l'Agente immobiliare sottopone la proposta di acquisto che viene felicemente accettata dal venditore.
Tuttavia entrambi decidono (anche correttamente) di aspettare ad informarmi, e di farlo solo a seguito delle già citate verifiche concernenti la CDU che danno, tuttavia, esito negativo, attestando che la capacità edificatoria del lotto andrebbe ridimensionata di un buon 10%...
A questo punto, nell'informarmi di detta verifica, l'agente immobiliare non mi informa verbalmente dell'accettazione della proposta (anche se su questo punto giura e spergiura di averlo fatto), ma mi consiglia di ripresentare un'offerta lievemente al ribasso (se ancora fossi stato interessato stante le mutate condizioni) oppure di presentare una seconda offerta per l'intero lotto ad una cifra in netto ribasso rispetto alla richiesta, con pari data (la scadenza di quelle 4 settimane), stesso assegno già in suo possesso, etc...
Sul momento non mi preoccupo granché della sorte della prima proposta che tanto, per mia parte, ritengo comunque priva di effetti vincolanti nei miei confronti proprio per quella specifica clausola sul potere edificatorio che avevo fatto inserire.
Ripresento dunque la seconda proposta su cui il venditore si mostrerà molto più restio ad accettare, tanto da non offrire alcun riscontro nelle tre settimane seguenti.
In effetti vengo a sapere dall'agenzia che lo stesso starebbe trattando il lotto unico con altri privati, con cui avrebbe già raggiunto un accordo verbale per cifra ben più alta della mia proposta, cosa che sembra infastidire anche l'agente immobiliare che vedrebbe ridimensionarsi le sue provvigioni, mentre dall'accordo raggiunto con me gli sarebbero derivate sia quelle dell'acquirente che quelle del venditore.
A quel punto, considerato che il periodo di irrevocabilità della seconda (e anche della prima) proposta risultava quasi scaduto, mi ripresento dall'immobiliare per comunicare che, se per tutto il lotto non si era trovata nemmeno la sponda per ricevere una controproposta, allora avrei potuto ripresentare la prima proposta sul lotto singolo alla pari cifra, pur consapevole della minore volumetria assentibile... e qui, quasi per caso, l'agente immobiliare se ne esce con quella frase "Pensare che l'aveva accettata..." e io casco completamente dalle nuvole.... in effetti mi presenta l'originale della prima proposta d'acquisto (NB: ancora valida fino alla mezzanotte di quello stesso giorno) firmata il giorno stesso in cui era stata presentata... Io stesso, vedendo l'atto chiedo di firmarlo immediatamente in calce, nella parte relativa alla presa visione dell'accettazione dell'atto da parte del venditore... L'agente immobiliare me lo concede, ma inizia ad informarsi con il proprio ufficio legale di riferimento perchè, secondo lui, quel potenziale edificatorio non raggiunto renderebbe vana la proposta tanto per lui venditore ma anche per me proponente... e tengo a specificare che, nel momento in cui venivo a conoscenza dell'esistenza dell'atto debitamente sottoscritto, non era giunta nessuna comunicazione scritta di revoca dell'accettazione da parte del venditore.
A questo punto, però, il venditore è irremovibile... l'acquirente con cui avrebbe trovato un accordo in questi giorni compra il lotto unico e offre una cifra estremamente solida e fuori dalla mia portata. Ed eventuali azioni legali che potrei intraprendere non sembrano preoccuparlo.
D'altro canto io, più che il doppio della caparra, avrei avuto interesse alla definizione del contratto alle condizioni pattuite. Ma so bene che, quand'anche questo fosse possibile, e non credo considerando che la scrittura privata non è trascrivibile e, quindi, opponibile a terzi, avverrebbe al termine di una estenuante battaglia legale in cui si ha sempre timore di volersi cimentare...
Messaggio fiume, ma almeno penso di aver dato un quadro piuttosto preciso degli eventi...
Grazie a chi vorrà offrirmi un consiglio...
