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copyLife

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Privato Cittadino
Ciao a tutti,

come acquirente, mi è stato comunicato questa mattina (13/04) dall'agenzia immobiliare che il venditore ha intenzione di recedere dalla proposta d'acquisto che ha controfirmato in data 28/03. Tale proposta è condizionata dall'ottenimento del mutuo, in quanto decade automaticamente dopo 60 gg dalla di accettazione (quindi a fine maggio). Io ho firmato la domanda di richiesta mutuo il 10/04 e, pertanto, la perizia da parte della banca non è ancora stata svolta.

Alla proposta di acquisto ho allegato assegno di 5000€ e si legge '[..] L'agente immobiliare è autorizzato fin da ora dal proponente a consegnare tali somme al venditore nel momento in cui il proponente avrà comunicazione dell'accettazione dal venditore medesimo e cioè alla conclusione del contratto. In tal caso la somma da deposito fiduciario diverrà caparra confirmatoria.[...]'.

Ora, l'assegno non è stato incassato dal venditore (e ho capito come mai...) ma mi chiedo se posso procedere con la richiesta del risarcimento doppio rispetto alla caparra versata (cioè 10000€). Da una parte, il venditore sta recedendo, dall'altra se si oppone alla perizia non avrò mai il mutuo deliberato, e quindi la proposta decadrebbe; da un'altra parte ancora, se si oppone alla perizia con una proposta accettata è comunque inadempiente.

Ne sapete qualcosa a riguardo? Ovviamente mi ruga molto la questione, e farei tutto quello che si rivela necessario per far valere i miei diritti.

Grazie
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Alla proposta di acquisto ho allegato assegno di 5000€ e si legge '[..] L'agente immobiliare è autorizzato fin da ora dal proponente a consegnare tali somme al venditore nel momento in cui il proponente avrà comunicazione dell'accettazione dal venditore medesimo e cioè alla conclusione del contratto. In tal caso la somma da deposito fiduciario diverrà caparra confirmatoria.[...]'.
Questa è una frase riferita a contratti "standard ", e di solito riguarda solo i contratti senza condizione sospensiva.
Con i contratti condizionati, la normalità è che l'assegno continui ad essere tenuto in deposito dall'agente , e consegnato al promittente venditore solo dopo l'eventuale avveramento della condizione.
In quel momento diventa caparra confirmatoria, e , se l'altra parte è inadempiente, si ha diritto ad ottenere il doppio.

Non hai specificato se , nel tuo caso, l'assegno è ancora nelle mani dell'agente, o ce l'ha il venditore.
Nel primo caso, potrai solo chiedere gli eventuali danni dimostrabili ( facendo una causa, visto che sarà impossibile avere qualcosa spontaneamente).
Nel secondo caso, potrai chiedere il doppio della caparra ( ma temo ci vorrà comunque una causa), anche se l'assegno non è stato incassato.

Per evitare il rischio di ripensamento del venditore ( probabilmente ha trovato un venditore più affidabile, o ad una cifra maggiore), l'unica sarebbe stata inserire in contratto un diritto di recesso a favore del venditore, a fronte del pagamento di una penale ben definita.

se si oppone alla perizia non avrò mai il mutuo deliberato, e quindi la proposta decadrebbe; da un'altra parte ancora, se si oppone alla perizia con una proposta accettata è comunque inadempiente.
In pendenza della condizione le parti devono comportarsi secondo buona fede, cioè secondo le regole della correttezza . Il dovere di buona fede, non impone di adoperarsi in tutti i modi per l’avveramento della condizione ma di astenersi dal compiere atti che possano ostacolarne il suo verificarsi.
 
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copyLife

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Non hai specificato se , nel tuo caso, l'assegno è ancora nelle mani dell'agente, o ce l'ha il venditore.
Nel primo caso, potrai solo chiedere gli eventuali danni dimostrabili ( facendo una causa, visto che sarà impossibile avere qualcosa spontaneamente).
Nel secondo caso, potrai chiedere il doppio della caparra ( ma temo ci vorrà comunque una causa), anche se l'assegno non è stato incassato.
L'agenzia non ha specificato se ha consegnato l'assegno o meno al venditore; tuttavia: nel contratto leggo che l'assegno di 5000€ è la prima tra le condizioni di pagamento alla voce a) legata alla seguente proposta, mentre la voce b) pagamenti successivi ha: 25000€ entro e non oltre (vedi nota) dove la nota è la condizione di ottenimento del mutuo (e quindi i 60 gg dall'accettazione della proposta), quindi a leggerla così sembra che comunque i primi 5000€ siano caparra da subito e i secondi 25000€ siano condizionati al mutuo e versati in un secondo momento. In questo caso la consegna o meno dell'assegno ha l'effetto che hai descritto?

Grazie
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
a) legata alla seguente proposta, mentre la voce b) pagamenti successivi ha: 25000€ entro e non oltre (vedi nota) dove la nota è la condizione di ottenimento del mutuo (e quindi i 60 gg dall'accettazione della proposta), quindi a leggerla così sembra che comunque i primi 5000€ siano caparra da subito e i secondi 25000€ siano condizionati al mutuo e versati in un secondo momento.
I primi 5000 sono "legati alla proposta", nel senso che avvalorano la serietà della proposta stessa, mentre il secondo versamento non ci sarà nemmeno, se non avrai avuto il mutuo, perché il contratto, pur valido, non diventa efficace.
Il "disguido" è dovuto al fatto che i moduli sono standard, mentre la realtà è più variegata.
Come detto, di solito, in caso di contratto condizionato, l'assegno lo tiene l'agente per evitare che, aad eventuale diniego del mutuo, il venditore non voglia restituirlo, come sarebbe giusto.
Però è possibile che il tuo agente si sia comportato diversamente; chiediglielo.
In questo caso la consegna o meno dell'assegno ha l'effetto che hai descritto?
Dipende proprio dalla avvenuta consegna o meno nelle mani del venditore , non da come è definita la somma; perché la somma può essere definita caparra solo con la consegna alla controparte, anche se non l'ha incassata.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Ovviamente mi ruga molto la questione, e farei tutto quello che si rivela necessario per far valere i miei diritti.
In assenza del versamento c’e’ poco da fare.
Hai perso l’opportunita’ di aggiudicarti la casa.

Probabilmente con la connivenza dell’agenzia.
Che avra’ concluso con un promissario acquirente dagli effetti piu’ immediati.

Risibile ora, armeggiare arrabattandosi sulla questione della consegna o meno, dell’assegno che sosteneva la proposta.

Che restava condizionata nei suoi effetti all’avvenimento del mutuo.
Perche’ e’ inverosimile, che un acquirente non sappia che fine faccia un suo assegno appena staccato, evidentemente finito in custodia nel cassetto del mediatore, in attesa dell’evento mutuo.

Resta sempre divertente osservare di queste tragicommedie.

Di chi, avanzando nell’acquisto, nulla vuole rischiare.
Salvo poi tramare tremende vendette, invocando danno o improbabili riscossioni di doppie caparre.

Per somme che non potevano essere ne incassate e ne incamerate a titolo di danno in caso di inadempimento, cagionato dalla mancata concessione del mutuo.

Il versamento della caparra confirmatoria tutela l’acquirente.
 

copyLife

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Perche’ e’ inverosimile, che un acquirente non sappia che fine faccia un suo assegno appena staccato, evidentemente finito in custodia nel cassetto del mediatore, in attesa dell’evento mutuo.

Resta sempre divertente osservare di queste tragicommedie.

Di chi, avanzando nell’acquisto, nulla vuole rischiare.
Salvo poi tramare tremende vendette, invocando danno o improbabili riscossioni di doppie caparre.
No ma guarda che forse non ci siamo capiti: io non so se l'assegno è stato consegnato o meno, ma quella di tenerlo (eventualmente, devo verificare) in deposito è stata una scelta dell'agente, per quanto mi riguarda consegnarlo era ciò avrebbe dovuto essere fatto in quanto il contratto che ho firmato con cognizione di causa proprio questo dichiarava, nell'estratto che ho riportato nel primo messaggio. Infatti la questione della consegna o meno è emersa in seguito, manco me ne preoccupavo. E a proposito di connivenza ti chiedo: fosse stato consegnato ma non incassato (non lo è stato), c'è modo di tracciare l'azione di consegna? Altrimenti mi aspetto pure che l'agente possa chiederlo indietro al venditore per evitare rivalse da parte mia.

I primi 5000 sono "legati alla proposta", nel senso che avvalorano la serietà della proposta stessa, mentre il secondo versamento non ci sarà nemmeno, se non avrai avuto il mutuo, perché il contratto, pur valido, non diventa efficace.
Ma l'iter per l'ottenimento del mutuo è partito, ora cosa succede? Se il venditore rifiutare di accettare la visita del perito, io come mi posso muovere? Se invece accetta il perito, il mutuo viene erogato, e io mi presento da lui con l'assegno da 15000€, cosa succede?
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
E a proposito di connivenza ti chiedo: fosse stato consegnato ma non incassato (non lo è stato), c'è modo di tracciare l'azione di consegna?
Non aveva nessun senso consegnare l’assegno al venditore.
Quando questo non poteva essere incassato, se non al verificarsi dell’avvenimento mutuo, che portava alla stipula del preliminare.

Se volevi essere incisivo ed efficace, la proposta non doveva essere condizionata e l’assegno doveva essere versato.

Se, come immagino, in questa tua vicenda vi e’ la connivenza tra agenzia e venditore, sara’ impossibile tracciare l’avvenuta consegna del titolo

Hai perso la casa.
 

copyLife

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
In realtà pare che il venditore, imboccato da parenti vari, non voglia più vendere casa, ma non cambia il succo del discorso.

Continuo però a non capire cosa succede ora in virtù del mutuo: il venditore scriverà che recede dalla proposta irrevocabile e quindi il tutto si arenerà, oppure non può e quindi l'iter andrà avanti? E nel caso, se viene deliberato il mutuo a questo punto la consegna della caparra dovrà avvenire, o si rifiuteranno, o cosa? Se invece si oppone alla visita del perito? Mi è oscuro cosa possa succedere ora che la domanda di mutuo è comunque stata fatta.

Grazie per la schiettezza. Per quel che serve, mi era stato spiegato che per ovvi motivi la clausola di ottenimento del mutuo rende la proposta debole ma in termini di desiderabilità, non che limitasse in qualche modo gli impegni presi.
 

Bruno2301

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Io direi che a questo punto devi focalizzarti sull'intera proposta e capire bene cosa indica in quanto se è un modello standard, di solito l'assegno lo detiene l'agente e lo consegna all'avveramento della condizione. difficilmente si imposta una proposta dove la caparra viene versata. Detto questo se non ci sono clausole particolari, gli effetti di quel contratto fino all'ottenimento del mutuo ci sono e quindi hai diritto quanto meno ad avere un risarcimento del danno. Certo è che se la caparra non è stata versata non puoi avere indietro nulla!
 

copyLife

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Il modello è quasi sicuramente standard, e altrettanto quasi sicuramente l'assegno non è stato consegnato, quindi non si configura come caparra, se capisco bene. Quindi certamente non potrei averla indietro perché non versata, né richiedere il doppio di una caparra nulla.

Se i venditori quindi si oppongono alla perizia, risultano inadempienti ma di fatto si risolve in un nulla perché non essendo stata versata caparra (o meglio, non essendo stato consegnato l'assegno dall'agente al venditore alla controfirma della proposta) di fatto non posso richiedere nulla, giusto? Rincuorante...
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Potresti chiedere i danni; ma difficile dimostrare che tu abbia subito danni, a causa di un inadempimento di contratto condizionato, quindi non ancora efficace.
Non ne vale la pena.
Ma hai certezze che il venditore intenda tirarsi indietro, o sono solo "voci" ?
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Direi che il caso di un risarcimento del danno sia molto difficile.

Se il venditore procede nel recesso, fatti riconsegnare l'assegno e cambia casa.

Intentare causa, avendo come base una proposta condizionata, sarebbe assurdo.
Secondo me, naturalmente.
 

Bruno2301

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Per capirci, tu hai tutti i diritti di rendere adempiente il venditore, il problema è che fare una causa a queste condizioni per te sarà molto oneroso in termini di soldi e tempo e quindi valuta bene se ne vale la pena. Ti ripeto altresì che se è la casa ideale e la proposta è stata scritta bene e ti va di spendere tempo e soldi, puoi anche richiedere l'adempimento contrattuale. Un consiglio però, in questo frangente buttala lì all'agente immobiliare dicendo che intendi andare avanti con il contratto che entrambi avete firmato e senti cosa ti dice.
Buona fortuna!
 

copyLife

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Corretto, per fortuna anche il costo di avviamento della pratica per il mutuo è nullo (meglio non spenderne che spenderne e doverseli farsi ridare...), pertanto a parte una perdita di tempo e quindi costo opportunità (oltre a qualche probabile mensilità di affitto aggiuntiva, poco giustificabile in giudizio però suppongo), non ci sono danni economici dimostrabili.

Vero sul fegato avvelenato, più che altro perché dopo avermi rifiutato una prima proposta e tirato sul prezzo/tempistiche per il rogito (tutto lecito, ma si era quindi messo nell'ottica di venderla davvero, la casa, visto che è entrato in negoziazione), non mi aspettavo che il venditore recedesse cambiando idea, in una maniera direi subdola dandone notizia all'agenzia dopo qualche settimana dalla firma. Per ora sono solo voci nel senso che di scritto non c'è nulla, infatti fino a che non compare una dichiarazione scritta consegnata in maniera adeguata è come se io non ne sapessi nulla, e la richiesta del mutuo andrà avanti (poi se rimbalzano il perito e questi scriverà sulla pratica di ciò, ci sarà quanto meno evidenza scritta che manifesta la inadempienza lato venditore).
La casa mi piaceva, ma ce ne sono tante - di venditori così invece spero che vi sia scarsità! :)
 

copyLife

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ah ne approfitto, ringraziandovi tra l'altro per i suggerimenti: giusto per scongiurare la possibilità che recedano da questa offerta per accettarne un'altra, avrebbe senso chiedere al venditore di firmare un foglio che mi garantisce da qua a tot anni l'opzione di acquistare la casa nelle stesse modalità economiche della proposta da cui recede? Se rifiutasse e si avesse quindi la sensazione che la recessione dalla proposta non è legata al non più vendere ma al vendere a qualcun altro, il fatto che poi lui venda effettivamente ad una terza parte in breve tempo è impugnabile?
 

Bruno2301

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Il discorso è che fin'ora la ragione ce l'hai te anche se mandasse una intenzione di recedere per iscritto, quindi o accetti le sue condizioni e quindi chiudi la partita e pensi ad altro, oppure aspetti come dici che si rifiuti di far entrare il perito e gli scriverai che è inadempiente con tutte le conseguenze che hai ben capito! certo nel secondo modo se lo fà per venderlo a qualcun'altro, si guarderà bene dal farlo o si guarderanno bene altri acquirenti dall'acquistarlo!!
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Credo che non converrebbe nemmeno a te, un’opzione di vendita alle stesse condizioni di ora, e per lui sarebbe un vincolo davvero gravoso.
Piuttosto potresti chiedergli, se davvero dice di non voler più vendere, e intendesse formalizzare una risoluzione consensuale, di mettere per iscritto che ti da un diritto di prelazione sulla vendita.
Ovvero,se decidesse in futuro di vendere , tu avresti la precedenza , a parità di condizionirispetto ad un eventuale altro acquirente.
Come contraltare per “liberarlo” dal contratto in essere, potrebbe funzionare.
Se non vuole vendere, non gli costa niente firmare.
Se volesse vendere ad altri in futuro, potrai valutare al momento se ti conviene e ti interessa ancora.

Oppure, per scongiurare che abbia pronto un altro acquirente , potresti “liberarlo” , stabilendo che, se vende ad altri entro breve , ti deve un risarcimento indicato in una cifra x.
Così almeno, se dice di no, scopri le carte, e decidi come muoverti.

Anche se, onestamente, credo che, se vuole recedere, ti convenga mandar giù, e passare ad altro.
 

copyLife

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Sono d'accordo con voi, alla fine tutta la ragione del mondo non cambia comunque lo stato delle cose.

Vi ringrazio moltissimo per i feedback, sono stati davvero preziosi! :)
 

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