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  1. Cecilia Russo

    Cecilia Russo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti,

    vi scrivo perchè nelle scorse settimane ho avanzato una proposta per un immobile tramite agenzia ad un venditore privato. Specifico subito che la proposta era vincolata all'accettazione del mutuo.

    Il venditore ha rilanciato ed è iniziata alla trattativa fino a quando in data 4/12 non ha accettato e firmato la proposta in tutte le sue parti, compresa la clausola di vincolo dell'accettazione del mutuo (la cui risposta deve pervenire entro fine febbraio).
    All'agente immobiliare è stato consegnato un assegno di € 5000 a titolo di deposito intestato ai proprietari dell'immobile e che verrà consegnato loro come caparra confirmatoria all'avveramento della condizione sospensiva ovvero all'ottenimento della delibera del mutuo.
    Inoltre, a titolo di integrazione della caparra confirmatoria sono stati promessi al venditore € 15.000 da consegnare al compromesso.

    Ora...la casa è in vendita con altre agenzie e oggi il venditore, dopo aver ricevuto una proposta di importo maggiore rispetto alla nostra, ci ha comunicato tramite l'agenzia che vuole recedere... La mia domanda è.. può farlo senza che vengano applicate penali? La proposta non dovrebbe valere come tutela?

    Chiedo inoltre se il venditore in caso di recesso è tenuto a darci il doppio dell'assegno di € 5000 versato a titolo di caparra confirmatoria anche se questo non è stato incassato dal venditore stesso (vista la clausola sospensiva).

    Nello specifico, il venditore ci ha chiesto quali sono le nostre richieste per poter rinunciare alla proposta (specifico, già firmata da ambo le parti) ed accettare quella economicamente maggiore.

    Vi chiedo di indicarmi legalmente cosa è giusto fare e se è giusto pretendere il doppio della caparra di € 5000 (o anche dei 15000 promessi ma non ancora versati) e se devo chiedere anche il pagamento delle provvigioni dell'agenzia che avrei dovuto invece pagare io in caso di conclusione dell'atto di compravendita.

    Grazie molte
    Spero possiate essermi d'aiuto.
     
  2. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Dipende da quali sono le tue intenzioni.

    Ma prima di questo, che possibilità hai di ottenere il mutuo?
    Avete stabilito in proposta una data entro la quale ottenere e comunicare la delibera?

    Per il momento siete in un limbo, il contratto non è concluso a causa della sospensiva, quindi non siete ancora legati. Ma potreste esserlo presto se la sospensiva si avvera.

    Per questo il venditore non puo' accettare la nuova proposta se non si libera della tua.

    Potresti ottenere la delibera e a quel punto puntare i piedi oppure venire incontro al venditore con una transazione di comune accordo.

    Dipende da cosa vuoi fare.
     
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  3. Cecilia Russo

    Cecilia Russo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La data entro cui dobbiamo avere una risposta sul mutuo è il 20/02/15.
    Le probabilità di mutuo sono molto buone, ci siamo confrontati con diverse banche e anche con il broker dell'agenzia che ci hanno date ottime probabilità di ottenimento del mutuo.

    Noi vorremmo ancora la casa e inoltre il venditore non sembra interessato a giungere ad un comune accordo: vorrebbe accettare l'altra proposta senza darci null'altro che il ns assegno non ancora incassato a causa della clausola sospensiva.

    Quindi?
     
  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma in tutto questo l'Agente Immobiliare cosa dice?
     
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  5. Cecilia Russo

    Cecilia Russo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'agente immobiliare dice che lui pretenderà le sue provvigioni dal venditore mentre noi ovviamente non siamo tenuti a dargliele.

    Dice di pensare a cosa vogliamo fare e decidere se rinunciare a che condizioni (cosa vogliamo in cambio) o se proseguire...
     
  6. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa le domande ma le faccio al solo fine di avere un quadro più chiaro della situazione premesso che è dificile dare risposte senza di fatto poter leggere nel dettaglio quello che avete riportato nella proposta.

    Sempre per capire meglio ma il nuovo aspirante acquirente è stato portato dalla stessa agenzia? (anche se non cambia molto ai fini contrattuali)
     
  7. Cecilia Russo

    Cecilia Russo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La proposta è arrivata da un'altra agenzia con cui era in vendita la casa.
    I venditori non avevano dato l'esclusiva all'agenzia a cui ci siamo rivolti...
     
  8. Cecilia Russo

    Cecilia Russo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ad ogni modo sulla proposta è riportato che se noi siamo inadempienti viene trattenuto il ns assegno dato come caparra confirmatoria.
    Non si parla invece dell'eventuale recesso del venditore..
     
  9. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    torno a ripetere che è difficile dare una risposta precisa ma da quello che hai postato comunque un contratto è stato stipulato anche se sottoposto a condizione sospensiva.
    Anche il venditore si è impegnato con te e quindi è tenuto a mantenere i patti che avete sottoscritto non essendo inserita (almeno credo non sia stata inserita) nella proposta la possibilità di recesso unilaterale da parte del venditore stesso.

    (io personalmente sono sempre stato contrario a lasciare in deposito l'assegno presso l'AI anche se la proposta è sottoposta a clausola sospensiva, le parti assumono delle obbligazioni reciproche come in questo caso ed incassare un assegno rende la cosa ancora di più concreta e vincolante in caso di ripensamenti)

    Comunque puoi rifarti al Codice civile e soprattutto deve essere bravo il tuo AI a far pesare nel giusto modo e rimarcare quali sono le responsabilità del venditore in caso di sua inadempienza
     
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  10. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per sommi capi:

    Quando la condizione del mutuo si sarà avverata il venditore sarà obbligato per 20.000€ complessivi, l'agente avrà diritto ad entrambe le provvigioni e l'acquirente dovrà formalmente richiedere al venditore l'adempimento di quanto pattuito in proposta.

    In caso di inadempimento da parte del venditore, l'acquirente può scegliere tra un risarcimento di 20.000 oltre quanto già versato oppure adire le vie legali per l'esecuzione dell'atto sopra firmato ovvero costringere il venditore a venderti casa.

    Ricordo che scegliere la seconda opzione, per il venditore vuol dire avere un immobile gravato da una causa, quindi sarebbe improbabile la sua vendita per tutta la durata della stessa.
     
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  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tobia non per contraddirti ma l'unico modo per bloccare un immobile da subito è fare un preliminare sotto forma di atto pubblico.

    Nel caso di Cecilia Russo prima deve farsi deliberare il mutuo poi invitare formalmente il venditore ad adempiere poi in caso di inadempienza intentare una causa poi aspettare che un giudice le dia ragione e poi ...........

    nel frattempo l'immobile è stato venduto 10 volte ;)
     
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  12. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Vero,
    Trascrvendolo hai la possibilità di "prenotare" l'immobile viceversa senza trascrizione ma con la sola registrazione, potrai solamente chiedere i danni al proprietario.

    Quindi o trascrivi o stabilisci una buona caparra che tenga conto anche delle spese dell'AI
     
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  13. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Situazione veramente ingarbugliata. L'unico modo per uscirne senza troppi danni sarebbe di sentire il venditore sulle sue vere intenzioni e trattare sul reso del doppio della caparra da te data all'agenzia.
    Legalmente hai tutte le ragioni ma ti sconsiglio di iniziare una causa che ti porterebbe solo guai,
    Ripeto che la ragione è dalla tua ma cerca solo di avere un tornaconto finanziario.
    Appartamenti ce ne sono tanti.
     
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  14. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ma da quello che dici non era stata accettata la tua proposta, cosa vuol dire non ha accettato e firmato la proposta in tutte le sue parti
     
  15. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    come può, il venditore, restituirti il doppio se non ha neppure incassato l' assegno...

    Smoker

    PS x O.P. situazione delicata da gestire con pacatezza e decisione da persona competente che certamente non è il tuo mediatore che ha già esaurito l' incarico e soprattutto ha, sintomaticamente, dimostrato di avere conoscenza della materia giuridica che regola le compravendite molto personale.......
     
  16. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    al di là di tutto, se tu ti impunti e metti il promittente venditore nella condizione di recedere pagando il doppio della caparra (ovviamente arrivando a delibera del mutuo), l'intermediario avrà titolo di chiedere anche a te la provvigione.
    i 10.000 euro che ti spettano sono sufficienti per coprire la provvigione e le eventuali spese che la banca chiderà per l'allestimento della pratica?
     
  17. Cecilia Russo

    Cecilia Russo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La proposta è stata accettata e firmata dal venditore in tutte le sue parti, compresa la clausola sospensiva di accettazione del mutuo.

    Abbiamo già parlato direttamente con il venditore che non sembra avere intenzione di darci altro che l'assegno di € 5000 che ancora non hanno incassato.
    Lui pagherà le provvigioni all'AI ma non ha intenzione nemmeno di pagare le nostre (qualora l'AI le richiedesse) a titolo di risarcimento.

    Per rispondere ad Eldic, se il venditore mi restituisce i miei € 5000 e paga come penale € 5000 riesco a saldare le provvigioni dell'AI (che telefonicamente mi ha detto che non è solito chiedere provvigioni all'acquirente per pratiche non concluse) ed eventualmente a scoprire le spese bancarie iniziali.

    Non avendo però fatto ancora la richiesta di mutuo a questo punto non so se farla per "bloccare" il venditore o se invece mi conviene aspettare e risolvere la questione direttamente con il venditore.

    Anche io preferirei non intraprendere vie legali.
    Quello che volevo capire è se è vero che per legge mi spettano i € 5000 oltre alla restituzione del mio assegno anche se questo non è stato incassato e vincolato da condizione sospensiva...

    Domanda... è possibile fare la trascrizione ovvero il compromesso anche se non ho ancora la delibera del mutuo?
    Oggi parlando con la banca mi dicevano che è possibile farlo e anzi di solito si fa così... parlando con l'AI in diverse occasioni invece mi è stato detto che il preliminare può essere fatto solo all'estinzione della clausola sospensiva (ovvero dopo aver ottenuto la delibera).
     
    Ultima modifica di un moderatore: 17 Dicembre 2014
  18. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sebbene abbia completato l' incarico, per ora, il mediatore non ha diritto alla provvigione.... l' unica cosa cosa sensata da fare è di proseguire con la richiesta mutuo....

    Smoker
     
  19. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    beh, se l'intermediario comunque rinuncerà alla provvigione, proseguire ti metterebbe nella condizione di guadagnare 5000 euro (al lordo delle spese banca).
    che però la proprietà sembra non avere intenzione di darti "spontaneamente".
    ne vale la pena?
    pensa che ridere se poi l'altra proposta non si concretizza e ti torna a cercare...
     
  20. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    @Cecilia Russo...fermo restando il fatto che tu hai ragione e che il venditore ha violato il principio di buonafede contrattuale, il problema è che non ha incassato l'assegno di caparra, in quanto tutto era meno che caparra confirmatoria ma deposito cauzionale, quindi la vedo mooolto complicata chiedere il doppio.
    Che l'agenzia possa chiederti la provvigione è escluso a priori dall'esistenza della sospensiva che...sospende, appunto, la validità del contratto sino al verificarsi della condizione e finchè non c'è contratto valido, ovvero conclusione dell'affare, non matura il diritto alla provvigione.
    Allo stesso modo, non credo che possano chiederla al venditore...eventualmente una penale per recesso dalla proposta accettata...ma non la provvigione piena perché non c'è stata la conclusione dell'affare.
    Registrare o, addirittura trascrivere, il preliminare prima della delibera del mutuo è fattibile ma:
    1) deve essere d'accordo il venditore che lo deve firmare insieme a te (a meno che tu non ti riferisca alla proposta);
    2) devi essere sicura al 1.000/100 che la banca ti erogherà effettivamente tutta la somma richiesta, altrimenti diventerai inadempiente tu...
    Fossi in te mi riprenderei l'assegno e cercherei un'altra casa...
     
    A Rosa1968, Bagudi e marcellogall piace questo elemento.

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