Proposta vincolata all'accettazione del mutuo accettata dal venditore che ora vuole recedere

[Cecilia Russo]

Buonasera a tutti,

vi scrivo perchè nelle scorse settimane ho avanzato una proposta per un immobile tramite agenzia ad un venditore privato. Specifico subito che la proposta era vincolata all'accettazione del mutuo.

Il venditore ha rilanciato ed è iniziata alla trattativa fino a quando in data 4/12 non ha accettato e firmato la proposta in tutte le sue parti, compresa la clausola di vincolo dell'accettazione del mutuo (la cui risposta deve pervenire entro fine febbraio).
All'agente immobiliare è stato consegnato un assegno di € 5000 a titolo di deposito intestato ai proprietari dell'immobile e che verrà consegnato loro come caparra confirmatoria all'avveramento della condizione sospensiva ovvero all'ottenimento della delibera del mutuo.
Inoltre, a titolo di integrazione della caparra confirmatoria sono stati promessi al venditore € 15.000 da consegnare al compromesso.

Ora...la casa è in vendita con altre agenzie e oggi il venditore, dopo aver ricevuto una proposta di importo maggiore rispetto alla nostra, ci ha comunicato tramite l'agenzia che vuole recedere... La mia domanda è.. può farlo senza che vengano applicate penali? La proposta non dovrebbe valere come tutela?

Chiedo inoltre se il venditore in caso di recesso è tenuto a darci il doppio dell'assegno di € 5000 versato a titolo di caparra confirmatoria anche se questo non è stato incassato dal venditore stesso (vista la clausola sospensiva).

Nello specifico, il venditore ci ha chiesto quali sono le nostre richieste per poter rinunciare alla proposta (specifico, già firmata da ambo le parti) ed accettare quella economicamente maggiore.

Vi chiedo di indicarmi legalmente cosa è giusto fare e se è giusto pretendere il doppio della caparra di € 5000 (o anche dei 15000 promessi ma non ancora versati) e se devo chiedere anche il pagamento delle provvigioni dell'agenzia che avrei dovuto invece pagare io in caso di conclusione dell'atto di compravendita.

Grazie molte
Spero possiate essermi d'aiuto.

 

[Miciogatto]

Dipende da quali sono le tue intenzioni.

Ma prima di questo, che possibilità hai di ottenere il mutuo?
Avete stabilito in proposta una data entro la quale ottenere e comunicare la delibera?

Per il momento siete in un limbo, il contratto non è concluso a causa della sospensiva, quindi non siete ancora legati. Ma potreste esserlo presto se la sospensiva si avvera.

Per questo il venditore non puo' accettare la nuova proposta se non si libera della tua.

Potresti ottenere la delibera e a quel punto puntare i piedi oppure venire incontro al venditore con una transazione di comune accordo.

Dipende da cosa vuoi fare.

 

[Cecilia Russo]

La data entro cui dobbiamo avere una risposta sul mutuo è il 20/02/15.
Le probabilità di mutuo sono molto buone, ci siamo confrontati con diverse banche e anche con il broker dell'agenzia che ci hanno date ottime probabilità di ottenimento del mutuo.

Noi vorremmo ancora la casa e inoltre il venditore non sembra interessato a giungere ad un comune accordo: vorrebbe accettare l'altra proposta senza darci null'altro che il ns assegno non ancora incassato a causa della clausola sospensiva.

Quindi?

 

[ingelman]

All'agente immobiliare è stato consegnato un assegno di € 5000 a titolo di deposito intestato ai proprietari dell'immobile e che verrà consegnato loro come caparra confirmatoria all'avveramento della condizione sospensiva ovvero all'ottenimento della delibera del mutuo.
Inoltre, a titolo di integrazione della caparra confirmatoria sono stati promessi al venditore € 15.000 da consegnare al compromesso.

Ma in tutto questo l'Agente Immobiliare cosa dice?

 

[Cecilia Russo]

L'agente immobiliare dice che lui pretenderà le sue provvigioni dal venditore mentre noi ovviamente non siamo tenuti a dargliele.

Dice di pensare a cosa vogliamo fare e decidere se rinunciare a che condizioni (cosa vogliamo in cambio) o se proseguire...

 

[ingelman]

Dice di pensare a cosa vogliamo fare e decidere se rinunciare a che condizioni (cosa vogliamo in cambio) o se proseguire...

Scusa le domande ma le faccio al solo fine di avere un quadro più chiaro della situazione premesso che è dificile dare risposte senza di fatto poter leggere nel dettaglio quello che avete riportato nella proposta.

Sempre per capire meglio ma il nuovo aspirante acquirente è stato portato dalla stessa agenzia? (anche se non cambia molto ai fini contrattuali)

 

[Cecilia Russo]

La proposta è arrivata da un'altra agenzia con cui era in vendita la casa.
I venditori non avevano dato l'esclusiva all'agenzia a cui ci siamo rivolti...

 

[Cecilia Russo]

Ad ogni modo sulla proposta è riportato che se noi siamo inadempienti viene trattenuto il ns assegno dato come caparra confirmatoria.
Non si parla invece dell'eventuale recesso del venditore..

 

[ingelman]

Non si parla invece dell'eventuale recesso del venditore..

torno a ripetere che è difficile dare una risposta precisa ma da quello che hai postato comunque un contratto è stato stipulato anche se sottoposto a condizione sospensiva.
Anche il venditore si è impegnato con te e quindi è tenuto a mantenere i patti che avete sottoscritto non essendo inserita (almeno credo non sia stata inserita) nella proposta la possibilità di recesso unilaterale da parte del venditore stesso.

(io personalmente sono sempre stato contrario a lasciare in deposito l'assegno presso l'AI anche se la proposta è sottoposta a clausola sospensiva, le parti assumono delle obbligazioni reciproche come in questo caso ed incassare un assegno rende la cosa ancora di più concreta e vincolante in caso di ripensamenti)

Comunque puoi rifarti al Codice civile e soprattutto deve essere bravo il tuo AI a far pesare nel giusto modo e rimarcare quali sono le responsabilità del venditore in caso di sua inadempienza

 

[Tobia]

Per sommi capi:

Quando la condizione del mutuo si sarà avverata il venditore sarà obbligato per 20.000€ complessivi, l'agente avrà diritto ad entrambe le provvigioni e l'acquirente dovrà formalmente richiedere al venditore l'adempimento di quanto pattuito in proposta.

In caso di inadempimento da parte del venditore, l'acquirente può scegliere tra un risarcimento di 20.000 oltre quanto già versato oppure adire le vie legali per l'esecuzione dell'atto sopra firmato ovvero costringere il venditore a venderti casa.

Ricordo che scegliere la seconda opzione, per il venditore vuol dire avere un immobile gravato da una causa, quindi sarebbe improbabile la sua vendita per tutta la durata della stessa.