lkc20

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Buongiorno,
vi sottopongo la mia situazione che è un po' particolare. Ho individuato tramite agenzia un immobile da acquistare e sono già verbalmente d'accordo con il proprietario sul prezzo d'acquisto. Avrei anche una certa urgenza di concludere per motivi personali, il problema è che l'abitazione necessita di alcune sanatorie per lavori fatti nel corso degli anni e al momento dunque non ci sono i presupposti per la compravendita. Le pratiche sono comunque già state avviate e si concluderanno presumibilmente entro un paio di mesi. Il fatto è che il venditore vuole giustamente un impegno scritto da parte nostra (proposta o preliminare, vincolata naturalmente al buon esito delle sanatorie in corso), ma non vuole vincolarlo al mutuo, cosa per me necessaria visto che non ho la liquidità sufficiente per l'acquisto. In via informale ho già avuto conferma da diverse banche che non ci saranno problemi ad ottenere il mutuo, ma è comunque un rischio che mi sento di correre.

Ora, le possibili strade sono:
1. firmiamo subito una proposta vincolata alla sanatoria ma non al mutuo. Appena pronte le pratiche chiederò il mutuo e nel giro di un paio di mesi dovremmo poter concludere la compravendita, quindi nei tempi a me più congeniali.
2. aspettiamo la conclusione delle sanatorie, a quel punto presentiamo proposta o preliminare non vincolato al mutuo e proseguiamo come da punto uno, ma in questo caso i tempi si allungano un po', senza considerare che l'abitazione a quel punto sarà molto più appetibile rispetto ad ora e correrei il rischio che venga venduta a un miglior offerente. (Ma se disgraziatamente non mi concedono il mutuo in caso di proposta perdo al più la caparra, col preliminare rischio addirittura di essere obbligato ad acquistare comunque l'abitazione?)
3. aspettiamo la conclusione delle sanatorie, facciamo proposta o preliminare vincolato al mutuo, aspettiamo delibera e da quel momento dovremo dar tempo al venditore di trovare un'altra abitazione. In questo caso i tempi si allungherebbero molto, con tutte le conseguenze del caso.

Quale strada mi suggerite? Ci sono altre opzioni che possono agevolare le reciproche esigenze?
 

francesca63

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Privato Cittadino
Il fatto è che il venditore vuole giustamente un impegno scritto da parte nostra (proposta o preliminare, vincolata naturalmente al buon esito delle sanatorie in corso), ma non vuole vincolarlo al mutuo
Data questa premessa, direi che l'unica possibilità è quella di fare proposta con la condizione sospensiva della regolarizzazione di tutti gli abusi, entro una data stabilita, e rogito entro i tre mesi successivi.
Assegno per la futura caparra da lasciare in deposito all'agente.
Se la sanatoria va a buon fine , la caparra andrà versata al venditore, e potrai chiedere il mutuo. Se no, ti riprendi l'assegno e stop.
Naturalmente devi essere disponibile a sopportare il rischio sull'erogazione del mutuo, e solo tu conosci la tua situazione reddituale /economica; dovresti informarti meglio in banca, facendoti fare un esame reddituale ( cioè sapere con certezza se e quanto sei finanziabile), e non limitarti a risposte "informali".
(Ma se disgraziatamente non mi concedono il mutuo in caso di proposta perdo al più la caparra, col preliminare rischio addirittura di essere obbligato ad acquistare comunque l'abitazione?)
La proposta accettata è già un contratto preliminare, quindi gli obblighi sono gli stessi, e dipendono dal contenuto del contratto.
Se non ti concedono il mutuo, una volta terminata la sanatoria, perderai la caparra e dovrai pagare le provvigioni.
il venditore, invece di tenere la caparra, potrebbe preferire la richiesta di risarcimento danni ( comprese le sue provvigioni).
Impensabile che chieda l'esecuzione del contratto in forma specifica, se è noto che non hai disponibilità e non avrai mutuo.
 

lkc20

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie, in effetti sembrerebbe l'unica soluzione ma non me la sento proprio di non vincolarla al mutuo... Proverò a sondare un po' di più la disponibilità ad accettare una proposta vincolata al mutuo, anche perché magari l'uscita del perito della banca potrebbe anche darmi più certezze riguardo la regolarità di tutte le sanatorie effettuate e sullo stato di fatto dell'abitazione. Magari inserendo in proposta date certe per ogni passaggio (fine sanatoria, erogazione mutuo, rogito, consegna abitazione)
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Io ti avevo risposto sulla basa di questa affermazione:
In via informale ho già avuto conferma da diverse banche che non ci saranno problemi ad ottenere il mutuo, ma è comunque un rischio che mi sento di correre.
Poi hai risposto così:
in effetti sembrerebbe l'unica soluzione ma non me la sento proprio di non vincolarla al mutuo...

Se hai certezza di essere finanziabile, per redditi e situazione economica personale, penso che la sospensiva per la sanatoria sia sufficiente.
Se invece non hai certezze sulla finanziabilità, e sull'entità della somma che ti potrebbero erogare, naturalmente la sospensiva mutuo ti serve.
Ma torniamo da capo; se il venditore non la vuole , devi cambiare immobile o aspettare la fine della sanatoria, sperando che la casa sia ancora disponibile.

In ogni caso, dovrai far verificare da un tuo tecnico che la sanatoria sia davvero risolutiva di tutti i problemi presenti, senza fidarti ciecamente del perito, che fa gli interessi della banca, non i tuoi.

In ultimo, una domada; hai fatto riferimento ai vari step, menzionando "rogito, consegna immobile".
Spero che tu non voglia renderti disponibile a rogitare con il venditore ancora in casa, cosa inutilmente rischiosa.
 

lkc20

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
In via informale ho già avuto conferma da diverse banche che non ci saranno problemi ad ottenere il mutuo, ma è comunque un rischio che mi sento di correre.
Sì, scusa, era solo un refuso, intendevo dire "è un rischio che NON mi sento di correre"

Se hai certezza di essere finanziabile, per redditi e situazione economica personale, penso che la sospensiva per la sanatoria sia sufficiente.
Prima del blocco Covid sono andato in diversi istituti con dati reddituali alla mano e tutte mi hanno detto che non ci sarebbero stati problemi... certo mi hanno solo rilasciato dei preventivi e non pareri preliminari scritti

Spero che tu non voglia renderti disponibile a rogitare con il venditore ancora in casa, cosa inutilmente rischiosa.
No certo, quindi bisogna inserire in proposta una data entro cui liberare l'immobile precedente a quella di rogito?

Di che percentuale di mutuo stiamo parlando?
Tra il 65 e il 70%
 

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