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lactarus

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Privato Cittadino
Buongiorno a tutti, so al 100% che questa è una discussione trita e ritrita.
Ma come da titolo non riesco a formulare nemmeno un proposta d'acquisto, perchè già l'AI mi dice che non è possibile farlo. Sono un anno e mezzo che cerco casa, togliendo l'anno di pandemia.
Quando chiedo se è possibile vincolare la proposta all'erogazione del mutuo, si rifiutano tutti, quel che mi viene proposto è vincolarla alla delibera reddituale.
La spiegazione è che il proprietario rimarrebbe fermo troppo tempo ad aspettarmi, quindi mi viene proposto il vincolo alla "delibera reddituale" e "alla conformità urbanistica"
Ora io mi chiedo quali sono le differenze?
La delibera reddituale da quel che ho capito è solo il parere della banca che dice "ok, dal punto di vista economico ce la fai" e quindi in via del tutto teorica dovrebbe andare tutto bene a meno di problemi sull'immobile, appena ottenuta in teoria l'agente potrebbe già chiedere la provvigione e credo sia questo il reale motivo, non che il proprietario aspetti, anche perchè ci sono annunci di un anno un anno e mezzo, credo che il "venditore" abbia già assorbito l'idea di "aspettare".
L'altra domanda è, ma non è polemica. Mi dite di questo periodo chi è che si presenta a comprare una casa una proposta senza questo vincolo, tutti i compratori arrivano già con la sicurezza di poter ottenere quello di cui hanno bisogno?
Nota a parte, questo atteggiamento l'ho visto solo con agenti su Roma, ho provato a sondare il terreno in provincia di Milano dove vivo e lavoro e nessuno si è mai opposto (anzi).
 

sgaravagli

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
La spiegazione è che il proprietario rimarrebbe fermo troppo tempo ad aspettarmi, quindi mi viene proposto il vincolo alla "delibera reddituale" e "alla conformità urbanistica"
cio' che ti hanno detto è corretto, ti hanno agevolato permettendoti di vincolare alla delibera reddituale (di norma è veloce bastano 2 o 3 settimane......) ti darebbe sufficiente sicurezza.
Mi dite di questo periodo chi è che si presenta a comprare una casa una proposta senza questo vincolo, tutti i compratori arrivano già con la sicurezza di poter ottenere quello di cui hanno bisogno?
ormai quasi tutti, vanno in banca prima di cercar casa ed hanno una ragionevole sicurezza di ottenere il mutuo

Nota a parte, questo atteggiamento l'ho visto solo con agenti su Roma, ho provato a sondare il terreno in provincia di Milano dove vivo e lavoro e nessuno si è mai opposto (anzi).
lavoro su Milano.... accetto le sospensive solo quando un cliente sottoscrive una proposta talmente buona dal punto di vista del prezzo che difficilmente raccoglierei da un cliente che non inserisce sospensiva al mutuo
 

davideboschi

Membro Assiduo
Privato Cittadino
"alla conformità urbanistica"
Direi conformità urbanistica, catastale ed edilizia.

Urbanistica: l'immobile deve rispettare le prescrizioni del PGT vigente al momento della costruzione
Catastale: la scheda catastale deve illustrare lo stato attuale dei luoghi
Edilizia: l'immobile deve essere conforme al progetto approvato in Comune
 

francesca63

Oggi è il mio Compleanno!
Membro dello Staff
Privato Cittadino
mi viene proposto il vincolo alla "delibera reddituale" e "alla conformità urbanistica"
Se si inseriscono queste due sospensive, si è ancora più "blindati" rispetto alla sospensiva mutuo; perché la conformità urbanistica e catastale verificata da un tecnico di fiducia è più sicura di quello che controlla il perito della banca ( che tutela, appunto, la banca).
non che il proprietario aspetti, anche perchè ci sono annunci di un anno un anno e mezzo, credo che il "venditore" abbia già assorbito l'idea di "aspettare".
Questo mi pare un ragionamento errato; aspettare un acquirente non equivale ad aspettare i suoi comodi con la richiesta di mutuo (che significa escludere momentaneamente altri potenziali acquirenti).
tutti i compratori arrivano già con la sicurezza di poter ottenere quello di cui hanno bisogno?
Esiste la possibilità di chiedere una predelibera; quanto mi possono finanziare, e per un immobile che costi al massimo una cifra stabilita.
ho provato a sondare il terreno in provincia di Milano dove vivo e lavoro e nessuno si è mai opposto
Premesso che dipende dal singolo agente (io ad esempio sono abbastanza negativa sulle condizioni sospensive mutuo), un conto è sedersi per fare una proposta, un conto è chiedere durante una visita...
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Buongiorno a tutti, so al 100% che questa è una discussione trita e ritrita.
Ma come da titolo non riesco a formulare nemmeno un proposta d'acquisto, perchè già l'AI mi dice che non è possibile farlo. Sono un anno e mezzo che cerco casa, togliendo l'anno di pandemia.
Quando chiedo se è possibile vincolare la proposta all'erogazione del mutuo, si rifiutano tutti, quel che mi viene proposto è vincolarla alla delibera reddituale.
La spiegazione è che il proprietario rimarrebbe fermo troppo tempo ad aspettarmi, quindi mi viene proposto il vincolo alla "delibera reddituale" e "alla conformità urbanistica"
Ora io mi chiedo quali sono le differenze?
La delibera reddituale da quel che ho capito è solo il parere della banca che dice "ok, dal punto di vista economico ce la fai" e quindi in via del tutto teorica dovrebbe andare tutto bene a meno di problemi sull'immobile, appena ottenuta in teoria l'agente potrebbe già chiedere la provvigione e credo sia questo il reale motivo, non che il proprietario aspetti, anche perchè ci sono annunci di un anno un anno e mezzo, credo che il "venditore" abbia già assorbito l'idea di "aspettare".
L'altra domanda è, ma non è polemica. Mi dite di questo periodo chi è che si presenta a comprare una casa una proposta senza questo vincolo, tutti i compratori arrivano già con la sicurezza di poter ottenere quello di cui hanno bisogno?
Nota a parte, questo atteggiamento l'ho visto solo con agenti su Roma, ho provato a sondare il terreno in provincia di Milano dove vivo e lavoro e nessuno si è mai opposto (anzi).
Ciao, come sai quella clausola non piace, non piacerebbe neppure a te se stessi vendendo, però si può fare. Noi ad esempio la utilizziamo, scritta piuttosto dettagliatamente, quando abbiamo l'impressione che sia giusto un pro forma, tanto per far stare tranquillo l'acquirente. Se abbiamo l'impressione che invece l'acquirente potrebbe davvero non avere il mutuo, per le cose che ci racconta in fase di appuntamento, prima di fare la proposta con un vincolo lo facciamo incontrare senza impegno con il nostro mediatore creditizio il quale ci sa dire, con buona approssimazione, se la pratica ha buone speranze o meno, in base a questa risposta procediamo oppure (purtroppo) diciamo al potenziale acquirente che non potrà mettere quel vincolo.
A Torino, almeno noi, vendiamo 1/3 degli immobili mediamente con quella clausola, non oltre.
Fai così, vacci tu dal mediatore creditizio (se farai il mutuo avrà un costo) e fatti dare un parere, se è positivo usalo con le agenzie, oppure vai in una di quelle banche che danno le così dette pre delibere, ciao.
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Rispetto alla sola proposta d'acquisto con clausola sospensiva, ci sono un altro paio di strumenti che si possono utilizzare:

1) - l'opzione d'acquisto onerosa o gratuita. Questa ha però dei costi a perdere nella forma onerosa (se non l'accetti) e anche nella forma gratuita: va infatti obbligatoriamente registrata in entrambi i casi.

2) - la prelazione volontaria che non ha costi ma non da certezze complete come l'opzione o la proposta d'acquisto. Tuttavia nulla vieta d'inserirla all'interno di una proposta per dare possibilità al venditore di continuare la ricerca di un altro acquirente e nel caso lo trovasse di avvisarti, attivandosi con la denuntiatio come se si trattasse di una normale prelazione.
Nulla vieta, nell'autonomia contrattuale, che il venditore si accordi per darti preferenza nella vendita se dovesse trovare un secondo aspirante acquirente nel periodo in cui tu cerchi il mutuo.
Ovviamente nel caso in cui si palesi un secondo aspirante acquirente questo dovrà essere edotto dell'esistenza di detta prelazione.

Analizzandole dal punto di vista del venditore:
Con l'opzione d'acquisto (onerosa) il venditore incassa comunque del denaro anche se non ha certezza d'aver venduto l'immobile e gli tocca tener ferma la promozione della vendita.

Con la prelazione può continuare a promuovere l'immobile e anche se non certo di aver venduto ha comunque un cliente sul piatto. Ovviamente questo può essere usato a suo favore (tuo sfavore) per un'eventuale trattativa al rialzo.
 

francesca63

Oggi è il mio Compleanno!
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Nulla vieta, nell'autonomia contrattuale, che il venditore si accordi per darti preferenza nella vendita se dovesse trovare un secondo aspirante acquirente nel periodo in cui tu cerchi il mutuo.
Allora resta preferibile, secondo me, la soluzione di accordarsi per un contratto con sospensiva mutuo, nel quale il solo venditore ha facoltà di recedere senza alcuna penale o spesa, nel caso trovasse (nell'attesa dell'ok al mutuo), un acquirente che non deve inserire sospensiva .
Il venditore non rischia nulla, e non perde tempo.
L'acquirente rischia qualcosa, in termini di tempo e di spesa per la pratica; d'altronde la sospensiva è richiesta da lui. Se potesse dare certezze, non inserirebbe sospensiva.
Non dai certezze ? non ne puoi pretendere...
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
No no prima il mediatore creditizio a lui l'onere...
no, dico davvero... ho provato ad andare a vedere degli appartamenti che sembravo uno scappato da un campo profughi turco.
credo che un paio di volte mia moglie abbia avuto la tentazione di dire "no, non è mio marito! lo accompagno perchè non conosce bene la lingua..."
:D
 

cristian casabella

Membro Senior
Agente Immobiliare
no, dico davvero... ho provato ad andare a vedere degli appartamenti che sembravo uno scappato da un campo profughi turco.
credo che un paio di volte mia moglie abbia avuto la tentazione di dire "no, non è mio marito! lo accompagno perchè non conosce bene la lingua..."
:D
L'ultimo "barbone" che ho conosciuto, ha palazzi interi nel centro storico di un comune limitrofo a dove lavoro...e non è mica il primo (bici anni 60, scarpe rotte, pantaloni bracaloni e via dicendo)
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Allora resta preferibile, secondo me, la soluzione di accordarsi per un contratto con sospensiva mutuo, nel quale il solo venditore ha facoltà di recedere senza alcuna penale o spesa, nel caso trovasse (nell'attesa dell'ok al mutuo), un acquirente che non deve inserire sospensiva .
Il venditore non rischia nulla, e non perde tempo.
L'acquirente rischia qualcosa, in termini di tempo e di spesa per la pratica; d'altronde la sospensiva è richiesta da lui. Se potesse dare certezze, non inserirebbe sospensiva.
Non dai certezze ? non ne puoi pretendere...
Però in questo modo, quelle famiglie che non hanno abbastanza disponibilità "liquida" devono mettersi a rischio quante volte per trovare una casa?
Pensando appunto alla spesa per la pratica, forse siamo davanti a qualcuno che davvero si vuole impegnare a comprare.
Con la prelazione il venditore non perde tempo.
Può comunque vendere ad altri.
L'unica accortezza sarà quella di stabilire un tempo congruo per dar modo al primo aspirante acquirente di poter rispondere alla denuntiatio (e considerando che già è in ballo per il mutuo, penso che 20 giorni siano sufficienti).
La parte interessante è che si può replicarla con N aspiranti acquirenti "da mutuare" senza rischiare di trovarsi con 2 acquirenti che lo stesso giorno ti fanno pervenire la raccomandata con la remissione dalla sospensiva (raro ed improbabile che accada ma non scongiurabile al 100%).
 

francesca63

Oggi è il mio Compleanno!
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Con la prelazione il venditore non perde tempo.
Può comunque vendere ad altri.
L'unica accortezza sarà quella di stabilire un tempo congruo per dar modo al primo aspirante acquirente di poter rispondere alla denuntiatio (e considerando che già è in ballo per il mutuo, penso che 20 giorni siano sufficienti).
Mi pare inutilmente complesso; sia da gestire, sia da spiegare e far digerire alle parti.
Non possiamo far finta di ignorare che l'agente medio non è in grado di padroneggiare benissimo le clausole che sarebbero necessarie; esulano dalla competenza "normale".
Hai mai visto gestire così un affare concreto ?
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Mi pare inutilmente complesso; sia da gestire, sia da spiegare e far digerire alle parti.
Non possiamo far finta di ignorare che l'agente medio non è in grado di padroneggiare benissimo le clausole che sarebbero necessarie; esulano dalla competenza "normale".
Hai mai visto gestire così un affare concreto ?
:fiuu: mi pagano per questo
 

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