Proprieta' della canna fumaria

[STUDIOMINUCCI]

Chiedo lumi su questa situazione un po' complicata.
Uno stabile che originariamente era di una sola famiglia ed includeva sia le residenze dei famigliari e sia la loro fabbrica , trovandosi quindi in semplice comunione indiviosa fra più soggetti, era servito da una sola canna fumaria per la dentrale termica che era a servizio sia delle residenze che dell'opificio.
Nel 91 la proprietà viene divisa fra gli aventi diritto, ciascuno dei quali diventa unico proprietario di unità determinate, e quindi nascerebbe in questa data il Condominio.
Non si ha nessuna certezza se la centrale termica abbia continuato a servire le varie unità residenziali , mentre sicuramente ha continuato a servire l'opificio.
Di sicuro, quando nel 92 viene venduto ad "estranei alla famiglia" il primo appartamento, questo è termoautnomo.
Lo stesso accade per le altre unità che vengiono alienate a terzi successivamente alla prima.

Oggi la canna fumaria ha problemi seri, essendo lesionata e pericolante, e come ognuno facilmente intende ...è oparticolarmente importante stabilire con certezza di chi siano le responsabilità e gl oneri finanziari della sua messa in sicurezza (o meglio parziale ricostruzione, giiacchè all'opificio essa è tuttora essenziale:

Il proprietario dell'opificio sostiene la natura condominiale , fondando sul fatto che originariamente la canna seeriva anche le residenze.
Come già detto, però , questo avveniva certamente all'epoca della comunione indivisa, non accadeva certamente più all'epoca della vendita a terzi , i quali trovavano tutti immobili tremoautonomi, e purtroppo non possiamo avere alcuna certezza circa il fatto che nell'anno intercorso tra la divisione della comunione e la prima vendita a terzi di unità termoautonoma la canna abbia comunque servito ancora le residenze, o invece sia stata posta a servizio del solo opificio all'atto stesso della divisione fra comunisti.

Come inquadrereste la questione? (grazie a chi avrà la pazienza di misurarsi con questo rompicapo!)

 

[Architetto]

Ciao, dopo un'assenza forzata per lavoro, ci si risente ...
Dunque la situazione non è molto complessa sul lato delle responsabilità, in quanto essendo collegati ad una canna fumaria, tutti coloro che ne usufruiscono, ed in questo caso è condominiale, rispondono tutti in solido sul funzionamento e sulla normale manutenzione ...
Ma la domanda che mi nasce (spontanea) sul tipo di collegamento dei condomini, a carattere individuale e privato, essendo collegati in forma autonoma, sta nel tipo di caldaia che che ognuno ha collegato alla canna in questione; ovvero, se le caldaie sono di tipo B allora si potrebbe conformare alla centrale termica, ma se sono di tipo C, allora la cosa non va bene.
Inoltre non è da dimenticare che per collegamenti di scarico fumi per tipi di appartamento le canne fumarie devono essere a doppia camera (tipo Shunt) che garantiscono lo scarico dei fumi ed evitano eventuali formazioni di Co in ambiente.
Spero non averti creato altri dubbi o problemi, ma penso che la questione importante sia proprio il tipo di canna fumaria e cosa vi è collegato, meno invece la ripartizione delle spese, come sopra detto.

 

[STUDIOMINUCCI]

Ciao !!!

No, credo di essermi spiegata malissimo .

Allora : la canna fumaria di cui sto parlando è una vera e propria ciminiera a mattoni (tipo quelle delle fornaci) che si diparte dal locale CT per un'altezza di oltre quattro piani e serve esclusivamente per i fumi della CT . Questa CT dal 92 serve, a propria volta , soltanto l'opificio ; mentre le unità del corpo residenziale , dal 92 , sono state dotate di semplici caldaie individuali con singoli dispositivi di scarico fumi (e quindi : a loro la canna fumaria non serve e non è mai servita.
Il proprietaro dice "sì vabbè, ma questa centrale termica era inzialmente comune a tutti e quindi resta pur sempre condominiale!".
Alcuni residenziali , per contro, dicono "ma io neanche sapevo che ci fosse, perchè ho comperato direttamente con l'autonomo!".

Ora : secondo me la questione sarebbe anche semplice SE dalla iniziale comunione indivisa tra familiari si fosse passati al condominio conservando il riscaldamento centralizzato anche per le abitazioni (non importa per quanto tempo: starebbe di fatto che il condominio sqarebbe effettivamente nato con quell'impianto in comune, e tutti sapremmo come regolarci.
Invece: con la divisione tra familiari nasce il condominio, ma NON sappiamo se la canna fumaria (e la CT) rimase già in quella sede appannaggio esclusivo dell'opificio, o se invece , come detto, divenne condominiale per il fatto di servire ancora per qualche tempo i vari residenziali, ormai condòmini e non più comunisti.

Di qui il mio : come se ne esce????

 

[Architetto]

Dunque le cose cambiano notevolmente... la soluzione è semplice e l'hai detta anche tu... la competenza rimane ed è unicamente in capo all'utilizzatore che ne ha sempre goduto l'uso (e direi anche esclusivo) ... ma attenzione, che in caso di esposto sicuramente viene coinvolto anche l'amministratore condominiale per la messa in sicurezza della suddetta canna fumaria ... tra l'altro sto seguendo un caso simile a questo e ti posso assicurare che le conseguenze (risolvibili) ... ma non sono simpatiche ...

 

[STUDIOMINUCCI]

Grazie Arch!
Oltretutto....prima della divisione tra comunisti ...giusto una ventina di giorni prima, a quel che vedo dalle visure storiche di tutte le unità, l'opificio fu oggetto di uno specifico frazionamento e il locale CT rientrava nella frazione specifica dell'opificio...

Però hai ragionissima : sorgessero problemi, quei problemi sarebbero di tutti, e primo fra tutti dell'amm.re!

E, facendo tesoro delle tue parole, per la terza volta porrò all'ODG la questione "proprietà della canna fumaria e provvedimenti in merito alla manutenzione"....ma questa volta, a verbale, ci metto chiaro chiaro che quella struttura va riparata e che...se non si mettono d'accordo sul chi deve pagarla....io segnalo tutto ai Vigili del Fuoco . Che ne pensi?

(a proposito di VVFF.....oggi mi è capitata un'altra bella questione che ....è difficile risolvere senza l'Aiuto di Voi Amatissimi e Invidiatissimi Tecnici. Ora la posto nella sezione dedicata al Condominio.) GRAZIE!

 

[Bastimento]

Oltretutto....prima della divisione tra comunisti ...giusto una ventina di giorni prima, a quel che vedo dalle visure storiche di tutte le unità, l'opificio fu oggetto di uno specifico frazionamento e il locale CT rientrava nella frazione specifica dell'opificio..

Credo che questa verifica sulle modalità di frazionamento ed accatastamento sia determinante: è poiché suppongo (salvo smentita) che l'opificio e la CT, con ciminiera si sviluppano in modo orizzontale, sarei propenso a pensare che siamo di fronte ad un condominio orizzontale. E se il frazionamento poneva in carico all'opificio la CT, è giustificato porre all'assemblea la domanda, o va portata la visura del frazionamento?

Ora è vero che le proposte per il nuovo c.c. sul condominio tendono a sviluppare questa tipologia di condomini, per includere e meglio trattare ad esempio le villete a schiera.

Ma ragionando alla vecchia maniera, mi permetto di proporre queste valutazioni: (parlando con una laureata in legge ed un professionista del settore, ... metto le mani avanti.. : intanto ben-ritrovati).

Perchè siete così sicuri che l'opificio e la CT con ciminiera facciano ancora parte del condominio? Che cosa altro avrebbero in comune? Non credo i tetti, le fondamenta, il sedime su cui insistono: forse hanno in comune una corte ed un passaggio, forse qualche allacciamento fognario? Ma bastano a considerarli condominio o sono una semplice comunione?
Sei nominata amministratrice da tutto il complesso? Esiste un RdC e relative tabelle millesimali? Quante unità residenziali? Se ci sono gli estremi, di fronte alla richiesta del proprietario dell'opificio, farei proporre ai residenziali il distacco dal condominio, per formare due entità separate, se mai fossero attualmente unite. (art. 61 d.a.c.c.); si taglierebbe una volta per tutte ogni discussione futura.

 

[STUDIOMINUCCI]

Ti ringrazio moltissimo dell'intervento e...sono strafelice che un Tecnico ascriva importanza determinante a quel frazionamento avvenuto 20 giorni prima della divisione (io lo intuivo e lo speravo che fosse importante, ma....non sono un Tecnico e poichè avrò a che fare proprio con Tecnici - tali sono i proprietari dell'opificio - devo essere sicura di quel che dico...) .

Intanto chiarisco i presupposti morfologici.
Su un grande appezzamento di terreno (tanto che ha accesso da due vie parallele ed entrambe importanti) sono stati costruiti : una palazzina residenziale che ha accesso dalla via B e , all'estremo opposto dell'appezzamento, il famoso opificio che ha accesso dalla via A.
Il corpo residenziale è strutturato su quattro piani , ma è collegato all'opificio da una apposita struttura (tipo corridoio) che collega l'opificio con altri locali commerciali che sono al pian terreno del corpo residenziale (di proprietà e nell'uso degli stessi dell'opificio) . Questi locali commerciali del pian terreno si estendono anche a destra e a sinistra del corpo fabbrica residenziale, e tra le proprietà esclusive dell'opificio c'è, appunto, il locale CT , la cui canna fumaria svetta in parallelo (ma completamente distaccata ed autonoma rispetto al corpo fabbrica residenziale).

Mi son tirata giù TUTTE le storiche delle varie unità e ...io stessa in quel frazionamento, avvenuto PRIMA della divisione per porzioni individuate, e quindi PRIMA della nascita del Condominio, ..."a pelle" ascrivo enorme importanza.
Ma ....mi troverò a discuterne con Tecnico (anche garbatissimo e preparato) che però ....è quello su cui pende la possibilità di doversi riparare la canna fumo a proprie spese..... E per sentirmi sicura DEVO sapere quale ruolo poter ascrivere (legalmente) al frazionamento ANTE divisione tra comunisti....

Insomma : non posso e non voglio rischiare di eccepire questo FATTO, e sentirmi opporre un disinvolto "embè che c'entra? Era sempre in comunione!!!"....

 

[Bastimento]

Come tu sai sono un tecnico con la t minuscola, e non ho mai esercitato come professionista, quindi consigliati con uno che fa di mestiere queste cose: ma i frazionamenti si fanno proprio in funzione di una divisione di una comunione; ed i tempi, 20gg prima, lo confermano. Quindi devo immaginare che successivamente al frazionamento si sono fatte le assegnazioni esclusive ai vari comunisti o alternativamente sono cominciate le vendite a terzi.

- il frazionamento di cui parli, ha interessato anche il frazionamento del terreno?
- a chi appartiene il corridoio di passaggio? le planimetrie catastali lo descrivono? sotto che titolo?
- quanti sono i proprietari? Quanti millesimi ha il proprietario dell'opificio e locali commerciali? (in vista di una ipotesi di scorporo condominiale)

 

[STUDIOMINUCCI]

E' una gran confusione, Bastimento!!!!

Il frazionamento interessò tutta la parte non-residenziale (opificio + pian terreno del residenziale + corridoio di collegamento) e sicuramente venne fatto perchè si creò un'emergenza , nel senso che quei membri della famiglia che esercitavano attività in questi locali avevano l'urgenza di non veder coinvolte le loro quote nelle esecuzioni immobiliari che altra parte della famiglia si era procurate.

Poi...pensa che genialata : la divisione....avviene (nientepopodimenoche) con TUTTI atti di DONAZIONE (non li ho e mannaggia avere il tempo per procurarseli)!!!!!!!!! Nel frazionamento , in ogni caso, rientrano tutti i locali non residenziali e tutti i locali tecnici (CT, appunto). Questo è importante, in effetti : il locale CT, ora e da allora, NON risulta di proprietà comune, bensì di proprietà esclusiva dell'opificio (...ci sto riflettendo ora: GRAZIE Bastimento di avermi fatto queste domande, perchè forse forse...già in questo che ti sto dicendo c'è un principio sicuro di soluzione!!!!!! ).

Io non ho le planimetrie , bensì soltanto le visure storiche (i motivi li immagini da Te: non ho nè mai potrei avere delega DI TUTTI per estrarre le planimetrie).
Quanto alle tabelle millesimali, credimi, è davvero solo dannoso che te ne parli, perchè....quelle che trovai erano proprio assurde (coram populi) e deliberammo di farle rifare. Ma....giusto in questi giorni e grazie alle visure....ho scoperto che l'arch. che le ha elaborate ...viveva nel paese di Alice delle Meraviglie (tanto per dire : mi ha fatto diecimila tabelle solo per dividere i vari pezzi di copertura...ma non ha tenuto conto del fatto chiarissimo che ...il lastrico del residenziale è ...di proprietà esclusiva!!!!!! Lui aveva le planimetrie e le visure, ma...chissà a che pensava? Mi ritrovo tabelle in cui il lastrico esclusivo è trattato come lastrico comune!!!!! E manco glielo posso dire, ai Condòmini: ci mancherebbe solo questo problema!!!!)

Intanto , però, ho una ciminiera che è spezzata.
Non è roba da poco.
E' inclinata vistosamente ed i fumi escono dalla spaccatura e hanno annerito la sommità della canna. Inoltre....il territorio è sismico, il luogo esposto a tramontana .....e io.....ma chi me lo fa fare?????

Grazie, comunque, di cuore!

 

[Bastimento]

Calma .. e gesso.

Raccogli più elementi che puoi: già da quanto dici hai elementi da porre sul tavolo, e mi pare che il proprietario dell'opificio abbia poche carte da giocare. Verabalizza tutto, fai presenti i problemi e fai prendere le decisioni agli interessati, che si assumeranno le relative responsabilità: secondo me l'amministratore deve evidenziarli i problemi; ma non se ne può far carico. Auguri