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  1. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Chiedo lumi su questa situazione un po' complicata.
    Uno stabile che originariamente era di una sola famiglia ed includeva sia le residenze dei famigliari e sia la loro fabbrica , trovandosi quindi in semplice comunione indiviosa fra più soggetti, era servito da una sola canna fumaria per la dentrale termica che era a servizio sia delle residenze che dell'opificio.
    Nel 91 la proprietà viene divisa fra gli aventi diritto, ciascuno dei quali diventa unico proprietario di unità determinate, e quindi nascerebbe in questa data il Condominio.
    Non si ha nessuna certezza se la centrale termica abbia continuato a servire le varie unità residenziali , mentre sicuramente ha continuato a servire l'opificio.
    Di sicuro, quando nel 92 viene venduto ad "estranei alla famiglia" il primo appartamento, questo è termoautnomo.
    Lo stesso accade per le altre unità che vengiono alienate a terzi successivamente alla prima.

    Oggi la canna fumaria ha problemi seri, essendo lesionata e pericolante, e come ognuno facilmente intende ...è oparticolarmente importante stabilire con certezza di chi siano le responsabilità e gl oneri finanziari della sua messa in sicurezza (o meglio parziale ricostruzione, giiacchè all'opificio essa è tuttora essenziale:

    Il proprietario dell'opificio sostiene la natura condominiale , fondando sul fatto che originariamente la canna seeriva anche le residenze.
    Come già detto, però , questo avveniva certamente all'epoca della comunione indivisa, non accadeva certamente più all'epoca della vendita a terzi , i quali trovavano tutti immobili tremoautonomi, e purtroppo non possiamo avere alcuna certezza circa il fatto che nell'anno intercorso tra la divisione della comunione e la prima vendita a terzi di unità termoautonoma la canna abbia comunque servito ancora le residenze, o invece sia stata posta a servizio del solo opificio all'atto stesso della divisione fra comunisti.

    Come inquadrereste la questione? (grazie a chi avrà la pazienza di misurarsi con questo rompicapo!)
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao, dopo un'assenza forzata per lavoro, ci si risente ... :risata:
    Dunque la situazione non è molto complessa sul lato delle responsabilità, in quanto essendo collegati ad una canna fumaria, tutti coloro che ne usufruiscono, ed in questo caso è condominiale, rispondono tutti in solido sul funzionamento e sulla normale manutenzione ...
    Ma la domanda che mi nasce (spontanea) sul tipo di collegamento dei condomini, a carattere individuale e privato, essendo collegati in forma autonoma, sta nel tipo di caldaia che che ognuno ha collegato alla canna in questione; ovvero, se le caldaie sono di tipo B allora si potrebbe conformare alla centrale termica, ma se sono di tipo C, allora la cosa non va bene.
    Inoltre non è da dimenticare che per collegamenti di scarico fumi per tipi di appartamento le canne fumarie devono essere a doppia camera (tipo Shunt) che garantiscono lo scarico dei fumi ed evitano eventuali formazioni di Co in ambiente.
    Spero non averti creato altri dubbi o problemi, ma penso che la questione importante sia proprio il tipo di canna fumaria e cosa vi è collegato, meno invece la ripartizione delle spese, come sopra detto.;)
     
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  3. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Ciao !!! ;)

    No, credo di essermi spiegata malissimo .:confuso:

    Allora : la canna fumaria di cui sto parlando è una vera e propria ciminiera a mattoni (tipo quelle delle fornaci) che si diparte dal locale CT per un'altezza di oltre quattro piani e serve esclusivamente per i fumi della CT . Questa CT dal 92 serve, a propria volta , soltanto l'opificio ; mentre le unità del corpo residenziale , dal 92 , sono state dotate di semplici caldaie individuali con singoli dispositivi di scarico fumi (e quindi : a loro la canna fumaria non serve e non è mai servita.
    Il proprietaro dice "sì vabbè, ma questa centrale termica era inzialmente comune a tutti e quindi resta pur sempre condominiale!".
    Alcuni residenziali , per contro, dicono "ma io neanche sapevo che ci fosse, perchè ho comperato direttamente con l'autonomo!".

    Ora : secondo me la questione sarebbe anche semplice SE dalla iniziale comunione indivisa tra familiari si fosse passati al condominio conservando il riscaldamento centralizzato anche per le abitazioni (non importa per quanto tempo: starebbe di fatto che il condominio sqarebbe effettivamente nato con quell'impianto in comune, e tutti sapremmo come regolarci.
    Invece: con la divisione tra familiari nasce il condominio, ma NON sappiamo se la canna fumaria (e la CT) rimase già in quella sede appannaggio esclusivo dell'opificio, o se invece , come detto, divenne condominiale per il fatto di servire ancora per qualche tempo i vari residenziali, ormai condòmini e non più comunisti.

    Di qui il mio : come se ne esce???? :confuso:
     
  4. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Dunque le cose cambiano notevolmente... la soluzione è semplice e l'hai detta anche tu... la competenza rimane ed è unicamente in capo all'utilizzatore che ne ha sempre goduto l'uso (e direi anche esclusivo) ... ma attenzione, che in caso di esposto sicuramente viene coinvolto anche l'amministratore condominiale per la messa in sicurezza della suddetta canna fumaria ... tra l'altro sto seguendo un caso simile a questo e ti posso assicurare che le conseguenze (risolvibili) ... ma non sono simpatiche ...;)
     
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  5. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Grazie Arch! :fiore:
    Oltretutto....prima della divisione tra comunisti ...giusto una ventina di giorni prima, a quel che vedo dalle visure storiche di tutte le unità, l'opificio fu oggetto di uno specifico frazionamento e il locale CT rientrava nella frazione specifica dell'opificio...

    Però hai ragionissima : sorgessero problemi, quei problemi sarebbero di tutti, e primo fra tutti dell'amm.re!:disappunto:

    E, facendo tesoro delle tue parole, per la terza volta porrò all'ODG la questione "proprietà della canna fumaria e provvedimenti in merito alla manutenzione"....ma questa volta, a verbale, ci metto chiaro chiaro che quella struttura va riparata e che...se non si mettono d'accordo sul chi deve pagarla....io segnalo tutto ai Vigili del Fuoco . Che ne pensi?

    (a proposito di VVFF.....oggi mi è capitata un'altra bella questione che ....è difficile risolvere senza l'Aiuto di Voi Amatissimi e Invidiatissimi :amore: Tecnici. Ora la posto nella sezione dedicata al Condominio.) GRAZIE! :fiore:
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Credo che questa verifica sulle modalità di frazionamento ed accatastamento sia determinante: è poiché suppongo (salvo smentita) che l'opificio e la CT, con ciminiera si sviluppano in modo orizzontale, sarei propenso a pensare che siamo di fronte ad un condominio orizzontale. E se il frazionamento poneva in carico all'opificio la CT, è giustificato porre all'assemblea la domanda, o va portata la visura del frazionamento?

    Ora è vero che le proposte per il nuovo c.c. sul condominio tendono a sviluppare questa tipologia di condomini, per includere e meglio trattare ad esempio le villete a schiera.

    Ma ragionando alla vecchia maniera, mi permetto di proporre queste valutazioni: (parlando con una laureata in legge ed un professionista del settore, ... metto le mani avanti.. :) : intanto ben-ritrovati).

    Perchè siete così sicuri che l'opificio e la CT con ciminiera facciano ancora parte del condominio? Che cosa altro avrebbero in comune? Non credo i tetti, le fondamenta, il sedime su cui insistono: forse hanno in comune una corte ed un passaggio, forse qualche allacciamento fognario? Ma bastano a considerarli condominio o sono una semplice comunione?
    Sei nominata amministratrice da tutto il complesso? Esiste un RdC e relative tabelle millesimali? Quante unità residenziali? Se ci sono gli estremi, di fronte alla richiesta del proprietario dell'opificio, farei proporre ai residenziali il distacco dal condominio, per formare due entità separate, se mai fossero attualmente unite. (art. 61 d.a.c.c.); si taglierebbe una volta per tutte ogni discussione futura.
     
  7. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Ti ringrazio moltissimo dell'intervento e...sono strafelice che un Tecnico ascriva importanza determinante a quel frazionamento avvenuto 20 giorni prima della divisione (io lo intuivo e lo speravo che fosse importante, ma....non sono un Tecnico e poichè avrò a che fare proprio con Tecnici - tali sono i proprietari dell'opificio - devo essere sicura di quel che dico...) .

    Intanto chiarisco i presupposti morfologici.
    Su un grande appezzamento di terreno (tanto che ha accesso da due vie parallele ed entrambe importanti) sono stati costruiti : una palazzina residenziale che ha accesso dalla via B e , all'estremo opposto dell'appezzamento, il famoso opificio che ha accesso dalla via A.
    Il corpo residenziale è strutturato su quattro piani , ma è collegato all'opificio da una apposita struttura (tipo corridoio) che collega l'opificio con altri locali commerciali che sono al pian terreno del corpo residenziale (di proprietà e nell'uso degli stessi dell'opificio) . Questi locali commerciali del pian terreno si estendono anche a destra e a sinistra del corpo fabbrica residenziale, e tra le proprietà esclusive dell'opificio c'è, appunto, il locale CT , la cui canna fumaria svetta in parallelo (ma completamente distaccata ed autonoma rispetto al corpo fabbrica residenziale).

    Mi son tirata giù TUTTE le storiche delle varie unità e ...io stessa in quel frazionamento, avvenuto PRIMA della divisione per porzioni individuate, e quindi PRIMA della nascita del Condominio, ..."a pelle" ascrivo enorme importanza.
    Ma ....mi troverò a discuterne con Tecnico (anche garbatissimo e preparato) che però ....è quello su cui pende la possibilità di doversi riparare la canna fumo a proprie spese..... E per sentirmi sicura DEVO sapere quale ruolo poter ascrivere (legalmente) al frazionamento ANTE divisione tra comunisti.... :disappunto:

    Insomma : non posso e non voglio rischiare di eccepire questo FATTO, e sentirmi opporre un disinvolto "embè che c'entra? Era sempre in comunione!!!"....:disappunto::disappunto:
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Come tu sai sono un tecnico con la t minuscola, e non ho mai esercitato come professionista, quindi consigliati con uno che fa di mestiere queste cose: ma i frazionamenti si fanno proprio in funzione di una divisione di una comunione; ed i tempi, 20gg prima, lo confermano. Quindi devo immaginare che successivamente al frazionamento si sono fatte le assegnazioni esclusive ai vari comunisti o alternativamente sono cominciate le vendite a terzi.

    - il frazionamento di cui parli, ha interessato anche il frazionamento del terreno?
    - a chi appartiene il corridoio di passaggio? le planimetrie catastali lo descrivono? sotto che titolo?
    - quanti sono i proprietari? Quanti millesimi ha il proprietario dell'opificio e locali commerciali? (in vista di una ipotesi di scorporo condominiale)
     
  9. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    E' una gran confusione, Bastimento!!!!:disappunto:

    Il frazionamento interessò tutta la parte non-residenziale (opificio + pian terreno del residenziale + corridoio di collegamento) e sicuramente venne fatto perchè si creò un'emergenza , nel senso che quei membri della famiglia che esercitavano attività in questi locali avevano l'urgenza di non veder coinvolte le loro quote nelle esecuzioni immobiliari che altra parte della famiglia si era procurate.

    Poi...pensa che genialata : la divisione....avviene (nientepopodimenoche) con TUTTI atti di DONAZIONE (non li ho e mannaggia avere il tempo per procurarseli)!!!!!!!!! Nel frazionamento , in ogni caso, rientrano tutti i locali non residenziali e tutti i locali tecnici (CT, appunto). Questo è importante, in effetti : il locale CT, ora e da allora, NON risulta di proprietà comune, bensì di proprietà esclusiva dell'opificio (...ci sto riflettendo ora: GRAZIE Bastimento di avermi fatto queste domande, perchè forse forse...già in questo che ti sto dicendo c'è un principio sicuro di soluzione!!!!!! :fiore:).

    Io non ho le planimetrie , bensì soltanto le visure storiche (i motivi li immagini da Te: non ho nè mai potrei avere delega DI TUTTI per estrarre le planimetrie).
    Quanto alle tabelle millesimali, credimi, è davvero solo dannoso che te ne parli, perchè....quelle che trovai erano proprio assurde (coram populi) e deliberammo di farle rifare. Ma....giusto in questi giorni e grazie alle visure....ho scoperto che l'arch. che le ha elaborate ...viveva nel paese di Alice delle Meraviglie (tanto per dire : mi ha fatto diecimila tabelle solo per dividere i vari pezzi di copertura...ma non ha tenuto conto del fatto chiarissimo che ...il lastrico del residenziale è ...di proprietà esclusiva!!!!!! :disappunto::disappunto::disappunto: Lui aveva le planimetrie e le visure, ma...chissà a che pensava? Mi ritrovo tabelle in cui il lastrico esclusivo è trattato come lastrico comune!!!!! E manco glielo posso dire, ai Condòmini: ci mancherebbe solo questo problema!!!!)

    Intanto , però, ho una ciminiera che è spezzata.
    Non è roba da poco.
    E' inclinata vistosamente ed i fumi escono dalla spaccatura e hanno annerito la sommità della canna. Inoltre....il territorio è sismico, il luogo esposto a tramontana .....e io.....ma chi me lo fa fare????? :disappunto::disappunto::disappunto:

    Grazie, comunque, di cuore! :amore:
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Calma .. e gesso.

    Raccogli più elementi che puoi: già da quanto dici hai elementi da porre sul tavolo, e mi pare che il proprietario dell'opificio abbia poche carte da giocare. Verabalizza tutto, fai presenti i problemi e fai prendere le decisioni agli interessati, che si assumeranno le relative responsabilità: secondo me l'amministratore deve evidenziarli i problemi; ma non se ne può far carico. Auguri
     
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  11. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Da quello che è emerso dalle tue descrizioni e dalle domande "precise" di Bastimento, risulta chiaro ed evidente che il corpo di fabbrica cui è collegata la ciminiera è l'opificio, mentre il residenziale è completamente autonomo ... dei locali ad uso commerciale non hai dato descrizione, ma credo siano anch'essi autonomi ...
    Pertanto se è così allora non vi sono altri dubbi... la pertinenza e la competenza per la sistemazione e manutenzione, spetta al titolare dell'opificio, anche se dovesse replicare che i frazionamenti hanno portato alla costituzione di un condominio, non c'entra nulla ...;) ...
    Diversa la cosa, invece si detti locali commerciali si colleghino alla ciminiera... allora in questo caso si dovrà dividere la spesa per la riparazione.
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mah, posso dire che il concetto di condominio a volte è tirato per i capelli?

    Se l'edificio è verticale, e si vendono separatamente le u.i., lasciando in comune terreno, fondamenta ecc, la situazione è evidente.

    Ma se una costruzione è orizzontale e viene frazionata e lottizzata (e gli atti di assegnazione sono fatti come Dio comanda) faccio fatica a ritrovarmi un condominio. Architetto poi conclude così:
    Certamente la situazione diventerebbe più ingarbugliata: ma questi negozi erano inclusi già nel frazionamento che assegnava l'opificio, o sono parte di un acquisizione separata da parte dello stesso soggetto che è divenuto proprietario dell'opificio?

    Che i locali commerciali facciano parte, con le residenze, di uno stesso condominio, è verosimile: ma se il medesimo proprietario ha deciso di scaldare i propri locali comemrciali derivando una fonte di calore dalla CT dell'opificio, questo rimarrebbe una sua scelta.

    Ho sempre fatto fatica a discriminare un condominio orizzontale: credo che dovrebbe essere definito dal titolo; altrimenti tutto un paese, fatto di edifici affiancati, sarebbe un megacondominio. Dal punto di vista intrinseco mancano spesso gli elementi caratteristici che per la loro inscindibilità ed inalienabilità da parte dei comunisti, portano alla condominialità.

    Avrei ancora una domanda (o una constatazione?): prima del "problema ciminiera" immagino che sia l'opificio che la palazzina residenziale siano stati amministrati come unico condominio: ecco, temo che questo sia l'appiglio più intrigante sul quale il possessore della ciminiera farà leva. Se così fosse diventerebbe essenziale (è solo un'opinione) affrontare lo stato della titolarità, e lo scorporo ufficiale del condominio a prevalente destinazione residenziale
     
  13. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Esattissimamente COSI' !!!!!
    Questo complesso (e questa è una delle pochissime certezze) è stato concepito come unico condominio sin dal momento della divisione tra comunisti, e tale è oggi.

    Io ....(scusatemi dell'obiezione mentre Vi ringrazio davvero e tanto, per l'interessamento ) ..non riesco a dare tutta questa importanza che Voi date alla morfologia del luogo. E in fondo non riesco a darla (purtroppo e riflettendoci seriamente :disappunto:) neanche alla proprietà dei luoghi che ospitano i vari impianti (CT, nel nostro caso) .

    Parto da questo presupposto , così forse riesco a chiarire quel che mi resta come enigma :
    - ogni condominio può annoverare, oltre che parti private e parti comuni a tutti, anche un mare di parti che sono, ad esempio, semplice condominio parziale.

    Ora: la canna fumo è parte essenziale dell'impianto CT , e , in quanto tale, potrebbe essere comune a tutti, oppure comune ad alcuni, oppure di proprietà di uno solo. Giusto?
    Dalla titolarità del bene deriva in automatico l'onere della manutenzione. Giusto?
    Se la titolarità del bene era comune nel momento in cui è nato il condominio...va da sè che gli oneri di manutenzione restano a carico di tutti, poichè non è per la rinuncia al servizio che i rinuncianti possano esimersi dalla manutenzione. Giusto?

    E dunque : fondamentale è stabilire se questa CT (e relativa canna fumo) siano o NON siano mai stati "bene comune" dopo la divisione tra comunisti (che è il momento in cui nasce il condominio).

    Solo che...riflettendo...questo dato non potremo mai derivarlo dalla proprietà del LOCALE CT!!!! Perchè....è anche assolutamente normale che un bene/impianto comune possa insistere su proprietà esclusiva (che risulterà semplicemente gravata da corrispondente servitù). E non a caso....nello stesso complesso abbiamo l'impianto autoclave del residenziale....che è dentro all'opificio ed al quale si accede solo dall'opificio, ma non per questo ci siamo mai sognati di negare che tale impianto sia comune.....
    :disappunto:

    Per cui (correggetemi per favore se sbaglio, perchè 'sta cosa mi manda in tilt) ...l'unico elemento dirimente consisterebbe nel sapere se quella CT abbia funzionato a beneficio dei residenziali ..anche per un solo giorno dalla nascita del condominio.
    E...siccome il primo acquirente "estraneo al clan famigliare" rogita in agosto 92 , mentre il condominio è nato il 31/12/91, e questo acquirente (pur non avendo alcun interesse ad ammetterlo, ma essendo troppo corretto per non ammetterlo) mi conferma con sicurezza che beneficiò (come inquilino, poichè tale era prima di acquistare) del centralizzato per tutto l'inverno 91/92 e solo immediatamente prima del rogito - in estate 92 - furono fatti i lavori per vendergli l'unità come termoautonoma.....mi sa proprio che la canna fumo.....tocca manutenerla a tutto il condominio!!!! :occhi_al_cielo:

    Sto dando i numeri??? :confuso:
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    No: stai dando i dati reali del problema.
    E gli acquirenti dei residenziali estranei al nucleo familiare ... si sono fatti fregare....

    Quando impareremo a guardare al di là della punta del nostro naso? E dire che una ciminiera non è un vizio occulto......:disappunto:

    p.s.: riprendendo le considerazioni sullo "snobbamento delle considerazioni giuridiche", qui siamo di nuovo in un caso simile: quando chiedi perchè i tecnici diano importanza alle caratteristiche morfologiche, la risposta a me sembrerebbe ovvia: perchè queste sono concrete, condivisibili da tutti, e permettono di individuare confini certi.

    Se alligna il malinteso, è più sano sradicare la mala pianta, incidere nella ferita, che cercar di circoscrivere l'infezione con strumenti sicuramente raffinati ma a volte insoddisfacienti.
     
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