Provvigione di agenzia e acquisto prima casa

[Madferit994]

Buonasera a tutti, ho 30 anni e sono in procinto di acquistare la mia prima casa destinata ad abitazione principale. Sono alla ricerca di un immobile e ne ho individuato uno che presenta le caratteristiche che cerco. Ho due quesiti da porre:

1. L'agente immobiliare (dove.it) ha chiesto una provvigione del 4% + IVA che nella mia città (Taranto) è piuttosto elevata (solitamente si aggira non oltre il 3% + IVA). La domanda è: è ragionevole trattare sulla provvigione? L'agente immobiliare è parsa piuttosto restia, dice di non poter "togliere nulla" poiché ai vertici non glielo consentono..... personalmente la risposta non mi ha convinta. Faccio bene ad insistere nel voler trattare la provvigione? La cifra di vendita dell'immobile si aggira intorno ai 127000/130000.
2. Consultando i documenti della proprietà è emerso che nell'atto di compravendita l'immobile è stato acquistato da marito e moglie in comunione di beni. Nel 2014 è stato fatto un atto in cui la moglie ha ceduto la sua parte al figlio (che ne è diventato nudo proprietario) e il restante 50% è rimasto al marito. C'è di mezzo quindi una nuda proprietà + un usufrutto. In che modo posso accertarmi che acquistando l'immobile io possa entrare in pieno e reale possesso dell'appartamento svincolando loro da tutto? Il figlio mi vende la nuda proprietà, ma anche il marito deve vendere (o cedere??) dichiaratamente il proprio diritto di usufrutto a me. Ho capito bene? Mi sembrano dei passaggi delicati e se dovessi arrivare all'acquisto vorrei essere ben preparata.

Grazie a chiunque voglia delucidarmi.

 

[francesca63]

è ragionevole trattare sulla provvigione?

Puoi provare, ma non è dovuto; insistere troppo non ti porterà a niente.

Mi sembrano dei passaggi delicati

Non c’è nulla di delicato, è una situazione abbastanza normale: farai la proposta di acquisto indirizzata a tutti e tre, e tutti e tre dovranno firmare per accettazione, obbligandosi a cederti ognuno i suoi diritti.

anche il marito deve vendere (o cedere??) dichiaratamente il proprio diritto di usufrutto a me

Se la moglie ha donato la nuda proprietà , il diritto di usufrutto sul 50% dovrebbe spettare ancora a lei.
Ma solo leggendo i vari atti si potrà capire meglio, anche se la sostanza non cambia, nel senso che ognuno deve firmare: l’agente, oltre a chiedere il suo legittimo compenso, dovrebbe anche saperti spiegare tutto, in modo da farti acquistare senza ansie.

Piuttosto, va approfondito il discorso legato alla “cessione” tra madre e figlio della nuda proprietà: se è stata una donazione, meglio capire se ci sono altri figli, e pensare comunque a fare un’assicurazione contro i rischi insiti nell’acquisto di un immobile con provenienza donativa.

 

[ingelman]

Piuttosto, va approfondito il discorso legato alla “cessione” tra madre e figlio della nuda proprietà: se è stata una donazione, meglio capire se ci sono altri figli, e pensare comunque a fare un’assicurazione contro i rischi insiti nell’acquisto di un immobile con provenienza donativa.

Visto che gli attori sono sempre gli stessi non escluderei da acquirente di chiedere alle parti (se percorribile) la revoca della donazione, sempre che di donazione si tratti.

 

[Madferit994]

Puoi provare, ma non è dovuto; insistere troppo non ti porterà a niente.

Va bene, ho dimenticato comunque di specificare che acquisterei cash, quindi potrei avere un certo "potere" contrattuale da sfruttare per provare a trattare sulla provvigione.

Piuttosto, va approfondito il discorso legato alla “cessione” tra madre e figlio della nuda proprietà: se è stata una donazione, meglio capire se ci sono altri figli, e pensare comunque a fare un’assicurazione contro i rischi insiti nell’acquisto di un immobile con provenienza donativa.

Visto che gli attori sono sempre gli stessi non escluderei da acquirente di chiedere alle parti (se percorribile) la revoca della donazione, sempre che di donazione si tratti.

Grazie ad entrambi. Si tratta di una donazione. C'è un'altra figlia ma non compare negli atti. Cosa cambia facendo fare una revoca della donazione? E viceversa, se non chiedo di fare la revoca?

 

[francesca63]

Va bene, ho dimenticato comunque di specificare che acquisterei cash, quindi potrei avere un certo "potere" contrattuale da sfruttare per provare a trattare sulla provvigione.

Acquistando cash hai un certo potere nella trattativa con il venditore, visto che sei preferibile ad acquirente con mutuo (o, peggio, con sospensiva mutuo); per l’agenzia non cambia nulla.

Cosa cambia facendo fare una revoca della donazione?

Che il bene donato “ritorna” al donante, evitando i rischi futuri legati alla presenza della donazione nella “storia” dell’immobile

 

[Madferit994]

Che il bene donato “ritorna” al donante, evitando i rischi futuri legati alla presenza della donazione nella “storia” dell’immobile

E' un'operazione molto onerosa per il venditore? Dovendo già sistemare a suo carico questioni catastali ed urbanistiche per abusivismi vari, non so se i signori sarebbero disposti anche ad effettuare la revoca...

 

[francesca63]

E' un'operazione molto onerosa per il venditore?

Non mi pare: dovrebbero essere 200 euro di imposta fissa, più costo parcella notaio

 

[Madferit994]

Ricapitolando, formulo una proposta che dovrà essere sottoscritta dalle 3 parti. Mi conviene già specificare in sede di proposta tra le clausole che il proprietario vende la sua nuda proprietà e i genitori il loro diritto di usufrutto? O posso specificarlo in una fase successiva?

 

[francesca63]

Mi conviene già specificare in sede di proposta tra le clausole che il proprietario vende la sua nuda proprietà e i genitori il loro diritto di usufrutto? O posso specificarlo in una fase successiva?

La proposta va indirizzata ai tre, come venditori; non indispensabile specificare quote e diritti che ognuno di loro cederà, ma niente vieta di farlo.
Come detto, l’agenzia dovrebbe sapere come fare .

 

[ingelman]

C'è di mezzo quindi una nuda proprietà + un usufrutto. In che modo posso accertarmi che acquistando l'immobile io possa entrare in pieno e reale possesso dell'appartamento svincolando loro da tutto? Il figlio mi vende la nuda proprietà, ma anche il marito deve vendere (o cedere??) dichiaratamente il proprio diritto di usufrutto a me.

Nella proposta tui dichiari di voler acquistare la piena proprietà dell'immobile vien da se che ogni attore venditore venderà ciascuno per i propri diritti e congiuntamente per l'intero.

Ovvio che se nella proposta vi è scritto che l'immobile verrà ceduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova ti ritrovi la donazione di mezzo nella storicità dell'immobile il giorno in cui deciderai di rivenderlo (se non passa un ventennio o 10 anni dalla morte del donante)

Io spingerei per far inserire in proposta l'impegno dei proprietari di recedere dalla donazione (condizione essenziale per perfezionare la compravendita).

Questi sono i casi in cui è opportuno farsi assistere soprattutto nelle fasi preliminari dell'acquisto.
Nonho riletto tutti i post precedenti, se c'è un Agente Immobiliare parlane con lui, ma con fermezza