Il diritto di prelazione in favore del conduttore opera quando il locatore, alla prima scadenza contrattuale (rispettivamente quattro e tre anni, a seconda che si tratti di contratto libero o concordato), si avvalga della facoltà di diniego del rinnovo del contratto perché ricorre una di queste tre ipotesi:
intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; va a riguardo precisato che l'art. 1, comma 10, D.M. 30/12/2002, è intervenuto a stabilire che "E' nella attribuzione esclusiva del proprietario dell'immobile la facoltà di concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell'immobile con le modalità previste dagli artt. 38 e 39 L. 27 luglio 1978, n. 392". Questa norma, introdotta con decreto ministeriale che in quanto tale, per il principio della gerarchia delle fonti del diritto, non può abrogare una norma di legge, si riferisce evidentemente alla vendita in un contesto in cui il locatore sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione;
l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che dev'essere ricostruito o del quale dev'essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore è di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, oppure s'intende operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, o, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intende eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle è indispensabile, per ragioni tecniche, lo sgombero dell'immobile stesso.
Nel primo caso il conduttore ha il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, agli altri eventuali acquirenti dell'immobile, mentre negli altri due casi il diritto di prelazione scatta se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile, con il conduttore che ha il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, agli altri eventuali aspiranti conduttori.
E QUANDO NO
Se il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale, al conduttore non spetta il diritto di prelazione, né gli spetta se, una volta scaduto il contratto, il locatore intende locare l'immobile a terzi.
Parimenti, al conduttore non spetta il diritto di prelazione se il locatore è comproprietario dell'immobile a titolo di comunione ereditaria: in tal caso, infatti, il diritto di prelazione accordato ai coeredi dall'art. 732 c.c. prevale su quello del conduttore. Lo stesso dicasi se il locatore vende al coniuge o ai parenti entro il secondo grado.
La parentela è il vincolo che lega due persone che discendono l'una dall'altra (per es. padre e figlio, nonno e nipote), o che, pur non discendendo l'una dall'altra, hanno uno stipite (ossia un ascendente) in comune: per es. due fratelli germani hanno in comune il padre, due cugini i nonni (si dicono germani i fratelli nati dagli stessi genitori, mentre si dicono consanguinei e uterini, rispettivamente, i fratelli nati dallo stesso padre ma da madre diversa, e quelli nati dalla stessa madre ma da padre diverso).
Per quanto riguarda il calcolo della parentela, occorre premettere che la parentela può essere in linea retta e in linea collaterale (per linea s'intende l'insieme delle generazioni, tecnicamente indicate, queste, come gradi). E' in linea retta la parentela che unisce persone discendenti l'una dall'altra, mentre è in linea collaterale la parentela che unisce persone non discendenti l'una dall'altra ma aventi uno stipite in comune. Per calcolare la parentela in linea retta si risale dal soggetto preso in considerazione a quello nei cui confronti si vuole calcolare la parentela, e si calcolano tanti gradi quante sono le persone, meno uno: così, tra padre e figlio la parentela è di primo grado, tra nonno e nipote di secondo e così via. Per calcolare la parentela in linea collaterale si risale dalla persona considerata allo stipite, per scendere da questi alla persona nei cui confronti si vuole calcolare la parentela, e si considerano, anche in questo caso, tanti gradi quante sono le persone, meno uno: così, tra fratelli la parentela è di secondo grado, tra cugini è di quarto grado e così via. Di regola la legge prende in considerazione la parentela fino al sesto grado.
Quanto all'affinità, essa è il vincolo che lega un coniuge ai parenti dell'altro coniuge: per es. genero e nuora, cognati. Circa il calcolo dell'affinità, un coniuge è affine dei parenti dell'altro nella linea e nel grado in cui questi è loro parente; così, tra nuora e suocero l'affinità è di primo grado in linea retta (essendo padre e figlio parenti di primo grado in linea retta), tra cognati è di secondo grado in linea collaterale e così via.
L'art. 38 L. 392/1978, che attribuisce al conduttore di un immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione il diritto di prelazione nei confronti del locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, si applica alle sole alienazioni volontarie e non trova quindi applicazione nel caso in cui, dichiarato il fallimento del locatore, l'immobile venga venduto coattivamente (Cass. 6/4/1990, n. 2900).
Quando la vendita riguardi non un intero edificio (cosiddetta vendita in blocco, nella quale il conduttore non ha diritto alla prelazione), ma solo alcune delle unità immobiliari che lo compongono, ciascuna delle quali dotata di una propria autonomia, trasferite con un unico atto (cosiddetta vendita cumulativa), al fine di stabilire se debba essere riconosciuto il diritto di prelazione del conduttore di una di tali unità comprese nella vendita, deve accertarsi se l'oggetto del contratto sia unico: se sia, cioè, un complesso immobiliare dotato di una propria individualità giuridico-strutturale, o se contenga tanti atti di disposizione per quanti sono gli immobili: sia, cioè, un atto traslativo ad oggetto plurimo; mentre nel primo caso la prelazione dev'essere esclusa per le stesse ragioni per le quali lo è nella vendita in blocco (in quanto oggetto del trasferimento è un bene che ha una configurazione sua propria, che lo rende diverso dall'immobile locato), nel secondo caso dev'essere riconosciuto (Cass. 1/9/1999, n. 9197).
intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; va a riguardo precisato che l'art. 1, comma 10, D.M. 30/12/2002, è intervenuto a stabilire che "E' nella attribuzione esclusiva del proprietario dell'immobile la facoltà di concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell'immobile con le modalità previste dagli artt. 38 e 39 L. 27 luglio 1978, n. 392". Questa norma, introdotta con decreto ministeriale che in quanto tale, per il principio della gerarchia delle fonti del diritto, non può abrogare una norma di legge, si riferisce evidentemente alla vendita in un contesto in cui il locatore sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione;
l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che dev'essere ricostruito o del quale dev'essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore è di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, oppure s'intende operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, o, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intende eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle è indispensabile, per ragioni tecniche, lo sgombero dell'immobile stesso.
Nel primo caso il conduttore ha il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, agli altri eventuali acquirenti dell'immobile, mentre negli altri due casi il diritto di prelazione scatta se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile, con il conduttore che ha il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, agli altri eventuali aspiranti conduttori.
E QUANDO NO
Se il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale, al conduttore non spetta il diritto di prelazione, né gli spetta se, una volta scaduto il contratto, il locatore intende locare l'immobile a terzi.
Parimenti, al conduttore non spetta il diritto di prelazione se il locatore è comproprietario dell'immobile a titolo di comunione ereditaria: in tal caso, infatti, il diritto di prelazione accordato ai coeredi dall'art. 732 c.c. prevale su quello del conduttore. Lo stesso dicasi se il locatore vende al coniuge o ai parenti entro il secondo grado.
La parentela è il vincolo che lega due persone che discendono l'una dall'altra (per es. padre e figlio, nonno e nipote), o che, pur non discendendo l'una dall'altra, hanno uno stipite (ossia un ascendente) in comune: per es. due fratelli germani hanno in comune il padre, due cugini i nonni (si dicono germani i fratelli nati dagli stessi genitori, mentre si dicono consanguinei e uterini, rispettivamente, i fratelli nati dallo stesso padre ma da madre diversa, e quelli nati dalla stessa madre ma da padre diverso).
Per quanto riguarda il calcolo della parentela, occorre premettere che la parentela può essere in linea retta e in linea collaterale (per linea s'intende l'insieme delle generazioni, tecnicamente indicate, queste, come gradi). E' in linea retta la parentela che unisce persone discendenti l'una dall'altra, mentre è in linea collaterale la parentela che unisce persone non discendenti l'una dall'altra ma aventi uno stipite in comune. Per calcolare la parentela in linea retta si risale dal soggetto preso in considerazione a quello nei cui confronti si vuole calcolare la parentela, e si calcolano tanti gradi quante sono le persone, meno uno: così, tra padre e figlio la parentela è di primo grado, tra nonno e nipote di secondo e così via. Per calcolare la parentela in linea collaterale si risale dalla persona considerata allo stipite, per scendere da questi alla persona nei cui confronti si vuole calcolare la parentela, e si considerano, anche in questo caso, tanti gradi quante sono le persone, meno uno: così, tra fratelli la parentela è di secondo grado, tra cugini è di quarto grado e così via. Di regola la legge prende in considerazione la parentela fino al sesto grado.
Quanto all'affinità, essa è il vincolo che lega un coniuge ai parenti dell'altro coniuge: per es. genero e nuora, cognati. Circa il calcolo dell'affinità, un coniuge è affine dei parenti dell'altro nella linea e nel grado in cui questi è loro parente; così, tra nuora e suocero l'affinità è di primo grado in linea retta (essendo padre e figlio parenti di primo grado in linea retta), tra cognati è di secondo grado in linea collaterale e così via.
L'art. 38 L. 392/1978, che attribuisce al conduttore di un immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione il diritto di prelazione nei confronti del locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, si applica alle sole alienazioni volontarie e non trova quindi applicazione nel caso in cui, dichiarato il fallimento del locatore, l'immobile venga venduto coattivamente (Cass. 6/4/1990, n. 2900).
Quando la vendita riguardi non un intero edificio (cosiddetta vendita in blocco, nella quale il conduttore non ha diritto alla prelazione), ma solo alcune delle unità immobiliari che lo compongono, ciascuna delle quali dotata di una propria autonomia, trasferite con un unico atto (cosiddetta vendita cumulativa), al fine di stabilire se debba essere riconosciuto il diritto di prelazione del conduttore di una di tali unità comprese nella vendita, deve accertarsi se l'oggetto del contratto sia unico: se sia, cioè, un complesso immobiliare dotato di una propria individualità giuridico-strutturale, o se contenga tanti atti di disposizione per quanti sono gli immobili: sia, cioè, un atto traslativo ad oggetto plurimo; mentre nel primo caso la prelazione dev'essere esclusa per le stesse ragioni per le quali lo è nella vendita in blocco (in quanto oggetto del trasferimento è un bene che ha una configurazione sua propria, che lo rende diverso dall'immobile locato), nel secondo caso dev'essere riconosciuto (Cass. 1/9/1999, n. 9197).
