Vendita studio dentistico: l' inquilino ha diritto di prelazione ?

[collega]

Buona serata a tutti.
Tempo fa ho preso in vendita un appartamento adibito a studio dentistico.
Ho contattato l'inquilina e l'ho messa al corrente dell'intenzione del proprietario di vendere lo studio. Il marito di questa conduttrice è un avvocato e dice di avere diritto di prelazione. Non si e però mai fatto avanti per una eventuale proposta d'acquisto perchè, secondo lui, il prezzo richiesto è fuori mercato. Il contratto d'affitto è alla seconda scadenza. Adesso l'appartamento è stato venduto ad un terzo e contestualmente all'atto ho chiesto al notaio se la conduttrice ha diritto di prelazione. Lui mi ha risposto che, essendo il contratto d'affitto alla seconda scadenza, l'inquilino non ha diritto di prelazione. Volevo sapere da Voi se è vero oppure
la conduttrice poteva e può esercitare questo diritto?

Grazie anticipatamente.

 

[Antonello]

La conduttrice può esercitare il diritto di prelazione se viene invitata dalla proprietà a questa funzione nei modi e nei termini dettati dalla legge.
Ha comunque diritto all'esercizio della prelazione.
Due domande:
- il prezzo indicato nell'atto è quello reale o ne è stato indicato uno inferiore?
- l'acquirente è al corrente che l'immobile è affittato?

 

[collega]

Intanto grazie Antonello e buona giornata.
Il prezzo è stato indicato facendo riferimento alla rendita catastale moltiplicata per 126. Chiaramente inferiore al prezzo realmente pagato. Comunque tutto indicato in atto.
L'acquirente era ed è al corrente che l'immobile è affittato anche percè dal giorno dell'atto decorrea suo favore il diritto di percepire il canone di locazione. Adesso il mio dubbio è: il notaio sapendo che l'immobile era affittato doveva richiedere al proprietario, prima della stipula, la prova dell'avvenuta comunicazione all'inquilino dell'intenzione di vendere l'appartamento oppure è una pratica che non fa parte dei doveri di un notaio?

 

[Antonello]

Chiaramente inferiore al prezzo realmente pagato.

La conduttrice può far valere il diritto di prelazione ed ottenerlo al prezzo dichiarato.

oppure è una pratica che non fa parte dei doveri di un notaio?

Un notaio "diligente" chiede se è stato invitato il conduttore ad esercitare il diritto di prelazione e in difetto mette in guardia l'acquirente sulle problematiche che potrebbero nascere.
Avresti anche tu, come agente immobiliare, sconsigliare l'acquisto senza esercizio di prelazione.
Un dubbio: come mai non avete moltiplicato la rendita per 63 essendo un immobile adibito a studio dentistico (A/10)?

 

[Bagudi]

Mi sa che non è un A/10.... qui si parla di appartamento.

Silvana

 

[collega]

Si, in effetti l'appartamento in questione è un A/2 ma locato come uso ufficio senza richiesta di cambio di destinazione d'uso.
Probabilmente è per questo che il notaio ha cacolato il valore da dichiarare moltiplicando la rendita per 126. E' giusto quello che dice Antonello ma io come agente immobiliare ho chiesto al notaio, prima dell'atto, se era tutto a posto anche riguardo al diritto di prelazione dell'inquilino. Il notaio mi ha assicurato che, essendo il contratto alla seconda scadenza, l'inquilino non aveva il diritto di prelazione. Chiedo a voi se vi risulta quanto dettomi dal notaio.

 

[Antonello]

E poi qualcuno dice che i contratti è meglio farli fare da esperti del diritto, cioè gli avvocati.
Troppe cose non sono giuste:
- un appartamento di civile abitazione con categoria A/2 affittato a studio dentistico (fuorilegge).
- vendita dell'immobile senza invito al conduttore ad esercitare il diritto di prelazione (foriero di grattacapi).
- notaio che stipula senza chiedere se detto esercizio è stato ottemperato (i dubbi corrono).
- prezzo dichiarato in atto inferiore a quello realmente incassato (pura libidine per l'agenzia delle entrate).
- agente immobiliare che può essere chiamato come testimone circa il prezzo reale (doppia libidine per l'agenzia delle entrate sulla fatturazione delle provvigioni).
- agente immobiliare che non ha avvisato le parti circa l'obbligo del diritto di prelazione dettato dall'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 (corresponsabilità con il venditore).
Niente male.

 

[manmar01]

Non sono esperto da entrare nel merito della questione pongo invece un'altro problema.
Dove trovate una traccia di professionalità in questo evento?
Perchè ci scandalizziamo se la gente non si fida degli Agenti Immobiliari?
In prima battuta io venditore e/o compratore avrei voluto essere messo al corrente delle leggi, della normativa e dei rischi dall'agente immobiliare. Non vale nemmeno scaricare la responsabilità su chi ha stipulato l'atto senza avvisare delle possibili conseguenze.
NAturalemnte non voglio generalizzare ma ricordiamoci che ci vuole tanto (e tanti) per farsi una reputazione e poco (pochi) per farla perdere a tutti.
PS Non sono Agenti Immobiliari e non ho niente contro di loro quando fanno le cose perbene.
Se

 

[Limpida]

Non sono esperto da entrare nel merito della questione pongo invece un'altro problema.
Dove trovate una traccia di professionalità in questo evento?
Perchè ci scandalizziamo se la gente non si fida degli Agenti Immobiliari?
In prima battuta io venditore e/o compratore avrei voluto essere messo al corrente delle leggi, della normativa e dei rischi dall'agente immobiliare. Non vale nemmeno scaricare la responsabilità su chi ha stipulato l'atto senza avvisare delle possibili conseguenze.
NAturalemnte non voglio generalizzare ma ricordiamoci che ci vuole tanto (e tanti) per farsi una reputazione e poco (pochi) per farla perdere a tutti.
PS Non sono Agenti Immobiliari e non ho niente contro di loro quando fanno le cose perbene.
Se

La traccia di professionalità l'hai trovata da Antonello che é un agente immobiliare!

 

[Antonello]

Limpida, troppo buona.
Quello che ho detto a Collega, penso che sia il minimo che un agente immobiliare deve sapere e fare.
L'introduzione con l'avvocato è perchè il marito della dentista è, detto da Collega, un avvocato.