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  1. collega

    collega Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buona serata a tutti.
    Tempo fa ho preso in vendita un appartamento adibito a studio dentistico.
    Ho contattato l'inquilina e l'ho messa al corrente dell'intenzione del proprietario di vendere lo studio. Il marito di questa conduttrice è un avvocato e dice di avere diritto di prelazione. Non si e però mai fatto avanti per una eventuale proposta d'acquisto perchè, secondo lui, il prezzo richiesto è fuori mercato. Il contratto d'affitto è alla seconda scadenza. Adesso l'appartamento è stato venduto ad un terzo e contestualmente all'atto ho chiesto al notaio se la conduttrice ha diritto di prelazione. Lui mi ha risposto che, essendo il contratto d'affitto alla seconda scadenza, l'inquilino non ha diritto di prelazione. Volevo sapere da Voi se è vero oppure
    la conduttrice poteva e può esercitare questo diritto?

    Grazie anticipatamente.
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La conduttrice può esercitare il diritto di prelazione se viene invitata dalla proprietà a questa funzione nei modi e nei termini dettati dalla legge.
    Ha comunque diritto all'esercizio della prelazione.
    Due domande:
    - il prezzo indicato nell'atto è quello reale o ne è stato indicato uno inferiore?
    - l'acquirente è al corrente che l'immobile è affittato?
     
  3. collega

    collega Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Intanto grazie Antonello e buona giornata.
    Il prezzo è stato indicato facendo riferimento alla rendita catastale moltiplicata per 126. Chiaramente inferiore al prezzo realmente pagato. Comunque tutto indicato in atto.
    L'acquirente era ed è al corrente che l'immobile è affittato anche percè dal giorno dell'atto decorrea suo favore il diritto di percepire il canone di locazione. Adesso il mio dubbio è: il notaio sapendo che l'immobile era affittato doveva richiedere al proprietario, prima della stipula, la prova dell'avvenuta comunicazione all'inquilino dell'intenzione di vendere l'appartamento oppure è una pratica che non fa parte dei doveri di un notaio?
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La conduttrice può far valere il diritto di prelazione ed ottenerlo al prezzo dichiarato.

    Un notaio "diligente" chiede se è stato invitato il conduttore ad esercitare il diritto di prelazione e in difetto mette in guardia l'acquirente sulle problematiche che potrebbero nascere.
    Avresti anche tu, come agente immobiliare, sconsigliare l'acquisto senza esercizio di prelazione.
    Un dubbio: come mai non avete moltiplicato la rendita per 63 essendo un immobile adibito a studio dentistico (A/10)?
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi sa che non è un A/10.... qui si parla di appartamento.

    Silvana
     
  6. collega

    collega Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si, in effetti l'appartamento in questione è un A/2 ma locato come uso ufficio senza richiesta di cambio di destinazione d'uso.
    Probabilmente è per questo che il notaio ha cacolato il valore da dichiarare moltiplicando la rendita per 126. E' giusto quello che dice Antonello ma io come agente immobiliare ho chiesto al notaio, prima dell'atto, se era tutto a posto anche riguardo al diritto di prelazione dell'inquilino. Il notaio mi ha assicurato che, essendo il contratto alla seconda scadenza, l'inquilino non aveva il diritto di prelazione. Chiedo a voi se vi risulta quanto dettomi dal notaio.
     
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E poi qualcuno dice che i contratti è meglio farli fare da esperti del diritto, cioè gli avvocati.
    Troppe cose non sono giuste:
    - un appartamento di civile abitazione con categoria A/2 affittato a studio dentistico (fuorilegge).
    - vendita dell'immobile senza invito al conduttore ad esercitare il diritto di prelazione (foriero di grattacapi).
    - notaio che stipula senza chiedere se detto esercizio è stato ottemperato (i dubbi corrono).
    - prezzo dichiarato in atto inferiore a quello realmente incassato (pura libidine per l'agenzia delle entrate).
    - agente immobiliare che può essere chiamato come testimone circa il prezzo reale (doppia libidine per l'agenzia delle entrate sulla fatturazione delle provvigioni).
    - agente immobiliare che non ha avvisato le parti circa l'obbligo del diritto di prelazione dettato dall'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 (corresponsabilità con il venditore).
    Niente male.
     
    A tukasa immobiliare piace questo elemento.
  8. manmar01

    manmar01 Ospite

    Non sono esperto da entrare nel merito della questione pongo invece un'altro problema.
    Dove trovate una traccia di professionalità in questo evento?
    Perchè ci scandalizziamo se la gente non si fida degli Agenti Immobiliari?
    In prima battuta io venditore e/o compratore avrei voluto essere messo al corrente delle leggi, della normativa e dei rischi dall'agente immobiliare. Non vale nemmeno scaricare la responsabilità su chi ha stipulato l'atto senza avvisare delle possibili conseguenze.
    NAturalemnte non voglio generalizzare ma ricordiamoci che ci vuole tanto (e tanti) per farsi una reputazione e poco (pochi) per farla perdere a tutti.
    PS Non sono Agenti Immobiliari e non ho niente contro di loro quando fanno le cose perbene.
    Se
     
  9. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La traccia di professionalità l'hai trovata da Antonello che é un agente immobiliare!
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Limpida, troppo buona.
    Quello che ho detto a Collega, penso che sia il minimo che un agente immobiliare deve sapere e fare.
    L'introduzione con l'avvocato è perchè il marito della dentista è, detto da Collega, un avvocato.
     
  11. manmar01

    manmar01 Ospite

    Dalle mie parti si dice che ci vuole tanto tempo per ammucchiare e poco per sparpagliare.
    Complimenti Antonello continua ad "ammucchiare" e speriamo che siano sempre meno quelli che buttano tutto a monte.
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non capisco il senso.
    Spiegati.
     
  13. manmar01

    manmar01 Ospite

    Per acquisire un capitale di credibilità e stima (questo è il senso del termine ammucchiare usato nel proverbio) è necessario tanto lavoro. Per "sfare il mucchio", cioè far perdere il capitale faticosamente guadagnato (credibilità, stima, ecc. ecc.), basta poco.
    Il proverbio dice più o meno così: Ce ne voglionio tanti (uomini) per ammucchiare e bastra un pollo (riferito a uomo improvvido paragonato ad un pollo) per sparpagliare (disperdere il mucchio).
    Capito il senso?
     
    A Limpida piace questo elemento.
  14. Fratta

    Fratta Membro Attivo

    Agente Immobiliare

    Perdonate.... ma estiste un diritto di prelazione anche su appartamenti di civile abitazione? Se cosi non fosse si capirebbe il comportamento del notaio e di tutti gli altri "attori".
     
  15. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si Fratta, il diritto di prelazione esiste.
     
  16. collega

    collega Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buona serata a tutti.
    Carissimi Professionisti che la sapete lunga, Vi dico che prima di accusare qualcuno di non professionalità, studiate e riflettete.
    Intanto rispondo al Signor Antonello:
    1- Chi ha affittato l'appartamento a studio medico essendo un c/2 non sono io bensì il proprietario.
    2- Lo studio dentistico rientra nelle categorie degli studi professionali quindi i conduttori degli studi professionali non hanno alcun diritto di prelazione.
    3- Il notaio prima di stipulare, mi ha riferito, ha chiesto ai suoi avvocati circa l'esistenza di questo diritto, allegando anche il contratto d'affitto all'atto notarile.
    4- Mi spieghi perchè avrei dovuto avvisare l'inquilino circa il diritto di prelazione se questo diritto non poteva asercitarlo?
    5- Da quello che mi risulta al 99% negli atti stipulati viene sempre dichiarato il valore catastale moltiplicato per x. Con tale valore si è in regola a meno che non vi sia una plusvalenza se si vende prima dei cinque anni dall'ultimo acquisto.
    Poi chi glielo ha detto che la mia fatturazione, nel caso specifico, non l'abbia fatta in regola ?

    Quindi Signori Professionisti prima di offendere e dare dell'incapace a qualcuno pensateci BENE

    Non scriverò più su questo forum
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La regola del prezzo valore non è applicabile ai locali commerciali. Con tale valore non si è in regola. Impossibile che te lo abbia detto un notaio :stretta_di_mano:
    Immobilio rimane a tua disposizione: qualche divergenza di opinioni può sempre esserci ;)
     
  18. collega

    collega Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Trattasi di attività professionale e non attività commerciale.
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non c'entra l'attività. Si sta parlando di cessione di un immobile (o sbaglio?)
    La regola da te citata (rendita x 126) non è applicabile a un C2, ma solo ai residenziali.
     
  20. collega

    collega Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scausa è stato un errore di battitura, l'avevo detto anche a Begudi che è un A/2.

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    Divergenze si, offese no
     

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