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  1. Cris2

    Cris2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, se possibile mi piacerebbe sapere indicativamente,di quanto andrebbe diminuito in percentuale, un appartamento locato , se è vero che il piano terra ha meno valore e che differenza di prezzo ci può essere tra un'abitazione civile ed una economica.

    Grazie a tutti e buona giornata!

    Cris2
     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Affidati ad un professionista di fiducia :fico:
    Quanto richiedi può avere risposta solo dopo una attenta analisi di mercato.:fico:
    Non fidarti di listini, hanno solo valore statistico, non possono essere utilizzati per le valutazioni
     
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  3. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Occorre sapere che tipo di contratto c'è, quanto paga di affitto l'inquilino, quanto manca al termine della locazione, ecc... . Senza questi dati non è possibile calcolare una percentuale attendibile.

    Se l'appartamento è privo di giardino, sì.
     
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  4. Cris2

    Cris2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Certo, mi rendo conto che avete bisogno di maggiori informazioni, provvedo subito!

    Il contratto è un 4+4 ed è trascorso appena un anno dall'inizio della locazione,l'affitto è di euro 480,00 mensili escluso le spese ordinarie, è un due locali con una cucina appena, appena abitabile, non ha giardino ma ha un piccolo balcone e per Vs. maggiori informazioni, ci sono delle spese straordinarie che gravano sull'immobile , che sono state rateizzate per alcuni anni (mancano circa 5 anni al termine delle rate).

    Grazie ancora!

    Cris2
     
  5. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Lasciamo da parte questo problema delle spese straordinarie che in questo momento ci complica soltanto la vita.
    C'era un'ultima considerazione da fare sulla "qualità" dell'inquilino (e quindi sulla sua futura solvibilità), ossia (esagero): il conduttore è un direttore di banca o un extracomunitario che vende tappeti sulla spiaggia?
    Capisci che per chi compra, questo aspetto riveste una certa importanza.
    Comunque, mettiamo il caso che si tratti di persona mediamente referenziata e solvibile, io direi che l'indice di deprezzamento dovrebbe aggirarsi intorno al 15%.
     
  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ma mi spiegate perchè un appartamento locato va deprezzato?
    in funzione del conduttore?
    con una quota in percentuale su quale valore? Come si determina il 100% ?
    :shock::shock::shock:
     
  7. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il 100% lo determini immaginandotelo libero e vacuo da persone e cose ;) :ok:

    Un appartamento locato non VA deprezzato. E' la legge domanda/offerta che lo deprezza in quanto, in primo luogo, si rivolge ad una fetta di mercato risicata.
    Inoltre, immàginati uno che volesse comprare un appartamento locato per investimento (perchè questo è - ovviamente - il target di clientela); perchè non dovrebbe acquistarne uno libero e poi locarlo a chi più gli aggrada? Perchè dovrebbe acquistarne uno locato con dentro un inquilino che non conosce se non risparmiasse qualcosa?
     
  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non ho capito se si deprezza oppure no

    come hai calcolato questo 15%?

    Ovvio che si ipotizza libero, la mia domanda è come lo valuti, quali strumenti utilizzi ...

    Si tratta di un segmento di mercato differente e solo una indagine di mercato e l'applicazione degli IVS può rilevare se c'è differenza fra la vendita di un immobile locato o non e in che misura.

    Te lo dico come consiglio ...;)
    tu esponi -15%
    tizio -10%
    caio -5
    mevio +5%

    ed il cliente è disorientato e si trova al punto di partenza.
    Solitamente poi fa una media fra i quattro valori commettendo lui stesso il quinto errore.
    Sono gli stessi modi di fare riportati dalla carta stampata, i clienti ci credono, ed entrano da noi con queste idee in testa
    :disappunto:
     
  9. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma la domanda non era quanto vale (e che ne so, io) ma in che percentuale si deprezza (idem: che ne so io). Ho solo dato una indicazione di massima, per orientarsi, per capire dove si va a cascare. Non credo di aver detto: il 15% esatto!!

    Sì, in linea di massima si deprezza sempre. Ripeto: in linea di massima.


    Ai tempi dell'equo canone le case locate si svalutavano di un 30% circa.
    Oggi, con i contratti liberi, noto che, se un appartamento è locato ad una cifra piuttosto buona (per il proprietario, intendo ;) ), si deprezza di circa un 10%. Questo lo verifico semplicemente sul campo. Lavorando. Non lo dico io; è una statistica che faccio.

    Nel caso del nostro amico Cris2, non conoscendo la situazione, mi sono tenuto un filo più prudente ed ho detto 15%, ben sapendo che tanto ci pensa il proprietario a sballare tutto chiedendo il 30% in più del suo reale valore di mercato :^^:.

    Ultimo ma non ultimo, mi sono affidato al buon senso e al mio naso che finora ha funzionato meglio di tante calcolatrici ;)
     
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  10. Cris2

    Cris2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino

    La persona mi sembra solvibile, è un signore sui 60 anni che fa l'impiegato, ma non lo conosco e non ho locato io l'appartamento, però la tua informazione mi è stata davvero utile , anche se non so se acquisterò o meno l'appartamento; condivido il fatto che se un compratore potesse scegliere, a parità di appartamento e valore , ne sceglierebbe uno libero ,per quanto mi riguarda vorrei fare un investimento, ma per risparmiare un 10/ 15%, non so se ne valga la pena,non vorrei trovarmi un domani in difficoltà, sia per un discorso di solvibilità affitto, sia per il fatto che se io mando la disdetta ma il locatore non lascia l'appartamento, dovrei fare azione di sfratto e accollarmi un sacco di spese.....

    Grazie ancora e saluti.

    Cris2
     
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non si sa il valore di partenza ...
    si esprimono percentuali ... (con due e che ne so io) ...
    in linea di massima ...
    non si conosce la situazione ...
    si è consapevoli che il proprietario chiederà il 30% in più ...
    non metto assolutamente in dubbio il tuo fiuto ed il tuo buon senso ma credo che con una attenta analisi di mercato tutte le tue affermazioni assumerebbero maggior valore e rilevanza.
    Tutto qui. :stretta_di_mano::fiore:;)
     
  12. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Carlo, rilassati e cerca anche di capire il filo di (auto) ironia con la quale ho voluto risponderti.
    Se fossi stato categorico mi avresti accusato di non conoscere abbastanza la situazione per dispensare affermazioni assolute.
    Sono stato (volutamente e dovutamente) approssimativo e mi accusi di pressappochismo.
    Insomma, che dovevo fare? ...starmene zitto? Ma quella di tapparmi la bocca è una decisione che spetterebbe (semmai) al Custode, mica a te. Non trovi? ;)

    Comunque una prima indicazione l'abbiamo avuta: per Cris un 10-15% di deprezzamento non sarebbe sufficiente per invogliare all'acquisto. Questo è già un dato da prendere in considerazione e registrare per il futuro. E' così che si impara a valutare gli immobili.
     
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io non ho accusato nessuno e mai mi permetterei di farlo, vedermi attribuite affermazioni che non ho mai fatto mi fa veramente star male.
    Ho riportato solo le tue testuali parole ... verifica

    Non è assolutamente questa la mia intenzione e mi spiace leggere tali affermazioni.
    Per me il dialogo ed il confronto sono valori da difendere e tappare la bocca non rientra assolutamente nelle mie intenzioni.
    Potrebbero valere anche per me, non credi?

    Le osservazioni che mi permetto di fare le espongo per verificare le mie convinzioni e per confrontarmi con gli altri utenti del forum, niente di più.

    Credo questo sia un equivoco che nasce dalla forma in cui ci esprimiamo (forum) e che non ci sarebbe stato se ci fossimo parlati a 4 occhi ... a 6 visto che porto gli occhiali ... l'ironia mi va bene, come vedi ;)
    ciao:fiore:
    :stretta_di_mano::stretta_di_mano::stretta_di_mano:
     
  14. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Hai ragione, avrei dovuto dire: "mi hai velatamente accusato di pressappochismo" ;)


    D'accordissimo. :stretta_di_mano: :stretta_di_mano: :stretta_di_mano:
    Ciao ;)
     
  15. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La prima cosa da accertare è il motivo per cui si acquista un immobile locato.
    Se serve per uso proprio la sconto può essere dal 15 al 30% in funzione della scadenza del contratto e della possibilità
    di liberarlo con pochi o tanti problemi.
    Se lo si acquista per investimento è necessario valutare il locatario e il rendimento sulla cifra investita.
    Nel caso che il locatario sia persona affidabile e il rendimento interessante si potrebbe anche arrivare al normale prezzo di
    mercato.
     
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  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Quoto marcello, a parte le percentuali date, su cui non entro in merito.
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo con EnriKon, in linea di massima.

    Fino a 12 anni fa, quando facevamo perizie per le banche, deprezzavamo l'immobile di circa un 25%, poi è cambiata la legge sugli affitti e i rendimenti sono notevolmente aumentati, portando in alto anche la valutazione dell'immobile...

    In ogni caso, se l'appartamento è occupato, almeno un 10% lo deprezzerei..... Anche un 15%, se il contratto è agli inizi e il rendimento medio.

    Silvana
     
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  18. panetto

    panetto Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    grazie :)[DOUBLEPOST=1398340043,1398339822][/DOUBLEPOST]Attualmente?
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Ripeterei quanto detto a suo tempo.
     
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  20. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    deprezzate pure di quanto volete ...
    basta che riusciate a documentare quanto affermate :stretta_di_mano:
    ogni zona è diversa dalle altre, ogni via è diversa da tutte le altre ...
    attenzione a non sconfinare nella soggettività e conseguente mancanza di professionalità :birra:
     

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