Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[Bastimento]

ma se un immobile produce un reddito netto dell' 8% ?
lungi da me il voler infondere incertezza

Ho usato il termine incertezza in senso tecnico: = fattori aleatori la cui valutazione può contenere molti gradi di soggettività.

Circa l'ipotesi dell'alto rendimento, devo aver risposto in privato ad altri: con un rendimento simile, uno vende solo se si trova necessitato a farlo.
Allora, anche in quel caso, non troverà missionari ....ma molto più verosimilmente , degli avvoltoi in cerca del buon affare (di interessi e di capitale)

 

[brina82]

Vedo una contraddizione: tirando il mercato degli affitti.... lo stato libero potrebbe essere un ulteriore valore aggiunto: e magari locabile ad un canone superiore ai vecchi contratti di quelli occupati.
Ho premesso che esprimo un parere. Da considerare anche il tuo e quello di altri.

Ma produciamo chiacchiere: nessuno vuole cimentarsi ad applicare metodi analitici e regalarci il risultato?

Per "tirare il mercato degli affitti" non intendevo dire che sono in aumento, ma che comunque trattasi di zone in cui moltissimi appartamenti risultano affittati poichè, ad esempio, vicino a realtà universitarie... Detto questo, qualcuno afferma che, comunque, anche in codeste zone, le rate (di affitto) siano in calo... (personalmente non ho fonti in merito), dunque avendo un contratto registrato qualche tempo fa magari si riesce a spuntare qualche cento euro in più...

Volendo generalizzare, ho più volte provato a capire (in questo ultimo anno in particolare, in una zona che mi interessa in periferia) se in effetti il mercato degli affitti risulta in crescita o in calo (in termini di domande/offerte/rate), in zone diciamo "normali" (non vicino ad università ad esempio, o ancora meglio fuori dal centro di una città, diciamo in un paesino)... Ci sono diversi aspetti da considerare e francamente non ho ancora capito quale prevalga (tra questi). Come avevo già indicato in un'altra discussione, occorre considerare:

1) parecchi stranieri vanno via dall'Italia, specie quelli che risultavano impiegati nell'edilizia (ciò provoca una tendenza al ribasso degli affitti, sfavorevole);
2) parecchi proprietari di appartamenti invenduti tendono a voler affittare, dal momento che non vendono (sfavorevole);
3) molti mutui negati e incertezze legate al posto di lavoro indurrebbero a pensare che una persona piuttosto che comprarsi casa, cerca l'affitto (favorevole).

Occorrerebbe valutare quale di queste variabili conti di più, per poter affermare che in generale le rate (dunque le richieste) siano in crescita/calo.

PS proprio ieri ho individuato una villetta il cui affitto richiesto risulta pari a quanto si affittava un appartamento qualche anno fa...

 

[Bastimento]

Credo che la tendenza sui canoni sia in diminuzione.
Se il canone è elevato, in tempi di luna calante, sarà lo stesso conduttore a chiedere una diminuzione
Se la zona è comunque richiesta (universitari..) , indipendentemente dal canone, sarà richiestissimo l'alloggio ... libero!

 

[brina82]

Se la zona è comunque richiesta (universitari..) , indipendentemente dal canone, sarà richiestissimo l'alloggio ... libero!

Perchè libero? Si sta parlando (anche) di comprare per affittare... Se l'Universitario o gli Universitari di turno sono persone fidate che hanno sempre pagato...

 

[enrikon]

Brina, si torna all'affermazione (secondo me giusta) fatta da Bastimento alcuni post fa, ossia che l'acquirente comunque si aspetta di pagare meno un immobile locato, e questo non glielo togli dalla testa.
Poi sono d'accordissimo anche con Ingelman quando dice che non c'è scritto da nessuna parte che un immobile locato debba per forza essere svalutato rispetto alla condizione da libero. Ma sono eccezioni. La regola è che di qualcosa si svaluta.

 

[brina82]

La valutazione dell'immobile però è la stessa sia da locato che non, dato che non è emersa alcuna metodologia chiara per poterlo svalutare di x%, a parte il conto "spiccio" e saggio fatto da Ingelman...

Sarà poi sarà l'acquirente a fare le proprie valutazioni: se gli occorre come investimento, o per andarci ad abitare, anche se in quest'ultimo caso dubito che l'acquirente compri qualora fosse occupato, qualunque sia la % x da abbassare. Quindi, non esiste alcuna cifra x, fine della storiella durata 38 pagine

Ma esisteranno compratori interessati a quell'immobile (occupato), e compratori non interessati, a prescindere dalla cifra richiesta da chi vende.

 

[Bastimento]

La valutazione dell'immobile però è la stessa sia da locato che non, dato che non è emersa alcuna metodologia chiara per poterlo svalutare di x%,

Hai centrato il punto: ma le conclusioni non sono condivisibili.
1) Le metodologie chiara sembra esistere (se no abbiamo letto invano 370 posts, la maggior parte di carlo....): finora non è stata applicata specificatamente al caso, per questo proponevo l'esercizio di cui sopra.
2) se il compratore tipo non si toglie dalla testa che "libero" è "più libero" che "occupato" (e non so come fate a dargli torto), anche la valutazione del valore mercantile non può rimanere identica.
3) se il miglior metodo oggi riconosciuto, portasse ad un risultato invariante, concluderei senza ombra di dubbio che è un metodo carente che non attribuisce una valenza allo stato del momento, in relazione al contesto.

Come vedi arriverei a conclusioni opposte: fermo restando che ogni offerta troverà la sua anima gemella: tutto è vendibile o comprabile, ma non era questa la domanda.