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  1. polveredoro

    polveredoro Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Siamo in locazione 4+4 (da poco entrati nel 5° anno), contratto di locazione intestato al mio compagno. Abbiamo intenzione di acquistare casa. Sul contratto di locazione è semplicemente scritto che il conduttore può recedere per gravi motivi dandone comunicazione 6 mesi prima ("prima" di che cosa non è specificato). Deve mandare una raccomandata spiegando il perchè?
    Leggendo in rete ho visto che "gravi motivi" può comprendere tante cose e che devono essere indipendenti dalla volontà del locatore, mentre il mio avvocato mi dice che vi può rientrare anche il fatto di acquisto casa in quanto diventerebbe impossibile pagare anche il canone (inoltre credo che sarebbe stupido per un locatore opporsi e rischiare così di non vedere più un soldo....so bene che il recupero crediti non è così veloce....sono in causa per una vicenda da 4 anni e non ho ancora visto nullla...). Oppure, visto che il canone è sempre stato pagato da me, con miei assegni e non dal mio compagno -che non ha conto corrente-, il fatto che io me ne vada gli può rendere oneroso pagare il canone? Grazie a tutti gli esperti della disponibilità!
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Soltanto al titolare del contratto d’affitto, come contraente, spetta la qualità di conduttore (che, in assenza del convivente non conduttore, dovrà farsi carico di tutte le obbligazioni contrattuali, canone di locazione e spese condominiali comprese), con esclusione di altri soggetti con lui conviventi. In questo quadro, quindi, soltanto il conduttore può recedere dal contratto con 6 mesi di preavviso, ossia 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

    Chiarito ciò, passiamo ora ad esaminare i “gravi motivi” richiesti dall’art. 3, comma 6, legge n°431/1998 per lasciare l’alloggio. La nozione di “gravi motivi” integra tre condizioni, ossia l’estraneità, la sopravvenienza e l’imprevedibilità, vale a dire fatti oggettivi estranei alla sfera di controllo del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti dopo la firma del contratto e che siano altresì tali da rendergli oltremodo gravosa, sotto il profilo economico, la sua prosecuzione, e non, dunque, attinenti alla soggettività e unilaterale valutazione effettuata dal conduttore medesimo: i giudici, infatti, in caso di controversia, generalmente riconoscono la rilevanza dei soli motivi di natura oggettiva, relativi cioè all’oggetto della locazione, non dando, invece, molto peso ai motivi soggettivi inerenti alla persona del conduttore.

    Con particolare riferimento alle locazioni ad uso abitativo, ti posso dire che possono integrare grave motivo di recesso, a puro titolo esemplificativo, i motivi di salute o i vizi dell’alloggio certificati e documentati che impediscono al conduttore di continuare ad abitare nell’immobile, il trasferimento improvviso per motivi di lavoro in un'altra città (ma non su domanda dell’interessato), il peggioramento sensibile delle condizioni patrimoniali del conduttore, l’aggravamento di una malattia preesistente alla locazione che comporti esigenze terapeutiche e di degenza in altra località (questi eventi sono presi in giusta considerazione dai giudici, poiché estranei all’iniziale volontà del conduttore stesso).

    Nel caso di specie il locatore potrebbe, a mio modesto avviso, eccepire l’illegittimità del recesso: l’acquisto di un immobile (prima o seconda casa non rileva) non costituisce, di per sé, grave motivo, non trattandosi di fatto estraneo alla volontà del conduttore. Potrebbe, viceversa, costituire grave motivo, solo ove associato ad altre circostanze, come per esempio, l’aumento dei familiari conviventi a seguito della nascita di figli che sia tale da rendere l’immobile del tutto insufficiente al soddisfacimento dei bisogni del momento, con conseguente necessità di acquistare un appartamento più grande. Ma questo non sembrerebbe essere il caso posto all’attenzione del forum, atteso che i motivi posti a fondamento del recesso titolato (comunicazione con specificazione dei motivi) da parte del conduttore parrebbero quelli di acquistare un immobile per trasferirvisi, operando una scelta volontaria, discrezionale e sindacabile.
     
  3. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    In pratica, con lettera raccomandata disdetti il contratto in atto per gravi motivi (non credo si debbano specificare) e credo che il locatore no farà nessuna azione ed accetterà tranquillamente la disdetta.
    In sei mesi il locatore con tutta probabilità troverà altro conduttore.
     
  4. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Mentre l’orientamento in dottrina è nel senso della piena validità ed efficacia del recesso legale privo dell’indicazione del grave motivo (pur in presenza di autorevoli voci fuori dal coro), la giurisprudenza prevalente è orientata nel senso che il conduttore abbia l’onere di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso, a pena di nullità, e ciò al fine di consentire al locatore di poterli legittimamente contestare (solo nel recesso convenzionale senza gravi motivi il conduttore può recedere liberamente dal contratto, ma solo se il contratto lo prevede: in questo caso la comunicazione di recesso non necessita di alcuna accettazione da parte del locatore). Peraltro, comunicare un motivo che non rivesta il presupposto di gravità equivale a non comunicarne alcuno: in simile ipotesi, la comunicazione di recesso non assume alcuna valenza e deve considerarsi come neppure inviata. Indicare i motivi del recesso non significa, però, pure spiegare le ragioni di fatto, di diritto ed economiche su cui esso sia fondato, né tanto meno darne la relativa prova, essendo queste incombenze riservate al caso di contestazione da parte del locatore in sede giudiziale.

    Quanto alle conseguenze dell’esercizio del recesso nel caso proposto, concordo che difficilmente la proprietà contesterà i gravi motivi (andare in causa costa tempo e denaro): nel caso di risposta positiva, dalla ricezione della comunicazione di recesso decorrerà il termine semestrale di preavviso durante il quale il conduttore sarà tenuto a corrispondere il canone di locazione (salva l’eventuale nuova locazione dell’immobile intervenuta nei sei mesi), mentre se il locatore contesterà i gravi motivi, l’accertamento della insussistenza dei gravi motivi a fondamento del recesso, determina l’obbligo in capo al conduttore – che abbia rilasciato ciononostante l’immobile – del risarcimento del danno che il locatore provi di aver subito per l’anticipata restituzione dell’immobile, a meno che il conduttore dimostri che l’immobile sia stato egualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.

    Inoltre, va ricordato che, quand’anche manchino i presupposti per l’esercizio del recesso, nulla vieta al locatore di accettare comunque l’anticipata consegna dell’immobile, con riserva, però, di pretendere il pagamento dei canoni futuri sino al termine del contratto oppure sino al momento in cui l’immobile verrà nuovamente locato a terzi (Cass. n°5841/2004). Il conduttore, in tal caso, non è, quindi, libero dall’obbligo del pagamento dei canoni non ancora maturati, salvo che non venga successivamente accertata la legittimità del suo recesso.
     

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