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  1. alberto99

    alberto99 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono proprietario di un appartamento in un condominio di circa 40 appartamenti (ciascuno conta per circa 24 millesimi). Nel condominio vi sono 30 box privati (ogni box conta per 1 millesimo), inoltre il cortile condominiale dispone di zone di parcheggio ove possono sostare circa 30 auto con posti non segnati e non assegnati (parcheggio libero). Vi sono infine circa 40 cantine private (ogni cantina conta per 0,25 millesimi).
    L’edificio risale al 1975, nel corso del tempo sono stati venduti alcuni box e cantine a persone estranee al Condominio residenti in altri Condomini della zona. Tali persone, essendo diventate nostri co-condomini, parcheggiano una o due auto nel cortile del nostro Condominio anche se dispongono di caratura millesimale minima e di una proprietà non abitativa ma di altro uso (box, cantina, …).
    Questo fatto comporta due problemi:
    1. I proprietari di abitazioni vedono ridursi la possibilità di utilizzo dello spazio condominiale a beneficio dei proprietari di box o cantine. Se per assurdo tutti i box e le cantine fossero venduti a terzi non proprietari di alloggi i proprietari di alloggi pur disponendo di 960 millesimi sarebbero in minoranza per quanto riguarda l’uso del cortile condominiale (40 appartamenti contro 70 tra cantine e box), quindi vedrebbero significativamente peggiorato il godimento delle parti comuni, che risultano a loro necessarie per riporre l’auto e raggiungere il proprio appartamento. Mentre i proprietari di box e cantine potrebbero parcheggiare nell'area condominiale, senza poi trascorrere le ore in cui occupano i parcheggi nei loro box e cantine.
    2. Chi possiede un box o una cantina (proprietario o meno di un alloggio) avrebbe convenienza economica a vendere il box o la cantina a un terzo (estraneo al condominio), che oltre alla proprietà dell’unità immobiliare si vedrebbe associata una proprietà di una parte comune di rilevante interesse economico. In buona sostanza si sta creando un arbitraggio a vantaggio della vendita a terzi piuttosto che a co-condomini. Ciò crea un danno ai condomini proprietari degli alloggi.

    Con il buon senso una soluzione potrebbe essere di regolamentare nel “Regolamento condominiale” l’uso del cortile condominiale consentendo la sosta prolungata ai proprietari di alloggi e limitando la sosta per il solo carico e scarico della merce ai proprietari esclusivamente di cantine o box.
    Dal punto di vista legislativo mi chiedo se ciò contrasta con l’art. 1102 del Codice Civile? Personalmente ritengo che il cortile condominiale usato come sosta prolungata sia necessario e funzionale ad un miglior godimento degli alloggi condominiali, mentre se usato dai proprietari solamente di box e cantine sia necessario e funzionale al godimento dei loro alloggi extra-condominiali, pertanto vada usato da essi limitatamente al carico e allo scarico della merce nei box o cantine condominiali.


     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Noi l'abbiamo risolto con uso del parcheggio destinato agli inquilini non in possesso di box
     
  3. alberto99

    alberto99 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta.
    Anche secondo noi andrebbe risolto permettendo il parcheggio ai condomini proprietari di alloggi e/o box/cantine e vietandolo, almeno per quanto riguarda la sosta prolungata, ai proprietari esclusivamente di box/cantine.
    Il mio dubbi è se ciò vada aggiunto nel Regolamento Condominiale e in tal caso se non contrasti con la legge (art. 1102 del CC)?
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non va controlegge ma deve essere inserito nel Regolamneto condominiale con apposita assemblea
     
  5. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    In questi casi si cade nella nullità o nell'annullabilità della delibera (a seconda dell'oggetto).

    Come esposto in altro post (si dice così?) i regolamenti condominiali si possono dividere in due categorie:
    1) contrattuali e;
    2) regolamentari.

    la prima categoria è quella dei regolamenti allegati (o menzionati) ai rogiti. Ha natura contrattuale e i patti contenuti hanno forza di legge tra le parti.
    La seconda è quella dei regolamenti deliberati in assemblea e prevede che alcune materie non possano essere trattate se non con il voto favorevole della totalità dei partecipanti alla comunione. In caso contrario la delibera è nulla.

    Visto che il diritto di godimento della cosa comune è incomprimibile da parte di terzi (se non in casi estremamente limitati e identificati dalla normativa) per cercare di limitare l'uso è consentito - con maggioranze qualificate - deliberare l'uso a rotazione dei posti comuni.

    Questo in linea generale poi ci sono i casi particolari per cui chi ha il box o il posto auto esclusivo si rende conto dell'esigenza degli altri condomini e accetta di limitare il proprio uso della proprietà comune ma, ripeto, si tratta di casi particolari in cui ci sono persone estremamente intelligenti (purtroppo non sempre è così)
    Kurt
     
  6. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Forse fino a poche tempo fa,
    la Riforma del Condominio che consiste in una serie di modifiche a numerosi articoli del Codice Civile (dal 1117 al 1138)
    • le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio (ad es. destinazione delle proprietà esclusive, modifica dei criteri di ripartizione delle spese)
    • le norme che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condomini, come le modalità di usodei servizi condominiali).
    Le prime hanno natura contrattuale e si possono rettificare unicamente per iscritto, pervia consenso unanime di tutti i condomini.
    Le seconde hanno natura regolamentare e possono essere modificate con deliberazione dell'assemblea adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 cod. civ
    Per, invece, modificare le destinazioni d'uso delle parti comuni occorre raggiungere i quattro quinti della rappresentanza dei millesimi per votare. In questo caso, inoltre, il preavviso viene esteso a 30 giorni, non più a 5.
    Per quello che riguarda, ancora, le parti comuni, sono cambiate all'interno del regolamento del condominio le regole per box parcheggio e passaggi pedonali o gazebi collettivi. È infatti prevista la facoltà, se votata dalla maggioranza secondo la modalità di cui poco prima, di modificare le destinazioni d'uso di alcuni spazi come da regolamento condominiale.
    Non penso che chi ha un box. vada mai ad un'assemblea condominiale. Per cui è facile che si trovi tutto variato senza poi non adempiere.
     
  7. alberto99

    alberto99 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il problema è che i nuovi condomini che hanno comprato esclusivamente la cantina l'hanno pagata più del doppio del prezzo di mercato perchè erano consci di aggiudicarsi anche una proprietà su parti comuni (in particolare la possibilità di parcheggiare un paio di auto nella corte condominiale pur non possedendo alcun appartamento). Sino ad ora si tratta di casi sporadici, ma un po' per la crisi che spinge a vendere dei beni un po' perchè le persone si fanno furbe i casi potrebbero moltiplicarsi con danno dei proprietari degli appartamenti. Evidenzio che nel "Regolamento Condominiale" nulla è scritto sulla destinazione della corte condominiale, di fatto sin dalla costruzione è stata usata per parcheggiare e col tempo è aumentata la difficoltà di accontentare tutti, anche per la presnza di questi "intrusi"
    Pertanto:
    1) i proprietari di sole cantine, non accetteranno di limitare l'uso di parti comuni avendo pagato il bene più di quanto era disposto a pagare un condomino (non si tratta di persone estremamente intelligeni, ma di "furbi")
    2) i proprietari di sole cantine usualmente non vengono alle assemblee, ma se leggono nell'ordine del giorno possibili delibere di modifiche del "Regolamento Condominiale" sicuramente saranno presenti anche se ciascuno conta 0,25 millesimi
     
  8. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    a) le nuove norme non sono ancora vigenti, ergo la normativa da considerare è l'attuale. In ogni caso, vista la professione conosco quanto succederà e nella fattispecie non muterà nulla. Tra l'altro attendiamo di vedere le prime sentenze. Ci sono già delle interpretazioni, seppure a livello di studio, che stanno facendo crescere la consapevolezza che alcune norme dovranno essere riviste perché contrastano con norme costituzionali;
    b) la prima parte è la copia di quanto avevo scritto sulla differenza dei regolamenti;
    c) cambio di destinazione d'uso significa che da parcheggio lo possono destinare a giardino, parchetto giochi ecc. non significa poter precludere ad alcuni proprietari l'uso a beneficio d'altri. La proprietà è protetta a livello costituzionale e la sua compressione deve rispondere a caratteri di interesse generale, non di quelli di alcuni condomini. La prima interpretazione della legge é letterale, ovvero il significato proprio delle parole.
    d) non possiamo dare risposte contando sulla disattenzione di alcuni o su supposizioni. Anche il meno interessato se legge che ledono un suo diritto partecipa o si rivolge a un legale.
    Kurt
     
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