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StefaniaTn

Membro Junior
Agente Immobiliare
Buon giorno, ho una cliente per cui opero con mandato per la gestione di locazioni brevi. La cliente non vuole fare la certificazione energetica, come mi devo comportare? qual'è la mia responsabilità professionale?
Inoltre mi ha fatto inserire l'iban della madre in un contratto di affitto foresteria, perchè voleva che il pagamento andasse a lei, di nuovo, responsabilità mie?

Grazie
 

matusalemme

Membro Junior
Privato Cittadino
non sono del settore

il mandato è con o senza rappresentanza?

in ogni caso, nei rapporti con la proprietaria (risparmiosa e furba), potresti farti scaricare formalmente di ogni responsabilità mettendo nero su bianco gli obblighi previsti per legge a carico del locatore e le relative sanzioni, facendole controfirmare per ricevuta la tua info e chiedendole di darti precise istruzioni scritte su come comportarti sulla questione specifica

se il mandato è con rappresentanza, a naso, non dovresti rispondere (da controllare, perchè non si sa mai cosa ne pensano gli enti accertatori)

se, invece, fosse senza rappresentanza, sei tu la locatrice e, quindi,.....

----------------------------------------------------------------

e ipotizzare di farli fare tu gli APE e caricarli sul costo della gestione?

--------------------------------------------------------------------

mica devi sapere per forza che l' iban è della mamma o di chicchessia, ti ha dato quello e tu segui le istruzioni SCRITTE della mandante
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Buon giorno, ho una cliente per cui opero con mandato per la gestione di locazioni brevi. La cliente non vuole fare la certificazione energetica, come mi devo comportare? qual'è la mia responsabilità professionale?
Inoltre mi ha fatto inserire l'iban della madre in un contratto di affitto foresteria, perchè voleva che il pagamento andasse a lei, di nuovo, responsabilità mie?

Grazie
Per l'iban non vedo problemi, il contratto è intestato alla proprietà ,registrato a suo nome, pagehrà le imposte la persona giusta.
Per l'ape scrivi al proprietario che è obbligatoria e che deve farla, anche solo con una mail del tipo "le ricordo che l'ape è obbligatoria e che le sanzioni ecc...", ti tutelerà se lei/lui dovesse mai voler scaricare su te la sua mancanza.
Consiglio di mettere nel contratto che la proprietà dichiara di essere in regola relativamente all'obbligo di redazione della certificazione energetica, poi se viene fatto o meno non è tua responsabilità, non sei garante del fatto che le parti diano esecuzione alle obbligazioni del contratto. Visto che non è obbligatorio allegare l'ape al contratto, ma è obbligatorio averla, quella frase tutelerà anche l'inquilino che sarebbe in realtà chiamato in causa in caso di multa in solido con la proprietà (ma avendo la dichiarazione della proprietaria sul contratto potrà cadere dalle nuvole)
 

matusalemme

Membro Junior
Privato Cittadino
prego, prego

diciamo che, a mio modesto avviso, per la mandataria Stefania la posizione e le eventuali responsabilità sono diverse se la gestione è CON o SENZA rappresentanza della mandante, che sappiamo essere risparmiosa e furbastra

un conto è gestire in nome proprio i contratti (in sostanza, la locatrice son io - Stefania - che firmo il contratto e prendo i soldini della locazione) , ed un altro è, invece, gestire i contratti in nome e per conto della mandante, che è la vera locatrice: io - Stefania - son solo la firmataria dei contratti perchè la mandante è occupata altrove e tutti i soldini della locazione vanno a lei, che mi paga la percentuale per il mio lavoro

in ogni caso Stefania, sempre secondo me, per stare tranquilla, dovrà cercare di cautelarsi nei confronti della mandante (con pec o con lettera controfirmata per ricevuta) al fine di avvertirla che si dovrebbe fare così e cosà e, se non lo fa, saranno problemi esclusivamente suoi (della mandante)

quest'ultima, inoltre, dovrebbe sollevare e manlevare - espressamente -Stefania da ogni e qualsiasi responsabilità , costo ed onere a tale riguardo, firmando - la signora- per assunzione delle relative responsabilità

l'assunzione di responsabilità ha, infatti, da essere espressa, meglio, quindi, se ciò avviene per iscritto, così come per le fidejussioni (art.1939 cod. civ.), dichiarazioni di garanzia, etc.

poi, so che quando si lavora occorre far i conti con diverse situazioni, problemi di rapporti, suscettibilità dei clienti
 

StefaniaTn

Membro Junior
Agente Immobiliare
Per l'iban non vedo problemi,
Rli non accetta un Iban se non corrisponde ad una delle parti del contratto
[/QUOTE]
a me l'ha accettato, ma ho messo il mio iban quindi forse l'ha accettato perchè sono quella che registra.

Matusalemme il mandato è con rappresentanza quindi se non erro la responsabilità è della Mandante, cioè la proprietaria, corretto?
 

elisabettam

Membro Senior
Agente Immobiliare
Rli non accetta un Iban se non corrisponde ad una delle parti del contratto
a me l'ha accettato, ma ho messo il mio iban quindi forse l'ha accettato perchè sono quella che registra.

Matusalemme il mandato è con rappresentanza quindi se non erro la responsabilità è della Mandante, cioè la proprietaria, corretto?
[/QUOTE]
esatto. l'iban deve essere di un conto, anche cointestato, di una parte del contratto
 

matusalemme

Membro Junior
Privato Cittadino
Gentile Stefania,

mi metti in grave imbarazzo

al momento non sono in grado di garantirti al 100% che non ci saranno assolutamente pericoli per la tua posizione di gerente - mandataria CON rappresentanza

stiamo parlando di un obbligo di legge che verrebbe contravvenuto, e rimango fermamente dell'idea che far fare gli APE - anche de scondiòn dalla proprietaria e caricarli pian pianino nel conto della gestione - sarebbe la soluzione migliore che ti farebbe dormire sonni più tranquilli: in definitiva, si tratterebbe di qualche centinaia di euro, ulteriormente accomodabili se gli immobili da certificare fossero più di uno

sono, peraltro, certo al 100% che la tua posizione di mandataria CON è e sarà senz'altro meno rischiosa di quella di mandataria SENZA

però, nella peggiore delle ipotesi, se domani dovesse scoppiare un incendio? pensi che il PM non farebbe di tutto per coinvolgere tutto e tutti? soprattutto se si trovasse con dichiarazioni "strane" nel contratto di locazione non supportate dai relativi documenti tecnici?

direi che il rischio può dipendere anche dalla qualità degli appartamenti, recenti? vecchi? con impianti nuovi?

Ecco, se di interesse, una bozza per la dichiarazione di manleva:

"La proprietaria Signora........, nata a....il...e residente a ...in via......, proprietaria dei seguenti immobili, concessi in gestione con rappresentanza all'Agente....giusta contratto del........(ove dovresti inserire anche la tua raccomandazione di procurare gli APE secondo le leggi vigenti),
-
-
dichiara di essere stata resa edotta dall'Agente.........circa gli obblighi di legge in materia di certificazione APE ai fini della locazione (se vuoi/puoi aggiungere : "e che si è già attivata a tale riguardo incaricando il tecnico di sua fiducia").

Con la presente la sottoscritta proprietaria dichiara , altresì, di assumersi nel frattempo l'obbligo di manlevare e tenere indenne l'Agente........da ogni e qualsiasi azione, pretesa, spesa, responsabilità, onere e costo direttamente od indirettamente derivanti a quest'ultima in relazione all'eventuale mancato rispetto o violazione dei sopracitati obblighi di legge.

.....lì.........
firma per esteso della proprietaria

--------------------
 

matusalemme

Membro Junior
Privato Cittadino
prego

rileggendo la clausola finale, aggiungerei alla sbrodolata - dopo "onere , costo " - anche "imposta, tassa e sanzione"

buon lavoro
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Consiglio di mettere nel contratto che la proprietà dichiara di essere in regola relativamente all'obbligo di redazione della certificazione energetica
Frase non adeguata: vedi nota sul sito AdE

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell'edificio (APE). La copia dell'APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013).
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Frase non adeguata: vedi nota sul sito AdE
Ok allora meglio scrivere che le parti dichiarano ecc, in fondo il conduttore sa che l'ape non c'è. Ho sbagliato questa cosa, va detto però che la domanda era se ci fosse o meno responsabilità dell'agente immobiliare, era quella la parte attinente al quesito, grazie della precisazione.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
se ci fosse o meno responsabilità dell'agente immobiliare, era quella la parte attinente al quesito, grazie della precisazione.
Secondo me (che sono incompetente) potrebbe esserci anche la responsabilità dell'agente, visto che il medesimo DL obbliga anche gli agenti a specificare la prestazione energetica addirittura negli annunci pubblicitari, pensa sanzioni.

Che nella pratica sia una delle tante grida scarsamente applicata, è un conto. Formalmente però esiste.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Secondo me (che sono incompetente) potrebbe esserci anche la responsabilità dell'agente, visto che il medesimo DL obbliga anche gli agenti a specificare la prestazione energetica addirittura negli annunci pubblicitari, pensa sanzioni.

Che nella pratica sia una delle tante grida scarsamente applicata, è un conto. Formalmente però esiste.
Riguardo l'ape che sarebbe obbligatoria negli annunci non esiste la sanzione se non in Lombardia, non c'è la legge regionale di attuazione, se chiedi a un vigile a Torino ti dice che non saprebbe che multa fare, quindi al momento si può fare. Personalmente reputo l'ape così com'è inutile, non serve a niente, non interessa assolutamente nessuno, ne in vendita ne in locazione, anche perchè ho classi C da ristrutturare (uno con una finestra appoggiata al muro) e classi D ed addirittura E completamente ristrutturati con tripli vetri. I parametri sono cambiati almeno due volte e dopo la curiosità iniziale ai clienti la classe energetica è praticamente indifferente.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
non c'è la legge regionale di attuazione,
A me risultava essere una legge nazionale, ma non insisto.

Quanto alla considerazione che si ha della APE.... so come la prendiamo.
Ma è triste: certi paesi (e anche regioni italiane.... sai quali), ne hanno fatto un valore aggiunto anche commerciale: una buona idea di fondo, mandata in vacca.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
A me risultava essere una legge nazionale, ma non insisto.

Quanto alla considerazione che si ha della APE.... so come la prendiamo.
Ma è triste: certi paesi (e anche regioni italiane.... sai quali), ne hanno fatto un valore aggiunto anche commerciale: una buona idea di fondo, mandata in vacca.
La legge è nazionale ma fu riservata alle regioni la parte relativa all'attuazione, la Lombardia lo fece e tutt'ora mi risulta essere l'unica che applichi la normativa
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
La cliente non vuole fare la certificazione energetica, come mi devo comportare?
Le dici che è una spesa obbligatoria, e che non proseguirai a occuparti del
suo immobile se non fa fare la certificazione energetica.
Fatta una volta , non ci deve pensare per tot anni( mi pare 10).
Secondo il mio modesto avviso, pur essendo una cosa abbastanza inutile, va fatta e se ne deve fare una ragione.
Altrimenti la fai fare tu, e le carichi la spesa.
Non si può dare troppa corda a clienti bizzosi.
 

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