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  1. zizou84

    zizou84 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Vorrei capire meglio la responsabilità giuridica del perito immobiliare. Vedo in giro tanti siti che forniscono valutazioni e stime immobiliari quasi gratuite, però vorrei capire meglio se chi emette il giudizio è tenuto a rispondere in caso di contestazione.

    Mi riferisco in particolare alle perizie finalizzate al rilascio di mutuo / finanziamento da parte delle banche. Se la perizia è gonfiata e la banca perde il credito, il perito può essere chiamato a rispondere ?

    :confuso:
     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :ok:

    :ok:

    come per tutte le prestazioni professionali fornite dai professionisti :fico:

    queste non sono stime, non sono valutazioni ma semplici indicazioni ... niente di professionale e attendibile
     
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  3. zizou84

    zizou84 Membro Attivo

    Altro Professionista
    mi trovo a collaborare x una istituzione finanziaria, che eroga mutui ipotecari, quindi con gli immobili a garanzia. La perizia è fondamentale per tale tipo di attività.

    Negli ultimi mesi alcuni immobili sono finiti all'asta in quanto i proprietari non riuscivano a pagare le rate, così sono emersi alcuni casi di errata valutazione dei periti.

    Cosa è chiamato a rispondere il perito ? Se la finanziaria ha erogato ad es. 100.000 euro di finanziamento, e l'immobile viene venduto all'asta a 30.000 euro, il perito risponde per la differenza di 70.000 euro ??

    :occhi_al_cielo:
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    deve essere in grado di dimostrare molte cose. La classica mancanza è quella di non aver effettuato una reale analisi del mercato: da dove ha ricavato i prezzi per la stima?
    Utilizzare indici, quotazioni e prezzari non vuol dire aver effettuato l'analisi di mercato e questo è un falso professionale
    poi la questione si può aggravare o meno ma bisognerebbe avere una perizia per vedere i punti deboli
     
  5. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ciao Carlo, aggiungeresti nell'esame la differenza di annata della perizia e della vendita all'asta?
    Grazie
     
  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    no, non è rilevante
    la verifica (o meglio la revisione) della perizia va effettuata al momento della stima, non al momento dell'asta e,pertanto, la differenza fra data di stima e data di asta non ha nessuna rilevanza
    la verifica va effettuata nel metodo, nella veridicità delle affermazioni e dei calcoli ... non si misura calcolando la differenza fra valore e prezzo che, sappiamo, sono due cose molto diverse
    ti porto un esempio:
    pensa ad una stima precedente o successiva ad un evento imprevedibile, ad esempio la legge Tremonti. Bisogna verificare che al momento della stima questa era vigente, il perito non poteva di certo sapere se questa legge veniva istituita o tolta. Prima della legge non si poteva prevedere, come pure non si poteva prevedere quando sarebbe cessata, ma nel periodo di vigenza della legge il perito non può non sapere ... e qui nasce la responsabilità
     
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  7. zizou84

    zizou84 Membro Attivo

    Altro Professionista
    c'è da dire che se la perizia è sbagliata il danno finale procurato è proprio la differenza fra valore del credito iniziale (derivante dalla perizia iniziale) e valore recuperato finale dopo la vendita all'asta....
     
  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    no
    la differenza fra prezzo di aggiudicazione e valore di perizia non è dimostrazione nè dell'errore nè della sua misura ... per molti motivi:
    differenza fra prezzo e valore, mercati differenti, tempi di calcolo diversi, evento imprevedibile ... e così via
     
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  9. zizou84

    zizou84 Membro Attivo

    Altro Professionista
    certo, ma intendo dire, nel caso si dimostrasse l'errata valutazione, il danno complessivo sarebbe dato proprio dalla differenza tra credito erogato e valore dell'immobile a garanzia recuperato dalla vendita all'asta...
     
  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Apprezzo la posizione di Carlo ed è chiara che la responsabilità professionale non può derivare da eventi imprevedibili, ma va esaminata la corretteza del metoro di valutazione.
    Il danno della banca è compreso nel rischio di impresa, come il guadagno a volte da usura . La banca quando guadagna non da mica un premio extra al professionista valutatore.
     
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  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se ha erogato all'80% il valore di stima iniziale dovrebbe esser stato 125.000€

    Valore del Credito 100.000 è diverso dal valore della perizia 125.000
    Valore aggiudicazione all'asta 30.000

    Credito erogato 100.000
    Valore aggiudicazione all'asta 30.000

    quanto ho riportato sopra è per sottolineare l'importanza dell'uso di termini con significato comune e condiviso.

    All'atto pratico non è corretto determinare il danno in 70.000, in quanto dal momento della perizia iniziale possono essere cambiate molte cose, in primo luogo il mercato, e l'insolvenza (determinata in questo caso con la vendita all'asta) non poteva di certo essere prevista dal perito in fase di erogazione del credito ...

    poi siamo in Italia e tutto è possibile, anche trovare avvocati che sostengano, inizialmente, la tua tesi ma, come vedi, è possibile smontarla.

    Preveniamo piuttosto che curare e quindi impariamo a fare perizie oggettive e verificabili ... in questo caso a tutto vantaggio del perito ;)
     
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  12. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    premi al valutatore non se ne sono mai visti, azioni contro il perito per valutazioni sospette invece SI.:confuso:
    Molti periti sono in prigione :occhi_al_cielo: altri hanno procedimenti in corso :triste:

    Il rischio d'impresa, nel caso in esame, si basa su una prestazione professionale esterna, di un professionista bene viso, fidato ... e se la banca riesce a dimostrare che la perizia non è corretta ... il perito DEVE essere in grado di difendersi adeguatamente :fiore:

    il danno economico subito dalla banca si trasferisce poi inevitabilmente sulla restrizione del credito ...
    quindi molti sono i motivi per fare una perizia "per bene" e le possibilità ci sono. Questo vuol dire che se non lo fa il perito la verifica "per bene" la può fare il "verificatore", su metodo e dati utilizzati
     
  13. zizou84

    zizou84 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Per cui il perito potrebbe rispondere solo della differenza tra valore periziato al momento della perizia e valore rivisto in base ad una revisione fatta allo stesso momento, corretto ??

    però il danno che può avere la banca è maggiore a seguito di quell'errore....
     
  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    l'errore è possibile rilevarlo, quantificarlo è un altro conto e su questo aspetto strettamente economico e legale, sinceramente, non ho esperienza.
    azzardo un'ipotesi: siccome la perizia è determinante nell'erogazione del finanziamento la banca potrebbe anche chiedere tutto l'importo finanziato ... o forse anche di più ... mah!
    Molto dipende pure da quanto richeisto dalla banca ...
    Tieni presente, ripeto, che questa è solo una mia idea, supposizione, un pensiero a voce alta, niente di più ... come ti dicevo su questo aspetto non ho esperienza, prove, documentazione
     
  15. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    POSTO QUESTA INTERESSANTE ( E MOLTO PERICOLOSA PER I PERITI ) Sentenza...
    Conseguenze dell'incongruità della valutazione peritale di stima dell'immobile concesso in garanzia: nullità del mutuo fondiario a cagione del superamento dell'importo rispetto alla misura massima finanziabile? (Tribunale di Venezia, 26 luglio 2012)

    La stima di un immobile redatta per individuare il limite di finanziabilità di un mutuo fondiario deve attenersi alle norme di cui all'art. 38, comma II, del d. lgs. n. 385/1993 ed alla delibera CICR del 22 aprile 1995 ed esprimere un prudente apprezzamento sulla futura negoziabilità dell'immobile. Il tecnico non deve limitarsi a stimare il possibile valore di realizzo o di mercato dell’immobile al momento dell’erogazione del finanziamento ma deve tener conto di tutte le circostanze che potrebbero modificarne il valore nel momento in cui debitore divenisse inadempiente e subisse l'esecuzione.
    Non può essere messa in discussione la natura imperativa delle norme che disciplinano la concessione del credito fondiario, essendo tali norme poste a presidio non solo degli interessi del sistema bancario, ma anche del regolare andamento dell'economia, venendo in gioco interessi di natura pubblica. È, infatti, evidente che se gli istituti di credito erogano finanziamenti spropositati rispetto al valore dei beni posti a garanzia di tali finanziamenti, l’eventuale mancato recupero del credito arreca pregiudizio non solo agli istituti eroganti ma a tutto il sistema bancario nonché all'economia in generale.


    In tema di mutuo fondiario, la violazione della normativa di carattere secondario di cui all'art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385/1993 ed alla delibera CICR del 22 aprile 1995 costituisce violazione di norme primarie, poiché è la stessa legge a demandare l'integrazione del precetto legislativo a dette norme secondarie. Ne consegue che il mancato rispetto del limite di finanziabilità dettato dalla normativa sul credito fondiario dà luogo alla nullità del contratto ai sensi dell'articolo 1418 c.c., dovendosi ritenere che la determinazione dell'importo massimo finanziabile attenga alla struttura del contratto stesso.
    Emmo' so' pifferi !!!
     
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  16. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Conosco il caso, ho la sentenza ... ed è molto strana, sto cercando di trovare la perizia incriminata. Chissà cosa avrà mai combinato questo perito!

    per risolvere questo "problema"
    sai come ha ritenuto corretto procedere questo giudice?

    Considerando scorretta la perizia del perito della banca perchè sono stati utilizzati dati di mercato ...
    aspetta, ora viene il bello ...
    Considerando corretta la perizia del perito della procedura perchè ha utilizzato quotazioni Nomisma e OMI .?!?!?!?!?!?!?!?!?!
    ma vi rendete conto di cosa dicono?
    Questi non sanno cosa scrivono e giudicano
    I dati Nomisma e/o OMI (tralasciamo molte problematiche sulla loro affidabilità) contemplano al loro interno una quota previsionale di
    ???

    ma ci rendiamo conto di cosa scrivono in certe sentenze?

    poi c'è pure dell'altro ...
     
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  17. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ...come sempre ,dicono e scrivono tutto e il contrario di tutto
     
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ci manca che le Banche adesso se la prendano con i periti perchè il valore attuale degli immobili non è più quello del periodo in cui è stata fatta la perizia...

    Sono io che credo di vivere in un mondo di pazzi o effettivamente è andato in acqua il cervello a tutti ????
     
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  19. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    d'accordo ma un minimo di decenza sarà lecito pretenderla
    in questo caso altro che responsabilità del perito, qui ci sono ben altre responsabilità e competenze o, meglio, INcompetenze
     
  20. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    la banca e qualsiasi altro committente possono prendersela con il professionista, è sempre stato e sempre sarà così, non è una novità ...

    E' il professionista che si deve preoccupare di fare le cose per bene, in questo caso non ha niente da temere, diversamente ... spazio alla fantasia
     

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