Restituzione deposito fiduciario

[francesca63]

Quindi, cosa suggerisci di fare visto che, evidentemente, l'agente immobiliare non vuole restituirmi l'assegno per non restare a bocca asciutta?

Riporta con precisione la condizione sospensiva, poi ti rispondo.

 

[ellifly]

Qui la condizione sospensiva riportata in proposta accettata e firmata:

Viene precisato che tale divisione/frazionamento dell'unità immobiliare da voi promessa di acquistare sarà efficace e pertanto condizionata alla definitiva vendita dell'immobile posto al piano terreno, pertanto qualora per qualsiasi motivo non dovesse concludersi la vendita del piano terreno, la divisione dovrà essere rivista e/o concordata tra le parti.

 

[ellifly]

Riporta con precisione la condizione sospensiva, poi ti rispondo.

Riportata...

 

[francesca63]

Ci sono diverse considerazioni da fare:
La condizione , così come scritta, è molto pasticciata, e sicuramente passibile di problemi e diverse interpretazioni, forse anche nulla.
Dividerei in due la sua rilevanza:
- la prima parte dice che il contratto non diventa efficace, se non si vende l’immobile al piano terreno
-la seconda parte dice che, se non si vende il piano terreno ( e quindi il contratto così com’è non è efficace) la divisione sarà modificata .
“La divisione dovrà essere rivista” è la frase più assurda, perché ovviamente non può essere data ad una parte la facoltà di decidere cosa vendere (per di più non si parla di relativo cambiamento del prezzo). E la parte che decide potrebbe essere anche il compratore...davvero assurdo
Altrettanto assurdo prevedere che la nuova divisione dovrà essere concordata tra le parti : e se non trova l’accordo ?

Inoltre L’oggetto del contratto, nel caso di mancata vendita dell’altro immobile, potrebbe anche essere ritenuto non determinato o determinabile, e quindi il contratto non valido ( a condizione non avverata)

Art. 1346 codice civile - Requisiti

L' oggetto del contratto deve essere possibile , lecito , determinato o determinabile [ 1325 , n. 3, 1972 ] .

www.brocardi.it

Anche la pessima frase (sia come italiano che come logica) “ tale divisione/frazionamento dell'unità immobiliare da voi promessa di acquistare ” rende difficile capire se hai promesso di comprare un insieme da frazionare, o una parte dell’insieme frazionato.

Cosa farei io, se fossi in te ?
Per prima cosa cercherei un accordo, per comprare quanto era stata pattuito, senza considerare la stupida condizione , rifirmando un nuovo contratto scritto bene (facendolo fare da un professionista serio, poiché ne l’agente, ne il venditore , ne tu, vi siete dimostrati in grado).
Se non è possibile, cercherei di trovare un accordo per risolvere consensualmente un contratto assurdo , facendo leva sul fatto che, se il venditore insiste, rischiate solo di arricchire gli avvocati, e smenarci tutti tempo e soldi, e la casa resterebbe bloccata per tutto il tempo della causa.
L’agente non dovrebbe fiatare, poiché il contratto con condizione sospensiva non avverata non da diritto alle provvigioni, e un contratto così darebbe diritto, viceversa, a tante bastonate ...
Non escludo che sia necessario un avvocato comunque, se non riesci a convincere delle tue ragioni, ma va fatto presente al venditore che non ha alcun diritto (da vostro contratto) di essere lui a decidere la nuova divisione: e all’agente che dovrà attivare la sua assicurazione professionale, se vi ha causato danni, e non si permetta di dare il tuo assegno al venditore.
In ogni caso mettete nero su bianco il vostro accordo di “annullare” tutto.

Concludo dicendo che sollecitare le risposte è vietato dalle regole del forum, e se si risponde (gratis) è per passione e gentilezza, non per dovere.
E le mie sono considerazioni di massima, senza la pretesa di essere esaustive o determinanti, visto che qui conosciamo solo i pochi dettagli che hai postato, senza aver letto i documenti e conosciuto lo stato dei luoghi.
E in futuro, astieniti dal firmare contratti di cui non ti siano chiare le implicazioni.

 

[ellifly]

Ci sono diverse considerazioni da fare:
La condizione , così come scritta, è molto pasticciata, e sicuramente passibile di problemi e diverse interpretazioni, forse anche nulla.
Dividerei in due la sua rilevanza:
- la prima parte dice che il contratto non diventa efficace, se non si vende l’immobile al piano terreno
-la seconda parte dice che, se non si vende il piano terreno ( e quindi il contratto così com’è non è efficace) la divisione sarà modificata .
“La divisione dovrà essere rivista” è la frase più assurda, perché ovviamente non può essere data ad una parte la facoltà di decidere cosa vendere (per di più non si parla di relativo cambiamento del prezzo). E la parte che decide potrebbe essere anche il compratore...davvero assurdo
Altrettanto assurdo prevedere che la nuova divisione dovrà essere concordata tra le parti : e se non trova l’accordo ?

Inoltre L’oggetto del contratto, nel caso di mancata vendita dell’altro immobile, potrebbe anche essere ritenuto non determinato o determinabile, e quindi il contratto non valido ( a condizione non avverata)

Art. 1346 codice civile - Requisiti

L' oggetto del contratto deve essere possibile , lecito , determinato o determinabile [ 1325 , n. 3, 1972 ] .

www.brocardi.it

Anche la pessima frase (sia come italiano che come logica) “ tale divisione/frazionamento dell'unità immobiliare da voi promessa di acquistare ” rende difficile capire se hai promesso di comprare un insieme da frazionare, o una parte dell’insieme frazionato.

Cosa farei io, se fossi in te ?
Per prima cosa cercherei un accordo, per comprare quanto era stata pattuito, senza considerare la stupida condizione , rifirmando un nuovo contratto scritto bene (facendolo fare da un professionista serio, poiché ne l’agente, ne il venditore , ne tu, vi siete dimostrati in grado).
Se non è possibile, cercherei di trovare un accordo per risolvere consensualmente un contratto assurdo , facendo leva sul fatto che, se il venditore insiste, rischiate solo di arricchire gli avvocati, e smenarci tutti tempo e soldi, e la casa resterebbe bloccata per tutto il tempo della causa.
L’agente non dovrebbe fiatare, poiché il contratto con condizione sospensiva non avverata non da diritto alle provvigioni, e un contratto così darebbe diritto, viceversa, a tante bastonate ...
Non escludo che sia necessario un avvocato comunque, se non riesci a convincere delle tue ragioni, ma va fatto presente al venditore che non ha alcun diritto (da vostro contratto) di essere lui a decidere la nuova divisione: e all’agente che dovrà attivare la sua assicurazione professionale, se vi ha causato danni, e non si permetta di dare il tuo assegno al venditore.
In ogni caso mettete nero su bianco il vostro accordo di “annullare” tutto.

Concludo dicendo che sollecitare le risposte è vietato dalle regole del forum, e se si risponde (gratis) è per passione e gentilezza, non per dovere.
E le mie sono considerazioni di massima, senza la pretesa di essere esaustive o determinanti, visto che qui conosciamo solo i pochi dettagli che hai postato, senza aver letto i documenti e conosciuto lo stato dei luoghi.
E in futuro, astieniti dal firmare contratti di cui non ti siano chiare le implicazioni.

Buongiorno e grazie della esauriente risposta.

Alcune domande:
1) la proposta quindi può ritenersi non valida perchè non finalizzata?
2) a quale titolo l'agenzia deve chiedere il consenso al venditore per la restituzione del mio assegno (intestato al venditore)? Può farlo?
3) Dalle email a me inviate posso dimostrare che la loro bozza di compromesso mi è arrivata DOPO il termine utile scritto in proposta (circa 10 giorni dopo) e DIFFORME da quanto accordo nella proposta stessa negli spazi.

4) In più, sulla bozza di compromesso, da loro corretto, viene chiaramente indicato che il fabbricato NON è abitabile e mettono in dubbio che "qualora da rilievi successivi, per le verifiche della conformità urbanistica da parte del tecnico del venditore, emergessero difformità tra stato attuale ed ultimo titolo edilizio depositato al comune di "XXX" sarà cura e spese del venditore rendere i beni promessi in vendita conformi urbanisticamente e la stipula del rogito sarà posticipata entro il termine del => DUE mesi dopo quanto concordato e scritto in proposta.

Non basta tutto questo per rendere nullo il contratto e farmi ridare immediatamente l'assegno?

Grazie infinite di nuovo.
Alberto

 

[francesca63]

1) la proposta accettata è un contratto.
Va letta nel suo insieme, ed è possibile che sia nulla la condizione sospensiva, o l'intero contratto; ma non puoi deciderlo da solo ( a meno che venditore e agente decidano di "annullare" tutto , per evitare grane, come sarebbe auspicabile).
2) può farlo, anche se non mi pare saggio; come ho già scritto, l'ideale sarebbe trovare un accordo ( o per annullare tutto, o per firmare nuovo contratto per l'immobile come era previsto).
3) che sia arrivato dopo è ininfluente, non è che il preliminare dovesse scriverlo il venditore.
Visto che è difforme, non va firmato.
4) ti deve vendere un immobile regolare , quelle clausole sono non firmabili.

Come detto, o trovi un accordo , o ti servirà un avvocato.
Se fossi l'agente, ti renderei subito l'assegno ( ma , se fossi davvero l'agente, non saresti a questo punto, e non avresti firmato tali porcherie).

 

[ellifly]

1) la proposta accettata è un contratto.
Va letta nel suo insieme, ed è possibile che sia nulla la condizione sospensiva, o l'intero contratto; ma non puoi deciderlo da solo ( a meno che venditore e agente decidano di "annullare" tutto , per evitare grane, come sarebbe auspicabile).
2) può farlo, anche se non mi pare saggio; come ho già scritto, l'ideale sarebbe trovare un accordo ( o per annullare tutto, o per firmare nuovo contratto per l'immobile come era previsto).
3) che sia arrivato dopo è ininfluente, non è che il preliminare dovesse scriverlo il venditore.
Visto che è difforme, non va firmato.
4) ti deve vendere un immobile regolare , quelle clausole sono non firmabili.

Come detto, o trovi un accordo , o ti servirà un avvocato.
Se fossi l'agente, ti renderei subito l'assegno ( ma , se fossi davvero l'agente, non saresti a questo punto, e non avresti firmato tali porcherie).

Ciao Francesca,

tutto sistemato, l'acquirente ha accettato le nostre condizioni al preliminare ed ovviamente la condizione sospensiva è stata eliminata.
Grazie per il prezioso supporto.