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  1. Lind

    Lind Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno, tema gia' dibattuto ma in cui non riesco a trovare chiarezza.
    Sto per sottoscrivere un contratto 4 + 4 in veste di locatrice con decorrenza 1/10/2012.
    Mando raccomandata a.r. al locatore prima della stipula del contratto indicando che aderiro' al regime della cedola secca, sottoscrivero' contratto indicando la solita forma "saranno possibili gli adeguamenti Istat al canone di locazioneecc.ecc" con nota finale indicante pero' che ho scelto il regime a cedola fissa fino a successiva possibile revoca.
    Ecco ora il mio dubbio: La normativa dice letteralmente "laddove il locatore opti per la cedola secca, e' sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione ISTAT verificatasi nell'anno precedente'.
    La medesima normativa dice pero' poi, in contraddizione, "...L'esercizio dell'opzione vincola il locatore all'applicazione della cedolare secca per l'intero periodo della durata del Contratto o della proroga.
    (...) Il locatore puo' revocare l'opzione in ciasuna annualita' contrattuale successiva a quella in cui e' stata esercitata l'opzione entro il termine previsto per pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualita' di riferimento".
    Non comprendo: dopo il primo anno di locazione potrei quindi ipoteticamente revocare l'opzione cedolare secca e quindi assoggettare il canone di locazione alla variazione dell'indice ISTAT?
    Taluni fonti dicono di no, che comunque non sara' possibile aggiornare il canone per tutta la durata del contratto (4+4), altre voci dicono che e' invece possibile...
    ??? Grande dubbio/confusione...
    Chiedo cortesemente ragguagli, supportati eventualmente da esempi pratici.
    Grazie mille a chi mi sara' d'aiuto.
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Nel caso di specie, secondo la (discutibile) posizione assunta dall’autorevole direttore dell’Agenzia delle Entrate (vedi circolare n°26/E del 1° giugno 2001, p. 13), poiché la prima annualità è assoggettata a cedolare, al contribuente che decide di optare per il regime ordinario a partire dalla seconda annualità è inibita la facoltà di aggiornamento del canone: “Nel caso in cui l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto e, quindi all’inizio della prima annualità, sia revocata a valere dalla seconda annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatore non può richiede gli aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità”.
     
    A Limpida piace questo elemento.
  3. Lind

    Lind Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Innanzitutto grazie @Pennylove dell'informazione.
    Cortesemente, un'ulteriore specifica: la non applicabilita' dell'aggiornamento ISTAT e' circoscritta solo alla seconda annualita' (per quanto specificato dalla circolare, come da te indicato), o cmq anche negli anni successivi?
    Cerco di spiegarmi meglio: poniamo l'ipotesi che, anche per ipotetiche variazioni in termini prettamente fiscali (la cedola secca non risulti, ad esempio, piu' cosi' "appetibile" economicamente) io desideri non aderire piu' a tale regime.
    Il quarto annno, (puro titolo di esempio) decido di comunicare il mio desiderio di revoca al conduttore.
    In tal caso potro' negli anni a venire aggiornare eventualmente il canone secondo l'indice ISTAT?
    grazie ancora
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il punto citato da Lind è effettivamente abbastanza sibillino: chiedo a Penny una ulteriore delucidazione. Io ho inteso che la precisazione posta dal dirett. Befera sia da collegare agli effetti della cedolare per tutta l'annualità fiscale in cui ricade il regime agevolato. Per questo ad esempio allo scadere del primo anno, in caso di revoca, non può essere applicato immediatamente l'aggiornamento Istat per le mensilità dell'anno solare corrente.

    Portando al limite il concetto, se la decorrenza dei contratti fosse dal 1° gennaio al 31 dicembre, credo che questo vincolo verrebbe a cadere. Ricordo bene o faccio errori?. Grazie.
     
  5. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Relativamente al quesito di Basty (che spero d'aver compreso), per i periodi a “cavallo”, vale a dire quando l’annualità contrattuale non è perfettamente sovrapponibile al periodo di imposta solare, potrà realizzarsi la situazione in cui alcuni mesi rientreranno nell’imposta sostitutiva, mentre per gli altri resterà applicabile l’IRPEF e le relative addizionali, pur rimanendo nell’ambito dello stesso contratto. Tale affermazione è contenuta nella circolare del primo giugno scorso (par. 8.1.1). L’opzione vale per l’anno di contratto: quindi la scelta della nuova tassazione non si applica necessariamente a tutti i canoni percepiti nel periodo d’imposta, ma a quelli riferiti all’annualità contrattuale compresa nel periodo d’imposta.


    E’ uno dei punti rimasti finora senza certezze dell’impianto dell’imposta sostitutiva, a più di un anno dal suo varo: il recupero dell’ISTAT dopo la revoca della cedolare.

    Proviamo a ricapitolare la vicenda. Il legislatore, all’art. 3, comma 11, del D.Lgs. n°23 del 14 marzo 2011, ha stabilito che in caso di opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere gli aggiornamenti del canone (se disposti espressamente dal contratto di locazione).

    Quindi, la sospensione dura fino alle annualità per le quali trova applicazione il regime fiscale sostitutivo. Tuttavia, il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento.

    Fin qui il nostro legislatore.

    Poi è intervenuta l’Agenzia delle Entrate. A chiarire.

    In buona sostanza, dal tenore letterale del provvedimento direttoriale del primo giugno scorso (n°26/E), sembra di capire che se il locatore non intende più proseguire nel regime della cedolare secca (all’evidenza, a partire dalla seconda annualità), potrà applicare gli aggiornamenti del canone a decorrere dall’annualità successiva a quella in cui è stata espressa la revoca (si veda il penultimo capoverso del paragrafo 2.3 ricordato al # 2).

    Si prenda ora in esame il caso illustrato da Lind – di applicazione della cedolare per tre annualità di contratto e di revoca per la quarta. Secondo l’impostazione delle Entrate, al nostro amico Lind, in sostanza, sarebbe inibita la facoltà di aggiornamento del canone alla quarta annualità contrattuale (per intenderci, quella di reingresso in regime ordinario), poiché, secondo l’autorevole interprete, nello spirito della disposizione legislativa, l’effetto dell’opzione cedolare della terza annualità si riverberebbe sull’annualità nella quale il regime sostitutivo non è applicato (quarta annualità), con conseguente applicazione dell’aggiornamento ISTAT, a partire solo dalla quinta annualità.

    Arrivati a questo punto, ci si chiede ora quale sia la sorte degli aggiornamenti pregressi.

    a) Prendo come riferimento l’indice ISTAT della quinta annualità, cioè l’ultimo dato conosciuto (interpretazione maggiormente condivisa).

    Esempio:

    Contratto 4+4 in cedolare con decorrenza: 01/10/2011
    Revoca cedolare: 01/10/2014
    Applicazione ISTAT a partire da: 01/10/2015
    Indicizzazione (100%): settembre 2014-settembre 2015


    b) Recupero integralmente l’intera ISTAT sospesa, in virtù della cedolare (tesi di alcuni tributaristi rigettata con vigore dalle Entrate).

    Esempio:

    Contratto 4+4 in cedolare con decorrenza: 01/10/2011
    Revoca cedolare: 01/10/2014
    Applicazione ISTAT a partire da: 01/10/2015
    Indicizzazione (100%): settembre 2011-settembre 2015

    La norma - come s’è visto – prevede che il locatore rinunci all’aggiornamento ISTAT in relazione ai canoni per i quali è stata applicata la cedolare. Posto che quello della cedolare è un regime fiscale sostitutivo che il locatore può scegliere o meno di utilizzare ad ogni singola annualità contrattuale, alcuni tributaristi ritengono che il legislatore abbia voluto fare riferimento, non a caso, ad una sospensione della facoltà di avvalersi dell’aggiornamento e non ad una “non applicazione” dell’aggiornamento. Una volta che si revoca il regime è ragionevole ritenere che il canone applicato da quel momento in avanti sia composto per stratificazione, anche tenendo conto delle quote di ISTAT maturate (ma temporaneamente sospese) nelle annualità della cedolare, sia pure non richieste al conduttore.

    Sul punto sarebbe necessario un chiarimento delle Entrate (al riguardo la recente circolare n°20/E del 4 giugno 2012 non torna sul problema): la questione non è solo fiscale, ma servirebbero conferme che ancora mancano.
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @Pennylove
    Giusto per rendere coerente e corretto l'incrocio delle domande mie al #4 e di Lind, non avevi inteso correttamente il mio suplemento di domanda: non mi riferivo infatti alla eventualità che nel corso d'anno fiscale siano presenti due periodi con diversa tassazione (IRPEF e cedolare). La mia domanda riguardava l'istat, cioè proprio la portata di quanto inspiegabilmente Befera ha aggiunto riguardo all'istat con
    Personalmente non ne trovo spiegazione nel testo di legge: Il comma 11 dell'art. 3 del D.lgs indica solo che l'aggiornamento è sospeso per il periodo corrispondente alla durata dell'opzione. Non dice nulla sul prolungamento d'effetto in caso di revoca della opzione nella seconda annualità. Comunque letteralmente il penultimo capoverso del paragrafo 2.3 della circ. 26 non lascerebbe adito a dubbi.

    Quanto poi a quanto tu hai riportato nell'es. b:
    mi chiedo da chi e su quali basi vengano le obiezioni. Sul punto non è detto nulla nel decreto, nè sulle due circolari direttoriali. Se qualche impiegato delle entrate contesta l'approccio esemplificato dal tuo esempio b, secondo me lo fa senza alcuna base normativa.

    Attualizzare ad es. nel 2015 il canone che dal 2011 al 2015 è rimasto invariato, non significa affatto intaccare il criterio che durante la cedolare non si può aumentare il canone: indicizzare dal 9/2011 al 9/2015 non significa applicare l'aumento in modo retroattivo. Tutto ciò mi ricorda l'ostracismo per il calcolo della variazione assoluta, quando si applicava (e si applica ancora per il commerciale, credo) il 75% della variazione istat: si è dovuti arrivare ad una pronuncia della cassazione.
    Vedo dalla chiusa che anche tu ritieni logica l'attualizzazione integrale del canone, nel caso si pervenga alla revoca. Questo a prescindere da ragioni di opportunità contingente nei rapporti tra locatore e conduttore: nel senso che se il mercato va al ribasso il locatore potrebbe decidere di non richiedere alcun aggiornamento, ma per sua decisione.
     
  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Speriamo che il previsto provvedimento direttoriale di definizione delle modalità di revoca dell’opzione per il regime della cedolare sciolga definitivamente il nodo della questione. Facile prevedere, comunque, contenziosi tributari e civilistici che potrebbero sfociare in singole pronunce dissonanti.
     

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