• immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

V

Vm8

Ospite
#1
buongiorno a tutti... ho iniziato una trattativa per rilevare un bar con tabacchino ed edicola nel mio piccolissimo paese circa 1100 abitanti... l'attività si trova proprio al centro del paese.. "posizione strategica" comune vicino, ufficio postale, chiesa, farmacia ed altri due bar tutto nel giro di 200/300mt. Il tabacchino più vicino è a circa 4km di distanza. Nel bar che sto trattando non c'è ne lotto ne gratta&vinci ne superenalotto.. però possiede di un distributore automatico di tabacchi nuovo...in tutto il paese non c'è nessuno che ha questi servizi... Ho dato un'occhiata agli aggi che girano intorno alla media di 12.000€ per gli ultimi 3 anni. il prezzo che mi ha chiesto è di 40.000€. Il problema principale però che si tratta di un locale vecchio e dovrei cambiare bancone, rifare il pavimento e dare una pitturata circa di spese sui 12.000€ tutto a mie spese.
nel caso lo rilevassi andrei a mettere tutti i servizi mancanti "lotto-gratta&vinci-superenalotto e videopoker.
quindi tra 40.000€ + 5.000€ di novennale +12.000 di ristrutturazione + 2000€ di notaio e altri 2000€ di spese varie per un totale di 60.000€ circa.
da premettere che il proprietario ha praticamente abbandonato l'attività quindi io andrei a fare qualcosa in più..
secondo voi posso arrivare a dargli i soldi che chiede?
 

marchesini

Membro Attivo
Privato Cittadino
#2
Bisognerebbe anche conoscere quanto "guadagnava realmente" il precedente esercizio.
Solo con gli aggi invariati è un investimento che ammortizzi in 5 anni...
se dal resto viene fuori il un reddito a te sufficente mi sembra un buon investimento.
Nessuno ti vieta, ed io lo farei, di trattare sul prezzo, che dipende da tante cose ... l'eventuale fretta a cedere, da quanto tempo è in vendita, quante offerte ha ricevuto....ecc..ecc...
 
Piaciuto: Vm8

elisabettam

Membro Senior
Agente Immobiliare
#3
buongiorno a tutti... ho iniziato una trattativa per rilevare un bar con tabacchino ed edicola nel mio piccolissimo paese circa 1100 abitanti... l'attività si trova proprio al centro del paese.. "posizione strategica" comune vicino, ufficio postale, chiesa, farmacia ed altri due bar tutto nel giro di 200/300mt. Il tabacchino più vicino è a circa 4km di distanza. Nel bar che sto trattando non c'è ne lotto ne gratta&vinci ne superenalotto.. però possiede di un distributore automatico di tabacchi nuovo...in tutto il paese non c'è nessuno che ha questi servizi... Ho dato un'occhiata agli aggi che girano intorno alla media di 12.000€ per gli ultimi 3 anni. il prezzo che mi ha chiesto è di 40.000€. Il problema principale però che si tratta di un locale vecchio e dovrei cambiare bancone, rifare il pavimento e dare una pitturata circa di spese sui 12.000€ tutto a mie spese.
nel caso lo rilevassi andrei a mettere tutti i servizi mancanti "lotto-gratta&vinci-superenalotto e videopoker.
quindi tra 40.000€ + 5.000€ di novennale +12.000 di ristrutturazione + 2000€ di notaio e altri 2000€ di spese varie per un totale di 60.000€ circa.
da premettere che il proprietario ha praticamente abbandonato l'attività quindi io andrei a fare qualcosa in più..
secondo voi posso arrivare a dargli i soldi che chiede?
To consiglio di parlare con la Federazione Tabaccai della tua provincia prima di rilevare l'azienda. Se non ha i grattini probabilmente è perché gli aggi sono troppo bassi e non glieli concedono e non li potresti avere nemmeno tu.
Trattare con i Monopoli è molto complicato e devi essere seguito da qualcuno molto ben informato
 
V

Vm8

Ospite
#4
Bisognerebbe anche conoscere quanto "guadagnava realmente" il precedente esercizio.
Solo con gli aggi invariati è un investimento che ammortizzi in 5 anni...
se dal resto viene fuori il un reddito a te sufficente mi sembra un buon investimento.
Nessuno ti vieta, ed io lo farei, di trattare sul prezzo, che dipende da tante cose ... l'eventuale fretta a cedere, da quanto tempo è in vendita, quante offerte ha ricevuto....ecc..ecc...
gli ho chiesto di scendere a 35.000€ e ci sta pensando... ma la vedo dura!!!
sono stato il primo a contrattare per l'acquisto.. e ha un altro acquirente ma a lui non la vuole dare
 
V

Vm8

Ospite
#5
To consiglio di parlare con la Federazione Tabaccai della tua provincia prima di rilevare l'azienda. Se non ha i grattini probabilmente è perché gli aggi sono troppo bassi e non glieli concedono e non li potresti avere nemmeno tu.
Trattare con i Monopoli è molto complicato e devi essere seguito da qualcuno molto ben informato
non ha tutti i giochi perché ormai non c'è la fa a seguirli.. è stufo
 

marchesini

Membro Attivo
Privato Cittadino
#6
Vedi di seguire, se non l'hai già fatto, il consiglio dato da @elisabettam, io ho il difetto di dare per scontato che quando uno si propone per un acquisto abbia fatto tutti i controlli del caso... invece spesso si è un pochino superficiali ed in seguito sorgono problemi .. il forum è pieno di casi..:innocente:
 

Franco Gambuzzi

Membro Junior
Agente Immobiliare
#8
Parli di 12000 in tre anni? Presumo che ti sia espresso male. Con 4000 all'anno, essendo la novennale pari al 50% dell'ultimo anno, sarebbero 2000. La cifra che indichi è molto più compatibile con 12000 all'anno (sarebbero 6000). I 40000 richiesti possono essere compatibili solo con degli aggi a 12000 (in ogni caso trattabili visto che è più di 3 volte), non certamente con aggi a 4000.
Considerazione non secondaria: per il monopolio concorrono al calcolo della novennale solo lotto e tabacchi, verificalo. Non parli degli incassi del bar, anche questi concorrono a definire un conto economico realistico.
Non hai indicato il canone di locazione.
Analizza per bene i costi fissi (determinante l'affitto).
In conclusione, considerando che potrai di certo incrementare anche vendendo qualsiasi altra cosa (tranne che l'alimentare) penso possa essere un buon affare magari trattando sulla base di 30-35.000 euro.
Tieni presente che con la cessione d'azienda compri i beni strumentali e il diritto di subentrare nel contratto di locazione e nei permessi comunali e di concessione.
 

giuseppe59

Membro Junior
Professionista
#9
A proposito di cessione di azienda:
faccio presente che l'atto pubblico di cessione di azienda consente, limitatamente all'attività di bar, di subentrare nell'attività ma non è scontato che lo possa fare nei tabacchi in quanto la licenza che rilasciano non li obbliga al trasferimento della titolarità ad altro soggetto, anche se questi ha rilevato l'azienda nel suo complesso. In buona sostanza i monopoli potrebbero anche non rilasciare la licenza al nuovo acquirente, per tanti motivi. Pertanto consiglierei nella stipula dell'atto di mettere tra le righe: ... nel caso in cui l'acquirente non dovesse subentrare nella titolarità di tutte licenze o autorizzazioni possedute dal venditore il presente atto sarà considerato nullo con obbligo del venditore di restituire l'intera somma, non si sa mai....
 

elisabettam

Membro Senior
Agente Immobiliare
#10
A proposito di cessione di azienda:
faccio presente che l'atto pubblico di cessione di azienda consente, limitatamente all'attività di bar, di subentrare nell'attività ma non è scontato che lo possa fare nei tabacchi in quanto la licenza che rilasciano non li obbliga al trasferimento della titolarità ad altro soggetto, anche se questi ha rilevato l'azienda nel suo complesso. In buona sostanza i monopoli potrebbero anche non rilasciare la licenza al nuovo acquirente, per tanti motivi. Pertanto consiglierei nella stipula dell'atto di mettere tra le righe: ... nel caso in cui l'acquirente non dovesse subentrare nella titolarità di tutte licenze o autorizzazioni possedute dal venditore il presente atto sarà considerato nullo con obbligo del venditore di restituire l'intera somma, non si sa mai....
sicuramente, visto gli aggi, non avrà grattini ecc
 
Piaciuto: Vm8
V

Vm8

Ospite
#12
Parli di 12000 in tre anni? Presumo che ti sia espresso male. Con 4000 all'anno, essendo la novennale pari al 50% dell'ultimo anno, sarebbero 2000. La cifra che indichi è molto più compatibile con 12000 all'anno (sarebbero 6000). I 40000 richiesti possono essere compatibili solo con degli aggi a 12000 (in ogni caso trattabili visto che è più di 3 volte), non certamente con aggi a 4000.
Considerazione non secondaria: per il monopolio concorrono al calcolo della novennale solo lotto e tabacchi, verificalo. Non parli degli incassi del bar, anche questi concorrono a definire un conto economico realistico.
Non hai indicato il canone di locazione.
Analizza per bene i costi fissi (determinante l'affitto).
In conclusione, considerando che potrai di certo incrementare anche vendendo qualsiasi altra cosa (tranne che l'alimentare) penso possa essere un buon affare magari trattando sulla base di 30-35.000 euro.
Tieni presente che con la cessione d'azienda compri i beni strumentali e il diritto di subentrare nel contratto di locazione e nei permessi comunali e di concessione.
hai ragione mi sono espresso male.. i 12000 sono annuali.. con aggio tabacchi di 9000€ circa. per questo ho scritto 5000 di novennale. il canone di locazione si aggira sui 350/400 ancora da stabilire
 
V

Vm8

Ospite
#13
A proposito di cessione di azienda:
faccio presente che l'atto pubblico di cessione di azienda consente, limitatamente all'attività di bar, di subentrare nell'attività ma non è scontato che lo possa fare nei tabacchi in quanto la licenza che rilasciano non li obbliga al trasferimento della titolarità ad altro soggetto, anche se questi ha rilevato l'azienda nel suo complesso. In buona sostanza i monopoli potrebbero anche non rilasciare la licenza al nuovo acquirente, per tanti motivi. Pertanto consiglierei nella stipula dell'atto di mettere tra le righe: ... nel caso in cui l'acquirente non dovesse subentrare nella titolarità di tutte licenze o autorizzazioni possedute dal venditore il presente atto sarà considerato nullo con obbligo del venditore di restituire l'intera somma, non si sa mai....
infatti sono già stato alla FIT per chiarimenti e mi hanno detto che il monopolio fa una specie di indagine prima di concedere tutto..
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Ultimi Messaggi sui Profili

truffato12 ha scritto sul profilo di il Custode.
Scusa custode ti devo parlare in privato posso?
A quali conseguenze legali va in contro l'agenzia immobiliare che modifica il prezzo di vendita di in immobile senza consultare entrambi I proprietari
Alto