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  1. simonettam

    simonettam Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti!!
    Avrei due quesiti riguardanti argomenti similari.
    Primo : nel condominio dove risiedo c'è,oltre il riscaldamento centralizzato, anche (purtroppo) l'acqua calda centralizzata . La quota fissa per l'acqua è ,come dice il regolamento condominiale, di 24 metri cubi; per me che sono sola è molto alta. Domanda : c'è la possibilità di mutare il regolamento condominiale su questo punto..? con quale tipo di maggioranza ? dipende dalla natura del regolamento (o sbaglio)?
    2 condomini hanno messo una calderina autonoma , ma la convenienza non c'è ,visto che si devono comunque sobbarcare un fisso molto alto..!! tr l'altro anche da un punto di vista pratico questo tipo di modaità di erogazione è scomodissimo in quanto l'acqua calda arriva dopo 2/3 minuti ..(e il contatore gira subito..) quale soluzione , vi chiedo, si può adottare a livello di assemblea?
    Secondo : nella casa in montagna dove vado spesso -anche qui con riscaldamento centralizzato - c'è un regolamento condominiale che , in merito alle modalità di conteggio del riscaldamento, è assurdo (detto dallo stesso amministratore), ovvero complicato ,ma soprattutto penalizzante per chi ci va poco, in quanto creato per favorire chi ci risiede ( e due condomini con millesimi molto alti ci risiedono). Domanda : quali sono le tipologie di maggioranza nell'assemblea condominiale per cambiare le modalità di conteggio previste nel regolamento ? E' necessaria l'unanimità oppure qualche maggioranza qualificata..?E' intervenuta qualche sentenza sull'argomento che consenta una qualche scappatoia e che facoltizzi l'impugnazione del regolamento su quel punto ..? Così infatti appare una vera ingiustizia dover sottostare a certi tipi di conteggio, palesemente iniqui ...
    Grazie della collaborazione che mi darete su questi 2 argomenti che mi premono molto ( e soprattutto fanno male almio portafoglio)...
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ciao simonettam
    L’assemblea può decidere di modificare i criteri di ripartizione previsti dalla legge o dal regolamento (contrattuale) solamente con il consenso di tutti i condomini v. Cass. n. 3042/1995 e Cass. n. 17101/2006, Cass. 15 dicembre 2011 n. 27016.
    Ciao salves
     
  3. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    se si introducano i contabilizzatori di calore, si possono modificare i criteri di riparto con la stessa maggioranza di 1/3
    perchè se cambia il modo in cui si gestisce il servizio del riscaldamento, dovendo comunque rispettare il 1123 2° comma, si cambia il riparto
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Resta il fatto di procedere all'assemblea con la maggioranza indicata prima.
     
  5. simonettam

    simonettam Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Scusate non ho capito bene ..per modificare il regolamento condominiale nella parte inerente i criteri di riparto del riscaldamento occorre il consenso di tutti...mentre per scegliere i contabilizzatori di calore è sufficiente la maggioranza di un terzo...? Insomma i contabilizatori di calore sarebbero un esamotage per "aggirare" l'unanimità dei consensi?..
    Per quanto concerne l'acqua calda centralizzata ,la decisione di passare ad un sistema di calderine autonome (solo per l'acqua calda)è soggetta anch'essa alla regola dell'unanimità dei consensi ?
     
  6. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    la contabilizzazione si può fare anche con l'acqua, in occasione del rifacimento della caldaia, si può valutare con il termotecnico (non l'idraulico, ma un termotecnico) il doppio boiler per riscaldamento e acqua etc... .... staccarvi con i boiler aumenta i costi, il centralizzato conviene sempre ...

    non è un escamotage, il criterio di legge per ripartire il riscaldamento è sempre il 1123 2° comma, se cambiano i modi d'uso del servizio, non possono non cambiare i criteri di riparto
     
  7. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    SENTENZA CAUSA 1452/1999 TRIBUNALE DI SANREMO: installazione dell'impianto di contabilizzazione del calore in condominio con regolamento di natura contrattuale

    Questa sentenza del giudice Pardo di Sanremo evidenzia come la maggioranza semplificata richiesta dalla sopra menzionata legge 10/1991 per l'installazione del sistema di contabilizzazione del calore, resta valida anche per quei condomìni con regolamento di natura contrattuale, cioè con contratti d'acquisto che prevedano la ripartizione delle spese di riscaldamento secondo tabelle millesimali predefinite e modificabili solo con il consenso dell'unanimità delle quote millesimali.

    REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Sanremo Sezione I^ Civile
    Il Tribunale, in persona del Giudice Istruttore, dott. Ignazio Pardo, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente:
    S E N T E N Z A
    nella causa civile recante il n. 1452/1999 di R.G., promossa da A. A. E P. A., elettivamente domiciliate nello studio dell'avv. Massimo Corradi che li rappresenta e difende unitamente all'avv. Guido Mannina per delega a margine del ricorso introduttivo,
    - ATTRICE -
    contro
    CONDOMINIO LA G.
    In persona dell'amministratore pro-tempore, elettivamente domiciliato nello studio dell'avv. Alberto Pezzini che lo rappresenta e difende per procura in calce all'atto di citazione notificato
    - CONVENUTO -
    Oggetto: impugnativa di delibera assembleare
    CONCLUSIONI DELLE PARTI
    Per gli attori:
    “Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectiis, dichiarare nulla la delibera assunta dall'assemblea dei condomini del condominio “La G.” in data 25.09.1999, perché illegittima in ordine alle maggioranze richieste ex lege”.
    Nel merito, previa espletanda istruttoria a seguito di remissione della causa alla fase stabilita, dichiarare che il sistema di automazione del riscaldamento, denominato “landis”, di cui è stata approvata l'installazione, non è adeguato alle esigenze del condominio, in quanto non tiene conto che la somma del calore utilizzato in tutti gli appartamenti non è uguale a quello del prodotto della caldaia a maggior ragione, in un impianto strutturato a colonna montante, come quello in oggetto, con unica caldaia esterna dei singoli condomini e non tiene conto del problema del furto di calore causato indirettamente.
    Per il convenuto:
    Rigettare la domanda attorea sia in via principale che in via subordinata perché infondata in fatto e diritto.
    Vinte le spese ed onorari di causa.
    SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
    Con atto di citazione, notificato in data 25-10-1999, A. A. e A. P., comproprietari di due appartamenti nel condominio “La G.”, sito in Ospedaletti (IM), Via Cav. Di Rodi, convenivano in giudizio il condominio stesso al fine di sentire dichiarare la nullità della deliberazione condominiale del 25 settembre 1999, con la quale era stato stabilito l'adozione di un diverso sistema (c.d. Landis) per la ripartizione delle spese del sistema centralizzato di riscaldamento, assumendo che la stessa era stata adottata soltanto a maggioranza (561/1000) mentre era necessaria l'unanimità dei condomini in quanto modifica del regolamento di natura contrattuale.
    Aggiungevano, inoltre, gli attori, che il nuovo sistema di contabilizzazione dei consumi non appariva comunque idoneo a raggiungere i risultati voluti, attribuzione a ciascuno dei condomini della spesa in ragione dei singoli e differenti consumi e non secondo la ripartizione millesimale, e ne chiedevano, pertanto, l'annullamento.
    Si costituiva in giudizio il convenuto condominio il quale contestava la prospettazione dei fatti attorea sostenendo la legittimità della delibera adottata ex legge 10/91 in tema di adozione di misure tese a favorire il risparmio energetico.
    Ritenuta superflua ogni attività istruttoria, la causa, all'udienza del 26 ottobre 2001, veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni delle parti riportate in epigrafe.
    MOTIVI DELLA DECISIONE
    La domanda è infondata e non può, pertanto, essere accolta.
    Ed invero in materia di regolamento condominiale costituisce univoco orientamento giurisprudenziale (Cass. Sez. Un. N. 943/99) quello secondo cui:” a determinare la contrattualita' dei regolamenti, sono esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprieta' esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio radiologico, a circolo ecc . . . ) o comuni (limitazioni all'uso delle scale, dei cortili ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri;” detta affermazione risulta ripetutamente ribadita anche dalle sezioni semplici le quali hanno avuto modo di statuire come:” hanno natura contrattuale soltanto le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino, mentre hanno natura tipicamente regolamentare le norme riguardanti le modalità d'uso delle cose comuni e, in genere, l'organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali. Dette norme regolamentari, a differenza di quelle contrattuali (che sono suscettibili di variazioni soltanto con il consenso di tutti i condomini manifestato in forma scritta), possono essere modificate, al fine di essere adattate alle mutevoli esigenze della collettività condominiale, dall'assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c.” (Cass. n.854/1997).
    L'applicazione dei sopra indicati principi al caso in esame impone di individuare la natura, meramente regolamentare o meno, della disposizione contenuta nella delibera dell'assemblea impugnata che, come esposto, ha ad oggetto l'individuazione del criterio di ripartizione delle spese del servizio centralizzato di riscaldamento; orbene, trattandosi con evidenza di clausola avente ad oggetto l'organizzazione ed il funzionamento delle cose comuni e la ripartizione delle spese relative deve ritenersi che la stessa abbia natura puramente regolamentare e, pertanto, legittima appare la delibera assembleare adottata a semplice maggioranza e non anche con l'unanimità dei consensi.
    In ogni caso, a parere di questo organo giudicante, appare assorbente il riferimento alla legge 10 del 9 gennaio 1991 dettante “Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia”.
    In particolare l'art. 26 al comma 5° prevede che:”per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile”.
    Tale disposizione, quindi, espressamente derogando alla disciplina ordinaria, prevede che nelle ipotesi in cui vengano adottati dalle assemblee condominiali criteri di contabilizzazione delle spese in base ai consumi effettivi non rilevano le disposizioni codicistiche, sicchè deve ritenersi che la norma, non permettendo alcuna distinzione tra diversi tipi di regolamenti contenenti la disciplina di riparto delle spese, imponga quale maggioranza idonea e sufficiente quella semplice che, nel caso in esame, risulta essere stata rispettata avendo il nuovo progetto riportato il consenso di 561/1000.
    Né, peraltro, appaiono fondate le ulteriori affermazioni della difesa degli attori a sostegno della prospettata invalidità della delibera; invero la tesi secondo la quale la predetta normativa si applicherebbe soltanto nel caso di trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato in autonomo è del tutto sfornita di riscontro letterale avendo, invece, la disposizione dell'art. 26 cit. contenuto sicuramente più ampio ed inequivocabilmente diretto a disciplinare le ipotesi in cui le spese del servizio di riscaldamento, rimanendo centralizzato, vengano disciplinate sulla base del consumo di ciascuno e non anche in applicazione dell'ordinario criterio millesimale.
    Inoltre, va ancora rilevato come nel caso in esame l'adozione del diverso sistema di contabilizzazione sia stato preceduto dalla comunicazione di uno studio particolareggiato sulla fattibilità e sulla funzionalità dell'impianto regolarmente trasmesso ai condomini dall'amministratore sicchè anche la lamentata assenza della relazione tecnica e della presentazione del progetto preventive, oltre a non risultare richieste dalla norma precedentemente citata quali condizioni di validità della delibera, non possono ritenersi effettivamente sussistenti, mentre il sistema adottato appare effettivamente destinato alla regolamentazione differente del criterio di ripartizione delle spese come risultante dal progetto allegato.
    Infine, in ordine al profilo relativo alla adozione della delibera utilizzando i voti rilasciati per delega, appare appena il caso di osservare come nel caso di specie non sussista alcuna invalidità non essendosi proceduto, come lamentato dagli attori, alla modifica delle tabelle millesimali del condominio ma, semplicemente, all'adozione di un diverso criterio di ripartizione delle spese di un servizio comune.
    Alla luce delle suesposte considerazioni, pertanto, la domanda deve essere rigettata.
    Le spese seguono la soccombenza e possono essere liquidate a carico degli attori in lire 340.000 per spese vive, lire 1.400.000 per diritti e lire 2.600.000 per onorari di avvocato oltre 10% per spese generali, IVA e CPA.
    P.Q.M.
    il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni altra domanda, istanza od eccezione, rigetta la domanda proposta dagli attori.
    CondA. i medesimi al pagamento delle spese processuali sostenute dal condominio convenuto liquidate in lire 340.000 per spese vive, lire 1.400.000 per diritti e lire 2.600.000 per onorari di avvocato oltre 10% per spese generali, IVA e CPA.
    Sanremo, lì 30-10-2001
    Il Giudice
    (dott. Ignazio Pardo)




    Metodi di Ripartizione
    Il Comitato Termotecnico Italiano -C.T.I.- nel settembre '91 ha definito un Progetto di Norma (12/148), sfociato nella norma UNI 10200, denominato :
    "Impianto di riscaldamento centralizzato : Ripartizione delle spese di riscaldamento"
    nella quale viene descritta una metodologia di ripartizione delle spese in funzione dei consumi di calore e dei componenti di impianto.
    Nella norma sono contenute una serie di regole da osservare per una corretta ripartizione, sia tecniche che gestionali, ed evidenzia e consiglia la quota fissa come parametro :
    # Variabile da un minimo del 20% e un massimo del 50% delle spese totali.
    In linea con quanto indicato dal Governo Francese nel Decreto n° 91-999 (Art. R131 - 7 - II) sulla contabilizzazione e ripartizione : dal 25% al 50 % delle spese totali.
    L 'attribuzione della quota fissa viene stabilita in base a :
    . Tipologia media dell'inquilinato,
    . Comportamento residenziale,
    . Tipologia e tecnologia costruttiva dell'edificio,
    . Stato dell'impianto termico.
    E' sempre meglio, per iniziare, non andare a proporre una quota fissa bassa, si rischia di non ottenere quella armonizzazione tanto auspicata.
    La delibera relativa al valore della quota fissa deve essere fatta dall'Assemblea di Condominio e può essere modificata al termine di ogni stagione di riscaldamento.
    La Ripartizione conseguente alla Contabilizzazione del calore consumato deve rappresentare un momento di verifica continua della vita condominiale nel suo insieme : l'età cambia, le famiglie si evolvono, le esigenze si modificano, in altri termini ogni anno potrebbe essere diverso dall'altro ed avere uno strumento flessibile di ripartizione è quanto di più democratico ci possa essere.
    COME RIPARTIRE ?
    30-40% quota fissa e 70-60% quota consumo
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ribadisco il risultato è che occorre sempre una maggioranza sia che essa scaturisca dagli articoli del C.C. sia che sia una maggioranza semplice.

    Alla prossima.

    Ciao salves
     

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