Rifacimento terrazzo uso esclusivo di un proprietario

[sian]

Abito in un palazzo costruito fino al primo piano negli anni '30 circa mentre
la sopraelevazione al secondo piano è stata realizzata negli anni '60. Il mio
appartamento è ubicato al primo piano ed è coperto per il 50% da terrazzo ad uso esclusivo del proprietario del secondo piano. Nel corso degli anni
l'edificio non ha beneficiato di alcun tipo di manutenzione in quanto i proprietari si rifiutano di costituire il condominio e nominare un
amministratore . Gli unici lavori di riparazione eseguiti riguardano i tetti,
in quell'occasione gli inquilini del secondo piano hanno portato a conoscenza
dei danni nei propri appartamenti e tutti gli altri proprietari hanno
partecipato alle spese senza porre opposizione. Da circa tre anni nel mio
appartamento si sono verificate infitrazioni provenienti dal terrazzo a causa
di pavimentazione sconnessa e dalla mancanza di malta cementizia alle fasce
marcapiano, senza contare che la facciata è totalmente rovinata ed è soggetta ad escursione termica con conseguente macchie di muffa alle pareti e dispersione di calore. Ho portato a conoscenza agli altri inquilini del
problema e all'unanimità si rifiutano di eseguire i lavori in quanto non è un
condominio. Neanche quanto li ho interpellati tramite il mio legale si sono
mossi. Solo quanto li ho trascinati dal Giudice di Pace siamo giunti alla
redazione delle tabelle millesimali, a nominare un tecnico per la Direzione dei
lavori, a confrontare i preventivi delle ditte per l'esecuzione dei lavori, ma
l'importo preventivato li ha di nuovo bloccati. Infatti fanno in modo che la
cosa si trascini nel tempo. Adesso l'inquilino del secondo piano ha proposto di
rifare solo il terrazzo, non come dettagliato dal Direttore dei lavori che
comprende anche l'isolamento dello stesso, ma togliendo uno dei due pavimenti, coprire di catrame quello sottostante e rimettere una nuova pavimentazione. E' inutile ribadire che trovo la proposta assurda, il quanto il lavoro così eseguito a mio parere (scusate l'espressione) è una schifezza e avrà breve durata. La mia domanda è questa: esiste una legge che obblighi all'isolamento termico del terrazzo e quindi manda in malora l'indecente proposta dell'inquilino del secondo piano? Inoltre esiste una legge che obblighi a ristrutturare tutto l'edificio anche se gli altri si oppongono? Grazie
anticipatamente per quanti saranno disposti ad aiutarmi.

 

[gaspol1960]

Buongiorno. Ad essere sincero, non so se darti dei suggerimenti tecnici, o consigliarti di cambiar casa, e di corsa...
Spiritosaggini a parte, credo che - fatta salva la possibilità che gli altri condomini si ravvedano, e si rendano conto dell'assurdità del loro atteggiamento - l'unica strada percorribile per te sia quella giudiziaria. Il Collega che ti ha già assistito potrà meglio di me suggerirti gli strumenti più adatti. Tieni comunque presente che: a) se i condomini sono più di quattro, la nomina di un amministratore è obbligatoria, e, in caso di inerzia o dissenso, puoi rivolgerti all'Autorità Giudiziaria (art. 1129 c. c.); b) indipendentemente dalla costituzione formale di un condominio, vi è una situazione giuridica di comproprietà in ordine alle c. d. "parti comuni" dell'edificio: mura maestre, facciate, scale, cortile, etc.. Quindi può applicarsi l'art. 1105 c. c., che prevede ancora una volta, nel caso in cui la maggioranza dei partecipanti alla comunione non provveda all'adozione di quanto necessario per l'amministrazione (e la buona manutenzione) della cosa comune, il ricorso all'Autorità Giudiziaria; c) infine, per quanto riguarda il proprietario del terrazzo di copertura, è tuo diritto - in qualità di soggetto danneggiato dalla cattiva impermeabilizzazione del terrazzo stesso - ottenere la rimozione delle cause delle infiltrazioni e l'esecuzione dei relativi lavori a regola d'arte. Quindi, se la soluzione proposta dal proprietario del terrazzo non è la migliore soluzione possibile, ma soltanto quella più economica, puoi agire per il risarcimento del danno e l'esecuzione dei lavori di coibentazione del terrazzo, magari allegando la relazione del Direttore dei Lavori, o chiedendo un accertamento tecnico preventivo sullo stato dell'immobile e sulle soluzioni tecniche adottabili.
Mi rendo conto che si tratta di percorsi non facili, sia per quanto riguarda i tempi che per quanto attiene ai costi (che, forse, si potrebbero ridurre se qualcuno dei condomini volesse associarsi alle tue iniziative), ma, d'altra parte, di fronte alla stupida resistenza di certi soggetti resta poco spazio per le discussioni e la persuasione. E te lo dico da condomino...
Spero di esserti stato utile. Buona giornata e in bocca al lupo.

 

[Procicchiani]

innanzitutto informati presso il comune sull'eventuale obbligo di un minimo di coibentazione, in base alle più recenti normative sul risparmio energetico

poi fai presente che forse con il lavoro che vogliono loro, la ditta non dà la garanzia per 10 anni come prevede il codice civile, chiedi espressamente di avere in assemblea

i tuoi preventivi invece falli fare in due modi:
1) con una coibentazione tale da aver diritto al 55% in 5 anni
2)anche con la coibentazione prevista eventualmente dal regol edilizio tale da non darvi diritto al 55% in 5 anni, ma al 36% in 10 anni

l'IVA nei condomini è del 10% per i lavori sia ordinari sia straordinari

tu non hai diritto ad avere una coibentazione al di là di quello che è obbligatorio eventualmente per le leggi dell'edilizia
quindi se ti interessa o li convinci con il vantaggio fiscale o te la paghi

ricordati che i 2/3 della spesa del terrazzo è tua

valutate l'opzione di un pavimento su "galleggianti" così eventuali interventi futuri non richiederanno la sostituzione del pavimento

 

[sian]

Per quando concerne la costituzione del condominio tramite l'Autorità Giudiziaria quando si superano i quattro condomini sono già a conoscenza, credo che valuterò questa possibilità non appena si termineranno i lavori di rifacimento del terrazzo, così con la nomina di un Amministratore si metterà fine al muro costruito da condomini per bloccare ogni tipo di iniziativa che migliori l'aspetto del fabbricato. Ho rinviato la decisione di far costituire subito il condominio per non inasprire il proprietario del terrazzo, dopo tanti impuntamenti da parte mia ho finalmente ottenuto che i lavori si dovranno eseguire solo come predisposto dal Direttore dei Lavori. Se fino ad oggi ho perso tanto tempo e perchè il mio legale mi ha suggerito di prendere gli altri condomini con le buone anche per non intaccare i rapporti di vicinato (preciso che sin dall'inizio non ero d'accordo con il mio legale in quanto conosco la caparbietà dei soggetti che purtroppo ho per vicini). Ringrazio per il suggerimento di cambiare casa, (preciso che l'appartamento che occupo mi piace per come è diviso, per l'esposizione per l'ampiezza dei locali etc.) anch'io ci ho pensato più volte. Ma dove trovo un pazzo disposto a sobbarcarsi di una simile eredità?

 

[gaspol1960]

Sia ben chiaro: la mia era solo una battuta, e per di più di gusto discutibile. In realtà, se l'appartamento ti piace, fai benissimo a restare e ad andare avanti per la tua strada. Lo sto facendo anch'io rispetto ad alcuni condomini che sembra non abbiano altro da fare che piantare inutili grane (ben coadiuvati, in questo, da avvocati e tecnici di quart'ordine...).
Se intendi continuare a blandire gli altri condomini, credo che i suggerimenti di Procicchiani potranno esserti utili, visto che, quasi sempre, è solo una questione di denaro.
Ancora in bocca al lupo.

 

[sian]

Ringrazio Procicchiani per i suggerimenti che trovo molto utili, purtroppo non posso beneficiare delle detrazioni fiscali previsti dalla legge, in quanto la domanda (dato che i lavori da eseguire anche se di straordinaria manutenzione riguardano l'esterno dell'edificio) la può presentare l'Amministratore a nome del condominio che purtroppo non è stato costituito per caparbietà degli altri inquilini. Ho però un dubbio, e chiedo se qualcuno degli iscritti al forum è in grado (sempre in merito alle disposizioni di legge) di informarmi se gli altri proprietari possono opporsi, come già hanno fatto, alla manutenzione dell'intero edificio con la scusante che non hanno i mezzi finanziari per affrontare le spese o comunque sono obbligati per la manutenzione dello stesso? La mia convinzione è di far fronte alle riparazioni quando queste non raggiungono un grado esasperato e spendere 10 oggi anzichè 1.000 domani. Purtroppo ho constatato che al mondo ci sono persone che vedono la casa solo come un tetto sopra la testa e non pensano che lo stesso possa crollare da un momento all'altro.

 

[Procicchiani]

per il 36% nulla ti impedisce di compilare il modulo come condomino-proprietario

se guardi il modulo esiste l'opzione amministratore e quella proprietario

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è obbligatorio mettere in sicurezza il fabbricato, non rifarlo

se ci sono parti cadenti, vanno fatte cadere
rivolgendosi a ditta esterna da pagare o in alcune province ai vvff, si comportano in modo diverso comando per comando

la maggiorparte intervengono solo quando il pericolo è pubblico (per malcapitati utenti della strada pubblica)
...

 

[sian]

Chiedo ancora una volta, gli altri proprietari possono opporsi ai lavori di ristrutturazione dell'intero edificio perchè non hanno i mezzi finanziari per affrontare le spese o sono obbligati ad eseguirli anche se non hanno disponibilità economiche utili per la manutenzione dello stesso? Credo di aver capito che ciò è possibile solo se ci sono parti cadenti oppure mi sbaglio? Bisogna ricorrere sempre all'Autorità Giudiziaria per obbligare i proprietari ad effettuare i lavori? Grazie per la disponibilità e buona serata.

 

[Procicchiani]

ci vuole la maggioranza per obbligare qualcuno

in mancanza di una maggioranza, l'autorità giudiziaria può obbligare alla messa in sicurezza

 

[sian]

Ti ringrazio per la disponibilità, la tua risposta mi fa capire civilmente e senza discussioni non si ottiene nulla, e che il tuttto si risolve solo con la forza.
Buona serata.