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  1. tarya88

    tarya88 Membro Junior

    Privato Cittadino
    buongiorno,
    Avrei bisogno di un consiglio da voi esperti.
    Ho già scritto qualche volta ma oggi sono emersi nuovi dettagli e vorrei chiedervi la vostra opinione.
    Riepilogo: nell'aprile del 2014 abbiamo firmato un compromesso con effetti anticipati su un appartamento all'ultimo piano.
    Prima di firmare il compromesso abbiamo chiesto e messo per iscritto che il costruttore avrebbe dovuto effettuare due sistemazioni.
    La prima è una variazione di destinazione d'uso di un ripostiglio (in cui vi è la cucina) e la seconda è la messa in regola di un soppalco non presente in planimetria.
    La dicitura all'interno del compromesso che (a detta dell'agente immobiliare) ci tutela dalla mancata sistemazione delle due difformità (che la nostra perizia ha indicato come anomalie GRAVI) è " il tutto salvo la concessione del mutuo da parte dell'Istituto di credito scelto dalla parte acquirente sulla base di quanto andrà ipotecato" (ovviamente qualora la banca non mi concedesse il mutuo mi farò produrre un documento in cui si attesa che non si procede in quanto l'immobile non è conforme dal punto di vista urbanistico etc).
    Questa sistemazione andava fatta entro 6
    Mesi dalla firma del compromesso ma ad oggi non è ancora stata fatta. Il perché , a detta loro è il seguente (scusatemi se non sono chiara ma purtroppo non sono tecnico):
    Sul piano regolatore esiste una norma che prevede che i volumi di una costruzione siano comprensivi dei locali interrati,per cui cantine e box) e quindi non è possibile effettuare le variazioni in quanto "i volumi" sono tutti occupati dalle parti già in essere.
    Sempre il costruttore e l'agente dicono che questa modifica verrà inserito nel PGT ma essendo sotto elezioni è probabile che venga approvato a ridosso delle elezioni che si terranno a maggio 2017.
    Da compromesso viene indicato come essenziale il termine del 30/01/2017 per effettuare il rogito ed ovviamente non riusciremo a rispettare tale data poiché non avremo le planimetrie aggiornarnate.
    La mia domanda per voi è: secondo voi possiamo arrivare a gennaio 2017 e tirarci indietro riavendo i nostri soldi?
    Esiste la possibilità che questa nuova data (se il PGT entra in vigore a maggio noi rogiteremo se va bene a novembre 2017) sia un'altra scusa per prendere tempo? È possibile che il PGT non passi in comune e questa modifica non venga mai fatta?
    Grazie
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Più che variazione d'uso si tratta di variante della distribuzione degli spazi interni.
    Il soppalco è all'interno dell'altezza utile già di progetto o cosa? dove è ubicato questo soppalco?
    Possono esserci le provabilità.
    hai già avuto l'ok della banca oppure è ancora in iter?
     
  3. tarya88

    tarya88 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il soppalco è già in casa, in sala per essere precisi e si accede con una scala.
    La cucina è mansardata e il costruttore, a detta sua, ha creato questo ripostiglio in modo che si possa fare questo cambio di destinazione d'uso ma per pagare meno oneri ha preferito lasciarlo come ripostiglio e sulla planimetria indicare che la sala era "sala + cucina a vista"
    La prefattibilitá reddituale non è un problema in quanto mio marito ed io siamo dipendenti della banca.
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Occorre verificare se la cubatura consentita dalle norme permette quanto hanno realizzato, inoltre l'inserimento di un soppalco in un progetto che non c'era oltre ai documenti urbanistici occorrono le varianti al calcolo statico dell'edificio in riferimento all'inserimento di tale soppalco.
    Non intendevo per la fattibilità reddituale che non mi permetterei mai, ma per quanto riguarda la documentazione tecnico amministrative del bene per il quale si richiede il mutuo.
     
  5. tarya88

    tarya88 Membro Junior

    Privato Cittadino
    La variante è (immagino) sul discorso delle cubature. Dicono che l'attuale piano regolatore conteggia nelle cubature anche i locali cantina e box per cui non c'è più spazio per aggiungere il soppalco.
    Vorrebbero fare una variazione al PGT in cui si chiede la modifica dei parametri di calcolo.
    Noi abbiamo tutti i documenti dell'immobile perché avevamo fatto una perizia dalla società che collabora con la nostra banca. La perizia ha confermato il valore dell'immobile e riporta:
    La/e difformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, dell'immobile oggetto della perizia E'/SONO da considerarsi rilevante/i, anche secondo le indicazioni riportate nella Circolare n.2/2010 (prot. 36607), del 9 luglio 2010 dell'Agenzia del Territorio. Conseguentemente, incidono sulla validità degli atti di cui all'art.19, comma 14 del DL 78/2010, convertito nella legge 122/2010.
     
  6. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Sono le norme complementari sull'obbligatorieta di censire quanto non presente in catasto e l'obbligo di trascrivere negli atti tra vivi gli estremi identificativi del bene (comune, foglio, paricella e subalterno) nonchè il riferimento delle planimetrie depositate in catasto (protocollo e data di denuncia) e che le stesse siano conformi allo stato di fatto dell'immobile al momento della contrattazione.
    Cosa ancora più importante che non citano sono la difformita urbanistica in riferimento al d.p.r. 380/01 e norme locali.
     
  7. tarya88

    tarya88 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Beh questa perizia è stata fatta prima della proposta e il perito ci ha detto che il soppalco va sanato oppure ripristinato altrimenti non avremo il mutuo.
    Infatti è presente all'interno della
    Perizia la dicitura SI RILEVANO ELEMENTI DI PREGIUDIZIO.
    Questa cosa è stata da noi sottolineata più volte in sede di trattativa e siamo stati rassicurati (quasi ci davano dei fessi) più volte che sarebbe stato fatto in tempi brevi.
    Ora ci troviamo a sentirci dire che , se tutto va bene, rogiteremo a novembre 2017 (sul compromesso il 31/01/2017 viene definito come termine essenziale) ma nessuno vuole metterci per iscritto questa cosa anzi ieri ci è stato proposto di chiudere il soppalco (lasciando a vista la scala) di spaccare il muro in sala da cui far finta che esistano delle tubature che rappresentano gli scarichi della cucina (che è attualmente presente FISICAMENTE nell'altra stanza). Siccome abbiamo capito che qui non sanno nemmeno loro come andrà a finire vorremmo proporre di farci ridare i soldi della caparra più i soldi da noi spesi per parte dell'arredamento che non potremmo portare via invece di aspettare fine gennaio per riavere il doppio della caparra (perché a quel punto se non ho capito male, la banca non vorrà accendere un mutuo su un immobile non conforme e quindi gli inadempienti saranno loro... Giusto?)
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Penso che la banca vorra l'agibilità e/o la conformita a poterla avere per erogare il mutuo, inoltre ovvio che tutto quanto occorre per averla è a carico del venditore come anche tutti gli inadempimenti sono a carico suo.
    Da quello che hai descritto a parere mio non è di facile e/o celere risoluzione, la cosa che ti tutela è la dicitura dell'erogazione del mutuo messa nel compromesso, quindi sollecitali con le dovute cautele in tal senso.
     
  9. tarya88

    tarya88 Membro Junior

    Privato Cittadino
    La banca se l'immobile non è conforme al 100% non mi da il mutuo e siccome, da qui al 30/01/17 non sarà così, mi rifiuterà sicuramente la richiesta.
    Noi abbiamo deciso di procedere con l'acquisto perché ci è stato ASSICURATO sia dall'agente che dal costruttore che le due difformità erano sanabili in tempi brevi.
    Sono passati due anni e non è così. Possibile che dobbiamo rischiare di perdere i nostri risparmi?
    Il costruttore ha i nostri soldi ed è proprietario della casa in cui viviamo. Che tutele hanno i privati?
     
  10. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Scusami ma l'acquisto non era subordinato all'approvazione del mutuo?
     
  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Lo scopo del primo è fare definire una coontrattazione, lo scopo del secondo è vendere un immobile cosi come è, uno che poteva darti maggiori assicurazioni era un tecnico di fiducia.
     
  12. tarya88

    tarya88 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Noi abbiamo sottoscritto un preliminare con effetti anticipati. Nei due anni dal compromesso ad oggi abbiamo dato al costruttore 40k e lui d'altro canto sapeva che doveva sistemare le difformità perché altrimenti non ci avrebbero dato il mutuo (e appunto è stata inserita la clausola SALVO CONCESSIONE DEL MUTUO SU QUANTO ANDRÀ IPOTECATO, ovvero a detta dell'agente se il mutuo non viene dato Perché l'immobile non è conforme il contratto si intende risolto)
     
  13. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Quindi dovrà ritornale la somma da voi versata con eventuali penali presenti nel preliminare.
     
  14. tarya88

    tarya88 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Nel preliminare non sono presenti o indicate penali. Per cui ho diritto solo alle somme
    Versate?
     
  15. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Si cosi come da te descritto.
     
  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Risposta provocatoria... se no, rimanete in affitto senza pagare mensilmente la locazione
    fino a quando avrete esaurito la cifra versata...:occhi_al_cielo:
     
  17. tarya88

    tarya88 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Fino a gennaio 2017 devo pagare altrimenti si trattiene i soldi..
    Tra poco ho Appubtamento con un avvocato gli portiamo il compromesso e vediamo che dice
     

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