Rogito tra un anno, possesso e immobile non conforme

[tarya88]

buonasera,

So che il titolo non è molto chiaro ma cercherò di spiegarmi meglio qui di seguito.
Nel maggio 2014 abbiamo firmato un compromesso con effetti anticipati che dovrebbe concludersi con il rogito l'anno prossimo.
Prima di sottoscrivere il compromesso abbiamo fatto periziare l'immobile dal perito il quale ha rilevato due difformità:
La prima è la presenza degli attacchi della cucina in quello che in planimetria è un ripostiglio (l'immobile è una mansarda e il ripostiglio avrebbe i requisiti per l'abilità ma non è stato fatto)
La seconda é la presenza di un soppalco e di scala annessa non presenti in planimetria.
Al momento del compromesso abbiamo specificato e marcato più volte la necessità che queste difformità fossero sanate prima dell'atto altrimenti non avremmo mai ottenuto il mutuo.
Nel compromesso è stata inserita la seguente dicitura
"La parte promissaria acquirente accetta l'acquisto dell'unità immobiliare nello stato in cui si trova e la parte promissaria venditrice , su richiesta della parte promissaria acquirente,
Si impegna a predisporre quanto necessario per ottenere le autorizzazioni dal condominio e dagli enti preposti per il cambio d'uso del locale sottotetto e del soppalco tutto ciò a propria cura e spesa entro sei mesi dalla presente scrittura.
Qualora ciò non avvenisse per opposizione di terzi, il seguente contratto sarà da ritenersi valido e la parte promissaria venditrice sconterà dal prezzo di acquisto euro 3500.
Il tutto fatto salvo che l'istituto di credito scelto dalla promissaria acquirente eroghi il mutuo sulla
Base di quanto andrà ipotecato"

Siccome questa sanatoria non è stata ancora fatta(hanno provato a richiedere due
Volte la modifica al piano regolatore ed è stata respinta ) nel caso in cui non accadesse e io avanzassi domanda di mutuo (ovviamente respinta perché non è conforme) io avrò la restituzione della caparra versata?
Grazie

 

[Rosa1968]

Avevi chiesto il parere di un tecnico della zona? Quanti anni ha questo immobile?

Quello che é stato scritto é ambiguo perché di fatto avete scritto nei patti che nel caso ci sarà uno sconto del prezzo. Il fatto che la banca non eroghi passa in secondo ordine mi spiego? Accettando lo sconto sarebbe a tuo carico la sanatoria. Io leggo questo tra le righe.

 

[tarya88]

Anche con l'indicazione fatta salva l'erogazione del mutuo con lo stato dei luoghi?

 

[tarya88]

Avevi chiesto il parere di un tecnico della zona? Quanti anni ha questo immobile?

Ho una perizia fatta redarre dai periti della mia banca prima del compromesso

 

[Rosa1968]

Ma non è sufficiente. Il tecnico ti avrebbe dovuto trovare la strada. La perizia riporta lo stato dei luoghi. Ma ci voleva un parere di fattibilità di questo recupero del sottotetto.

 

[Rosa1968]

Ho una perizia fatta redarre dai periti della mia banca prima del compromesso

L'abbassamento del prezzo supera il mutuo perché presuppone che con quei soldini sarai tu ad adoperarti. É ambigua quella formula.

 

[PyerSilvio]

buonasera,

So che il titolo non è molto chiaro ma cercherò di spiegarmi meglio qui di seguito.
Nel maggio 2014 abbiamo firmato un compromesso con effetti anticipati che dovrebbe concludersi con il rogito l'anno prossimo.
Prima di sottoscrivere il compromesso abbiamo fatto periziare l'immobile dal perito il quale ha rilevato due difformità:
La prima è la presenza degli attacchi della cucina in quello che in planimetria è un ripostiglio (l'immobile è una mansarda e il ripostiglio avrebbe i requisiti per l'abilità ma non è stato fatto)
La seconda é la presenza di un soppalco e di scala annessa non presenti in planimetria.
Al momento del compromesso abbiamo specificato e marcato più volte la necessità che queste difformità fossero sanate prima dell'atto altrimenti non avremmo mai ottenuto il mutuo.
Nel compromesso è stata inserita la seguente dicitura
"La parte promissaria acquirente accetta l'acquisto dell'unità immobiliare nello stato in cui si trova e la parte promissaria venditrice , su richiesta della parte promissaria acquirente,
Si impegna a predisporre quanto necessario per ottenere le autorizzazioni dal condominio e dagli enti preposti per il cambio d'uso del locale sottotetto e del soppalco tutto ciò a propria cura e spesa entro sei mesi dalla presente scrittura.
Qualora ciò non avvenisse per opposizione di terzi, il seguente contratto sarà da ritenersi valido e la parte promissaria venditrice sconterà dal prezzo di acquisto euro 3500.
Il tutto fatto salvo che l'istituto di credito scelto dalla promissaria acquirente eroghi il mutuo sulla
Base di quanto andrà ipotecato"

Siccome questa sanatoria non è stata ancora fatta(hanno provato a richiedere due
Volte la modifica al piano regolatore ed è stata respinta ) nel caso in cui non accadesse e io avanzassi domanda di mutuo (ovviamente respinta perché non è conforme) io avrò la restituzione della caparra versata?
Grazie

Ciao.

Quanta caparra avete versato..?

Come ha detto rosa i patti sono ambigui.

Io ritengo che, se non "avanzerai" nell'acquisto, i venditori vorranno trattenere la caparra.

Per recuperarla, dovrete andare contestando, alzando il livello dello scontro.

Se invece volete avanzare nella vendita, fate fare la perizia e guardate cosa succede, ovvero quali gli elementi di contestazione, che da questa ne scaturiscono.

- Nelle mansarde, oltre ai normali requisiti riferiti ai metriquadri, occorrono anche quelli dei metricubi -

Pare tutto un po' forzato.

Nel senso che, appare che i venditori preventivamente, "mettano sul piatto" questo sconto.

Elemento che pare sia stato messo li', come fosse un indennizzo, che occorre per smantellare il soppalco e spostare gli attacchi, a rendere cosi' l'alloggio regolare.

Tuttavia, se l'immobile, neanche in quella "nuova veste", raggiungera' valori di perizia congrua, da quanto avete pattuito, devono restituirvi la caparra.

Se siete stati consigliati a sottoscrivere un contratto simile, versando e impegnando quattrini, gia' da mesi, sicuramente, vi hanno consigliato male.

 

[tarya88]

Quello che mi suggerisci non è fattibile in quanto rassicurati dall'agente immobiliare noi viviamo già dentro e paghiamo una caparra confirmatoria di 900 euro al mese e l'agente ci ha più volte detto( lui ha redatto il compromesso sulla base ,o perlomeno, così pensavamo della nostra richiesta di tutela vista la gravità della difformità ) la Clausola salvo accettazione del mutuo sulla base di quanto andrà ipotecato ci tutelerebbe davanti ad un diniego della banca e il costruttore ci dovrebbe ridare i soldi .
Lui ce l'aveva spiegata così: se non riesce a fare le modifiche e la banca ci dà il mutuo ok
Se non riesce a fare le modifiche e la banca non ci dà il mutuo a questo punto il contratto si conclude
Il rifiuto della banca non sarebbe sulla base delle nostre capacità finanziare (visto che ne siamo dipendenti ) ma sulla base di un immobile che non è conforme!
anche potendo procedere con il mutuo davanti al notaio dovremmo dichiarare che la piantina è conforme allo stato dei fatti? Non è falso in atto pubblico?

 

[Rosa1968]

Hai ragione. Qui di perché accertare uno sconto sul prezzo? Quel punto doveva avere un'altro tenore indipendentemente dal mutuo. Tu devi acquistare una casa conforme punto. Hai incaricato un tuo tecnico? Inizia a capire dov'è il problema. Tu hai scritto che per ben due volte é stata rifiutata la modifica al piano regolatore. Hai idea di quello che significa? Significa che questa casa è abusiva.

 

[tarya88]

Stasera ci incontreremo con l'agente immobiliare per farci spiegare meglio la situazione . Il compromesso ha data limite luglio 2016 e noi saremmo anche pronti ma ci ha detto che la nuova proposta di variazione andrà presentata solo tra un anno per cui dovremmo (almeno penso io ) apportare delle
Modifiche al compromesso con una scrittura integrativa. A questo punto come posso tutelarmi?