Scale in proprietà esclusiva?

[brina82]

PS immaginiamo un edificio con un appartamento per piano.

Posto che nella planimetria catastale si riportano solitamente le scale condominiali, non è che perchè sono disegnate allora il proprietario dell'ultimo piano possiede anche l'ultima rampa di scale...

 

[Jan80]

Però con questa affermazione mi dà ragione al primo notaio, non al secondo (quello che trasferirebbe senza frazionare la scala, mettendola insieme all'appartamento).

La scala non va frazionata poiché è già un subalterno a parte essendo una parte comune
Il venditore per prima cosa dovrà fare verificare a un tecnico l'attuale situazione catastale esaminando anche gli atti cartacei depositati incrociando i dati con quanto presente nei precedenti atti di trasferimento. Non parli di precedenti edilizi in Comune ma sarebbe opportuno verificare anche quelli.

Una volta chiarito lo stato di fatto potrai procedere: nel caso le scale siano parte comune potrai eventualmente acquistare anche solo la porzione dove intendi lasciare le biciclette frazionandola, mentre se le scale risultassero comuni ai soli appartamenti più lastrico il problema di eventuali nuove porte degli immobili al piano terra non si potrebbe.

 

[brina82]

La scala non va frazionata

se è già un subalterno, altrimenti

nel caso le scale siano parte comune potrai eventualmente acquistare anche solo la porzione dove intendi lasciare le biciclette frazionandola

E se dovesse frazionarla, qualora si evincesse che fosse BCNC di tutto il condominio, a rogito dovranno presenziare TUTTI i condòmini, che vorranno anche qualche cosa di soldi.

 

[Sirant]

Nessun Notaio sano di mente direbbe che quelle scale fanno parte della proprietà insieme a tutto il resto, proprio perchè servono anche ad accedere al piano superiore, quindi:

1) o non ha visto la planimetria ed ha risposto solamente a parole;
2) se l'ha vista ha interpretato male.

Qualora le scale avessero servito solamente quell'appartamento, la cosa poteva essere diversa, ma anche nella descrizione dell'atto sarebbero comunque comparse...

Quelle scale sono come minimo di proprietà dei 2 appartamenti, se non addirittura di tutto il condominio.

Il problema è appunto legato al fatto che trattasi di carte vecchie: fosse stato fatto oggi, qualora fosse stato inquadrato come BCNC sarebbe stato di tutto il condominio; qualora come BCNC dei sub. 501 e 502, solamente dei 2 appartamenti.

La prego di non dimenticare che attualmente l'intero fabbricato è di un unico proprietario. E' in questo momento che si procede ad effettuare la vendita di uno dei due appartamenti che costituisce il fabbricato. Ed è in questo momento che si può determinare la natura della scala superando la presunzione di condominialità attraverso una precisa e chiara pattuizione.

 

[brina82]

La prego di non dimenticare che attualmente l'intero fabbricato è di un unico proprietario.

Non lo avevo inteso. Se è così, bisogna convincerlo a sistemare gli accatastamenti: stessa ditta può fare come gli pare, anche con riferimento ai BCNC.

 

[Sirant]

La scala non va frazionata poiché è già un subalterno a parte essendo una parte comune
Il venditore per prima cosa dovrà fare verificare a un tecnico l'attuale situazione catastale esaminando anche gli atti cartacei depositati incrociando i dati con quanto presente nei precedenti atti di trasferimento. Non parli di precedenti edilizi in Comune ma sarebbe opportuno verificare anche quelli.

Una volta chiarito lo stato di fatto potrai procedere: nel caso le scale siano parte comune potrai eventualmente acquistare anche solo la porzione dove intendi lasciare le biciclette frazionandola, mentre se le scale risultassero comuni ai soli appartamenti più lastrico il problema di eventuali nuove porte degli immobili al piano terra non si potrebbe.

Si sta creando un piccolo malinteso. Il fabbricato è sempre stato, ab origine, di un unico proprietario, che ha inserito in catasto l'appartamento piano primo + scala (sub. 1) e l'appartamento al secondo + terrazzo + scale (sub 2). Questo è, non c'è altro sub ad identificare le scale (altrimenti non avrebbe senso nemmeno la mia domanda, sarei solo uno stupido...).
Dato atto di quanto appena scritto, ci verrebbe da dire "allora vediamo cosa dice il titolo di provenienza". Bene, nel titolo (anno 1978) si legge: "fabbricato composto da due appartamenti sovrastanti, nonchè gabbia di scala assoluta di accesso, sottoscala a piano terra".
Oggi, in fase di vendita e smembramento della proprietà, avrei l'astratta possibilità di superare la presunzione di condominialità sulla scala precisandolo nell'atto che andrò a stipulare per la prima vendita (primo piano). Fosse stato il secondo piano non mi sarei fatto tutti sti problemi, ma visto che è il primo, e necessariamente bisogna passare da quelle scale, mi sono chiesto se e come è possibile riservarsi la proprietà esclusiva dei primi due rampanti.

 

[brina82]

Si sta creando un piccolo malinteso. Il fabbricato è sempre stato, ab origine, di un unico proprietario, che ha inserito in catasto l'appartamento piano primo + scala (sub. 1) e l'appartamento al secondo + terrazzo + scale (sub 2).

La scala non è "unica"??? Di accesso al primo e al secondo piano???

Se sì, dal momento che sono 2 gli appartamenti, come fa una parte di scala ad appartenere ad un appartamento, ed un'altra parte all'altro appartamento???

Questo, a prescindere dal fatto che sia unico proprietario, perché se l'appartamento del primo piano venisse venduto, quello del secondo piano ci arriva in elicottero???

Stiamo scrivendo 2000 messaggi per qualcosa che forse non è ancora chiaro, comincio a stufarmi.

 

[Sirant]

La scala non è "unica"??? Di accesso al primo e al secondo piano???

Se sì, dal momento che sono 2 gli appartamenti, come fa una parte di scala ad appartenere ad un appartamento, ed un'altra parte all'altro appartamento???

Questo, a prescindere dal fatto che sia unico proprietario, perché se l'appartamento del primo piano venisse venduto, quello del secondo piano ci arriva in elicottero???

Stiamo scrivendo 2000 messaggi per qualcosa che forse non è ancora chiaro, comincio a stufarmi.

Mi spiace che si stia spazientendo, tuttavia la ringrazio per il tempo che dedica a questa mia richiesta.
Sorrido al fatto che lei, con questa risposta, ha colto in pieno quanto io sostengo dall'inizio: "quello del secondo piano ci arriva in elicottero??". L'ho sempre detto (spazientendomi anch'io!!!). Non potrebbe mai, quindi trascrivere la servitù di passaggio mi sembra anche superfluo. La servitù è la classica servitù "per destinazione del padre di famiglia", mai e poi mai si potrebbe negare.
Quindi, per me: scale in proprietà esclusiva senza trascrizione di servitù perchè superflua. Se il proprietario del primo piano si azzardasse a vietare il passaggio ne pagherebbe pene amare nel più banale dei giudizi.

 

[brina82]

Mi spiace che si stia spazientendo, tuttavia la ringrazio per il tempo che dedica a questa mia richiesta.
Sorrido al fatto che lei, con questa risposta, ha colto in pieno quanto io sostengo dall'inizio: "quello del secondo piano ci arriva in elicottero??". L'ho sempre detto (spazientendomi anch'io!!!). Non potrebbe mai, quindi trascrivere la servitù di passaggio mi sembra anche superfluo. La servitù è la classica servitù "per destinazione del padre di famiglia", mai e poi mai si potrebbe negare.
Quindi, per me: scale in proprietà esclusiva senza trascrizione di servitù perchè superflua. Se il proprietario del primo piano si azzardasse a vietare il passaggio ne pagherebbe pene amare nel più banale dei giudizi.

Ripeto per la 50esima volta il senso di ciò che voglio esprimere:

qualora un Notaio indicasse nell'atto che si trasferisce anche la scala e che quindi sarebbe di proprietà del nuovo acquirente del primo piano, commetterebbe un errore.

Allego una planimetria catastale che sto lavorando in questo momento: quella è una scala condominiale, e lo sarebbe anche se vi fosse solamente un appartamento per piano, quindi nessun notaio si sognerebbe MAI di scrivere sull'atto che si trasferisce anche l'intera proprietà della scala, nelle condizioni descritte.

 

[Jan80]

che ha inserito in catasto l'appartamento piano primo + scala (sub. 1) e l'appartamento al secondo + terrazzo + scale (sub 2). Questo è, non c'è altro sub ad identificare le scale

Su che base fai queste affermazioni?
Esiste già da scaricare un elaborato planimetrico e un elenco subalterni?

Come scritto in precedenza è bene che il proprietario incarichi un tecnico di fiducia già da ora per verificare la situazione catastale attuale.

Ti sconsiglio comunque di accorpare l'intero vano scale al tuo appartamento dato che otterresti solo un aumento indiscriminato della rendita. Per risolvere i tuoi ipotetico problemi basta frazionare e acquistare il solo sottoscala al piano terra e attribuire il vano scala come bcnc ai soli due appartamenti+lastrico solare se già non lo fosse