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  1. 8von

    8von Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    [PIEMONTE]
    Buongiorno,

    chiedo aiuto sperando che qualcuno possa darmi una mano perchè trattasi di situazione parecchio aggrovigliata (premetto di non sapere nulla della materia quindi perdonate eventuali strafalcioni).
    Accingendomi all'acquisto di un'abitazione è sorto il seguente problema:
    la casa in questione è composta da un piano interrato (cantina, garage, locale caldaia), il piano terra ed un sottotetto collegato da una scala.
    Il problema nasce dal fatto che al catasto non risulta l'esistenza di questo sottotetto, tantomeno le scale ad esso collegate, in quanto non presente sul progetto. Probabilmente l'architetto/impresario ai tempi della costruzione (2000) hanno fatto qualche magheggio o qualche errore, non saprei.

    Il notaio responsabile del passaggio di proprietà ci ha fatto sapere che abbiamo due alternative:
    -modificare i progetti (condono?) pagando tra sanzioni e interventi circa 8000€
    -richiedere l'abitabilità pagandone 3000€

    Qualcuno può fare luce su questa situazione?
    Come faccio a chiedere l'abitabilità di un sottotetto in cui non ci sono nemmeno ancora le finestre. (Il notaio sostiene che una volta chiesta l'abitabilità dovrei far risultare la costruzione delle scale e della porta per il sottotetto che in realtà già ci sono e non dovrei fare altro).

    Grazie a chiunque possa darmi una mano.
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ciò che non è presente sul progetto approvato dal Comune è un abuso, e come tale va sanato dall'attuale proprietario, se si può; se non si può la casa non è vendibile. L'unica strada praticabile è quindi, a mio avviso, la prima; la seconda, oltre ad essere molto arzigogolata, mi lascia perplesso perchè come si può chiedere l'abitabilità di qualcosa che non ha titolo per esistere? :occhi_al_cielo:
    Il mio consiglio è quello di incaricare un tecnico della zona (geometra) di studiare tutta la questione (già che ci sei controlla anche come è accatastata la parte seminterrata :fico:), e di chiedere al venditore come intende risolvere la questione. A questo proposito ricorda che eventuali proposte/preliminari sottindendono la regolarità catastale ed urbanistica del bene, quindi in queste condizioni sono nulle! :ok: :stretta_di_mano:
     
    A Irene1, Manzoni Maurizio, Bruno Sulis e 1 altro utente piace questo messaggio.
  3. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Bè, se manca proprio il tetto nel progetto (ovvero prima c'era il terrazzo che faceva le veci del tetto? Nei prospetti si vede il tetto?) e poi in fase di realizzazione è stato di fatto aggiunto un piano (o successivamente), la cosa non è semplice perché trattasi di sopraelevazione con tanto di adeguamento sismico di tutta la struttura che andrà ricalcolata con le Norme più recenti. Non è uno scherzo e questa cosa modificherà senz'altro l'aspetto economico dell'affare.

    Potrebbe darsi invece che la sagoma esterna del fabbricato (tetto compreso) sia stata sempre la stessa e che magari nell'accatastamento non sia stato inserito il sottotetto poiché si era pensato che non fosse abitabile... Poi invece in un secondo momento chi ha comprato lo ha reso tale per cui ha provveduto con l'inserimento di una scala ma non ha sistemato l'aspetto Urbanistico e Catastale. Se così fosse, a livello di calcolo strutturale la cosa sarebbe molto meno complicata, resta però da vedere l'aspetto Urbanistico (Dia in sanatoria ecc...) e Catastale. Saluti.
     
  4. asergi

    asergi Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
     
  5. asergi

    asergi Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Per capire com'è la situazione bisognerà indagare il progetto presentato in Comune. è da lì che si capisce la reale situazione e non dal Catasto, se era un sottotetto non abitabile e magari non accessibile sulla scheda catastale non è presente. Se poi successivamente hanno creato una "botola" e inserito una scala di collegamento, bisognerà dichiarare in Comune l'unione dei due spazi. Sicuramente lo spazio non sarà abitabile, e per renderlo tale bisognerà seguire la strada n. 2 proposta dal notaio, se invece viene utilizzato come soffitta e quindi senza permanenza di persone basta una semplice dichiarazione in comune.
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sul rogito si fa menzione del sottotetto o solaio?
     
  7. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dalle mie parti l'atteggiamento degli uffici tecnici comunali sulla questione sottotetto è tutt'altro che uniforme.

    Alcuni comuni, consapevoli che questi spazi accessori vengono in realtà utilizzati come camere, bagni, studi e chi più ne ha più ne metta, pur mantenendo la destinazione catastale non abitativa (prevalentemente quella di ripostiglio), permettono la realizzazione di scale di collegamento, di tramezzature, di finestre verticali ed, in alcuni casi, di terrazzi e balconi.

    Altri comuni, nel tentativo di dissuadere i costruttori dall'uso improprio di questi spazi, non ne permettono neppure l'apertura ed il collegamento con il piano sottostante. In questi casi l'impresario, in passato, era solito rifinire il sottotetto per poi chiuderlo con un pannello di cartongesso sino all'ottenimento dell'agibilità (del solo piano sottostante) se non addirittura al rogito (un po' la stessa tecnica usata per nascondere i partigiani ai raid tedeschi durante la seconda guerra mondiale)

    Successivamente il pannello veniva rimosso ed il collegamento trai due piani si integrava con la sistemazione di una scala in legno e metallo autoreggente (i geometri di qualche anno fa avevano proprio un debole per le autoreggenti!).

    Quindi esiste una terza via (solo in caso di autoreggente). Si smonta la scala e si richiude il sottotetto!

    Una soluzione un po' italica ma... relativamente indolore...

    PS
    L'abitabilità non esiste più... figurarsi per un sottotetto.
    Magari l'agibilità... ma da ottenere a che pro? Se si tratta di un ripostiglio e poi lo utilizzi come camera da letto? Accontentati di quella del piano principale.
     
    Ultima modifica: 19 Gennaio 2015
  8. 8von

    8von Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Allora, innanzitutto vi ringrazio per le risposte.

    Informandomi dal comune ho scoperto che la situazione è un tantino diversa da quanto descritto in precedenza, ovvero:

    la casa è composta da piano interrato, piano terra + sottotetto collegato al pian terreno tramite scale in muratura;
    il progetto in mano al comune invece presenta regolarmente il sottotetto ma non sono presenti le scale in quanto l'architetto non le ha disegnate a progetto. (forse perchè in passato non era possibile collegare una scala "fissa" alla mansarda a meno di non richiedere l'abitabilità?).

    In definitiva oggi il notaio ha bloccato la vendita perchè in casa ci sono delle scale che da progetto non dovrebbero esistere.

    Le soluzioni preventivate da tecnica/notaio/geometra sono le due riportate lì sopra:
    1) pagare una sanatoria per le scale, aggiornando il progetto (8000€)
    2) chiedere l'abitabilità (3000€) e in questo caso non dovrei pagare nessuna sanatoria ma devo rendere abitabile la mansarda.

    Io sarei ovviamente orientato per la seconda soluzione perchè a quanto ho capito è una sorta di sconto su una procedura (abitabilità) che dovrei richiedere comunque.
    Ho a disposizione 4 anni per rendere abitabile la mansarda, costruendo le scale (che in realtà già ci sono), le finestre, ecc. ed eventualmente possono anche richiedere una proroga sui lavori.

    Vi torna come situazione?

    Grazie ancora.
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma non sono cose che devi fare tu ma chi vende.
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Poi non hai detto cosa c'è scritto nel rogito on riferimento al solaio.
     

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