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Danelutto84

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera a tutti,

sto vivendo un esperienza piuttosto strana con la compravendita di un immobile. Cerco di sintetizzare la situazione iniziale in quanto è la parte immediatamente successiva alla proposta di acquisto a risultare strana.

L'immobile a cui mi sono interessato è un trilocale di circa 100mq, su cui ci sono delle pendenze da parte della parte venditrice con il condominio (debito che ho appurato personalmente in quanto ho avuto modo di accedere alla documentazione relativa). In fase di trattativa ho chiesto di inserire delle condizioni di tutela nel documento di compravendita con l'assistenza della responsabile dell'agenzia immobiliare, e fin qui tutto bene e tutto molto trasparente. Nel frattempo io avevo già sentito una banca che mi aveva dato un primo parere positivo sulla possibile erogazione del mutuo, ed erano in attesa dei documenti propedeutici alla presa dell'appuntamento con il perito.

Siamo quindi arrivati al momento della firma della compravendita, e l'agente immobiliare quando mi ha chiesto con quale banca fossi già in contatto per il mutuo, ha storto il naso davanti alla mia risposta. Non la ritiene una banca con cui "stare tranquilli" perché la situazione dell'immobile è "delicata". Già qui mi vengono i primi dubbi: se abbiamo inserito l'allegato per tutelarmi in sede di rogito, qual'è la situazione delicata che una banca online (perché tutto qui sta il problema) non può affrontare? Una volta che il perito ha dato la sua valutazione, e ci si accorda per il rogito, si spediscono gli assegni e davanti al notaio la parte venditrice dovrebbe presentare la documentazione che attesta il saldo delle pendenze, e festa finita.

Inizia quindi ad insistere per avere il parere di un broker che possa farmi concedere un mutuo altrettanto vantaggioso, ma con un ente più gradevole agli occhi dell'agente immobiliare. Io un po' per inesperienza un po' perché mi sono voluto fidare ho dato l'assenso solo a valutare l'esito di questa prima ricerca del broker (che mi assicura essere a titolo gratuito dopo che ho specificato di non voler pagare alcuna consulenza).

Dal momento che dopo alcuni giorni tutto taceva, mi sono spazientito e ho comunque sentito l'istituto bancario a cui mi ero inizialmente rivolto, e ho inoltrato la copia della proposta di acquisto, mi hanno quindi risposto che manca solo l'atto di provenienza, e quando l'ho richiesto all'agente immobiliare, mi è stato risposto di pazientare perché l'agente sarebbe molto più "sereno" nella gestione con un ente bancario differente.

Mi trovo quindi in una fase di stallo, da una parte ho la banca che aspetta solo un documento per procedere, dall'altra l'agenzia che mi frena senza addurre motivazioni specifiche ma solo con una generica "sfiducia", motivata durante un colloquio da una singola esperienza avuta dall'agente in un altra compravendita, in cui era stato fatto un errore negli assegni spediti al notaio dalla stessa banca a cui ho richiesto il mutuo io, per cui è stato necessario posticipare il rogito.

Sono io che eccedo in malizia o ci vedo qualcosa di poco chiaro nella vicenda?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Qualcosa di poco chiaro , sembrerebbe.
Soprattutto perché non ti hanno consegnato l’atto di provenienza, e non ti spiegano qual’ è la situazione delicata.
Siamo quindi arrivati al momento della firma della compravendita,
Direi che la compravendita è ancora lontana.
Se anche la banca avesse già analizzato la tua situazione reddituale , serve la perizia sull’immobile, per la quale occorrono altri documenti ( licenza edilizia ed eventuali sanatorie o permessi), e la relazione notarile (altre verifiche).
Dovranno produrti tutta la documentazione , il prima possibile.

Devi pretendere spiegazioni chiare, ma non vorrei che oltre al debito condominiale ci fosse qualche altro problema, economico o urbanistico.
 

Danelutto84

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Qualcosa di poco chiaro , sembrerebbe.
Soprattutto perché non ti hanno consegnato l’atto di provenienza, e non ti spiegano qual’ è la situazione delicata.

Direi che la compravendita è ancora lontana.
Se anche la banca avesse già analizzato la tua situazione reddituale , serve la perizia sull’immobile, per la quale occorrono altri documenti ( licenza edilizia ed eventuali sanatorie o permessi), e la relazione notarile (altre verifiche).
Dovranno produrti tutta la documentazione , il prima possibile.

Devi pretendere spiegazioni chiare, ma non vorrei che oltre al debito condominiale ci fosse qualche altro problema, economico o urbanistico.
Rettifico, nella fretta ho sbagliato termine, intendevo firma della proposta (il cosiddetto compromesso)
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Ok. Quindi la tua proposta di acquisto è stata accettata.
Quali sono le “condizioni di tutela” ?
Hai inserito una condizione sospensiva per il mutuo ?

In ogni caso non avere ancora l’atto di provenienza non è normale.
Spero che almeno l’agenzia lo avesse dall’inizio.
Ma se lo ha e non te lo da, sono strani.
Se non lo ha ....è peggio.
Anche se è vero che con le banche on line può esserci qualche complicazione, in casi di compravendita normali non sono un problema.
 

Danelutto84

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ok. Quindi la tua proposta di acquisto è stata accettata.
Quali sono le “condizioni di tutela” ?
Hai inserito una condizione sospensiva per il mutuo ?

In ogni caso non avere ancora l’atto di provenienza non è normale.
Spero che almeno l’agenzia lo avesse dall’inizio.
Ma se lo ha e non te lo da, sono strani.
Se non lo ha ....è peggio.
Anche se è vero che con le banche on line può esserci qualche complicazione, in casi di compravendita normali non sono un problema.
Le condizioni sono abbastanza lunghe e articolate, per riassumerle la vendita è subordinata a:

- accettazione del mutuo (unica condizione a mio carico)
- cancellazione dell'ipoteca giudiziaria
- presentazione della liberatoria da parte dell'amministratore di condominio in sede di rogito
- presentazione di ricevute dei pagamenti delle imposte degli ultimi 2 anni relativa all'immobile
- estinzione del diritto di prelazione di un ente che amministra case popolari (quest'ultimo mi è stato infilato all'ultimo secondo in sede di firma della proposta: non avevo idea che ci fosse questo diritto gravante sull'immobile fino a quel giorno...)
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Ecco, allora la faccenda è diversa.
Ipoteca giudiziaria e prelazione , oltre ai debiti condominiali, che immagino alti.
Temo che una banca on line non sia in grado di gestire una situazione del genere, rognosa anche per una banca normale.
Onestamente non penso che sia facile portare avanti una vendita del genere: finché non avrai l’ok per il mutuo, non potrai dare soldi al venditore per estinguere i suoi debiti.
Ma finché ci sono i debiti e l’ipoteca, la banca non darà l’ok.
E’ un po’ un gatto che si morde la coda.
Per una casa del genere, servirebbe un acquirente che non fa mutuo, o perlomeno che non mette condizioni sospensive per il mutuo, e si fida a dare soldi in mano al venditore, che altrimenti non estinguerà i debiti, secondo me.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Le condizioni sono abbastanza lunghe e articolate, per riassumerle la vendita è subordinata a:

- accettazione del mutuo (unica condizione a mio carico)
- cancellazione dell'ipoteca giudiziaria
- presentazione della liberatoria da parte dell'amministratore di condominio in sede di rogito
- presentazione di ricevute dei pagamenti delle imposte degli ultimi 2 anni relativa all'immobile
- estinzione del diritto di prelazione di un ente che amministra case popolari (quest'ultimo mi è stato infilato all'ultimo secondo in sede di firma della proposta: non avevo idea che ci fosse questo diritto gravante sull'immobile fino a quel giorno...)
Con tutte queste triple o quadruple sospensive, alcune puntualizzanti l’ovvio, hai poco da preoccuparti.

Probabilmente occorrera’ sanare le pendenze, con un tuo intervento a monte, prima del rogito.
Sempre che non ti occorra finanziare completamente l’acquisto.

Circostanza questa, l’unica, che giustifichi la condotta dell’intermediario.
 

Danelutto84

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ecco, allora la faccenda è diversa.
Ipoteca giudiziaria e prelazione , oltre ai debiti condominiali, che immagino alti.
Temo che una banca on line non sia in grado di gestire una situazione del genere, rognosa anche per una banca normale.
Onestamente non penso che sia facile portare avanti una vendita del genere: finché non avrai l’ok per il mutuo, non potrai dare soldi al venditore per estinguere i suoi debiti.
Ma finché ci sono i debiti e l’ipoteca, la banca non darà l’ok.
E’ un po’ un gatto che si morde la coda.
Per una casa del genere, servirebbe un acquirente che non fa mutuo, o perlomeno che non mette condizioni sospensive per il mutuo, e si fida a dare soldi in mano al venditore, che altrimenti non estinguerà i debiti, secondo me.
Ok, però io ero stato chiaro fin dall'inizio sul fatto che avrei dovuto richiedere un mutuo. Se la mia situazione era non ideale doveva chiarire tutto da subito, no? Invece mi è stato detto dall'inizio, alla fine, che era sufficiente predisporre le giuste condizioni di tutela nel compromesso.
 

Danelutto84

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Con tutte queste triple o quadruple sospensive, alcune puntualizzanti l’ovvio, hai poco da preoccuparti.

Probabilmente occorrera’ sanare le pendenze, con un tuo intervento a monte, prima del rogito.
Sempre che non ti occorra finanziare completamente l’acquisto.

Circostanza questa, l’unica, che giustifichi la condotta dell’intermediario.
No sto facendo un classico mutuo al 80%.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
o perlomeno che non mette condizioni sospensive per il mutuo, e si fida a dare soldi in mano al venditore, che altrimenti non estinguerà i debiti, secondo me.
Be.. non proprio.

Non e’ necessario dare i soldi al venditore/debitore.

Il preliminare resta sosstoscritto dal venditore, mentre i quattrini in conto caparra, vengono intestati ai creditori, che sgravano l’immobile.

Pagamento di terzi.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
No sto facendo un classico mutuo al 80%.
..e allora l’operazione potrebbe stare in piedi.

Di certo l’intermediario avrebbe dovuto essere un pochino più trasparente con te.

Atteso che senza i tuoi soldi il venditore non potra’ Sgravare l’immobile.
Per lo stesso effetto, senza i soldi dell’acquirente, niente provvigioni per l’intermediario.
 

Danelutto84

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Intanto vi ringrazio per le risposte, vi aggiornerò se interessa sugli sviluppi. La mia posizione per ora rimane abbastanza orientata a presentare un fermo "no grazie" alle proposte disinteressate di questo ipotetico broker.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Be.. non proprio.

Non e’ necessario dare i soldi al venditore/debitore.

Il preliminare resta sosstoscritto dal venditore, mentre i quattrini in conto caparra, vengono intestati ai creditori, che sgravano l’immobile.

Pagamento di terzi.
Naturalmente.
Ma è rischioso dare soldi ad un creditore, e poi scoprire che ce ne sono magari altri, ora non noti, che possono sempre far iscrivere nuova ipoteca.
E poi i soldi chi te li rida’ ?
In ogni caso con la condizione sospensiva per il mutuo, secondo me non si va da nessuna parte.
Non credi ?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Intanto vi ringrazio per le risposte, vi aggiornerò se interessa sugli sviluppi. La mia posizione per ora rimane abbastanza orientata a presentare un fermo "no grazie" alle proposte disinteressate di questo ipotetico broker.
In linea di massima, condivido.
Nemmeno il broker può fare più di tanto, a meno che sia veramente capace , non solo di fare avere il mutuo, ma di gestire le problematiche presenti.
Come avrai capito non sono ottimista.
Interessano sicuramente gli sviluppi.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
E poi i soldi chi te li rida’ ?
Una compravendita avanza nel suo cammino.

Se deve retrocedere non si chiama piu’ compravendita.

La fusione economica dell’accordo e’ avvenuta a suo tempo.
Altre eo nuove pendenze si defalcano dal saldo prezzo.

In ogni caso con la condizione sospensiva per il mutuo, secondo me non si va da nessuna parte.
Non credi ?
No.

Sono consuete in tutte le pratiche, nelle prassi di saldo stralcio e in quelle da ipoteca volontaria.

Probabilmente, i quattrini che sono sul tavolo in anticipo, non bastano per risanare a monte la situazione e si vuole Attuare qualche magheggio, per sanare a valle in sede di rogito.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Se deve retrocedere non si chiama piu’ compravendita.
Come se non capitasse mai che le compravendite non arrivino alla fine....
Se fosse così, è tutto andasse sempre liscio, quasi quasi il forum sarebbe inutile...😉

Sono consuete in tutte le pratiche, nelle prassi di saldo stralcio e in quelle da ipoteca volontaria.
Veramente qui l’ipoteca è giudiziale, non volontaria.
Comunque, attendiamo sviluppi.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Come se non capitasse mai che le compravendite non arrivino alla fine....
Si,

Pero’ quello che non e’ mai capitato, fin dalla notte dei tempi, e’ quello di vedere un immobile regolarmente censito, restare impossibile da compravendere.
Pure che sia gravato da 10 ipoteche giudiziali o volontarie che siano.

Mai successo in tutta la storia millenaria della compravendita.

Di fatto le ipoteche o i “pignus” si usavano gia’ fin dal diritto romano.
Quando di banche non si era nemmeno concepito e al posto di Wall street, c’era la capanna del capo indiano, antenato di toro seduto.

Detto questo i crediti estinguono i debiti.

Fatto questo i debiti scaduti non contano piu’ nulla.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Pero’ quello che non e’ mai capitato, fin dalla notte dei tempi, e’ quello di vedere un immobile regolarmente censito, restare impossibile da compravendere.
Pure che sia gravato da 10 ipoteche giudiziali o volontarie che siano.
Prendendo per buona questa esagerazione ( non voglio discutere su questo aspetto), li comprano quelli che hanno il cash, non chi deve fare mutuo, e ancor meno chi ha la sospensiva mutuo ( e quindi non versa caparre a nessuno finché il contratto è sospeso).
Restiamo in curiosa attesa di sviluppi.
 

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Grz mille chi mi da la risposta
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