[...]come deve essere il contratto di subaffitto ? questo e' il punto
La presenza nel contratto di locazione di un divieto di sublocazione non comporta la sua applicabilità per tutta la durata del rapporto, in quanto il conduttore, in un momento successivo, può sempre accordarsi con il locatore per ammettere la sublocazione parziale dell’ufficio: in questo caso il conduttore potrà essere ammesso a provare il successivo consenso del locatore nei limiti che sono fissati dall’art. 2723 del codice civile che recita: “
Qualora si alleghi che, dopo la formazione di un documento, è stato stipulato un patto aggiunto o contrario al contenuto di esso, l’autorità giudiziaria può consentire la prova per testimoni soltanto se, avuto riguardo alla qualità delle parti, alla natura del contratto e a ogni altra circostanza, appare verosimile che siano state fatte aggiunte o modifiche verbali”.
Rimane comunque consigliabile formalizzare il nuovo patto, in deroga rispetto al precedente accordo di divieto di sublocazione, in forma scritta (che può essere registrato, nell’esigenza di assicurare certezza e trasparenza all’accordo locatizio, come modifica del contratto originale): il contratto dovrebbe, infatti, riportare una clausola di questo tipo “
Qualunque modifica al presente contratto deve essere provata con atto scritto”.
Il conduttore dovrà spedire preventivamente (ossia prima che il contratto di sublocazione inizi) al locatore una lettera raccomandata contenente:
a) i dati identificativi del subconduttore in modo che il locatore possa eventualmente esercitare eventuali azioni legali nei suoi confronti;
b) la durata della sublocazione: un arco temporale inferiore al contratto originario oppure la medesima durata prevista nel contratto (non può essere superiore perché la sublocazione è un rapporto derivato dall’originario rapporto di locazione, con la conseguenza che, alla scadenza del contratto originario, il locatore può agire contro il conduttore e contro il subconduttore per il rilascio dei locali: la sentenza di condanna al rilascio ha effetto anche contro costui). Inoltre la sublocazione interferisce con la locazione originale, con la conseguenza che la cessazione della locazione comporta, di riflesso, la cessazione della sublocazione;
c) il numero dei locali concessi in sublocazione (come prova a fini dichiarativi: i proventi derivanti dalla sublocazione rientrano tra i redditi diversi).
A questo punto il sublocatore direttamente (se abilitato al servizio Fisconline) o tramite soggetti incaricati dovrà registrare telematicamente (la voce “
Contratto di sublocazione” non è inserita tra le tipologie contrattuali previste dai software di compilazione
Contratti di locazione e
Locazioni web -precluso agli intermediari -ma nulla vieta di avvalersi anche del canale telematico per registrare un contratto di sublocazione, apportando opportune modifiche al testo, ad esempio, di un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo e versando le imposte dovute) o presso ufficio l’atto di subaffitto all’Agenzia delle Entrate: per la sublocazione (per la quale il canone è libero, ma non è possibile applicarvi la cedolare secca) valgono le medesime regole fiscali in materia di imposte indirette previste per la locazione, vale a dire il DPR n°642/1972 (imposta di registro: 2%) e il DPR n°131/1986 (imposta di bollo: n°1 contrassegno telematico dell’importo di € 16,00 per ogni foglio formato da quattro facciate scritte, per un totale di 100 righe o frazione di esse).
