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  1. supermicio

    supermicio Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, una domanda a voi esperti.

    Per usufruire della agevolazioni prima casa uno dei tanti paletti è quello di adibire ad abitazione principale se non erro entro 18 mesi la casa che si andrà a costruire.

    Voglio chiedervi due cose, ho letto in giro che se la casa non fosse terminata entro questi 18 mesi, per non perdere l'agevolazione basta solamente trasferisi nel comune dove si trova l'immobile che dovrà essere costruito giusto?

    Altra cosa importante, da quando partono questi 18 mesi? Dalla prima fattura del costruttore con l'IVA al 4% oppure dal rilascio della concessione?

    Grazie mille per chi mi aiuterà :)
     
  2. brina82

    brina82 Oggi è il mio Compleanno!

    Altro Professionista
    In effetti per non perdere le agevolazioni prima casa occorre prendere la residenza nel Comune dove si trova l'immobile in questione (dunque non necessariamente proprio in quell'immobile, ma anche a casa di un parente per capirci, purchè il Comune sia lo stesso), entro 18 mesi dalla data di acquisto (dunque di rogito notarile).

    Per gli immobili in costruzione è diverso, mi sembra occorra una dichiarazione:

    http://www.notaiodidomenico.it/DOTTRINA/Tributario/agevolazioni_prima_casa.htm
     
  3. supermicio

    supermicio Membro Junior

    Privato Cittadino
    Perfetto grazie. Quando è in costruzione i 18 mesi partono dall'inizio o dalla fine dei lavori?
     
  4. brina82

    brina82 Oggi è il mio Compleanno!

    Altro Professionista
    Leggendo mi pare che dica che in caso di costruzione non occorre trasferire la residenza...
     
  5. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    L’impianto normativo prevede che il compratore debba dichiarare, nell’atto di acquisto, a pena di decadenza dei benefici, di volere stabilire la residenza nel Comune nel quale è ubicato l’immobile agevolato. Se l’acquisto avviene da impresa che vende con applicazione dell’IVA, il concetto di abitazione “di lusso” scompare dalla normativa inerente l’IVA ad opera della recente circolare 31/E del 30 dicembre 2014 dell’Agenzia delle Entrate: sia per gli atti soggetti ad imposta di registro, sia per gli atti imponibili IVA, l’agevolazione prima casa dipende solo dalle caratteristiche catastali dell’immobile oggetto d’acquisto (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11), mentre le sue caratteristiche “di lusso” non sono più rilevanti.

    Nulla impedisce al compratore di trasferire (se non la possiede) la residenza entro 18 mesi dal rogito di acquisto nel territorio del Comune ove è situato l’immobile acquistato, risultando del tutto indifferente – una volta rispettata detta condizione – il completamento dell’immobile ovvero il rilascio del certificato di abitabilità oltre il termine previsto per il trasferimento della residenza.

    La Suprema Corte (n°7067/2014) ha accolto il ricorso per Cassazione presentato dall’Agenzia delle Entrate in riforma della decisione della commissione tributaria regionale (CTR) Umbria che aveva accolto il ricorso presentato da un contribuente avverso la revoca dei benefici “prima casa” per il mancato trasferimento della residenza in una casa in corso di costruzione pronunciata, in prima istanza, dalla commissione tributaria provinciale di Perugia.

    La Cassazione ha affermato che non configura ipotesi di forza maggiore (e cioè di un ostacolo all’adempimento richiesto) idonea ad impedire la decadenza dal’agevolazione "prima casa", la circostanza che la durata dei lavori sull’immobile acquistato siano terminati dopo la scadenza del termine dei 18 mesi a disposizione dall’acquirente per trasferirvi la residenza, in quanto non si tratta di un evento futuro e incerto, non individuabile al momento dell’acquisto: la realizzazione dell’impegno di trasferire la residenza sintetizza un vero obbligo del contribuente nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, vincolo che deve essere rispettato anche dall’acquirente di un immobile in corso di costruzione, non essendo ravvisabili plausibili ragioni per differenziare, ai fini della fruizione dell’agevolazione "prima casa", il regime fiscale di tale acquisto rispetto a quello di un immobile già edificato, tenuto conto del congruo margine di tempo concesso dal Legislatore ai fini della destinazione dichiarata in atto.

    Diversamente si configura una causa di forza maggiore – sempre a parere della Suprema Corte – il protrarsi dei lavori di un fabbricato in corso di costruzione a causa della sospensione degli stessi in seguito al ritrovamento di reperti archeologici durante i lavori di scavo. Sempre favorevolmente alla sussistenza di una causa di forza maggiore che ha impedito il perfezionarsi della decadenza dell’agevolazione si è espressa la CTR Umbria nell’ipotesi in cui il contribuente, pur avendo richiesto tempestivamente il trasferimento della residenza, non l’abbia ottenuto nei termini in quanto la strada – ove l‘immobile era situato – non aveva ancora denominazione e la pratica di trasferimento della residenza si è perfezionato solo dopo che il Comune ha terminato la procedura di attribuzione di denominazione della strada e del numero civico dell’immobile. Tali situazioni configurano una causa di forza maggiore, in quanto il contribuente non avrebbe potuto modificare in alcun modo la situazione e il termine di legge.

    Nell’ipotesi di un ritardo nella consegna dell’immobile, il contribuente può ricorrere ad atti giudiziali nel tentativo di conseguire il completamento dei lavori e, qualora ritenga di non potere rispettare il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, può sempre revocare la dichiarazione contenuta nell’atto di acquisto del’immobile prima della scadenza del termine stesso, presentando un’apposita istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto di vendita: in tal caso il contribuente sarà tenuto esclusivamente al versamento della differenza tra l’imposta di atto (registro e ipocatastali) pagata e quella dovuta, senza applicazione di sanzioni (30%), oltre il pagamento degli interessi legali (Agenzia delle Entrate, risoluzione 105/E/2011, pag. 4).
     
  6. supermicio

    supermicio Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per il chiarimento. Secondo lei quando partono questi fatidici 18 mesi? Dalla comunicazione di inizio lavori della ditta?

    Saluti
    Grazie
     
    A el_coda piace questo elemento.
  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Il principio normativo prevede che l’attuale termine dei 18 mesi scatti dal momento dell’acquisto dell’immobile agevolato, requisito che deve essere rispettato anche dall’acquirente di un immobile in corso di costruzione.

    La lettera a), co. 1 della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima del DPR 131/1986 prevede “che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende […] La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto”.

    A questo proposito, occorre distinguere la questione del trasferimento della residenza del singolo da quelle riguardanti l’acquisto dell’abitazione insieme al coniuge. E’ principio giurisprudenziale consolidato, per il riconoscimento del beneficio fiscale in questione, la prevalenza della residenza anagrafica su quella di fatto, eventualmente diversa dalla prima. Quindi, per una corretta valutazione di tale requisito, si dovrà ritenere avverato il cambio di residenza nella stessa data in cui tu renderai al Comune la dichiarazione di trasferimento.

    La prevalenza della residenza anagrafica su quella di fatto, viene, invece, invertita nell’ipotesi di residenza familiare nel caso di acquisto insieme a tua moglie dell’immobile in regime di comunione legale. In questo caso, l’omesso trasferimento della residenza anagrafica entro il termine di 18 mesi dall’acquisto da parte dell’altro coniuge è irrilevante ai fini del beneficio “prima casa”. Dopo le prime oscillazioni giurisprudenziali ruotanti intorno agli anni duemila, un nuovo percorso interpretativo si è imposto e la Corte di Cassazione ha più volte precisato che i coniugi non sono tenuti ad una comune residenza anagrafica, in quanto un’interpretazione della legge tributaria, conforme ai principi del diritto di famiglia, porta a considerare la reciproca coabitazione con il coniuge (art. 143 cod. civ.) come elemento adeguato a soddisfare il requisito della residenza ai fini fiscali (ciò che conta non è tanto la residenza dei singoli coniugi, quanto quello che l’immobile acquistato sia destinato a residenza familiare) sia in caso di acquisto separato che in caso di acquisto congiunto dell’immobile stesso.

    Di parere contrario l’Agenzia delle Entrate che nella circolare n°38/E/2005 (pag. 9) ritiene, invece, che l’agevolazione compete nei limiti del 50% anche se uno solo dei coniugi abbia reso la dichiarazione prevista dalla lettera a), co 1 della Nota II-bis sopracitata. Non resta, a questo punto, che prendere atto che residuano margini sufficienti per ritenere la questione tuttora non ancora pacificamente risolta.
     
  8. el_coda

    el_coda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao, mi ritrovo nella stessa situazione. Non riesco a capire quando nel caso di costruzione (pura senza acquisto di un grezzo) da quando devono decorrere i 18 mesi per il trasferimento di residenza nel comune della nuova abitazione.

    Ho sentito diverse opinioni e molto diverse tra loro.
    Alcuni mi dicono 18 mesi dall'abitabilità della nuova abitazione, altri dall'inizio lavori. La prima è "ottenibilissima" la seconda "difficilissima".
    Non ho trovato riferimenti di legge, si parla sempre di acquisto e mai di costruzione pura.

    Nel mio caso, ad esempio, sto vivendo nella casa (mia e di mia moglie) per la quale ho già avuto agevolazione prima casa, per ora pago acconti IVA al 10% che secondo una circolare Agenzia delle Entrate dovrei poter "chiedere all'appaltatore le rettifiche in diminuzioni qualora le condizioni avvengano solo al momento della consegna" al completamento lavori nella nuova costruzione.

    Ma il requisito dei 18 mesi nonostante molte richieste all'Agenzia delle Entrate non ho capito da quanto decorra.

    Qualcuno ha già affrontato questo problema? Avete dei riferimenti?
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    dal momento del rogito
     
  10. el_coda

    el_coda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao,
    intendi dal momento del rogito di vendita della mia attuale casa?

    Perché l'altra è in costruzione "dal nulla", quindi non ci saranno atti di acquisto.

    Grazie
     
  11. el_coda

    el_coda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    P.S.
    Aggiungo che nella nuova costruzione abbiamo dei contratti di appalto con il costruttore ed impiantista nel quale prevediamo la rettifica IVA quando saremo in possesso dei requisiti (per questo cerchiamo di stare attenti a non perderli magari per le tempistiche dei 18 mesi)
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    la situazione tua è alquanto diversa da quella dell'utente che ha aperto la discussione, il quale aveva rogitato e voleva sapere se i 18 mesi decorrevano dal rogito o dalla concessione dell'abitabilità.
    La tua domanda è relativa all'imposizione IVA sui lavori?
    La casa in ogni modo non puo essere costruita dal nulla, ci sarà un permesso di costruire regolarmente rilasciato dal comune...
     
  13. el_coda

    el_coda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si, la mia domanda è relativa all'IVA.
    In particolare possiedo un'abitazione [A] sulla quale ho usufruito della riduzione IVA 4% 15 anni fa. Ora sto costruendo una nuova abitazione e vendendo quella in cui abito [A].

    Nel caso di acquisto so che i 18 mesi entro i quali devo spostare la residenza decorrono dal rogito di acquisto. Nel mio caso questa data non c'è.

    Ho un permesso di costruire per la nuova abitazione (rilasciato nel 2014 mentre l'inizio lavoro ufficiale è di novembre 2015). Visto l'andamento dei lavori chiederò probabilmente una proroga del permesso a costruire.

    Ecco, non riesco a capire nel caso di nuova costruzione come applicare i 18 mesi.
    Dalla fine dei lavori (ed ottenimento abitabilità) della nuova abitazione ?
    Dal momento della vendita dell'attuale [A]?
    Dall'inizio lavori della nuova ?

    I lavori sulla nuova costruzione sono stati affidati tramite contratti di appalto tra privati (non registrati).


    Ritengo di aver diritto all'IVA prima casa sulla nuova abitazione vendendo quella in cui abito e spostando la residenza nel Comune della nuova casa... ma non capisco entro quando dovrei aver trasferito la residenza.
    Ho provato a porre la domanda all'Agenzia delle Entrate ma con poco successo.

    Grazie mille
     
  14. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    LE abitazioni sono nello stesso comune??
     
  15. el_coda

    el_coda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No, sono in due comuni diversi
     

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