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  1. alburgo

    alburgo Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    avrei un quesito da sottoporre che cercherò di esporre nel modo migliore.
    Nel giugno 2010 ho acquistato un'appartamento usufruendo dell'IVA agevolata per la prima casa e vi ho trasferito la residenza come entro i 18 mesi previsti dalla legge.
    Ora nell'appartamento ci vive mio figlio ed io mi sono trasferito in altro comune.
    Posso trasferire la residenza nel comune dove attualmente vivo anche se non sono ancora trascorsi 5 anni dalla data dell'acquisto di cui sopra ?
    Chiedo questo perché qualcuno mi ha detto che quel limite dei 5 anni entro i quali si rischia di perdere l'agevolazione della prima casa, riguarda solo l'eventuale vendita dell'immobile e
    non la residenza.
     
  2. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Confermo
     
  3. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    puoi cambiare residenza tranquillamente
     
  4. alburgo

    alburgo Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie delle risposte
     
    A od1n0 e topcasa piace questo messaggio.
  5. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
  6. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si ma detta cosi a chi leggesse in futuro potrebbe sembrare che basti mettere la residenza nell'immobile agevolato, e poi poterla spostare tranquillamente prima dei 5 anni anche se non si vende. Ciò non è corretto, o meglio non è prudente. Ne avevamo già parlato, mentre la norma non specifica per quanto tempo si deve tenere la residenza, è vero anche che toglierla anzitempo potrebbe interpretarsi come una operazione speculativa (tranne se il cambio di residenza è opportunamente giustificabile da cause di forza maggiore). E' assolutamente prudente tenere la residenza nell'immobile acquistato con l'agevolazione almeno per 3 anni dall'atto...quindi albergo può si spostare la residenza, ma non perché non vende la casa, bensì' perché a Giugno 2013 è andato in prescrizione il diritto dell'amministrazione finanziaria di verificare la presenza dei suoi requisiti per l'agevolazione

    Quindi in merito, il concetto secondo il quale:

    è sbagliato! E in entrambe i casi, perché:

    1) potrei tranquillamente vendere l'immobile agevolato prima dei 5 anni, e non perdere le agevolazioni, giusto ricomprando entro 12 mesi dalla vendita.

    2) se non volessi vendere l'immobile ma piuttosto spostare solo la residenza dopo 2 anni, se l'agenzia delle entrate mi pizzicasse e io non avessi giustificazioni mooolto convincenti, potrei perdere le agevolazioni!
     
    Ultima modifica: 12 Gennaio 2014
  7. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Hai dei casi reali da indicare dove cio' e' avvenuto o mi indichi le leggi da dove desumi che l'agenzia delle entrate puo' chiedere le giustificazioni prima dei due anni per il cambiamento di residenza e quali sarebbero considerate valide e quali no?
     
    A brina82 e alessandro vinci piace questo messaggio.
  8. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    No, e il problema è proprio questo, non ho mai trovato giurisprudenza sul caso di specie prospettato. Quindi ci resta una norma non chiara, interpretabile, ed una ratio.

    Allora la norma dice che Tizio che non guadagna più di un tot all'anno, che non ha altre abitazioni, che voglia comprare una casa non di lusso, e a patto che ci metta la residenza, può avere delle agevolazioni. Non dice quanto tempo ce la deve tenere. Allora la può spostare anche il giorno dopo? All'inizio ritenevo di si, poi ho riflettuto, Qual'è la ratio? Quella di agevolare i meno abbienti, o di creare un occasione golosa per immobiliaristi speculatori che possono comprare oggi, metterci la residenza domani, e togliercela dopo domani? Se l'amministrazione finanziaria ha il diritto per 3 anni di controllare l'adempimento dell'agevolato, ha anche il diritto di controllare che l'agevolato avesse effettivamente i requisiti, allora cosa andiamo a dire al giudice tributario quando ci arrivava una cartella che ci presume colpevole di un profittamento di una norma che abbiamo eluso, fino a prova contraria, per convincerlo che l'operazione in realtà non è stata una speculazione, senza cause di forza maggiore che possa giustificarla?

    Se facciamo una consulenza ad un cliente gli consigliamo il comportamento cauto, quello grazie al quale non avrà problemi, o gli facciamo sfidare la fortuna in balia di una interpretazione di un giudice in totale assenza di giurisprudenza di merito, con il rischio di pagare 10 o più migliaia di euro?

    A me sembra molto chiaro, bisogna scegliere la via sicura. IN altro thread ne abbiamo tirate fuori diverse di sentenze, ma mai una di una persona che ha subito un accertamento e vinto o perso il relativo ricorso per aver tolto la residenza il giorno dopo avercela messa, senza giustificazioni di forza maggiore. Io le ho cercate ma mai trovate. E per me un giorno, o 3 anni, è lo stesso.

    Nel dubbio non rischio e seguo la ratio, che è l'unica cosa chiara della questione.
     
  9. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Questa e' la nota II-bis contenuta nel dpr 131/1986 lettera a che riguarda la residenza:
    "a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attivita' ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attivita' il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove e' ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;"

    Dire che se l'ADE lo pizzica e non ha giustizicazioni molto convincenti perche' non e' restato due anni mi sembra quantomeno allarmistico piu' che cauto e prevede che ci siano precedenti giurisprudenziali in tal senso ma non c'e' nessuna base su cui affermare un limite di tempo di due anni p che ci debbano essere cause di forza maggiore.Potrei aver benissimo cambiato idea sul posto vivendoci. Potrebbe essere 6 mesi 3 anni o 5 anni ma non essendo indicato in nessuna norma credo sia molto difficile che l'ADE esca vittoriosa da un eventuale contenzioso.
    Poi che la norma non dica nulla in tal senso e' che ci sia un rischio remoto che l'ADE abbia qualcosa da dire si c'e' ma bisogna dare la giusta dimensione al problema. Questo rischio comunque vale per l'interpretazione di qualsiasi norma.
    Ti dico e' mia opinione che l'ADE non si imbarcherà mai in un contenzioso simile altrimenti se avesse avuto la possibilità anche minima di spuntarla l'avrebbe gia' fatto da tempo e di precedenti ne avresti trovati. I dati dei trasferimenti di residenza le vengono comunicati e incrociarli con le agevolazioni non e' eccessivamente difficile e se si puo' far cassa i funzionari non si tirano indietro.
    Secondo me il principio che sta dietro alla normativa e' agevolare l'acquisto della prima casae ed evitare speculazioni. Poi come uno usa la sua casa sono affari suoi l'importante e' che non usufruisca piu' volte di tale agevolazione.
    Se vedi addirittura se sei residente all'estero puoi usufruire dell'agevolazione.
    Il limite minimo per quel che mi riguarda sono i 45 giorni che l'anagrafe ha di tempo per negare il cambio di residenza.
     
    Ultima modifica: 12 Gennaio 2014
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  10. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Perché mi hai citato la norma dell'agevolazione prima casa?

    Comunque, conosco persone che non hanno mai messo la residenza nei 18 mesi, e non hanno ricevuto multe né accertamenti, non vuol dire che non abbiano rischiato.

    Il concetto è che tenere la residenza almeno 3 anni vuol dire mettersi al sicuro al 100%, mentre togliendo la residenza prima che siano trascorsi almeno 3 anni la sicurezza non la si ha. E non si ha nemmeno la ratio dalla propria parte.
     
  11. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    L'ho citata perche' cosi' anche chi non sa dove trovare il testo puo' fare le sue considerazioni e valutare se il rischio e' alto o basso rispetto all'interpretazione del testo di legge.

    Se uno ha deciso di cambiare residenza non servono cause di forza maggiore come da te indicato precedentemente poi se vuole essere sicuro al 100% di non avere nessuna contestazione dove non necessariamente sarebbe soccombente e' chiaro che deve aspettare i tempi di prescrizione dell'accertamento ma questo vale per qualsiasi norma fiscale e non sono i due anni che hai indicato nel post 6 ma giustamente i tre che indichi ora ; Dire poi che rischi di venir pizzicato significa dire che avrai sicuramente l'accertamento e sarai soccombente cosa che allo stato attuale non e' vera e per quanto mi riguarda poco probabile e condivido l'interpretazione di questo notaio:

    Cito testualemente da pagina 5 a 6.

    http://www.notaioricciardi.it/UFFICIO/PRIMA_CASA/DECADENZA DALLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA (Bassetti).doc

    "ancora in tema di rapporto tra residenza e perdita dei benefici, lo spostamento della residenza dal comune in cui è situato l’immobile agevolato ad un altro comune successivamente alla registrazione dell’atto, non è espressamente annoverato tra le cause di revoca dalle agevolazioni. Difatti, colui che acquista, beneficiando del regime agevolato, una porzione di fabbricato abitativo nel comune in cui risiede e a posteriori si trasferisce in un’altra città, agisce nel pieno rispetto della norma in quanto ha comprato nel comune in cui risiedeva, non aveva altri immobili nel territorio comunale interessato e non aveva utilizzato le agevolazioni in oggetto. Occorre, però prestare attenzione al fatto che questa ricostruzione non impedisce al contribuente di trasferirsi in un altro comune, ma gli impone l’onere di non acquisire nel proprio patrimonio un altro beneusufruendo delle agevolazioni, almeno fino a quando non venda l’immobile1. L’argomentazione appena esposta, con la quale siamo pienamente d’accordo non trova al momento alcun sostegno nella prassi e in giurisprudenza. Coerentemente con quanto sopra, non pare che sussista limite temporale minimo di residenza nel comune (e tanto meno nell’immobile), quando al trasferimento della residenza si sia proceduto dopo l’acquisto agevolato.E ancora in tema di rapporto tra residenza e perdita dei benefici, lo spostamento della residenza dal comune in cui è situato l’immobile agevolato ad un altro comune successivamente alla registrazione dell’atto, non è espressamente annoverato tra le cause di revoca dalle agevolazioni. Difatti, colui che acquista, beneficiando del regime agevolato, una porzione di fabbricato abitativo nel comune in cui risiede e a posteriori si trasferisce in un’altra città, agisce nel pieno rispetto della norma in quanto ha comprato nel comune in cui risiedeva, non aveva altri immobili nel territorio comunale interessato e non aveva utilizzato le agevolazioni in oggetto. Occorre, però prestare attenzione al fatto che questa ricostruzione non impedisce al contribuente di trasferirsi in un altro comune, ma gli impone l’onere di non acquisire nel proprio patrimonio un altro bene" che non collima con la tua ratio che chiaramente e' rispettabile ma non necesseriamente condivisibile non essendoci risultanze oggettive in tal senso.

    Quindi giusto far rilevare il remoto rischio ma anche darne la giusta dimensione.
     
  12. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io invece vorrei tanto essere d'accordo con il notaio, ma dato che per sua stessa ammissione
    non posso esserlo, quindi devo fare quello che serve perché i miei clienti non corrano nemmeno l'1% di rischio di prendere multe.

    Non ho mai parlato di 2 anni per la prescrizione, non commetto errori tanto banali. I 2 anni erano l'esempio di chi ritira la residenza anzitempo rispetto ai 3 minimi che ritengo la cassaforte antisanzione alla stato attuale della prevalente interpretatio legis.

    Lascio con un esempio:

    se butti una cicca accesa nel serbatoio della tua auto, al 99% questa si spegnerà, ma hai l'1% di possibilità che 20.000 euro ti prendano fuoco perché hai fatto il cxxxxxe. Tu lo faresti, peraltro con un'auto non tua ma di cui ti è stata affidata custodia?

    E' la stessa cosa. Poi ognuno i propri clienti li tratta come crede.
     
  13. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino


    L'esempio da te riportato centra poco. Ad oggi risulta fino a prova contraria che l'ADE da quando e' in vigore l'agevolazione non ha mai fatto rilievi a riguardo. Che poi sia corretto far emergere questo rischio io non lo contesto.Io contesto l'eccessivo allarmismo e il fatto che ci vogliano cause di forza maggiore come se fosse gia' assodata la decadenza dai benefici se non ci sono; cosa che non e'.
    Clienti? qui siamo in un forum ..... non ci sono client al massimo utenti :)
     
  14. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Concordo con te
     
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  15. beppebre

    beppebre Ospite

    Per quanto ne so per godere delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa non è richiesto nè un limite di reddito, nè che non si possiedano altre abitazioni (se non nel comune in cui si intende acquistare), nè che si debba portare la residenza nell'immobile acquistato.
    Per quanto riguarda il termine di tre anni dopo il quale si prescriverebbe la possibilità per l'AdE di effettuare un accertamento mi sembra di capire che si tratti di una tua deduzione.
    Se potessi dirmi a quali norme fai riferimento te ne sarei grato.
     
    A od1n0 piace questo elemento.
  16. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il riferimento e' l'articolo 76 del DPR 131/1986 comma 2.

    "2. Salvo quanto disposto nel comma 1 bis, l'imposta deve essere richiesta, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni decorrenti, per gli atti presentati per la registrazione o registrati per via telematica:"

    C'e' anche una sentenza in merito cassazione civile 1196/2000

    http://www.altalex.com/index.php?idnot=1432
     
  17. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E siamo in 2
     
  18. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ma forse l'amministrazione ha 3 anni di tempo per vedere se tu hai trasferito la residenza... Non tutto il resto, ovvero quando l'hai tolta, dove abiti, dove non abiti, se hai effettivemente abitato (quest'ultimo è compito del Comune), quanto guadagni... eccetera eccetera eccetera........................................

    Che ci siano immobiliaristi che comprano, risiedono (e quindi mobili, trasloco, utenze e bla bla bla) e poi rivendono nel giro di qualche anno credo ce ne siano pochissimi......... Di questi tempi poi... E poi se sei un immobiliarista in carriera credo non ti importi più di tanto di quelle tasse che paghi...

    Ora, secondo te se compri e rivendi al 5° anno più 1 giorno non sei uno speculatore, invece se lo fai al 4° anno e 364 giorni sì? Cosa cambia? Cambia eccome, perchè è un fatto di norme e di leggi! Così entro i 5 anni lo sei, sopra i 5 anni no! E' legge! Analogamente, se hai trasferito la residenza e l'hai subito rispostata (quindi per 45 giorni hai abitato lì, e questo lo prova il fatto che il Comune ti ha rilasciato la residenza), l'AdE per quale motivo dovrebbe entrare in altri meriti che non gli competono? Semplicemente: se io volevo andare ad abitare in quel posto perchè mi piaceva, e poi ho avuto altre esigenze? Piuttosto che qualcuno mi aveva proposto un lavoro lì e poi non più? Non essendoci un limite giurisprudenziale (del tipo "devi rimanere residente un anno"), allora possono bastare 45 giorni.

    Comunque, tanto per sapere visto che è capitato anche a me (non per furbizia ma per impossibilità effettiva (a dirla tutta, immobile acquistato da mio padre nel '92 (e subito affittato) ma di fatto non è mai stato lui il proprietario poichè con tangentopoli ecc. l'impresa è fallita... Di fatto se l'è potuto ricomprare con accordi tra banca ecc. nel 2005 e intestarlo a me (prima casa)... Dal 2005 dal momento che c'era l'inquilino insolvente che non se ne andava non ho potuto trasferire la residenza...)... Ora, sono trascorsi circa 9 anni... Rischio qualche cosa? Grazie.
     
  19. beppebre

    beppebre Ospite

    Nel caso ci si impegni a trasferire la residenza nel comune in cui si trova l'immobile i tre anni decorrono dallo scadere dei 18 mesi entro i quali il contribuente deve effettuare il trasferimento.
    Anche la sentenza a cui fai riferimento dice che i tre anni decorrono dalla data del contratto a meno che i benefici non spettino per aver mancato di ottemperare all'impegno di utilizzare direttamente l'immobile nel tale caso i tre anni decorrono da quando l'impegno assunto non è stato mantenuto.
     
  20. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Certamente, i 3 anni possono diventare fino a 4 e mezzo se adempiamo nell'ultimo giorno consentito e non nel primo (o prima del primo).
     

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