studiopci

Membro Storico
Punto primo la revocatoria da parte dell'A.d.E., Equitalia o similari , può essere esercitata se la vendita è provato che sia stata fatta al disotto di quelli che sono i prezzi di mercato, questo significa che se l'immobile è vendibile ( perchè privo in quel momento di ipoteche o altro ) il Notaio rogita e non ci saranno problemi in seguito.
Punto secondo
potrei io accordarmi direttamente con la banca per l'acquisto?
No... non puoi accordarti con la banca perchè la banca non è proprietaria dell'immobile, bensì ne ha solo diritto di garanzia ( ipoteca ) questo significa che fino a quando la banca non inizierà la procedura di esproprio forzato ( vendita all'asta ) la vendita avverrà sempre e comunque con il proprietario, d'altronde per cancellare l'ipoteca si deve pagare il debito pregresso... ed anche quando inizierà la procedura di vendita all'asta, teoricamente, fino al giorno prima il proprietario può sempre vendere... solo il giorno dell'asta verrà assegnata con decreto di trasferimento al vincitore che diventerà il nuovo proprietario.
l'erario, sia nel caso io acquistassi dalla banca, sia la casa rimanga alla banca, potrebbe comunque rifarsi sull'ex proprietà del venditore ossia questa benedetta casa?
Ripeto tu non acquisti dalla banca ma dal proprietario , se la vendita si svolge in maniera regolare a prezzo regolare, non ci saranno problemi... la cosa fondamentale è che la vendita non possa essere scambiata per una vendita finalizzata alla sottrazione del bene, quindi fasulla... ma ripeto se la casa al momento del rogito è libera da pesi o oneri reali non ci sono problemi, preciso che l'eventuale diritto di revocatoria può essere esercitato nei 2 anni successivi la vendita non cinque ...
 

nettuno77

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ok, quindi, coperta l'ipoteca del suo mutuo e accesa un'altra per via del mio mutuo, comunque, rimane il rischio per un paio d'anni di incappare nella revocatoria dell'atto. E avendo lui questi debiti così alti, aumenta il rischio che ciò possa accadere...

Lunedì appuntamento con notaio, avvocato, agenzia... e vediamo di far chiarezza...
 

studiopci

Membro Storico
comunque, rimane il rischio per un paio d'anni di incappare nella revocatoria dell'atto. E avendo lui questi debiti così alti, aumenta il rischio che ciò possa accadere...
Se si dimostra ( con un prezzo giusto di mercato ) che l'acquisto è reale... difficilmente correrai rischi, comunque il Notaio, oltretuto avendo le carte avanti saprà consigliarti al meglio. Fabrizio
 

nettuno77

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,
vi porto cattive notizie purtroppo. Lunedì dopo un consulto con il notaio é emerso quanto segue:
-il debito c'é, ed é piuttosto oneroso, non ha voluto esprimersi in migliaia di euro poiché non é ancora quantificato con precisione. Questo debito non ha ancora prodotto, ma lo sta facendo, un'altra ipoteca sulla casa ma lo farà.
-bisognerebbe appurare la natura di questo debito, per capire quali diritti può avere su una compravendita di questa entità, ma spiegava che ultimamente lo stato si sta tutelando sempre di più, mettendo quasi alla pari il compratore, che potrebbe essere anche visto come complice, nella fase di sottrazione di proprietà allo stato. Questo potrebbe comportare pure l'arresto.
-l'avvocato dice di andarci piano, parlando contro il suo interesse, spingendo a risolvere la cosa in maniera civile, prima di intentare causa

In più s'é aggiunta una cosa spaventosa successa proprio ieri. Mentre io e la mia ragazza stavamo bevendo un the, e sfogliando 'quasi rassegnati' l'ennesimo numero della Gazzetta Immobiliare (rif. http://www.cittanostra.it/annunci-immobiliari/), siamo incappati nell'annuncio che corrispondeva perfettamente all'immobile in questione! E questo... non da parte della mia agenzia, ma di un'altra!!! Al ché, preso da raptus, ho chiamato, mi son fatto spiegare bene dov'é questo appartamento (e corrisponde) e ho fissato un appuntamento per sabato mattina.
Sempre preso da raptus, siamo andati in agenzia e ne abbiamo parlato immediatamente con i titolari, che, sbigottiti pure loro, han chiamato l'altra agenzia davanti ai nostri occhi per capire se veramente é lo stesso immobile. Ebbene signori, dopo l'ulteriore conferma da parte di questa seconda agenzia, visto che i titolari delle rispettive si conoscevano, i diciamo 'miei titolari' han consigliato di togliere l'annuncio e di fermare la vendita. CONSIGLIATO!

Ora se l'agenzia fosse onesta, dopo una soffiata del genere, ovvio che l'annuncio dal giornale non si può togliere, ma... eventualmente alle chiamate dovrebbero rispondere che magari é stata una inserzione errata.... o cose del genere. E invece... La mia ragazza oggi ha chiamato per avere informazioni su quella casa, e ovviamente sembra che la casa per loro sia ancora in vendita. Ha chiesto come mai costava così poco, e loro han detto: perché il venditore ha fretta di realizzare (chissà perché...)

Questo a quanto si suppone, vuole tirar su soldi con le caparre versate...
L'agenzia dice che se questo risulta nullatenente o quasi, con tutti i debiti che ha, non serve fare la causa: sarebbero soldi sprecati. Ma... la denuncia per truffa ci sta.
Ora sono d'accordo di andare di nuovo domani sera in agenzia, per vedere se il compratore si fa vivo, visto che ieri fatalità... ieri sera s'é dimenticato dell'appuntamento...

Mi chiedo, ma l'altra agenzia, dopo che gli é stato detto di non continuare con la vendita poiché c'é in essere un preliminare già registrato, non é a questo punto complice di una truffa?
A questo punto, come potrei comportarmi per non rimetterci tutta la caparra? O magari... c'é qualche altra soluzione per cui io riesca in qualche modo a riavere se non tutti, una parte dei soldi che ho speso?

Grazie... e scusate del lessico: ho scritto di getto con parecchia rabbia...
 

gcaval

Membro Attivo
Professionista
A quanto ne so ora, esiste il debito con l'erario, ma non ha provocato alcun effetto ad oggi. L'agenzia sostiene che c'é la possibilità di revocatoria dal momento del rogito fino alla scadenza dei 5 anni successivi.

Se il soggetto non è fallibile no, qualunque sia il prezzo. Lo Stato interviene attraverso Equitalia, che deve mettere un'ipoteca legale. Se questa non c'è, l'immobile si può vendere sempre e comunque.

Se lo Stato potesse revocare senza avviso una qualsiasi compravendita, anche dopo 5 anni, sarebbe una roulette russa! Chiunque di noi correrebbe un grosso rischio in qualsiasi acquisto, perché qualsiasi proprietario in 5 anni potrebbe trovarsi in grossi guai con il fisco, con l'AdE, con l'INPS, ecc.

La mia risposta è pertinente a quanto sottolineato sopra, al di là del caso specifico e di tutti gli altri casini che ci sono dietro, mutuo compreso.
 

nettuno77

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ho letto qualcosa ora per quanto riguarda la definizione di soggetto fallibile, ho cercato nel registro delle imprese, ma compaiono poche informazioni poiché non posso ancora richiedere visure online:
Attivita' economica:
ATTIVITA': TERMOIDRAULICO E IMPIANTI ELETTRICI.
Quindi, non comparendo s.n.c. o s.a.s. non dovrebbe teoricamente essere un soggetto fallibile. Comunque, dal notaio mi é stato spiegato che dipende dalla natura di questi debiti innanzitutto. Ieri ho tempestato l'agenzia di telefonate, mi hanno spiegato che han sentito un altro notaio, il quale ha specificato che le imposte indirette possono avvalersi della revocatoria, mentre quelle dirette no. E forse fortunatamente sono tutte imposte dirette. Ma questo, a mio parere, é sempre da verificare e da mettere nero su bianco.

Inoltre per fortuna ieri mi ha chiamato la seconda agenzia, dicendomi di rimandare l'appuntamento poiché c'é una trattativa in corso, almeno fino al 16. Data corretta come da proroga del preliminare, e a questo punto mi chiedo, chi avrà detto tale data a questa seconda agenzia? Ad ogni modo, almeno si é fermata dall'esporre questo immobile..........
 

gcaval

Membro Attivo
Professionista
Comunque, dal notaio mi é stato spiegato che dipende dalla natura di questi debiti innanzitutto. Ieri ho tempestato l'agenzia di telefonate, mi hanno spiegato che han sentito un altro notaio, il quale ha specificato che le imposte indirette possono avvalersi della revocatoria, mentre quelle dirette no

Verissimo. Ma nel 99% dei casi si tratta sempre di imposte dirette, multe, INPS non pagato, ecc. Agli art. 2748, 2770 e succ. del codice civile trovi i privilegi speciali (in particolare dello Stato). Però più che di revocatoria, credo che il nuovo proprietario risponderà in solido dei debiti del precedente proprietario, e su imposte legate all'immobile stesso, non alla persona fisica.

Questo è quanto ho potuto appurare consultando più notai. Se invece ci fossero normative che dicono una cosa diversa, ti pregherei di riportarle, in modo da avere riferimenti certi. Grazie.
 

nettuno77

Membro Attivo
Privato Cittadino
Questo significa che se ad esempio non sono state pagate tasse comunali (la vecchia ICI), e le attuali (l'IMU) devo risponderne io, corretto? E come si fa a capire se gravano debiti legati all'immobile stesso?
 

Franco Gusella

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
Se ti è possibile fai trascrivere il preliminare da un notaio, in questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare, inoltre,ti garantisci un'ulteriore tutela anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare.
Infatti ai crediti dell'acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio il doppio della caparra) la norma riconosce privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.
In pratica l'acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita ''all'asta'' del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori.
 

nettuno77

Membro Attivo
Privato Cittadino
Quindi, per scongiurare il fatto di trovarsi tasse sulla casa da pagare, dovute alla non curanza del proprietario precedente, dovrei prendere il mio preliminare già registrato, e farlo trascrivere dal notaio? Non ho capito bene che significhi farlo trascrivere...

Io... comunque... spero di venire in possesso della casa, piuttosto che vedermi la caparra doppia restituita... solo ovviamente sarebbe meglio anche che pagassi le tasse sull'immobile da quando ce l'ho in mano in poi, non da quando ce l'ho in mano a 4 o 5 anni fa...
 

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