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  1. nettuno77

    nettuno77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    io mi sto accingendo a comprar casa, e sto incontrando qualche problema.
    Innanzitutto voglio dirvi che sono abbastanza ignorante in materia, quindi, sto cercando di capirne, abbiate pazienza :)
    Tornando all'argomento principale, io e la mia ragazza stiamo tentando di comprar casa, teoricamente dovremmo andare a rogito entro il 16 novembre 2012 prossimo, solo che il notaio nel fare la sua indagine per conto della banca, allo scopo di accendere il mutuo, ha trovato qualcosa di spiacevole.
    Sembrava che ci fosse una pendenza di 5 mila euro circa da parte del venditore, un debito da saldare ad equitalia, che avrei potuto saldare anche abbastanza velocemente, se non fosse per qualcosa di più grave che ne é uscito.
    Il venditore ha un debito con l'erario di 90 mila euro! Per cui sono stato richiamato dall'agenzia che ha scoperto la cosa, grazie al notaio, e si é cominciato a ragionarne.
    L'agenzia, dopo una discussione con il notaio e con equitalia, sostiene che l'atto di vendita (rogito) si può fare comunque MA, avendo il venditore un debito maggiore di 100milioni delle vecchie lire, lo stato, per saldare il debito, potrebbe entro 5 anni dall'avvenuto rogito richiederne la revocatoria, quindi, se non ho capito male, annullare il rogito e prendersi la casa.
    L'agenzia ha assunto un comportamento piuttosto serio dicendoci che non é possibile acquistare la casa in tranquillità.
    Ora mi chiedo se tutto questo é vero, e, se é proprio così, se devo tentare di riavere almeno la mia caparra.
    Il problema maggiore é che comunque io e la mia ragazza contavamo molto su questa casa, e stiamo cercando di capire se c'é qualche modo per riuscire ad acquistarla lo stesso.
    L'agenzia dice che questa casa non si può comprare, se non aspettando che venga pignorata e messa all'asta. Siccome esiste pure l'ipoteca dell'attuale proprietario, ed é pure in ritardo di qualche rata di mutuo, se lui lasciasse la casa alla banca, e la banca provvedesse a metterla all'asta, chi acquisterà questa casa non incomberebbe sempre nel rischio di revocatoria?
    Oppure, appena la casa passa di proprietà della banca, potrebbe essere lo stato a venirne in possesso, e magari eventualmente potrebbe mettere lui all'asta questa casa?
    Qualcuno ha qualche suggerimento su come potrei procedere...?
    E'un po'un casino spiegarlo, scusate se non sono stato chiaro.
    Un ringraziamento a tutti!
    Stefano.
     
  2. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Quando, come in questo caso, ci sono dei debiti a carico del venditore, con relative ipoteche, è necessario avere un quadro completo dei debiti sperando che siano inferiori al vslore della vendita. I creditori interverranno all'atto e solo dopo aver ricevuto l'assegno ad estinzione del debito rilasceranno al notaio stesso l'autorizzazione a cancellare le ipoteche in corso. Solo così il notaio procederà
    a rogitare e a trascrivere il rogito stesso.
    Qualora il venditore non acconsentisse a questa procedura il notaio si rifiuterà di dare seguito alla vendita.
     
    A Tobia piace questo elemento.
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Riavere la tua caparra sarebbe il minimo.... se il venditore ce l'ha ancora !

    L'agenzia ti sconsiglia (un applauso :applauso: a scena aperta...) e il notaio, che dice ?
     
  4. nettuno77

    nettuno77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si, capisco, il problema é, che ci sono due cose in ballo: una é l'ipoteca sulla casa in corso, e un'altra é il debito con l'erario. Anche se si estinguesse l'ipoteca sulla casa, accendendone un'altra a mio carico, ed ovviamente effettuando il rogito, poi, a quanto ho capito l'erario può annullare il rogito levando la casa a me. E'corretto?

    Eh, magari riavere la caparra, vediamo che succede. Si, l'agenzia é parecchio dispiaciuta di quanto sta accandendo, e sta tutelando la mia serietà. Lunedì mattina io e la mia ragazza andremo dal notaio per farci spiegare bene.

    Se nel frattempo avete consigli... sono tutto orecchi. Vi terrò aggiornati...
    Grazie!
     
  5. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    l' Erario segue la casa.................:triste:
     
  6. nettuno77

    nettuno77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Cioé? Potresti spiegarti meglio per favore?
     
  7. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Di solito i debiti con lo stato tipo comuni regioni erario ecc. seguono il bene e se non si trova il vecchio proprietario ne risponde l'attuale.
     
  8. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
  9. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ....ma il debito con l'erario a cui fai riferimento ha già generato un'ipoteca sull'immobile o affermi questo perché c'è un contenzioso in corso ,una causa con equivaliamo ag. Entrate ...cosa ? La revocatoria e l'annullamento della compravendita non mi risulta se allo stato il bene e' vendibile ( saldato equitalia e non ci sono altre ipoteche) ed il venditore non è un soggetto fallibile .
     
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  10. nettuno77

    nettuno77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    A quanto ne so ora, esiste il debito con l'erario, ma non ha provocato alcun effetto ad oggi. L'agenzia sostiene che c'é la possibilità di revocatoria dal momento del rogito fino alla scadenza dei 5 anni successivi. Purtroppo il venditore, già indietro di qualche rata del mutuo, secondo me non riuscirà a sostenerlo ancora per tanto, per cui immagino che la banca prima o poi eserciterà il suo diritto di ipoteca. Per cui mi chiedo:
    1) potrei io accordarmi direttamente con la banca per l'acquisto?
    2) e l'erario, sia nel caso io acquistassi dalla banca, sia la casa rimanga alla banca, potrebbe comunque rifarsi sull'ex proprietà del venditore ossia questa benedetta casa?

    Scusate, mi sto rendendo conto che a me "sembra semplice", ma cercare di spiegarsi scrivendo é proprio difficile... :)
     
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Punto primo la revocatoria da parte dell'A.d.E., Equitalia o similari , può essere esercitata se la vendita è provato che sia stata fatta al disotto di quelli che sono i prezzi di mercato, questo significa che se l'immobile è vendibile ( perchè privo in quel momento di ipoteche o altro ) il Notaio rogita e non ci saranno problemi in seguito.
    Punto secondo
    No... non puoi accordarti con la banca perchè la banca non è proprietaria dell'immobile, bensì ne ha solo diritto di garanzia ( ipoteca ) questo significa che fino a quando la banca non inizierà la procedura di esproprio forzato ( vendita all'asta ) la vendita avverrà sempre e comunque con il proprietario, d'altronde per cancellare l'ipoteca si deve pagare il debito pregresso... ed anche quando inizierà la procedura di vendita all'asta, teoricamente, fino al giorno prima il proprietario può sempre vendere... solo il giorno dell'asta verrà assegnata con decreto di trasferimento al vincitore che diventerà il nuovo proprietario.
    Ripeto tu non acquisti dalla banca ma dal proprietario , se la vendita si svolge in maniera regolare a prezzo regolare, non ci saranno problemi... la cosa fondamentale è che la vendita non possa essere scambiata per una vendita finalizzata alla sottrazione del bene, quindi fasulla... ma ripeto se la casa al momento del rogito è libera da pesi o oneri reali non ci sono problemi, preciso che l'eventuale diritto di revocatoria può essere esercitato nei 2 anni successivi la vendita non cinque ...
     
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  12. nettuno77

    nettuno77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok, quindi, coperta l'ipoteca del suo mutuo e accesa un'altra per via del mio mutuo, comunque, rimane il rischio per un paio d'anni di incappare nella revocatoria dell'atto. E avendo lui questi debiti così alti, aumenta il rischio che ciò possa accadere...

    Lunedì appuntamento con notaio, avvocato, agenzia... e vediamo di far chiarezza...
     
  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se si dimostra ( con un prezzo giusto di mercato ) che l'acquisto è reale... difficilmente correrai rischi, comunque il Notaio, oltretuto avendo le carte avanti saprà consigliarti al meglio. Fabrizio
     
  14. nettuno77

    nettuno77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,
    vi porto cattive notizie purtroppo. Lunedì dopo un consulto con il notaio é emerso quanto segue:
    -il debito c'é, ed é piuttosto oneroso, non ha voluto esprimersi in migliaia di euro poiché non é ancora quantificato con precisione. Questo debito non ha ancora prodotto, ma lo sta facendo, un'altra ipoteca sulla casa ma lo farà.
    -bisognerebbe appurare la natura di questo debito, per capire quali diritti può avere su una compravendita di questa entità, ma spiegava che ultimamente lo stato si sta tutelando sempre di più, mettendo quasi alla pari il compratore, che potrebbe essere anche visto come complice, nella fase di sottrazione di proprietà allo stato. Questo potrebbe comportare pure l'arresto.
    -l'avvocato dice di andarci piano, parlando contro il suo interesse, spingendo a risolvere la cosa in maniera civile, prima di intentare causa

    In più s'é aggiunta una cosa spaventosa successa proprio ieri. Mentre io e la mia ragazza stavamo bevendo un the, e sfogliando 'quasi rassegnati' l'ennesimo numero della Gazzetta Immobiliare (rif. http://www.cittanostra.it/annunci-immobiliari/), siamo incappati nell'annuncio che corrispondeva perfettamente all'immobile in questione! E questo... non da parte della mia agenzia, ma di un'altra!!! Al ché, preso da raptus, ho chiamato, mi son fatto spiegare bene dov'é questo appartamento (e corrisponde) e ho fissato un appuntamento per sabato mattina.
    Sempre preso da raptus, siamo andati in agenzia e ne abbiamo parlato immediatamente con i titolari, che, sbigottiti pure loro, han chiamato l'altra agenzia davanti ai nostri occhi per capire se veramente é lo stesso immobile. Ebbene signori, dopo l'ulteriore conferma da parte di questa seconda agenzia, visto che i titolari delle rispettive si conoscevano, i diciamo 'miei titolari' han consigliato di togliere l'annuncio e di fermare la vendita. CONSIGLIATO!

    Ora se l'agenzia fosse onesta, dopo una soffiata del genere, ovvio che l'annuncio dal giornale non si può togliere, ma... eventualmente alle chiamate dovrebbero rispondere che magari é stata una inserzione errata.... o cose del genere. E invece... La mia ragazza oggi ha chiamato per avere informazioni su quella casa, e ovviamente sembra che la casa per loro sia ancora in vendita. Ha chiesto come mai costava così poco, e loro han detto: perché il venditore ha fretta di realizzare (chissà perché...)

    Questo a quanto si suppone, vuole tirar su soldi con le caparre versate...
    L'agenzia dice che se questo risulta nullatenente o quasi, con tutti i debiti che ha, non serve fare la causa: sarebbero soldi sprecati. Ma... la denuncia per truffa ci sta.
    Ora sono d'accordo di andare di nuovo domani sera in agenzia, per vedere se il compratore si fa vivo, visto che ieri fatalità... ieri sera s'é dimenticato dell'appuntamento...

    Mi chiedo, ma l'altra agenzia, dopo che gli é stato detto di non continuare con la vendita poiché c'é in essere un preliminare già registrato, non é a questo punto complice di una truffa?
    A questo punto, come potrei comportarmi per non rimetterci tutta la caparra? O magari... c'é qualche altra soluzione per cui io riesca in qualche modo a riavere se non tutti, una parte dei soldi che ho speso?

    Grazie... e scusate del lessico: ho scritto di getto con parecchia rabbia...
     
  15. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Se il soggetto non è fallibile no, qualunque sia il prezzo. Lo Stato interviene attraverso Equitalia, che deve mettere un'ipoteca legale. Se questa non c'è, l'immobile si può vendere sempre e comunque.

    Se lo Stato potesse revocare senza avviso una qualsiasi compravendita, anche dopo 5 anni, sarebbe una roulette russa! Chiunque di noi correrebbe un grosso rischio in qualsiasi acquisto, perché qualsiasi proprietario in 5 anni potrebbe trovarsi in grossi guai con il fisco, con l'AdE, con l'INPS, ecc.

    La mia risposta è pertinente a quanto sottolineato sopra, al di là del caso specifico e di tutti gli altri casini che ci sono dietro, mutuo compreso.
     
    A Bagudi e Tobia piace questo messaggio.
  16. nettuno77

    nettuno77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho letto qualcosa ora per quanto riguarda la definizione di soggetto fallibile, ho cercato nel registro delle imprese, ma compaiono poche informazioni poiché non posso ancora richiedere visure online:
    Attivita' economica:
    ATTIVITA': TERMOIDRAULICO E IMPIANTI ELETTRICI.
    Quindi, non comparendo s.n.c. o s.a.s. non dovrebbe teoricamente essere un soggetto fallibile. Comunque, dal notaio mi é stato spiegato che dipende dalla natura di questi debiti innanzitutto. Ieri ho tempestato l'agenzia di telefonate, mi hanno spiegato che han sentito un altro notaio, il quale ha specificato che le imposte indirette possono avvalersi della revocatoria, mentre quelle dirette no. E forse fortunatamente sono tutte imposte dirette. Ma questo, a mio parere, é sempre da verificare e da mettere nero su bianco.

    Inoltre per fortuna ieri mi ha chiamato la seconda agenzia, dicendomi di rimandare l'appuntamento poiché c'é una trattativa in corso, almeno fino al 16. Data corretta come da proroga del preliminare, e a questo punto mi chiedo, chi avrà detto tale data a questa seconda agenzia? Ad ogni modo, almeno si é fermata dall'esporre questo immobile..........
     
  17. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Verissimo. Ma nel 99% dei casi si tratta sempre di imposte dirette, multe, INPS non pagato, ecc. Agli art. 2748, 2770 e succ. del codice civile trovi i privilegi speciali (in particolare dello Stato). Però più che di revocatoria, credo che il nuovo proprietario risponderà in solido dei debiti del precedente proprietario, e su imposte legate all'immobile stesso, non alla persona fisica.

    Questo è quanto ho potuto appurare consultando più notai. Se invece ci fossero normative che dicono una cosa diversa, ti pregherei di riportarle, in modo da avere riferimenti certi. Grazie.
     
  18. nettuno77

    nettuno77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Questo significa che se ad esempio non sono state pagate tasse comunali (la vecchia ICI), e le attuali (l'IMU) devo risponderne io, corretto? E come si fa a capire se gravano debiti legati all'immobile stesso?
     
  19. Franco Gusella

    Franco Gusella Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Se ti è possibile fai trascrivere il preliminare da un notaio, in questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare, inoltre,ti garantisci un'ulteriore tutela anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare.
    Infatti ai crediti dell'acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio il doppio della caparra) la norma riconosce privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.
    In pratica l'acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita ''all'asta'' del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori.
     
    A Tobia piace questo elemento.
  20. nettuno77

    nettuno77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi, per scongiurare il fatto di trovarsi tasse sulla casa da pagare, dovute alla non curanza del proprietario precedente, dovrei prendere il mio preliminare già registrato, e farlo trascrivere dal notaio? Non ho capito bene che significhi farlo trascrivere...

    Io... comunque... spero di venire in possesso della casa, piuttosto che vedermi la caparra doppia restituita... solo ovviamente sarebbe meglio anche che pagassi le tasse sull'immobile da quando ce l'ho in mano in poi, non da quando ce l'ho in mano a 4 o 5 anni fa...
     

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