Terrazzo in comune fra più condomini

[ugo56]

Un TERRAZZO di un piccolo condominio composto da tre condomini proprietari, con accesso da una SCALA COMUNE che parte dal piano seminterrato sino alla copertura del 1° piano, può essere diviso tra due proprietari (anche col consenso del 3° proprietario) ? Oppure, proprio per il fatto che la scala comune è NATA consentendo da 40 anni l'accesso alla terrazza a tutti i condomini (attuali ed eventuali futuri acquirenti), esiste qualche precisa normativa che non rende valido l'atto del passaggio del terrazzo ESCLUSIVAMENTE a due proprietari quando la scala comune, chiedo scusa per la ripetizione, lo permette ? Qualche tempo fa' avevo letto qualcosa, in proposito, ma non avevo dato molto peso, adesso invece ho bisogno di capirci bene, ma non ho trovato quelle carte.
Grazie davvero tantissimo a chi mi volesse dare delle risposte.

 

[gaspol1960]

Buonasera. Un bene comune può essere trasferito in proprietà esclusiva a uno o più soggetti (partecipanti o estranei al condominio) con il consenso di tutti i condomini. In teoria, sarebbe sufficiente anche una delibera condominiale in tal senso, adottata all'unanimità dei condomini e sottoscritta da tutti. Ovviamente, trattandosi di una semplice scrittura privata, non potrebbe essere trascritta e, dunque, il trasferimento non sarebbe opponibile a terzi e aventi causa dei cedenti. Comunque, per rispondere al tuo quesito in termini generali: nulla esclude che il terrazzo sia ceduto con atto pubblico - sempre che sia individuato catastalmente in maniera autonoma.

 

[ugo56]

Intanto ti ringrazio. Catastalmente non ha indicazioni di subalterni, anzi risulta parte comune. Io avevo letto qualcosa sulla impossibilità di trasferire la copertura o terrazzo del fabbricato se a questi si accedeva dalle scale comuni, però ... bisogna conservare sempre tutte le informazioni xchè potranno sempre essere utili. Ciao

 

[Procicchiani]

con l'accordo di tutti, nulla impedisce di accatastare e vendere con rogito, una parte comune o anche solo di vendere/acquistare l'uso esclusivo

nel momento in cui diviene una parte d'uso (in proprietà o solo uso) le spese vanno ripartite in base al 1126 cioè 1/3 per coloro che hanno l'uso esclusivo e 2/3 per coloro che hanno le u.i. sottostanti
mentre ora essendo parte comune pagano tutti anche coloro che non hanno l'u.i. lì sotto

 

[ugo56]

A questo punto credo che sfugga, a coloro che mi hanno risposto, CHE TANTO RINGRAZIO, il contenuto dell'art. 1119 C.C. oltre ad una Sentenza della Cass. Civ. 01-01-2006 n. 972: illegittimo l'uso esclusivo del lastrico solare parte comune, perchè in tal modo viene alterata la originaria destinazione della cosa comune, che è sottratta alla possibilità di utilizzazione da parte degli altri condomini. Sembrerebbe che pur alla presenza di una compravendita, questa possa poi essere contestata (da tenere presente che sul terrazzo ci sono diverse antenne, ci sono gli sfiati dei bagni ...).

 

[Procicchiani]

è ovvio che se una parte è comune, l'uso deve essere comune

ma nel momento in cui un atto di proprietà e/o trasferimento diritto uso dice che quello è di alcuni e non di altri, quindi non è più parte comune a tutti ma solo ad alcuni, è legittimo l'uso da parte di alcuni e non di altri
gli sfiati dei bagni rimangono lì
le antenne anche

 

[gaspol1960]

Concordo con quanto scritto da Procicchiani. Il principio sancito dalla norma e dalla sentenza che ugo cita valgono soltanto finché il bene è comune, ma non esclude che un corpo o spazio condominiale venga trasferito in proprietà esclusiva a un condomino o a un terzo.
Il caso deciso dalla Cassazione riguardava - se ben ricordo - un condomino che si era di fatto "appropriato" di un lastrico solare, trasformandolo e/o impedendone l'uso agli altri condomini, senza il consenso di questi.
Semmai, la presenza di antenne e sfiati determinerà la costituzione di servitù, il cui contenuto sarebbe bene venga precisato e regolato in sede di trasferimento (quanto alle modalità di accesso al terrazzo per la manutenzione dell'antenna o degli sfiati, etc.).

 

[ugo56]

Ringrazio gli amici Procicchiani e Gaspol1960, pertanto rogitando non avremo problemi di rivalse e danni vari, semprechè nel corpo della stipula vengano citate bene le servitù, nessuna esclusa e con modalità di accesso da parte di chi non usa il terrazzo ? Infine, chiedo, resta invariata la ripartizione delle spese riferite al calpestìo ed alla parziale copertura a mensola del terrazzo, cioè 1/3 di chi ne fa' uso escluso oltre a partecipare ad altri 2/3 nei millesimi tra tutti i condomini ?? Grazie.

 

[Procicchiani]

fino a quando sarà parte comune a tutti, le spese sono da ripartire in base ai millesimi fra tutti

quando sarà d'uso esclusivo di 2 su 3 , le spese saranno ripartite per 1/3 fra i 2 con l'uso escluvo
e 2/3 fra chi stà sotto il terrazzo, se uno dei 3 non ci stà nemmeno per 5 cmq non parteciperà ai 2/3 della spesa

 

[ugo56]

Chiaro. Buona serata e tante grazie.