Un balcone che non esiste

[jinz]

Salve, circa 3 anni fa ho acquistato con mutuo un immobile che presentava oltre i vani interni, due balconi indicati nella piantina catastale. Nell'atto, il venditore, affermava l'inestistenza di abusi e di modifiche sia sanate che non sanate.
Qualche mese fa, a seguito di una richiesta effettuata da un condomino, scopro che uno dei due balconi in realtà non esisterebbe nel progetto iniziale e che si tratta in realtà di un abuso effettuato con l'entrata in possesso di una pensilina realizzata in sede di costruzione del fabbricato. Questa pensilina nasce come prosecuzione naturale del fabbricato e l'accesso è stato consentito con la semplice modifica dell'infisso che, essendo totalmente il legno, è stato facilmente trasformato in porta finestra.
Il problema sorge perchè il condimino ha una finestra che affaccia su questo spazio e, ovviamente, si preoccupa della sua privacy.
In un primo momento l'intenzione era quella di una cessione parziale con la creazione di un divisorio, ma l'inesistenza di questo balcone rende, al momento, l'opzione non praticabile.
Il notaio afferma di non avere colpe. Il venditore afferma di non avere colpe.
Cosa si può fare?

 

[Architetto]

Se all'atto del rogito nessuno si è accorto dell'errore, e se sono scaduti i termini per un eventuale ricorso in ambito di rogito, verso la parte venditrice, allora la proprietà risponde direttamente dell'abuso (sia voluto o meno). Per mettere a posto, se non crea problemi a livello di volumi, distanze ecc., si può chiedere in comune la Sanatoria, ma per far ciò bisogna che si interpelli un tecnico di fiducia, affinchè possa guardare le carte e vedere cosa si può fare. In caso contrario, il comune può richiedere la messa in pristino della parte modificata.

 

[jinz]

Se all'atto del rogito nessuno si è accorto dell'errore, e se sono scaduti i termini per un eventuale ricorso in ambito di rogito, verso la parte venditrice, allora la proprietà risponde direttamente dell'abuso (sia voluto o meno). Per mettere a posto, se non crea problemi a livello di volumi, distanze ecc., si può chiedere in comune la Sanatoria, ma per far ciò bisogna che si interpelli un tecnico di fiducia, affinchè possa guardare le carte e vedere cosa si può fare. In caso contrario, il comune può richiedere la messa in pristino della parte modificata.

Grazie per la risposta.
Ma quali sono i termini? L'atto è di dicembre 2019 e il venditore ha dichiarato solo adesso tramite mail che l'abuso è stato fatto da loro quando erano inquilini e non ancora proprietari.
Qual è la soluzione migliore? Nullità, risaricmento, sanatoria, etc..

 

[philippo]

Grazie per la risposta.
Ma quali sono i termini? L'atto è di dicembre 2019 e il venditore ha dichiarato solo adesso tramite mail che l'abuso è stato fatto da loro quando erano inquilini e non ancora proprietari.
Qual è la soluzione migliore? Nullità, risaricmento, sanatoria, etc..

Nessuna di queste , adesso l'abuso è responsabilità tua . Al comune non interessa chi lo ha fatto ma chi è il proprietario oggi . Quando hai acquistato dovevi verificare la conformità urbanistica dell'immobile invece di accettare lo stato di fatto perché ti tornava comodo

 

[Architetto]

Grazie per la risposta.
Ma quali sono i termini? L'atto è di dicembre 2019 e il venditore ha dichiarato solo adesso tramite mail che l'abuso è stato fatto da loro quando erano inquilini e non ancora proprietari.
Qual è la soluzione migliore? Nullità, risaricmento, sanatoria, etc..

Con questa ammissione (di reato), dell'abuso, se non è stato dichiarato in sede di compra-vendita innanzi al notaio, si configurano gli estremi, per una serie di mancanze. Che fare, non è semplice dirlo, di certo, un consulto da un legale di fiducia per chiarire la problematica, di certo non sarebbe un errore; per concludere la divergenza con un rimborso della sanatoria, (sempre che sia fattibile, altrimenti sarà il legale a dirvi che fare).

 

[jinz]

Non era una situazione di comodo. Il balcone è presente nella piantina catastale e su questo sono posizionati caldaia, autoclave e motori per i condizionatori. Il venditore nell'atto ha affermato che non erano state fatte modifiche ma in questi giorni ha appena affermato il contrario. Possibile che notaio, venditore e perito della banca non hanno colpe?

 

[Architetto]

Non era una situazione di comodo. Il balcone è presente nella piantina catastale e su questo sono posizionati caldaia, autoclave e motori per i condizionatori. Il venditore nell'atto ha affermato che non erano state fatte modifiche ma in questi giorni ha appena affermato il contrario. Possibile che notaio, venditore e perito della banca non hanno colpe?

Come già detto, la parte venditrice ha sue responsabilità, la parte acquirente ha sue competenze (chiedere ed accertarsi che le situazioni siano chiare), ed il notaio si affida alla documentazione presentata. Se l'atto rogitale viene sottoscritto con le difformità sconosciute, allora la parte venditrice risponde di omissione, il perito della banca non è tenuto a sapere se le difformità sono state denunciate o meno (guarda lo stato dei luoghi e se non trova niente, va avanti con la sua perizia; e la parte acquirente (dovrebbe e dico dovrebbe) essere seguito da un suo tecnico di fiducia, per evitare tali imprevisti; ma ciò non succede mai, perchè tutti sanno quello che fanno.
Pertanto, concludendo, se si vuole capire che fare, meglio consultare un legale di fiducia ed un tecnico sempre di fiducia che possano aiutarvi nel capire come muoversi e risolvere il problema (sempre che sia fattibile).-

 

[philippo]

Non era una situazione di comodo. Il balcone è presente nella piantina catastale e su questo sono posizionati caldaia, autoclave e motori per i condizionatori. Il venditore nell'atto ha affermato che non erano state fatte modifiche ma in questi giorni ha appena affermato il contrario. Possibile che notaio, venditore e perito della banca non hanno colpe?

Notaio banca ed eventuale agenzia non rispondono di abusi . Eri tu che dovevi con un tecnico verificare all'epoca che tutto fosse in regola . Se proprio vuoi verificare di avere qualche margine nei confronti del venditore ,consulta un legale . Per il resto al momento tutto ciò che di abusivo c'è , è un tuo problema e tu sei l'unico responsabile nei confronti del comune

 

[jinz]

Vi ringrazio per i chiarimenti.

 

[eldic]

diciamo che neppure la banca che ha incaricato un perito per fare la perizia sarà molto contenta ma tant'è...

cos'è un balcone, se non un apostrofo cementizio tra le parole "abuso" e "edilizio" ?