Un bene immobile gravato da ipoteca ottenuto per mezzo di donazione è invendibile?

[Giu9411]

Buonasera a tutti,
scrivo perché ho un dubbio che mi attanaglia.
Il mio compagno è proprietario di due immobili che gli sono stati donati dalla madre nel 2004 (aveva appena compiuto 18 anni), in quanto su di essi gravava un'ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo (così leggo sulla visura ipotecaria). Ora, dato che l'obiettivo del mio compagno è quello di vendere, tempo fa avevo cercato informazioni per quanto riguarda la cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca, perché ho ipotizzato che un eventuale acquirente la pretenderebbe (giustamente). Da ciò che ho trovato, mi è parso di capire che senza il consenso dei creditori, non si potrebbe procedere alla cancellazione, perché, anche se si ricorresse al giudice, egli interpellerebbe i creditori; il punto è che lui non sa se i debiti per cui era stata iscritta ipoteca giudiziale sono stati o meno ripagati, e a detta di lui non lo sa nemmeno la madre. Il mio timore è che questi immobili siano in pratica invendibili, per cui la soluzione migliore sarebbe quella di procedere con lo scioglimento per mutuo consenso della donazione, affinché l'onere delle spese condominiali, nonché delle imposte i generale non gravi più su di lui, visto il chiaro intento fraudolento dei genitori nei confronti dei creditori. Purtroppo lui all'epoca della trascrizione della donazione, avendo all'epoca solo 18 anni, non si era informato su ciò a cui andava incontro.

 

[francesca63]

Che sua madre non sappia se ha pagato i suoi debiti o no, è poco credibile.
Come è strano che il notaio abbia provveduto ad una donazione senza informare bene il donatario che gli immobili erano gravati da ipoteca.

Dovresti conoscere l’entità del debito, e quindi verificare se gli immobili si possono vendere , nel caso il debito fosse inferiore al valore di mercato.
Altrimenti optate per la risoluzione per mutuo consenso, ammesso che la madre sia d’accordo.

 

[Giu9411]

Innanzitutto grazie per la risposta.
Lui sostiene che la madre non sa; anch'io stento a crederci ma se tengo in conto che la madre faceva in sostanza da fideiussore al marito imprenditore, poi fallito, firmando qualsiasi cosa le chiedesse di firmare...
L'entità del debito credo sia alta. Una volta ho letto una carta relativa al pignoramento, si parlava di mezzo milione di euro.
Quindi anche secondo Lei l'opzione dello scioglimento per mutuo consenso potrebbe essere la soluzione? Altrimenti c'è veramente il rischio che questi immobili diventino una zavorra.

 

[brina82]

Buonasera a tutti,
scrivo perché ho un dubbio che mi attanaglia.
Il mio compagno è proprietario di due immobili che gli sono stati donati dalla madre nel 2004 (aveva appena compiuto 18 anni), in quanto su di essi gravava un'ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo (così leggo sulla visura ipotecaria). Ora, dato che l'obiettivo del mio compagno è quello di vendere, tempo fa avevo cercato informazioni per quanto riguarda la cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca, perché ho ipotizzato che un eventuale acquirente la pretenderebbe (giustamente). Da ciò che ho trovato, mi è parso di capire che senza il consenso dei creditori, non si potrebbe procedere alla cancellazione, perché, anche se si ricorresse al giudice, egli interpellerebbe i creditori; il punto è che lui non sa se i debiti per cui era stata iscritta ipoteca giudiziale sono stati o meno ripagati, e a detta di lui non lo sa nemmeno la madre. Il mio timore è che questi immobili siano in pratica invendibili, per cui la soluzione migliore sarebbe quella di procedere con lo scioglimento per mutuo consenso della donazione, affinché l'onere delle spese condominiali, nonché delle imposte i generale non gravi più su di lui, visto il chiaro intento fraudolento dei genitori nei confronti dei creditori. Purtroppo lui all'epoca della trascrizione della donazione, avendo all'epoca solo 18 anni, non si era informato su ciò a cui andava incontro.

Per cancellare un'ipoteca giudiziale è necessario l'atto di assenso alla cancellazione, da parte dei creditori: in pratica è un vero e proprio atto notarile, stipulato dai creditori davanti al Notaio, il cui costo è anche legato all'entità del debito; a seguito di tale atto sarà il Notaio stesso a provvedere alla cancellazione delle ipoteche. È chiaro che i creditori verranno dal Notaio, solo se accontentati economicamente.

Se vuoi provare a chiudere la questione, conviene contattare i creditori e richiedere i conteggi relativi al debito, ma anche se riuscissi a fare un accordo pagando solo una parte dei soldi (saldo e stralcio), avresti comunque bisogno dei contanti...

Diversamente, potreste continuare a fregarvene, tanto prima o poi il creditore farà un pignoramento, e la casa verrà messa all'asta. In questa situazione a voi non cambia molto, tanto il debitore non è il tuo compagno, lui in pratica è proprietario di un immobile pignorato, il cui debito appartiene a qualcun altro.

Unico problema è che il debitore ha o comunque aveva dei debiti (qualora sia deceduto), quindi l'eredità potrebbe essere un problema, ovvero se il debito supera gli averi, agli eredi gli conviene o converrà rinunciare all'eredità.

Potreste anche provare ad affittare l'immobile, nulla di fraudolento: specie se registrate il contratto prima del pignoramento, il conduttore sarebbe tutelato anche a seguito dell'asta.

Che sua madre non sappia se ha pagato i suoi debiti o no, è poco credibile.
Come è strano che il notaio abbia provveduto ad una donazione senza informare bene il donatario che gli immobili erano gravati da ipoteca.

Dovresti conoscere l’entità del debito, e quindi verificare se gli immobili si possono vendere , nel caso il debito fosse inferiore al valore di mercato.
Altrimenti optate per la risoluzione per mutuo consenso, ammesso che la madre sia d’accordo.

Sicuramente nell'atto è inserito il fatto delle ipoteche, ovvero che il Notaio informa le parti che sta trasferendo la proprietà di un immobile con ipoteche (nero su bianco, gli conviene rileggere l'atto!).

 

[eldic]

Lui sostiene che la madre non sa

in attesa del commento di @betteg@ 😈

 

[Giu9411]

Per cancellare un'ipoteca giudiziale è necessario l'atto di assenso alla cancellazione, da parte dei creditori: in pratica è un vero e proprio atto notarile, stipulato dai creditori davanti al Notaio, il cui costo è anche legato all'entità del debito; a seguito di tale atto sarà il Notaio stesso a provvedere alla cancellazione delle ipoteche. È chiaro che i creditori verranno dal Notaio, solo se accontentati economicamente.

Certo capisco. Anni fa, quando il mio compagno mi disse delle ipoteche, mi raccontò che era andato a chiedere un consulto dall'avvocato dei suoi genitori (onestamente mi sarei rivolta a un altro professionista) e che questo avvocato gli disse che doveva aspettare i 20 anni di prescrizione (quindi il 2025) per poter pensare a un'eventuale vendita. Però il problema relativo alla cancellazione dell'iscrizione permarrebbe, e dubito si possano trovare degli acquirenti. E in ogni caso, se non ho capito male, i creditori potrebbero allo scadere dei 20 anni, iscrivere nuova ipoteca.

Se vuoi provare a chiudere la questione, conviene contattare i creditori e richiedere i conteggi relativi al debito, ma anche se riuscissi a fare un accordo pagando solo una parte dei soldi (saldo e stralcio), avresti comunque bisogno dei contanti...

Uno dei creditori è una banca che attualmente non esiste più; in ogni caso dubito che ripagandoli rimanga qualcosa, non si tratta di immobili di valore, e i debiti erano molti.

Diversamente, potreste continuare a fregarvene, tanto prima o poi il creditore farà un pignoramento, e la casa verrà messa all'asta. In questa situazione a voi non cambia molto, tanto il debitore non è il tuo compagno, lui in pratica è proprietario di un immobile pignorato, il cui debito appartiene a qualcun altro.

Fregarsene è un'opzione, però non ha senso che lui continui a pagare spese condominiali, tasse su seconda casa (a dire il vero gli immobili ricevuti da donazione sono tre). Fossi in lui me ne libererei, finché la madre è in vita (c'è il rischio che venga a mancare, e in tal caso non si potrebbe più procedere con lo scioglimento per mutuo consenso).

Unico problema è che il debitore ha o comunque aveva dei debiti (qualora sia deceduto), quindi l'eredità potrebbe essere un problema, ovvero se il debito supera gli averi, agli eredi gli conviene o converrà rinunciare all'eredità.

Lui sa già di dover rinunciare all'eredità, e onestamente non ci importa.

Potreste anche provare ad affittare l'immobile, nulla di fraudolento: specie se registrate il contratto prima del pignoramento, il conduttore sarebbe tutelato anche a seguito dell'asta.

Aveva affittato in passato, ma ora per poter pretendere un canone di affitto più alto, dovrebbe mettersi a ristrutturare, e direi che vista la situazione non ha senso investire. Purtroppo gli immobili non sono ubicati in grandi città, o città universitarie, quindi affittare non rende.

Sicuramente nell'atto è inserito il fatto delle ipoteche, ovvero che il Notaio informa le parti che sta trasferendo la proprietà di un immobile con ipoteche (nero su bianco, gli conviene rileggere l'atto!).

L'ho riletti ieri, ed è vero, c'era scritto. Lui sapeva dell'esistenza delle ipoteche, sapeva che i genitori volevano salvare gli appartamenti dalle "grinfie" dei debitori, però ingenuamente pensava che avrebbe potuto venderli senza problemi.
Grazie della risposta!

 

[francesca63]

Fossi in lui me ne libererei, finché la madre è in vita (c'è il rischio che venga a mancare, e in tal caso non si potrebbe più procedere con lo scioglimento per mutuo consenso).

Concordo.

 

[Giu9411]

Ci sarebbe in teoria un'altra soluzione, ovvero, attendere la prescrizione ventennale, sperando che i creditori non rinnovino l'iscrizione, e poi ottenere appunto la cancellazione tramite un provvedimento del giudice. Però temo che non sia affatto semplice, e suppongo che l'autorità giudiziaria vorrà in ogni caso sapere se il debito è stato ripagato o meno. Cioè, il mio compagno vorrebbe agire in tal senso (decorsi i venti anni), ma temo non sia affatto semplice.
Alla madre hanno diagnosticato un tumore (non vivrà a lungo perché è grave), e io vedo come unica soluzione plausibile lo scioglimento per mutuo consenso. All'apertura della successione, lui rinuncerebbe alla sua quota di legittima a prescindere, perché non sa se e quali ulteriori debiti abbia la madre. Il padre, vero fautore di tutto questo casino, purtroppo è deceduto. Ipoteca giudiziale e modalità di cancellazione

 

[brina82]

Ci sarebbe in teoria un'altra soluzione, ovvero, attendere la prescrizione ventennale, sperando che i creditori non rinnovino l'iscrizione, e poi ottenere appunto la cancellazione tramite un provvedimento del giudice. Però temo che non sia affatto semplice, e suppongo che l'autorità giudiziaria vorrà in ogni caso sapere se il debito è stato ripagato o meno. Cioè, il mio compagno vorrebbe agire in tal senso (decorsi i venti anni), ma temo non sia affatto semplice.
Alla madre hanno diagnosticato un tumore (non vivrà a lungo perché è grave), e io vedo come unica soluzione plausibile lo scioglimento per mutuo consenso. All'apertura della successione, lui rinuncerebbe alla sua quota di legittima a prescindere, perché non sa se e quali ulteriori debiti abbia la madre. Il padre, vero fautore di tutto questo casino, purtroppo è deceduto. Ipoteca giudiziale e modalità di cancellazione

Quando scadono i 20 anni? Sì è così: il creditore se è ancora interessato a recuperare soldi tramite quegli immobili, deve rinnovare l'iscrizione prima della scadenza dei 20 anni.

PS trascorsi i 20 anni senza il rinnovo, non vi è neppure il bisogno di chiederne la cancellazione da parte del Giudice, non vale più e basta.

 

[Giu9411]

Quando scadono i 20 anni? Sì è così: il creditore se è ancora interessato a recuperare soldi tramite quegli immobili, deve rinnovare l'iscrizione prima della scadenza dei 20 anni.

PS trascorsi i 20 anni senza il rinnovo, non vi è neppure il bisogno di chiederne la cancellazione da parte del Giudice, non vale più e basta.

In teoria mancano 4 anni allo scadere della prescrizione ventennale, ma estinzione e cancellazione sono cosa ben diversa mi pare di capire. Supponiamo che i debiti siano stati ripagati (non credo sia il caso della famiglia del mio compagno haha), può permanere comunque l'iscrizione, visibile in visura ipotecaria, quindi si tratterebbe di un mero aspetto formale, e per poter vendere sarebbe consigliabile provvedere alla cancellazione dell'iscrizione, perché gli acquirenti preferirebbero che venisse cancellata l'iscrizione (anche se oggettivamente l'ipoteca non grava più sul bene).