Valutazione Case anni 60/70

[Rage19]

Da privato cittadino e possibile avere i dati delle compravendite della zona interessata?

 

[ludovica83]

Già una casa del piano di sopra, identica alla tua, venduta 2 anni fa, ti dà poco più che un indizio su quanto può valere la tua casa, ha quindi senso tutta questa ricerca?

Capisco che la conoscenza del mercato di per sè sia fondamentale per uno che ci lavora, ma per un esterno (compratore o venditore che sia) a me sembra di voler far sparare un cieco ad una mosca con un cannone...
Una indagine più approssimativa valuta un immobile 260k, la tua più accurata 243k; se arriva una offerta da 220k, non si procede comunque con la parte più importante della vostra attività, ovvero la mediazione?

Il senso lo da lo scopo per cui la fai. Se nel mezzo c'è la giustificazione di un valore verso un terzo, rispetto ad un patrimonio... allora ha sicuramente un senso... per evitare che un domani qualcuno ti dica "donazione", mi devi XYZ.
Perché stai certo che il terzo si presenterà con una perizia "creativa" per dire che quel bicchiere mezzo rotto è invece dorato...[DOUBLEPOST=1395318818,1395318678][/DOUBLEPOST]

In effetti nell'esempio che ho riportato sarebbe difficile comparare con le vendite di case simili negli ultimi 6 mesi / 1 anno, perchè non se ne sono vendute...

Difficile che non si sai venduto proprio niente... Se poi non sono simili si applicano tutti quei coefficienti che vengono ponderati per poterli rendere paragonabili...[DOUBLEPOST=1395318979][/DOUBLEPOST]

Da privato cittadino e possibile avere i dati delle compravendite della zona interessata?

I rogiti sono atti pubblici.... Ma le banche dati sono solitamente a pagamento per i professionisti.

 

[Rage19]

Difficile che non si sai venduto proprio niente... Se poi non sono simili si applicano tutti quei coefficienti che vengono ponderati per poterli rendere paragonabili...

Intendo della stessa tipologia.. casa singola anni 60/70, appartamenti sicuro..!!

 

[Carlo Garbuio]

Rappresentano un campione statistico attendibile su cui poter elaborare dei dati?

non sono un campione statistico, sono tutte le compravendite avvenute e su queste basi si fonda e si esegue la valutazione immobiliare. Tutte le alternative non sono valutazioni immobiliari

NTN

le NTN non vanno bene per descrivere il mercato immobiliare nazionale, figuriamoci quello locale

Già una casa del piano di sopra, identica alla tua, venduta 2 anni fa, ti dà poco più che un indizio su quanto può valere la tua casa, ha quindi senso tutta questa ricerca?

sì, è il fondamento dell'estimo

Una indagine più approssimativa valuta un immobile 260k, la tua più accurata 243k; se arriva una offerta da 220k, non si procede comunque con la parte più importante della vostra attività, ovvero la mediazione?

qui è evidente il classico e grossolano errore fra valore e prezzo, la loro coincidenza è una casualità non il modo in cui si verifica la valutazione immobiliare

sarebbe difficile comparare con le vendite di case simili negli ultimi 6 mesi / 1 anno, perchè non se ne sono vendute...

togli pure il condizionale: E' DIFFICILE VALUTARE, per questo è un'attività professionale che non si può ricondurre ad una moltiplicazione fra superficie commerciale (misurata come si vuole) x quotazioni, prezzari, listini infondati.
la valutazione va eseguita in base a quanto si trova, si devono misurare le differenze, tutto va riportato con chiarezza e trasparenza, tutto documentato e tutto verificabile. questa è una attività professionale e, è vero, è difficile e non tutti sono in grado di effettuarla

 

[Carlo Garbuio]

Difficile che non si sai venduto proprio niente

però può accadere ... e allora non si valuta per comparazione ma si applicano altre metodologie estimative, tutte note e tutte condivise

Se poi non sono simili si applicano tutti quei coefficienti che vengono ponderati per poterli rendere paragonabili...

attenzione ai coefficienti di qualsiasi natura, solo quelli mercantili vanno bene per il valore di mercato ... e appunto perchè mercantili devono essere dimostrati dall'indagine di mercato

Ma le banche dati sono solitamente a pagamento per i professionisti.

io posso dare le informazioni anche ai privati, non c'è alcun problema
chiaro, tutto a pagamento
avere i dati è fondamentale ma bisogna pure saperli usare ... non si può procedere, come si crede, con medie e/o coefficienti/indici/rapporti infondati
avere dati certi, oggettivi, verificabili è fondamentale per tutte le attività e le relative scelte immobiliari[DOUBLEPOST=1395320828,1395320820][/DOUBLEPOST]

Difficile che non si sai venduto proprio niente

però può accadere ... e allora non si valuta per comparazione ma si applicano altre metodologie estimative, tutte note e tutte condivise

Se poi non sono simili si applicano tutti quei coefficienti che vengono ponderati per poterli rendere paragonabili...

attenzione ai coefficienti di qualsiasi natura, solo quelli mercantili vanno bene per il valore di mercato ... e appunto perchè mercantili devono essere dimostrati dall'indagine di mercato

Ma le banche dati sono solitamente a pagamento per i professionisti.

io posso dare le informazioni anche ai privati, non c'è alcun problema
chiaro, tutto a pagamento
avere i dati è fondamentale ma bisogna pure saperli usare ... non si può procedere, come si crede, con medie e/o coefficienti/indici/rapporti infondati
avere dati certi, oggettivi, verificabili è fondamentale per tutte le attività e le relative scelte immobiliari

 

[Hyperion]

non sono un campione statistico, sono tutte le compravendite avvenute e su queste basi si fonda e si esegue la valutazione immobiliare. Tutte le alternative non sono valutazioni immobiliari



le NTN non vanno bene per descrivere il mercato immobiliare nazionale, figuriamoci quello locale



sì, è il fondamento dell'estimo



qui è evidente il classico e grossolano errore fra valore e prezzo, la loro coincidenza è una casualità non il modo in cui si verifica la valutazione immobiliare

Quindi da quello che scrivi emerge che, basandoti su un campione statistico irrilevante, fai delle valutazioni oggettive che soltanto casualmente coincidono con il prezzo di compravendita reale dell'immobile.

Attività bizzarra...

 

[Carlo Garbuio]

Quindi da quello che scrivi emerge che, basandoti su un campione statistico irrilevante, fai delle valutazioni oggettive che soltanto casualmente coincidono con il prezzo di compravendita reale dell'immobile.

Attività bizzarra...

hai capito male, o non vuoi capire

non mi baso su un campione statistico per valutare, tutt'altro, è l'esatto contrario di quanto affermi te: mi baso su tutte le compravendite rilevate in un determinato periodo di tempo, in una determinata zona da qui vedo quale metodologia estimativa applicare

valore e prezzo non sono sinonimi, la loro coincidenza è casuale e centrare il prezzo di vendita non è lo scopo della valutazione

il valutatore non è un mago (come pensi te) ma un tecnico che deve essere in grado di dimostrate tutto il percorso che porta al risultato finale

non è affatto un'attività bizzarra, tutt'altro, è estimo.

ti consiglio di leggere con attenzione i post prima di arrivare a conclusioni affrettate, errate e, queste sì, bizzarre

 

[Hyperion]

hai capito male, o non vuoi capire

non mi baso su un campione statistico per valutare, tutt'altro, è l'esatto contrario di quanto affermi te: mi baso su tutte le compravendite rilevate in un determinato periodo di tempo, in una determinata zona da qui vedo quale metodologia estimativa applicare

valore e prezzo non sono sinonimi, la loro coincidenza è casuale e centrare il prezzo di vendita non è lo scopo della valutazione
il valutatore non è un mago (come pensi te) ma un tecnico che deve essere in grado di dimostrate tutto il percorso che porta al risultato finale

non è affatto un'attività bizzarra, tutt'altro, è estimo.

ti consiglio di leggere con attenzione i post prima di arrivare a conclusioni affrettate, errate e, queste sì, bizzarre

Appunto, dalle tue parole: prendi ttue (poche) compravendite che ci sono in un dato periodo, le riduci filtrandole per zona, su questi pochissimi dati (campione non rappresentativo per poter generalizzare) ti basi per estrapolare una valutazione a questo punto soggettiva (se scegli il metodo perdi l'oggettività del dato finale), che però solo casualmente può essere identica al reale prezzo di mercato (e quindi la mia domanda: cui prodest?).

Dialogo surreale:

"Esimio professionista, a quanto posso vendere la mia casa?"
"Applicando il teorema del Dini alla quota parte dell'ultimo percentile tempo-invariante sotteso alla curvatura della micro zona statica, la valutazione della sua casa è senza ombra di dubbio XXX mila euro!!".
"Benissimo! Quindi se la metto sul mercato posso ricavarci quella cifra?"
"Ovviamente no!! Lei ignora le basi dell'estimo!! La valutazione è una cosa, il prezzo di vendita è un altro!! Quando trovarà qualcuno pronto ad offrire una cifra che lei accetterà, quello sarà il prezzo reale di mercato!!"
"Ma io volevo sapere..."
"Mi dispiace, io faccio solo valutazioni $oggettive!! Fanno 2500 € per la perizia."
"Com'è umano lei..."

 

[Carlo Garbuio]

estrapolare una valutazione a questo punto soggettiva (se scegli il metodo perdi l'oggettività del dato finale)

non ci siamo proprio, non è assolutamente vero quanto affermi
il metodo si sceglie in base ai dati rilevati, non "a piacere/discrezione"
se trovi immobili simili valuti per comparazione
se non trovi immobili simili puoi valutare applicando il metodo del valore di trasformazione, poi quello dei redditi e, infine, il metodo dei costi
l'ordine non è casuale ma in funzione del mercato e questo è oggettivo, chiaro, trasparente, ripercorribile, verificabile: è valutazione immobiliare
il resto ... dai pure te il nome che vuoi ma non è valutazione

su questi pochissimi dati (campione non rappresentativo per poter generalizzare

qui sta il tuo errore in cui perseveri
le compravendite sono tutte
tante o poche non importa, sono tutte
a questo punto applichi la miglior metodologia ed esegui la valutazione immobiliare
"generalizzare"
non rientra nella valutazione immobiliare,
non è valutazione immobiliare,
non è lo scopo della valutazione,
non serve,
non ha senso
...

che però solo casualmente può essere identica al reale prezzo di mercato

continui a non voler accettare la sostanziale differenza fra valore e prezzo e questo ti fa perseverare nell'errore
il valore va calcolato, il prezzo va rilevato

cui prodest?

beh, comunque, riporta nel dettaglio la tua metodologia, le tue idee, un tuo esempio chiaro e oggettivo secondo i tuoi principi:
come valuteresti un immobile?
quali dati utilizzeresti?
quale metodo applicheresti?
quale compenso chiederesti?

l'immobile da valutare è quello della discussione: casa anni 60/70, così facciamo un servizio all'utente che ha avviato la discussione

 

[Rage19]

l'immobile da valutare è quello della discussione: casa anni 60/70, così facciamo un servizio all'utente che ha avviato la discussione