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yatahaze

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Sto valutando l'acquisto di un immobile da ristrutturare. Ho visionato un edificio a solo libero su 4 lati con resede di circa 470 mq incluso il fabbricato.
La parte abitabile è tutta su un piano, di 170 mq lordi (142 netti) + terrazza di 20 mq. Al di sotto dell'immobile ci sono i locali tecnici (si tratta di zona collinare) e garage vari. Sono in totale 98 mq netti, ma di cui 20 mq alti solo 2 mt e con infiltrazioni e di cui altri 18 mq con murales a muro e finestrella su vespaio aerato. In pratica di utilizzabili ci sarebbero circa 61 mq.
Ho fatto verificare ad un ing. strutturista e mi ha detto che sia il tetto (fatto in tavelloni armati senza getto) che il sottotetto (tavelle non caplestabili) sono da demolire completamente e rifare in legno per migliorare il comportamento sismico dell'edificio.
Che offerta dovrei fare per un edificio del genere? Ho chiesto a vari tecnici e solo di tetto e sottotetto ci sono da spendere 60.000 euro. Tra tutto si arriverà a 200.000 di costo di ristrutturazione (va rifatto tutto, impianti, infissi, cappotto, rinforzo con betoncino armato su pareti portanti centrali, ecc)
200k + IVA 10% = 220 k€
Alla fine dei lavori io credo che possa valere sui 350/360 keur massimo. Si parla pur sempre di un edificio molto vecchio.
Secondo voi quanto ha senso investire in un edificio del genere e fino a che punto in termini economici?
Chiaramente ci sono tutte le detrazioni per sismabonus, energetico ecc., ed è l'unico motivo per cui mi interessa, altrimenti non sarebbe conveniente.
Come viene considerato il terreno in questo caso di un edificio a solo?
grazie
 

yatahaze

Membro Ordinario
Privato Cittadino
le agenzie immobiliari hanno delle valutazioni assurde sugli edifici da ristrutturare, non considerano che se devo spenderci 220keur, non possono chiedere 1.000 eur/mq...
per dare un'idea di pagarone, con 400keur prendo un edificio nuovo, sempre a solo, con un lotto simile, magari una metratura un po' più piccola di quello sopra, ma con locali di dimensioni sensate (non stanze di 5x4mq=20mq che devi lasciare così per motivi vari, perdendo spazio)
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Non sono le agenzie immobiliari che danno delle valutazioni assurde agli immobili da ristrutturare: è il mercato che uniforma le valutazioni.

Se la zona è buona, i prezzi sono quelli.

Non si tratta di un immobile fatiscente, ma di una casa da ristrutturare.
Il fatiscente o il rudere potresti pagarlo al solo costo dell'area, ma l'immobile Anni '60 è da mettere a posto, salvando comunque buone porzioni.

Intanto non ci hai detto quanto costa l'immobile.

Inoltre, pensa che - perlomeno dove lavoro io - c'è un grande ritorno agli immobili dagli Anni '60 in poi, proprio per quegli spazi che per te sono inutili...
 

yatahaze

Membro Ordinario
Privato Cittadino
se la casa è invenduta da anni, e considera che è in un bel posto, ci sarà un motivo....altrimenti non sarebbe sul mercato...
se devo smantellare il tetto e sottotetto, cosa rimangono? delle mura di 50-60 anni, con infiltrazioni? quanto valgono?
solo di rimuovere il tetto (è grande, sono 220 mq di tetto) ci vogliono 5.000 euro + 55.000 per rifare tetto e sottotetto.
più tutto il resto, impianti, infissi, interni, ecc ecc.
mi hanno fatto delle stime che si spende tra tutto 200.000/210.000 + 10% IVA + spese progettuali 10%...fai tu i conti.
la richiesta è di 200.000 euro.
alla fine dei lavori mi hanno stimato che la casa potrà valere 1.700 eur/mq x 222 mq commerciali = 377.000 circa
non posso spenderci 240+200=440keur.....non credi?
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Non sei obbligato a comprarla, se facendo la trattativa non riesci ad abbassare il prezzo.

Il problema è che credo tu lo voglia abbassare troppo e forse hai davanti un proprietario che non ha fretta o interesse a vendere: due cose che non portano mai ad una conclusione positiva...

Faccio un pò fatica però a pensare che una casa indipendente, bella grande e completamente ristrutturata possa valere solo € 1.700/mq...
 

yatahaze

Membro Ordinario
Privato Cittadino
tu quanto la valuteresti considerando i lavori da farci?
sono 168 mq lordi appartamento + vani accessori, terrazza, giardino, ecc per 54 mq lordi = 222 mq commerciali

con 370.000 la prendi nuova....magari non così grande come metratura interna e non su un piano, ma 150 mq commerciali li prendi.
e comunque anche se la ristrutturi non sarà mai antisismica, per renderla antisismica ti conviene demolire e rifare a livello di costi. sono tutte valutazioni che contano secondo me.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Come faccio a valutare un immobile che non so nemmeno dove sia ?
E anche se lo sapessi, avrebbe delle valutazioni reperibili solo in zona ?

A me sembra che ti piacciano più le case nuove, più piccole, ma senza problemi... perchè ti sei soffermato su questa ?
 

yatahaze

Membro Ordinario
Privato Cittadino
potresti dare più o meno un valore nello stesso modo in cui ti sembrano bassi i 1.700 eur/mq ristrutturata. indicativamente.

mi interessa qualcosa da ristrutturare x le detrazioni
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Nessun agente serio farebbe una valutazione a sentimento.

Fermo restando che il riferimento va fatto in relazione al costo dell'area.
 

yatahaze

Membro Ordinario
Privato Cittadino
comunque in generale, come fai a valutare il valore di un oggetto del genere? parti dal valore futuribile post lavori e detrai il computo dei lavori?
 

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